Trece cláusulas abusivas (y nulas) a evitar en los contratos de alquiler de vivienda

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Tiempo de lectura estimado: 8 minutos

Las cláusulas abusivas en los contratos de alquiler de vivienda están a la orden del día. De vez en cuando recibimos modelos de contratos de amigos y conocidos y nos escandalizan por lo habitual que es que lleven este tipo de cláusulas abusivas. Así que vamos a explicar cuáles son las cláusulas abusivas más frecuentes y cómo son perjudiciales tanto para arrendador como para arrendatario. 

Un artículo poco conocido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y que en cambio es quizá de los más importantes es el número 6. Dice lo siguiente:

Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice

Es decir: las cláusulas que perjudiquen al arrendatario de un alquiler de vivienda habitual (Título II de la LAU, artículos 6 al 28) es como si no existieran y el inquilino no tiene por qué cumplirlas. Como veremos, incluir estas cláusulas es perjudicial para el arrendador que esté mal asesorado en este sentido. Vamos a ver los principales ejemplos.

Las cláusulas abusivas también afectan negativamente a los arrendadores

Por lo general se piensa que incluir una cláusula abusiva en un contrato de alquiler afecta solo al arrendatario. Pero suele ser más bien al contrario, a quien más afecta es al arrendador. El motivo es que el efecto del artículo 6 es que en la práctica esa cláusula no existe en el contrato, no se aplica. Por lo tanto, una cuestión que podría estar regulada en el contrato cumpliendo la ley, no lo estaría. Un ejemplo sería el de la actualización de la renta. Si la cláusula de actualización de la renta incluye un perjuicio para el inquilino es como si no existiera esa cláusula. Y al no haber cláusula de actualización de la renta ésta no se actualiza. Por lo tanto el arrendador no podría subir la renta en caso de IPC positivvo.

Por otra parte, el arrendador que piensa que está bien asesorado por una agencia inmobiliaria que incluye este tipo de cláusulas confiará en que ese artículo debe cumplirse, pero no es así. Así que la defensa de su cumplimiento le llevará a un callejón sin salida, a un conflicto y quizá a una reclamación judicial que perderá. Por eso es importante que ambas partes se asesoren bien y eviten, por el bien de ambas, la inclusión de cláusulas abusivas.

No se puede obligar a renunciar a las prórrogas obligatorias

La LAU establece que el arrendador está obligado a prorrogar el contrato obligatoriamente durante un mínimo de cinco años en los alquileres para uso de vivienda. Una aclaración: no entrarían aquí los alquileres de oficinas, locales, etc., pero tampoco los alquileres de vivienda temporal (estudiantes, trabajadores desplazados, etc.). El arrendador puede pensar que con una cláusula que diga que el contrato no se renovará pasado un año (por ejemplo) le va a permitir recuperar la vivienda en ese plazo. Pero eso no es así y si lo lleva a tribunales perderá tiempo y dinero. 

Plazo mínimo de un año de obligado cumplimiento para el arrendatario

La ley establece una “permanencia” mínima para el arrendatario de 6 meses. Incluir una cláusula que aumente la duración de ese plazo mínimo se considerará cláusula nula y el inquilino no tiene por qué cumplirlo

Preavisar del fin de contrato de alquiler con 60 días de antelación.

Es otra cláusula sobre la que nos habéis consultado con frecuencia. El artículo 11 dice que el inquilino podrá desistir del contrato pasados 6 meses avisando con 30 días de antelación. El arrendador que impone esta cláusula abusiva al arrendatario suele pensar que se puede quedar con la fianza si no se cumple ese plazo de preaviso de 60 días, pero no es así. 

Indemnización abusiva por desistimiento anticipado del contrato de alquiler

En ese mismo artículo 11 se dice que se podrá pactar en el contrato una indemnización para el caso de que el inquilino deje el alquiler antes de lo estipulado. Esta indemnización será de la parte proporcional de una mensualidad en relación a lo que reste de cumplir. Así que, por ejemplo, obligar al inquilino a pagar una anualidad completa tampoco sería legal. 

