Trece cláusulas abusivas (y nulas) a evitar en los contratos de alquiler de vivienda

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Tiempo de lectura estimado: 8 minutos

Las cláusulas abusivas en los contratos de alquiler de vivienda están a la orden del día. De vez en cuando recibimos modelos de contratos de amigos y conocidos y nos escandalizan por lo habitual que es que lleven este tipo de cláusulas abusivas. Así que vamos a explicar cuáles son las cláusulas abusivas más frecuentes y cómo son perjudiciales tanto para arrendador como para arrendatario. 

Un artículo poco conocido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y que en cambio es quizá de los más importantes es el número 6. Dice lo siguiente:

Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice

Es decir: las cláusulas que perjudiquen al arrendatario de un alquiler de vivienda habitual (Título II de la LAU, artículos 6 al 28) es como si no existieran y el inquilino no tiene por qué cumplirlas. Como veremos, incluir estas cláusulas es perjudicial para el arrendador que esté mal asesorado en este sentido. Vamos a ver los principales ejemplos.

Las cláusulas abusivas también afectan negativamente a los arrendadores

Por lo general se piensa que incluir una cláusula abusiva en un contrato de alquiler afecta solo al arrendatario. Pero suele ser más bien al contrario, a quien más afecta es al arrendador. El motivo es que el efecto del artículo 6 es que en la práctica esa cláusula no existe en el contrato, no se aplica. Por lo tanto, una cuestión que podría estar regulada en el contrato cumpliendo la ley, no lo estaría. Un ejemplo sería el de la actualización de la renta. Si la cláusula de actualización de la renta incluye un perjuicio para el inquilino es como si no existiera esa cláusula. Y al no haber cláusula de actualización de la renta ésta no se actualiza. Por lo tanto el arrendador no podría subir la renta en caso de IPC positivvo.

Por otra parte, el arrendador que piensa que está bien asesorado por una agencia inmobiliaria que incluye este tipo de cláusulas confiará en que ese artículo debe cumplirse, pero no es así. Así que la defensa de su cumplimiento le llevará a un callejón sin salida, a un conflicto y quizá a una reclamación judicial que perderá. Por eso es importante que ambas partes se asesoren bien y eviten, por el bien de ambas, la inclusión de cláusulas abusivas.

No se puede obligar a renunciar a las prórrogas obligatorias

La LAU establece que el arrendador está obligado a prorrogar el contrato obligatoriamente durante un mínimo de cinco años en los alquileres para uso de vivienda. Una aclaración: no entrarían aquí los alquileres de oficinas, locales, etc., pero tampoco los alquileres de vivienda temporal (estudiantes, trabajadores desplazados, etc.). El arrendador puede pensar que con una cláusula que diga que el contrato no se renovará pasado un año (por ejemplo) le va a permitir recuperar la vivienda en ese plazo. Pero eso no es así y si lo lleva a tribunales perderá tiempo y dinero. 

Plazo mínimo de un año de obligado cumplimiento para el arrendatario

La ley establece una “permanencia” mínima para el arrendatario de 6 meses. Incluir una cláusula que aumente la duración de ese plazo mínimo se considerará cláusula nula y el inquilino no tiene por qué cumplirlo

Preavisar del fin de contrato de alquiler con 60 días de antelación.

Es otra cláusula sobre la que nos habéis consultado con frecuencia. El artículo 11 dice que el inquilino podrá desistir del contrato pasados 6 meses avisando con 30 días de antelación. El arrendador que impone esta cláusula abusiva al arrendatario suele pensar que se puede quedar con la fianza si no se cumple ese plazo de preaviso de 60 días, pero no es así. 

Indemnización abusiva por desistimiento anticipado del contrato de alquiler

En ese mismo artículo 11 se dice que se podrá pactar en el contrato una indemnización para el caso de que el inquilino deje el alquiler antes de lo estipulado. Esta indemnización será de la parte proporcional de una mensualidad en relación a lo que reste de cumplir. Así que, por ejemplo, obligar al inquilino a pagar una anualidad completa tampoco sería legal. 

Obligar a pagar la renta antes del día 7

La ley indica que la renta deberá pagarse en los siete primeros días de cada mes. Así que si el contrato indica un plazo inferior, como que hay que pagar la renta el día cinco de cada mes, sería cláusula nula. Insisto en que es importante que los propietarios tengan esto muy en cuenta porque cláusulas de este tipo parece que les pueden generar confianza porque piensan que los inquilinos tienen esa obligación pero no es así. 

Pago anticipado de más de una mensualidad de renta

El artículo 17 es claro en este sentido: “En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta”.

No bajar la renta si el IPC es negativo

La última modificación de la LAU introduce un punto interesante, y es que no se podrá actualizar la renta por encima del IPC, aunque se haya pactado otra forma de actualización. Esto convierte en cláusula nula el que se incluya en el contrato que solo se actualizará la renta si el IPC es negativo, o que no se actualizará la renta si el ipc es negativo.

Pero ojo, porque el efecto puede ser aún más negativo para el propietario porque al ser cláusula nula es como si no existiera en el contrato, por lo tanto podría hasta no aplicarse la actualización por IPC ni siquiera siendo este negativo. Por eso insistimos a los arrendadores en la importancia de estar bien asesorados. 

Actualizar la renta por encima del IPC

En otros artículos hemos hablado de índices privados de actualización de la renta. No es ilegal aplicar esos índices, pero desde la última modificación tienen como “techo” el IPC. Es decir, que si esos índices están en +2% y el IPC está en +0,5% se aplicaría el IPC.

