Trece cláusulas abusivas (y nulas) a evitar en los contratos de alquiler de vivienda

clausulas abusivas alquiler

Índice del artículo

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin

Tiempo de lectura estimado: 8 minutos

Las cláusulas abusivas en los contratos de alquiler de vivienda están a la orden del día. De vez en cuando recibimos modelos de contratos de amigos y conocidos y nos escandalizan por lo habitual que es que lleven este tipo de cláusulas abusivas. Así que vamos a explicar cuáles son las cláusulas abusivas más frecuentes y cómo son perjudiciales tanto para arrendador como para arrendatario. 

Un artículo poco conocido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y que en cambio es quizá de los más importantes es el número 6. Dice lo siguiente:

Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice

Es decir: las cláusulas que perjudiquen al arrendatario de un alquiler de vivienda habitual (Título II de la LAU, artículos 6 al 28) es como si no existieran y el inquilino no tiene por qué cumplirlas. Como veremos, incluir estas cláusulas es perjudicial para el arrendador que esté mal asesorado en este sentido. Vamos a ver los principales ejemplos.

Las cláusulas abusivas también afectan negativamente a los arrendadores

Por lo general se piensa que incluir una cláusula abusiva en un contrato de alquiler afecta solo al arrendatario. Pero suele ser más bien al contrario, a quien más afecta es al arrendador. El motivo es que el efecto del artículo 6 es que en la práctica esa cláusula no existe en el contrato, no se aplica. Por lo tanto, una cuestión que podría estar regulada en el contrato cumpliendo la ley, no lo estaría. Un ejemplo sería el de la actualización de la renta. Si la cláusula de actualización de la renta incluye un perjuicio para el inquilino es como si no existiera esa cláusula. Y al no haber cláusula de actualización de la renta ésta no se actualiza. Por lo tanto el arrendador no podría subir la renta en caso de IPC positivvo.

Por otra parte, el arrendador que piensa que está bien asesorado por una agencia inmobiliaria que incluye este tipo de cláusulas confiará en que ese artículo debe cumplirse, pero no es así. Así que la defensa de su cumplimiento le llevará a un callejón sin salida, a un conflicto y quizá a una reclamación judicial que perderá. Por eso es importante que ambas partes se asesoren bien y eviten, por el bien de ambas, la inclusión de cláusulas abusivas.

No se puede obligar a renunciar a las prórrogas obligatorias

La LAU establece que el arrendador está obligado a prorrogar el contrato obligatoriamente durante un mínimo de cinco años en los alquileres para uso de vivienda. Una aclaración: no entrarían aquí los alquileres de oficinas, locales, etc., pero tampoco los alquileres de vivienda temporal (estudiantes, trabajadores desplazados, etc.). El arrendador puede pensar que con una cláusula que diga que el contrato no se renovará pasado un año (por ejemplo) le va a permitir recuperar la vivienda en ese plazo. Pero eso no es así y si lo lleva a tribunales perderá tiempo y dinero. 

Plazo mínimo de un año de obligado cumplimiento para el arrendatario

La ley establece una “permanencia” mínima para el arrendatario de 6 meses. Incluir una cláusula que aumente la duración de ese plazo mínimo se considerará cláusula nula y el inquilino no tiene por qué cumplirlo

Preavisar del fin de contrato de alquiler con 60 días de antelación.

Es otra cláusula sobre la que nos habéis consultado con frecuencia. El artículo 11 dice que el inquilino podrá desistir del contrato pasados 6 meses avisando con 30 días de antelación. El arrendador que impone esta cláusula abusiva al arrendatario suele pensar que se puede quedar con la fianza si no se cumple ese plazo de preaviso de 60 días, pero no es así. 

Indemnización abusiva por desistimiento anticipado del contrato de alquiler

En ese mismo artículo 11 se dice que se podrá pactar en el contrato una indemnización para el caso de que el inquilino deje el alquiler antes de lo estipulado. Esta indemnización será de la parte proporcional de una mensualidad en relación a lo que reste de cumplir. Así que, por ejemplo, obligar al inquilino a pagar una anualidad completa tampoco sería legal. 

Obligar a pagar la renta antes del día 7

La ley indica que la renta deberá pagarse en los siete primeros días de cada mes. Así que si el contrato indica un plazo inferior, como que hay que pagar la renta el día cinco de cada mes, sería cláusula nula. Insisto en que es importante que los propietarios tengan esto muy en cuenta porque cláusulas de este tipo parece que les pueden generar confianza porque piensan que los inquilinos tienen esa obligación pero no es así. 