Obligar a pagar la renta antes del día 7

La ley indica que la renta deberá pagarse en los siete primeros días de cada mes. Así que si el contrato indica un plazo inferior, como que hay que pagar la renta el día cinco de cada mes, sería cláusula nula. Insisto en que es importante que los propietarios tengan esto muy en cuenta porque cláusulas de este tipo parece que les pueden generar confianza porque piensan que los inquilinos tienen esa obligación pero no es así. 

Pago anticipado de más de una mensualidad de renta

El artículo 17 es claro en este sentido: “En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta”.

No bajar la renta si el IPC es negativo

La última modificación de la LAU introduce un punto interesante, y es que no se podrá actualizar la renta por encima del IPC, aunque se haya pactado otra forma de actualización. Esto convierte en cláusula nula el que se incluya en el contrato que solo se actualizará la renta si el IPC es negativo, o que no se actualizará la renta si el ipc es negativo.

Pero ojo, porque el efecto puede ser aún más negativo para el propietario porque al ser cláusula nula es como si no existiera en el contrato, por lo tanto podría hasta no aplicarse la actualización por IPC ni siquiera siendo este negativo. Por eso insistimos a los arrendadores en la importancia de estar bien asesorados. 

Actualizar la renta por encima del IPC

En otros artículos hemos hablado de índices privados de actualización de la renta. No es ilegal aplicar esos índices, pero desde la última modificación tienen como “techo” el IPC. Es decir, que si esos índices están en +2% y el IPC está en +0,5% se aplicaría el IPC.

Exigir la actualización de la renta con efectos retroactivos

La actualización de la renta la puede comunicar indistintamente arrendador o arrendatario. Pero si no se comunica en el momento de cumplir una anualidad, si se comunica meses más tarde no se puede reclamar la actualiziación de los meses previos. La ley lo dice claramente: La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito.

Subir la renta por reformas o mejoras hechas en la finca

Solo se puede subir la renta por reformas o mejoras realizadas en la finca a partir del quinto año de contrato (o del séptimo si el arrendador es persona jurídica).

Gastos de gestión inmobiliaria por parte del inquilino

No se podrá obligar al inquilino a pagar los gastos de gestión inmobiliaria si el arrendador es una persona jurídica (una empresa). 

Obligar al inquilino a realizar todas las reparaciones

El inquilino deberá hacer las pequeñas reparaciones debidas al uso ordinario y las que se deban a un mal uso. El arrendador debe asumir las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.

Permitir al arrendador entrar en la vivienda cuando quiera

Esto no está incluido en la LAU, pero si en la constitución, que garantiza la inviolabilidad del domicilio y por lo tanto la parte arrendadora no puede obligar a la arrendataria a que le permita acceder a la vivienda cuando lo exija.

Cláusulas legales de las que se ha dicho que son nulas

Estos días ha tenido cierto eco un artículo sobre cláusulas abusivas publicado por algunos medios del grupo Mediapubli. No lo voy a enlazar para no darle autoridad pero es posible que os lo hayáis encontrado. Así que aprovechamos este post para desmentir aquel artículo.

El artículo dice que es una de las consultas que más se hacen y que es abusivo obligar al inquilino a poner a su nombre los suministros. El artículo dice textualmente:.

«con esta treta lo que intentan los dueños de la vivienda es evitar que, en caso de que dejen de pagar las facturas, a ellos no se les pueda reclamar nada»

Menuda treta, ¿eh?. Tratar de que no se reclame al propietario los impagos del inquilino. Bueno, esta cláusula es perfectamente legal, no sería nula y ningún juez la consideraría abusiva. La ley de arrendamientos urbanos (artículo 20) señala que «los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario». Así que no sería abusivo que los contratos de esos suministros estén a nombre de quien tiene la obligación de abonarlos.