Exigir la actualización de la renta con efectos retroactivos

La actualización de la renta la puede comunicar indistintamente arrendador o arrendatario. Pero si no se comunica en el momento de cumplir una anualidad, si se comunica meses más tarde no se puede reclamar la actualiziación de los meses previos. La ley lo dice claramente: La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito.

Subir la renta por reformas o mejoras hechas en la finca

Solo se puede subir la renta por reformas o mejoras realizadas en la finca a partir del quinto año de contrato (o del séptimo si el arrendador es persona jurídica).

Gastos de gestión inmobiliaria por parte del inquilino

No se podrá obligar al inquilino a pagar los gastos de gestión inmobiliaria si el arrendador es una persona jurídica (una empresa). 

Obligar al inquilino a realizar todas las reparaciones

El inquilino deberá hacer las pequeñas reparaciones debidas al uso ordinario y las que se deban a un mal uso. El arrendador debe asumir las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.

Permitir al arrendador entrar en la vivienda cuando quiera

Esto no está incluido en la LAU, pero si en la constitución, que garantiza la inviolabilidad del domicilio y por lo tanto la parte arrendadora no puede obligar a la arrendataria a que le permita acceder a la vivienda cuando lo exija.

Cláusulas legales de las que se ha dicho que son nulas

Estos días ha tenido cierto eco un artículo sobre cláusulas abusivas publicado por algunos medios del grupo Mediapubli. No lo voy a enlazar para no darle autoridad pero es posible que os lo hayáis encontrado. Así que aprovechamos este post para desmentir aquel artículo.

El artículo dice que es una de las consultas que más se hacen y que es abusivo obligar al inquilino a poner a su nombre los suministros. El artículo dice textualmente:.

«con esta treta lo que intentan los dueños de la vivienda es evitar que, en caso de que dejen de pagar las facturas, a ellos no se les pueda reclamar nada»

Menuda treta, ¿eh?. Tratar de que no se reclame al propietario los impagos del inquilino. Bueno, esta cláusula es perfectamente legal, no sería nula y ningún juez la consideraría abusiva. La ley de arrendamientos urbanos (artículo 20) señala que «los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario». Así que no sería abusivo que los contratos de esos suministros estén a nombre de quien tiene la obligación de abonarlos.

Resolver el contrato tras un impago no es abusivo

El artículo dice que se puede iniciar desahucio tras tres impagos pero no solo con un impago. Eso es una cuñadez y no aparece en ningún sitio en la Ley de Arrendamientos Urbanos. El artículo 27 dice que el incumplimiento del contrato dará derecho a la otra parte a resolver el contrato, y entre los incumplimientos señalados está el impago de la renta y del resto de cantidades que deba pagar el arrendatario.

Si el inquilino se va antes de tiempo se puede exigir indemnización

El artículo menciona, como nosotros, que no se puede exigir al inquilino una permanencia de más de seis meses. Pero también dice que no se le puede exigir indemnización y que la ley «no recoge ese derecho de ninguna manera». Lo cierto es que ese derecho si se recoge en la LAU, en el artículo 11.

¿Te han obligado a incluir alguna cláusula que crees que es abusiva? Si es así, consultanos en los comentarios y resolveremos tus dudas.

Imagen de Free-Photos en Pixabay

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6 respuestas

  1. Buenos tardes, me acaban de enviar una copia del contrato de alquiler donde veo muchas cláusulas abusivas. Y mi sorpresa es cuando ahora me dicen que tengo que abonar un mes de Inmobiliaria cuando no se me informó en ningún momento ni en el anuncio( dos meses de fianza y mes en curso ) tampoco se refleja en el contrato de reserva donde especifica que se reserva con 950 € al pago del depósito de garantía adicional y queda pendiente de entrega 1.900€ y lo mismo en el borrador del contrato . Ahora me dicen que también tengo que pagar aparte el mes de inmobiliaria otra cosa no se me informó de que no aceptan mascotas ! Me acabo de enterar al leer el borrador y me pregunto si no firmo me devuelven la reserva ??

    1. Hola Marcela,

      tendrías que hablar con ellos. Yo entiendo que si tienes que pagar honorarios deberían haberte informado en el contacto comercial y, desde luego, debería quedar reflejado en el contrato de reserva que has firmado.

  2. Buenas tardes,
    Tengo un problema con mi contrato de alquiler, llevo viviendo allí 5 años pero en enero se fue mi expareja y se firmó un contrato nuevo, y ahora quiero irme y me exige quedarme el año entero porque así lo dice el nuevo contrato, además en el contrato mi casero incluyo cláusulas que dicen que ambas partes excluyen lo que dictamina la LAU, querría saber si esas clausulas son abusivas

    1. Hola Sergio,

      con el contrato nuevo la obligación que tienes es de estar seis meses. A partir de ahí te puedes ir cuando quieras. Comprueba si en el contrato habéis incluido una clausula de indemnización por desistimiento anticipado. Y lo que comentas de excluir lo que dictamina la LAU, es una cláusula nula como se explica en el artículo.

  3. Buenas tardes nuestro arrendador dice que estamos obligados como inquilinos a pagar la revisión del gas que se realiza a los cinco años. Llevamos solo un mes de alquiler.Pero en el contrato se estipula que somos nosotros quien debemos hacernos cargo económicamente de esa revisión. Podrían darnos algún consejo por favor. Gracias

    1. Hola María,

      la revisión del gas forma parte del mantenimiento para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad y le corresponde al arrendador.

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