Pago anticipado de más de una mensualidad de renta

El artículo 17 es claro en este sentido: “En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta”.

No bajar la renta si el IPC es negativo

La última modificación de la LAU introduce un punto interesante, y es que no se podrá actualizar la renta por encima del IPC, aunque se haya pactado otra forma de actualización. Esto convierte en cláusula nula el que se incluya en el contrato que solo se actualizará la renta si el IPC es negativo, o que no se actualizará la renta si el ipc es negativo.

Pero ojo, porque el efecto puede ser aún más negativo para el propietario porque al ser cláusula nula es como si no existiera en el contrato, por lo tanto podría hasta no aplicarse la actualización por IPC ni siquiera siendo este negativo. Por eso insistimos a los arrendadores en la importancia de estar bien asesorados. 

Actualizar la renta por encima del IPC

En otros artículos hemos hablado de índices privados de actualización de la renta. No es ilegal aplicar esos índices, pero desde la última modificación tienen como “techo” el IPC. Es decir, que si esos índices están en +2% y el IPC está en +0,5% se aplicaría el IPC.

Exigir la actualización de la renta con efectos retroactivos

La actualización de la renta la puede comunicar indistintamente arrendador o arrendatario. Pero si no se comunica en el momento de cumplir una anualidad, si se comunica meses más tarde no se puede reclamar la actualiziación de los meses previos. La ley lo dice claramente: La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito.

Subir la renta por reformas o mejoras hechas en la finca

Solo se puede subir la renta por reformas o mejoras realizadas en la finca a partir del quinto año de contrato (o del séptimo si el arrendador es persona jurídica).

Gastos de gestión inmobiliaria por parte del inquilino

No se podrá obligar al inquilino a pagar los gastos de gestión inmobiliaria si el arrendador es una persona jurídica (una empresa). 

Obligar al inquilino a realizar todas las reparaciones

El inquilino deberá hacer las pequeñas reparaciones debidas al uso ordinario y las que se deban a un mal uso. El arrendador debe asumir las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.

Permitir al arrendador entrar en la vivienda cuando quiera

Esto no está incluido en la LAU, pero si en la constitución, que garantiza la inviolabilidad del domicilio y por lo tanto la parte arrendadora no puede obligar a la arrendataria a que le permita acceder a la vivienda cuando lo exija.

Cláusulas legales de las que se ha dicho que son nulas

Estos días ha tenido cierto eco un artículo sobre cláusulas abusivas publicado por algunos medios del grupo Mediapubli. No lo voy a enlazar para no darle autoridad pero es posible que os lo hayáis encontrado. Así que aprovechamos este post para desmentir aquel artículo.

El artículo dice que es una de las consultas que más se hacen y que es abusivo obligar al inquilino a poner a su nombre los suministros. El artículo dice textualmente:.

«con esta treta lo que intentan los dueños de la vivienda es evitar que, en caso de que dejen de pagar las facturas, a ellos no se les pueda reclamar nada»

Menuda treta, ¿eh?. Tratar de que no se reclame al propietario los impagos del inquilino. Bueno, esta cláusula es perfectamente legal, no sería nula y ningún juez la consideraría abusiva. La ley de arrendamientos urbanos (artículo 20) señala que «los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario». Así que no sería abusivo que los contratos de esos suministros estén a nombre de quien tiene la obligación de abonarlos.

Resolver el contrato tras un impago no es abusivo

El artículo dice que se puede iniciar desahucio tras tres impagos pero no solo con un impago. Eso es una cuñadez y no aparece en ningún sitio en la Ley de Arrendamientos Urbanos. El artículo 27 dice que el incumplimiento del contrato dará derecho a la otra parte a resolver el contrato, y entre los incumplimientos señalados está el impago de la renta y del resto de cantidades que deba pagar el arrendatario.

Si el inquilino se va antes de tiempo se puede exigir indemnización

El artículo menciona, como nosotros, que no se puede exigir al inquilino una permanencia de más de seis meses. Pero también dice que no se le puede exigir indemnización y que la ley «no recoge ese derecho de ninguna manera». Lo cierto es que ese derecho si se recoge en la LAU, en el artículo 11.

¿Te han obligado a incluir alguna cláusula que crees que es abusiva? Si es así, consultanos en los comentarios y resolveremos tus dudas.