Resolver el contrato tras un impago no es abusivo

El artículo dice que se puede iniciar desahucio tras tres impagos pero no solo con un impago. Eso es una cuñadez y no aparece en ningún sitio en la Ley de Arrendamientos Urbanos. El artículo 27 dice que el incumplimiento del contrato dará derecho a la otra parte a resolver el contrato, y entre los incumplimientos señalados está el impago de la renta y del resto de cantidades que deba pagar el arrendatario.

Si el inquilino se va antes de tiempo se puede exigir indemnización

El artículo menciona, como nosotros, que no se puede exigir al inquilino una permanencia de más de seis meses. Pero también dice que no se le puede exigir indemnización y que la ley «no recoge ese derecho de ninguna manera». Lo cierto es que ese derecho si se recoge en la LAU, en el artículo 11.

¿Te han obligado a incluir alguna cláusula que crees que es abusiva? Si es así, consultanos en los comentarios y resolveremos tus dudas.

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¿TIENES ALGUNA DUDA SOBRE ESTE TEMA? Escribela en los comentarios más abajo y trataremos de resolverla.

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609 respuestas

  1. Buenos tardes, me acaban de enviar una copia del contrato de alquiler donde veo muchas cláusulas abusivas. Y mi sorpresa es cuando ahora me dicen que tengo que abonar un mes de Inmobiliaria cuando no se me informó en ningún momento ni en el anuncio( dos meses de fianza y mes en curso ) tampoco se refleja en el contrato de reserva donde especifica que se reserva con 950 € al pago del depósito de garantía adicional y queda pendiente de entrega 1.900€ y lo mismo en el borrador del contrato . Ahora me dicen que también tengo que pagar aparte el mes de inmobiliaria otra cosa no se me informó de que no aceptan mascotas ! Me acabo de enterar al leer el borrador y me pregunto si no firmo me devuelven la reserva ??

    1. Hola Marcela,

      tendrías que hablar con ellos. Yo entiendo que si tienes que pagar honorarios deberían haberte informado en el contacto comercial y, desde luego, debería quedar reflejado en el contrato de reserva que has firmado.

      1. buenas noches Roberto, si la arrendataria pone muchas penalizaciones por acciones «prohibidas» con cantidades elegidas a su gusto, cómo €100 de penalización si se hace una fiesta o €200 si viene la policía además de la obligación de dejar la vivienda, es posible? no es abusivo?

      2. Hola Alex,

        creo que te refieres a la arrendadora. Si es un alquiler de vivienda habitual, esas cláusulas son abusivas. Si es un alquiler temporal, como intuyo, hay libertad de pacto y son cláusulas legales.

      3. Hola Roberto, cuando firmé el contrato de mi piso había una claúsula que ponía «el suministro del agua se incluye en la comunidad, a menos que se individualicen los contadores, en cuyo caso el suministro del agua correrá a cargo del arredantario»
        pues bien, yo firme ese contrato porque pensé que sólo tenía que pagar luz y gas ya que en ningún momento me dijeron que los contadores se encontraban individualizados.
        ahora me quieren hacer hacer pagar facturas de agua, cuando les he comentado que nunca me dijeron que estaban individualizados y ellos me han dicho que era un error al redactar el contrato pero que si que lo están. les he dicho que me voy del piso y como no han pasado seis meses me quieren hacer pagar una mensualidad de penalización, pero ¿ellos incumplieron esa claúsula al dar a entender que el suministro del agua corría a cuenta de la comunidad? podría negarme a pagar esa mensualidad? gracias.

      4. Hola Laura,

        yo creo que ellos tienen responsabilidad en el equívoco que se ha generado, así que tendrían que resolverlo, o bien haciendo como que el agua ya está incluido en la comunidad, que es lo que dice el contrato, o bien facilitandote la resolución del contrato.

      5. Buenos días , mira tengo un caso resulta que mi arrendador me mando un mensaje a principio de mes(marzo 2024)que me subíe el alquiler con el IPC un 3% y eso desde enero , entonces me pide los meses anteriores y también la renovación del contrato 5 años es el 15 de diciembre , , tengo esta cláusula que pone : La primera revisión se aplicará con efectos al día 15/12/2023, y las siguientes el mismo día y mes de cada sucesivo año de vigencia de arrendamiento. Dada la demora con que se publica el IPC, las partes convienen que las revisiones anuales tendrán efectos retroactivos a la fecha en que hubiera correspondido aplicarlas. En ningún caso, la demora en aplicar la revisión supondrá renuncia o
        caducidad de la misma..
        Entonces yo con búsquedas le dije que primero era un 2%(2023) y que no podía pedir los meses anteriores y sólo se abonará la subida en abril , todavía sigo sin respuesta pero quería saber si tengo razón o tengo que pagar le Lis 3% y los meses anteriores ?
        Muchas gracias por leer y contestar me !.

      6. Hola,

        tenemos otro post sobre la actualización de la renta donde aclaramos dudas sobre este tema.

  2. Buenas tardes,
    Tengo un problema con mi contrato de alquiler, llevo viviendo allí 5 años pero en enero se fue mi expareja y se firmó un contrato nuevo, y ahora quiero irme y me exige quedarme el año entero porque así lo dice el nuevo contrato, además en el contrato mi casero incluyo cláusulas que dicen que ambas partes excluyen lo que dictamina la LAU, querría saber si esas clausulas son abusivas

    1. Hola Sergio,

      con el contrato nuevo la obligación que tienes es de estar seis meses. A partir de ahí te puedes ir cuando quieras. Comprueba si en el contrato habéis incluido una clausula de indemnización por desistimiento anticipado. Y lo que comentas de excluir lo que dictamina la LAU, es una cláusula nula como se explica en el artículo.

      1. Buenas, tenía un contrato de 5 años y puso una cláusula de pagar una mensualidad por cada año no disfrutado. A los 2 años por circunstancias de no poder hacer frente al pago del alquiler, me pide la indemnización, que me comentaron que era abusiva y que se hacía en la antiguey y actualmente no e legal. Me pide la penalización sino acciones legales. Es abusivo?

      2. Hola Tamara,

        esa cláusula es legal. Pero tienes que fijarte bien en la cláusula de plazo, donde suele poner que es un año prorrogable hasta cinco. La duración del plazo del contrato, y no las prórrogas obligatorias, es el plazo a tener en cuenta para saber si se aplica o no la indemnización por desistimiento anticipado.

  3. Buenas tardes nuestro arrendador dice que estamos obligados como inquilinos a pagar la revisión del gas que se realiza a los cinco años. Llevamos solo un mes de alquiler.Pero en el contrato se estipula que somos nosotros quien debemos hacernos cargo económicamente de esa revisión. Podrían darnos algún consejo por favor. Gracias

    1. Hola María,

      la revisión del gas forma parte del mantenimiento para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad y le corresponde al arrendador.

      1. Buenos días Roberto!
        A no ser que en el contrato se estipule lo contrario.
        En mi contrato me aplicaron que el mantenimiento de la caldera y las revisiones eran a mi costa, así como el IBI y la comunidad de vecinos.
        Lo miré a fondo y creo que era legal.

      2. Hola Jorge,

        sobre el mantenimiento de la caldera, dice la sentencia de SAP Vigo, 31/7/19

        «En el presente caso no se comparte la conclusión a que llegó la sentencia de instancia, pues consideramos
        que es el arrendador quien tenía que haberse hecho cargo de los gastos por las revisiones periódicas de
        mantenimiento preventivo y legal que se efectúen en la caldera para el buen funcionamiento de sistema de
        agua caliente y calefacción, bien contratando un servicio de mantenimiento bien asumiendo las necesarias
        revisiones periódicas.»

        El IBI y la comunidad quedan, efectivamente, a lo que pacten las partes.

      3. Hola buenas tardes.

        Este mes dejo un piso en el cual llevo más de 6 años. en el primer contrato vi la clausula en la que si lo abandonas antes de finalizar los 5 años, debería indemnizar al propietario con un mes por cada año que falte, la considere abusiva y me la retiraron sin problema. la.cosa es que hace un año volví a renovar contrato, me afirmaron que era el mismo y firme. ahora veo que está cláusula si está en el contrato.