Imagen de Free-Photos en Pixabay

también te pueden interesar estos artículos

31 respuestas

  1. Buenos tardes, me acaban de enviar una copia del contrato de alquiler donde veo muchas cláusulas abusivas. Y mi sorpresa es cuando ahora me dicen que tengo que abonar un mes de Inmobiliaria cuando no se me informó en ningún momento ni en el anuncio( dos meses de fianza y mes en curso ) tampoco se refleja en el contrato de reserva donde especifica que se reserva con 950 € al pago del depósito de garantía adicional y queda pendiente de entrega 1.900€ y lo mismo en el borrador del contrato . Ahora me dicen que también tengo que pagar aparte el mes de inmobiliaria otra cosa no se me informó de que no aceptan mascotas ! Me acabo de enterar al leer el borrador y me pregunto si no firmo me devuelven la reserva ??

    1. Hola Marcela,

      tendrías que hablar con ellos. Yo entiendo que si tienes que pagar honorarios deberían haberte informado en el contacto comercial y, desde luego, debería quedar reflejado en el contrato de reserva que has firmado.

  2. Buenas tardes,
    Tengo un problema con mi contrato de alquiler, llevo viviendo allí 5 años pero en enero se fue mi expareja y se firmó un contrato nuevo, y ahora quiero irme y me exige quedarme el año entero porque así lo dice el nuevo contrato, además en el contrato mi casero incluyo cláusulas que dicen que ambas partes excluyen lo que dictamina la LAU, querría saber si esas clausulas son abusivas

    1. Hola Sergio,

      con el contrato nuevo la obligación que tienes es de estar seis meses. A partir de ahí te puedes ir cuando quieras. Comprueba si en el contrato habéis incluido una clausula de indemnización por desistimiento anticipado. Y lo que comentas de excluir lo que dictamina la LAU, es una cláusula nula como se explica en el artículo.

  3. Buenas tardes nuestro arrendador dice que estamos obligados como inquilinos a pagar la revisión del gas que se realiza a los cinco años. Llevamos solo un mes de alquiler.Pero en el contrato se estipula que somos nosotros quien debemos hacernos cargo económicamente de esa revisión. Podrían darnos algún consejo por favor. Gracias

    1. Hola María,

      la revisión del gas forma parte del mantenimiento para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad y le corresponde al arrendador.

  4. Hola.
    He firmado un contrato de arrendamiento de vivienda en el que me exigieron pagar además de un mes de renta y la fianza el pago de un seguro de impagos, cuyo tomador es el propietario. Lo acepté pues necesitaba coger el piso. Al leer el contrato veo que pone que tengo que pagar las primas de las sucesivas renovaciones anuales, en la aseguradora «X», es decir, la que ellos me dicen.
    Quisiera saber si esta es una cláusula abusiva y por tanto nula.
    Gracias y un saludo.

    1. Hola Javier,

      es una pregunta interesante. En principio, siendo una garantía que tiene como tomador al arrendador, debería corresponderle a él abonar esa póliza. Pero somos conscientes de que hay muchas inmobiliarias y arrendadores que obligan a los arrendatarios a pagar el seguro de alquiler. Habría que ver cómo está redactado. Si lo meten por el artículo 20 (el que hace referencia a la posibilidad de pactar quién paga el IBI, comunidad…), tendría que indicarse en el contrato el importe del primer año. Aunque creo que no tiene mucho sentido meterlo por el artículo 20. La otra opción es que entre dentro de la garantía adicional (art. 36). En ese caso cabe la posibilidad de que el importe máximo a pagar sea de dos mensualidades y cuando abones esa cantidad no se mantiene la obligación de seguir pagando. Y por otra parte cabe la posibilidad de que al finalizar el contrato el arrendador tuviera que devolverte las cantidades abonadas. Pero ya te digo, con muchas dudas.

  5. Hola,

    El arrendaddor del piso me pide que pague el IBI del inmueble, asi como un seguro por el piso.
    Tengo entendido que el propietario debe pagar el IBI al ser su propiedad asi como el seguro.
    Es una clausula abusiva esta?

    Gracias

    1. hola Gustavo,

      respecto al IBI, es legal pactar que lo pague el inquilino. Lo que si hay que hacer es indicar en el contrato el importe a fecha de firma del contrato. Y sobre el seguro hay una respuesta a un mensaje anterior que plantea la misma duda.