        Se considera abusiva y por tanto, nula?
        gracias

      4. me han echo un contrato y pone que tenemos que pagar el día 1 de cada mes, sino tiene una penalización del 20% por día no pagado, y en la ley pone que hasta el día 7 se puede pagar. Aparte que pone en el contrato que está la casa con todas las cosas, pero las cosas que están, están echas polvo, asquerosas , los muebles, colchones sofás, entiendo que el arrendador tendrá que dar el servicio que ha ofrecido, aunque ponga en el contrato que si necesita algo que cada uno se lo traiga

      5. HOla Jenny

        la cláusula de pagar el día 1 es abusiva porque va contra la ley, que te obliga a pagar los primeros 7 días de cada mes. Los desperfectos debes comunicarlos por escrito al arrendador lo antes posible para que al finalizar el contrato no te reclame esos daños que ya existían. Puedes hacerlo por email con fotos de los desperfectos.

      6. buenas mi casero ha puesto una cláusula para que tengamos que pagar el impuesto de basuras, nadie que conozca que esté de alquiler paga ese recibo no sé si es legal que nos lo cobren a nosotros al no ser los propietarios del piso

      7. porfabor tenía una duda me he puesto una persiana electrica y el dueño que me ha alquilado la vivienda elnpiso de arriba también es de él y habían goteras por tema de la calefacción si se me estropea el motor me lo tiene que pagar el?

      8. Creo que me falta información. Si hay una filtración del piso de arriba y eso te causa alguna avería, el vecino de arriba responde de los daños que te ocasione.

    2. Buenos días, si yo tengo un contrato dónde se refleja que vivimos mi pareja y yo y una hija de ella y un hijo mío nada más los 4 , pero un hijo mayor de mi pareja se ha peleado con la novia con quién vivía , por ser primer grado de consanguinidad de mi pareja ( su hijo ) puede acogerlo en casa y empadronarse en nuestra vivienda, por ley ?? muchas gracias

      1. Buenas tardes.

        Necesito por favor de vuestra ayuda.

        En el 2020 mi casero me dio a firmar un contrato de vivienda habitual por 3 años de duración.

        En el 2023 me trajo a firmar otro contrato como vivienda habitual pero con una duración de 11 meses y con la condición de que si lo vendía me tenía que marchar en un mes del piso.

        Desde el desconocimiento, al no haberme informado de que eso no era legal, le firmé el contrato teniendo la esperanza de llegar a un acuerdo para la compra del piso, pero ahora no quiere negociar la venta y me dice que como el contrato que se firmó en el 2020 tenía que haber sido de 5 años y no de 3 como se firmó, quiere volver a ese contrato de alquiler, haciendo que el contrato de alquiler expire en el 2025.

        Yo quiero o negociar la compra del piso o saber qué posibilidades tengo de hacer efectivo el contrato firmado en el 2023 como contrato de vivienda habitual por 5 años de duración.

        En este ultimo contrato se undica que su duración es de 11 meses y además se específica que es de vivienda habitual, sé que por ley los contratos de vivienda habitual son de 5 años, de ahí mi pregunta.

        ¿Sería posible hacer efectivo con la firma de este contrato del 2023 que sea de vivienda habitual con 5 años de duración para así poder estar en el piso hasta el 2028?

        Llevamos viviendo en este piso más de 20 años y creemos que ha querido actuar con mala fe.

        Gracias de antemano por vuestra atención, estamos pasando un desagradable momento con todo esto.

        Un saludo

      2. Hola Carlos,

        el contrato firmado en 2023 es perfectamente válido, aunque el de 2020 tuviera el error del plazo. Y como se reconoce que es un contrato de vivienda habitual, al cumplir los 11 meses se prorroga automáticamente hasta los 5 que marca la ley.

  4. Hola.
    He firmado un contrato de arrendamiento de vivienda en el que me exigieron pagar además de un mes de renta y la fianza el pago de un seguro de impagos, cuyo tomador es el propietario. Lo acepté pues necesitaba coger el piso. Al leer el contrato veo que pone que tengo que pagar las primas de las sucesivas renovaciones anuales, en la aseguradora «X», es decir, la que ellos me dicen.
    Quisiera saber si esta es una cláusula abusiva y por tanto nula.
    Gracias y un saludo.

    1. Hola Javier,

      es una pregunta interesante. En principio, siendo una garantía que tiene como tomador al arrendador, debería corresponderle a él abonar esa póliza. Pero somos conscientes de que hay muchas inmobiliarias y arrendadores que obligan a los arrendatarios a pagar el seguro de alquiler. Habría que ver cómo está redactado. Si lo meten por el artículo 20 (el que hace referencia a la posibilidad de pactar quién paga el IBI, comunidad…), tendría que indicarse en el contrato el importe del primer año. Aunque creo que no tiene mucho sentido meterlo por el artículo 20. La otra opción es que entre dentro de la garantía adicional (art. 36). En ese caso cabe la posibilidad de que el importe máximo a pagar sea de dos mensualidades y cuando abones esa cantidad no se mantiene la obligación de seguir pagando. Y por otra parte cabe la posibilidad de que al finalizar el contrato el arrendador tuviera que devolverte las cantidades abonadas. Pero ya te digo, con muchas dudas.

      1. Hola estoy igual me reclaman el pago del seguro de impago en mi contrato pone anual renovable no pone nada de artículo ni no números tan solo pone como garantía complementaria, se formaliza un seguro de protección de alquiler por un año renovable,con la compañía xxx, y otro seguro de responsabilidad civil de inquilino, siendo a cargo de la parte arrendataria el pago anual de las primas correspondientes al mismo, durante la vigencia del arrendamiento. Gracias

      2. Hola Alicia,

        hay una sentencia reciente en la que dan la razón al inquilino en el tema de contratar el seguro de alquiler a su costa, pero no porque el juez entienda que el inquilino no debe pagar el seguro, sino porque no le da la opción de elegir la póliza o la compañía.

      3. Hola,

        Estoy en un contrato de alquiler con una amiga. Mi amiga quiere dejar el alquiler. Es un contrato de carácter solidario, hay una cláusula que dice que en el momento que una de las dos quiera dejar el contrato éste quedará automáticamente resuelto.
        Yo no me quiero ir y además el alquiler está domiciliado en mi cuenta y se paga religiosamente. En la inmobiliaria obligan a hacer un contrato nuevo. Ya me informé con OCU. Esa cláusula es legal?
        El contrato aún tiene una vigencia de casi 4 años.

        Un saludo

      4. Hola Raquel,

        al tener responsabilidad solidaria esa cláusula es legal porque ambas os habéis comprometido a cumplir con el contrato.

  5. Hola,

    El arrendaddor del piso me pide que pague el IBI del inmueble, asi como un seguro por el piso.
    Tengo entendido que el propietario debe pagar el IBI al ser su propiedad asi como el seguro.
    Es una clausula abusiva esta?

    Gracias

    1. hola Gustavo,

      respecto al IBI, es legal pactar que lo pague el inquilino. Lo que si hay que hacer es indicar en el contrato el importe a fecha de firma del contrato. Y sobre el seguro hay una respuesta a un mensaje anterior que plantea la misma duda.

  6. Hola!
    Tengo arrendada una habitación. El contrato pone que tengo que estar un mínimo de 3 meses y que si me quiero ir antes debo abonar 1 mes a modo de indemnización, también que si el dueño quiere echarme por motivos de «incompatibilidad en la convivencia» tengo que irme lo antes posible y abonar el mes de indemnización. ¿Es esto legal en ambos casos? Muchas gracias!

    1. Hola Cristina, entiendo que el contrato que has firmado no es de alquiler de vivienda habitual, sino que será un alquiler temporal, y ahí hay más libertad para pactar determinadas cosas. Lo de la indemnización es legal. Lo que no tengo tan claro es que te pueda echar por incompatibilidad en la convivencia.