  6. Hola!
    Tengo arrendada una habitación. El contrato pone que tengo que estar un mínimo de 3 meses y que si me quiero ir antes debo abonar 1 mes a modo de indemnización, también que si el dueño quiere echarme por motivos de «incompatibilidad en la convivencia» tengo que irme lo antes posible y abonar el mes de indemnización. ¿Es esto legal en ambos casos? Muchas gracias!

    1. Hola Cristina, entiendo que el contrato que has firmado no es de alquiler de vivienda habitual, sino que será un alquiler temporal, y ahí hay más libertad para pactar determinadas cosas. Lo de la indemnización es legal. Lo que no tengo tan claro es que te pueda echar por incompatibilidad en la convivencia.

  7. Hola,
    Tengo un clausula en mi contrato que dice lo siguiente «Cuando el inquilino, decida voluntariamente finalizar el contrato de la vivienda se efectuará SIEMPRE el último día de mes en curso (con el AVISO previo de los TREINTA DIAS). No tendrá derecho a devolución proporcional de los días restantes para finalizar el mes.
    ¿Podríais decirme si es abusiva? yo considero que sí porque si un día 15 de junio aviso a la casera debería poder irme el 15 de julio tras los 30 días de preaviso y pagando solo ese medio mes.
    Gracias

    1. Hola María. Si es un contrato de alquiler de vivienda habitual es cláusula nula. Para notificar el fin de contrato estás obligada a hacerlo con 30 días de antelación, pero nada te obliga a que la finalización tenga que ser el último día del mes.

      1. Una vez firmado en el contrato de alquiler, ¿podría negarme a cumplirlo por tratarse de clausula nula? en caso de que sí ¿Cuál debe ser mi argumento?

      2. Si hay alguna cláusula nula no tienes por qué cumplirla. El argumento es precisamente que es una cláusula nula y que se tiene por no puesta en el contrato, como se dice en el artículo.

  8. Buenas tardes,

    El frigorífico de la vivienda se ha estropeado (tiene 9 años). Al comunicarlo al arrendador, éste me remite a una clausula en nuestro contrato para que yo sustituya el aparato:
    «Se acuerda que los electrodomésticos y enseres con los que cuenta la vivienda y que se entregan en perfecto estado al inicio del contrato y que se encuentran detallados en el anexo 1, la reparación o sustitución serán parte del arrendatario».

    Se entiende que no se trata de un avería por mal uso o negligencia por mi parte (simplemente el frigorífico ha dejado de enfriar).

    ¿Puede tratarse de una clausula abusiva por incumplir la LAU?
    ¿Realmente es mi obligación sustituir el electrodoméstico estropeado? ¿O es obligación del arrendador?

  9. Hola,

    En el último párrafo decís que «El artículo menciona, como nosotros, que no se puede exigir al inquilino una permanencia de más de seis meses. Pero también dice que no se le puede exigir indemnización y que la ley «no recoge ese derecho de ninguna manera». Lo cierto es que ese derecho si se recoge en la LAU, en el artículo 11″. Pues, en mi caso el contrato tiene duración 5 años, falta un mes para cumplir el año y me quiero ir. En el contrato pone que el arrendatario tiene que abonar como indemnización por desistimiento una mensualidad por cada año que quede por cumplir. ¿Es legal que se me pida abonar 4 mensualidades? ¿En el caso de que fuese legal, se restaría la mensualidad de fianza que queda por devolverme?

    1. Hola Giovanni,

      si, esa cláusula está recogida en la LAU, así que es legal y se podría descontar de la fianza.

  10. Buenas noches.

    Yo y mi compañera de piso hemos firmado este año un contrato de siete años (con persona jurídica). En el contrato especifica que en caso de desistimiento estamos obligados a pagar «una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir». Nos gustaría saber:

    – ¿Siginifica que tendríamos que pagar un mes de alquiler por cada año no cumplido?
    – ¿Se trata de una cláusula abusiva? ¿Y si un día tenemos que marcharnos por X situaciones?
    – Si se trata de una cláusula abusiva (y nula), ¿cómo deberíamos proceder?
    – En caso de que nos marchemos los dos a la vez: ¿La fianza cubriría uno de los años no cumplidos?

    Saludos

    1. Hola Daniel,

      es una cláusula legal contemplada en la ley de arrendamientos urbanos. Pero ojo, revisa la cláusula de plazo del contrato porque ahí lo que se suele pactar es un año. Si en esa cláusula pone un año la indemnización se aplicaría durante ese primer año y no después. Pero si habéis firmado 7 años la cláusula se aplica durante esos 7 años. Miralo, por favor, y me dices qué pone porque me interesa mucho saberlo. Si pone 7 años es posible que sea una maniobra de las empresas arrendadoras para sacar algo más de tajada, ya que será raro el inquilino que llegue a los siete años.

      1. Hola Roberto.

        La cláusula especifica extactamente eso:

        `Las partes pactan que, para el caso de desistimiento, el arrendatario deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización`.

        Por lo que veo está especificado tal y qual se ve en la LAU.

  11. Hola:
    En mi contrato de arrendamiento figura la siguiente cláusula: «Serán a cargo de la arrendataria los gastos ocasionados de los desperfectos que se produzcan en la vivienda, ya sean cristales, cerraduras y demás útiles y utensilios de las instalaciones y su adecuado mantenimiento, así como la reparación de los electrodomésticos incluidos en el arrendamiento. Las obras necesarias por reparaciones, que exija el desgaste por el uso de la vivienda y sus accesorios serán de cuenta de la arrendataria.»

    ¿Se puede considerar como nula la parte referente a la reparación de los electrodomésticos?

    ¿Sería conveniente hablar con el arrendador y renegociar los términos de esta cláusula?

    Gracias.

  12. Hola,
    Tengo 2 preguntas:
    1- tenemos un contrato de alquiler por 3 años q finaliza el próximo 28 de febrero, con la nueva LAU lo puedo ampliar a los 5 años? No nos renuevan el contrato por qué quieren vender…

    2- y se nos acaba de estropear el calentador y no se hacen cargo porq tenemos una cláusula q dice básicamente que nos tenemos que hacer cargo de reparación, mantenimiento y sustitución de todas las instalaciones de luz, agua y gas, además de todos los elementos dañados. El técnico q ha venido dice q es de la placa interna y q costaría menos comprar uno nuevo, a quien corresponde y está cláusula es nula?

    Muchas gracias

    1. Entiendo que cuando firmasteis el contrato la LAU hablaba de prórroga de 3 años, así que no se pueden forzar los 5 años. El calentador es un caso claro de habitabilidad de la vivienda, así que la responsabilidad de que funcione es del propietario.

  13. Buenos días,
    Tenemos que firmar un nuevo contrato de alquiler después de estar viviendo en el mismo piso durante 6 años. Antes de firmar el nuevo contrato avisamos a la propietaria que la encimera de la cocina no funcionaba bien y necesitamos re la reparen o la cambien. Después de decirnos que esa reparación no le corresponde y que se tiene que hacer cargo nuestro seguro cuando la encimera estaba ya en la vivienda, nos han incluido la siguiente cláusula en el nuevo contrato:
    «Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de
    cargo del arrendatario, en especial pequeñas reparaciones o arreglos de grifos, persianas, aire
    acondicionado, termo, horno y encimera y otros electrodomésticos que puedan haber en la vivienda.
    El arrendatario llamará al servicio técnico y se ocupará del pago si es una pequeña
    reparación, por pequeña reparación la jurisprudencia entiende cualquier reparación inferior a la
    cantidad de CIENTO CINCUENTA EUROS (150,00€). En caso de ser una gran reparación, informará a la
    inmobiliaria para hacerle saber a la propiedad y que opte por la reparación según el presupuesto
    informado o decida solicitar otro para comparar, actuando con la mayor diligencia para que la
    reparación se realice a la mayor brevedad posible.»
    A parte de que nos han aumentado la renta en 65€ mensuales. Podría considerarse está cláusula abusiva?

    Gracias,

    1. Hola Salvador,

      no es una cláusula abusiva. Según la LAU las pequeñas reparaciones os corresponden a los inquilinos y lo que se hace en este contrato es cuantificarlas hasta 150 euros (se entiende que iva incluido). Eso evita discusiones sobre si una reparación corresponde a una u otra parte y además obliga a la parte arrendadora a asumir las reparaciones por encima de ese precio.

  14. Hola

    En el contrato de alquiler de mi hija aparece esta cláusula:

    “El inmueble se arrienda exclusivamente como residencia de los dos arrendatarios, si se hace necesario la entrada de alguna otra persona deberá obtenerse autorización por escrito electrónico del propietario…”
    Los arrendatarios son este caso mi mujer y mi hija
    ¿Es esta cláusula legal?

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Índice del artículo