  7. Hola,
    Tengo un clausula en mi contrato que dice lo siguiente «Cuando el inquilino, decida voluntariamente finalizar el contrato de la vivienda se efectuará SIEMPRE el último día de mes en curso (con el AVISO previo de los TREINTA DIAS). No tendrá derecho a devolución proporcional de los días restantes para finalizar el mes.
    ¿Podríais decirme si es abusiva? yo considero que sí porque si un día 15 de junio aviso a la casera debería poder irme el 15 de julio tras los 30 días de preaviso y pagando solo ese medio mes.
    Gracias

    1. Hola María. Si es un contrato de alquiler de vivienda habitual es cláusula nula. Para notificar el fin de contrato estás obligada a hacerlo con 30 días de antelación, pero nada te obliga a que la finalización tenga que ser el último día del mes.

      1. Una vez firmado en el contrato de alquiler, ¿podría negarme a cumplirlo por tratarse de clausula nula? en caso de que sí ¿Cuál debe ser mi argumento?

      2. Si hay alguna cláusula nula no tienes por qué cumplirla. El argumento es precisamente que es una cláusula nula y que se tiene por no puesta en el contrato, como se dice en el artículo.

  8. Buenas tardes,

    El frigorífico de la vivienda se ha estropeado (tiene 9 años). Al comunicarlo al arrendador, éste me remite a una clausula en nuestro contrato para que yo sustituya el aparato:
    «Se acuerda que los electrodomésticos y enseres con los que cuenta la vivienda y que se entregan en perfecto estado al inicio del contrato y que se encuentran detallados en el anexo 1, la reparación o sustitución serán parte del arrendatario».

    Se entiende que no se trata de un avería por mal uso o negligencia por mi parte (simplemente el frigorífico ha dejado de enfriar).

    ¿Puede tratarse de una clausula abusiva por incumplir la LAU?
    ¿Realmente es mi obligación sustituir el electrodoméstico estropeado? ¿O es obligación del arrendador?

  9. Hola,

    En el último párrafo decís que «El artículo menciona, como nosotros, que no se puede exigir al inquilino una permanencia de más de seis meses. Pero también dice que no se le puede exigir indemnización y que la ley «no recoge ese derecho de ninguna manera». Lo cierto es que ese derecho si se recoge en la LAU, en el artículo 11″. Pues, en mi caso el contrato tiene duración 5 años, falta un mes para cumplir el año y me quiero ir. En el contrato pone que el arrendatario tiene que abonar como indemnización por desistimiento una mensualidad por cada año que quede por cumplir. ¿Es legal que se me pida abonar 4 mensualidades? ¿En el caso de que fuese legal, se restaría la mensualidad de fianza que queda por devolverme?

    1. Hola Giovanni,

      si, esa cláusula está recogida en la LAU, así que es legal y se podría descontar de la fianza.

    2. Hola,
      Mi pareja hizo una subrrogacion de un contrato de alquiler del local y ahora nos encontramos con una filtración de agua que daña la comunidad. Los seguros no se hacen cargo porque dicen que es una mala instalación y el propietario que es una obra que hizo la persona que nos hizo la subrogacion. El desastre está debajo de nuestro suelo por lo que no vemos la mala conexión.
      Es responsabilidad nuestra o del propietario, la obra ya estaba hecha cuando firmamos todo nosotros

      1. Pues no sabría decirte, este post habla de alquiler de vivienda y lo vuestro es un local. Quizá podáis plantear que lo que os han alquilado tenía vicios ocultos y podáis reclamar por ello,

    3. Hola Buenas,
      Me llamo Marcos y primeras querría agradecer por este post que es de gran ayuda.

      Tengo un contrato de habitación que fue cerrado con una Inmobiliaria y al cual a la hora de firmarlo pude percibir que la proprietária del inmueble es una empresa. pague el mes de gestión, la fianza y el corriente.
      No obstante, después de ler el artículo sobre cláusulas abusivas, me preguntó si ellos pueden poner en el contrato¿10euros por dia cada dia de impago? Después de leer el artículo me parece abusivo.

      1. hola Marcos,

        yo diría que es una cláusula abusiva, pero habría que ver el contrato porque no es un contrato de alquiler de vivienda habitual, que es de lo que estamos hablando en este artículo.

  10. Buenas noches.

    Yo y mi compañera de piso hemos firmado este año un contrato de siete años (con persona jurídica). En el contrato especifica que en caso de desistimiento estamos obligados a pagar «una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir». Nos gustaría saber:

    – ¿Siginifica que tendríamos que pagar un mes de alquiler por cada año no cumplido?
    – ¿Se trata de una cláusula abusiva? ¿Y si un día tenemos que marcharnos por X situaciones?
    – Si se trata de una cláusula abusiva (y nula), ¿cómo deberíamos proceder?
    – En caso de que nos marchemos los dos a la vez: ¿La fianza cubriría uno de los años no cumplidos?

    Saludos

    1. Hola Daniel,

      es una cláusula legal contemplada en la ley de arrendamientos urbanos. Pero ojo, revisa la cláusula de plazo del contrato porque ahí lo que se suele pactar es un año. Si en esa cláusula pone un año la indemnización se aplicaría durante ese primer año y no después. Pero si habéis firmado 7 años la cláusula se aplica durante esos 7 años. Miralo, por favor, y me dices qué pone porque me interesa mucho saberlo. Si pone 7 años es posible que sea una maniobra de las empresas arrendadoras para sacar algo más de tajada, ya que será raro el inquilino que llegue a los siete años.

      1. Hola Roberto.

        La cláusula especifica extactamente eso:

        `Las partes pactan que, para el caso de desistimiento, el arrendatario deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización`.

        Por lo que veo está especificado tal y qual se ve en la LAU.

      2. Buenos días,
        Estoy en esta misma situación. He firmado hoy para 7 años con la misma clausula exactamente (de indemnificación). He intentado negociar la pero me han asegurado que no entendia bien la clausula y que la indemnificazión se pagaba solo en caso de irse antes de los 6 meses. Pero ahora informandome veo que tendria que pagar 6 mensualidades si me voy despues de un año y me parece increible!
        No hay una manera de escaparme ahora de esto? No podemos argumentar que un contrato con una duración de 7 años es abusivo?
        Me siento muy mal ya que me han mentido a la carra sin verguenza ninguna.

      3. Hola Sophie,

        lo ideal en estos casos es firmar por un año porque ese es el plazo que computaría en caso de indemnización y no afecta a las prórrogas obligatorias para el arrendador.

      4. Yo en junio firme un contrato de alquiler para mí solo,y me ponía también esa cláusula y la duración del contrato de 7 años,pero yo no soy persona jurídica? los arrendatarios si lo son ,son una empresa. Me costó mucho firmar porque no entendí,porque tenia que pagar una mensualidad por cada año que no continúe,y le pregunté a la agencia que lo entendía y me dijo de palabra que no,que solo era si me voy antes de los 6 meses ,pero en el contrato no pone eso,y además yo no soy persona jurídica,y me obligaban a contratar un seguro de hogar y a pagar los trámites de la agencia,llevo casi 5 meses, y me preocupa que si en algún momento,tuviera que irme,quisieran cobrarme esa cláusula.Me podría explicar que podría hacer si llegara a suceder ? Muchas Gracias.

      5. Hola Juana,

        en primer lugar, el contrato es de 7 años porque el arrendador (no tu) es persona jurídica. Y en segundo lugar, la cláusula por desistimiento anticipado es legal y la inmobiliaria te ha asesorado mal diciendo que a partir del sexto mes te puedes ir del piso sin indemnización.

  11. Hola:
    En mi contrato de arrendamiento figura la siguiente cláusula: «Serán a cargo de la arrendataria los gastos ocasionados de los desperfectos que se produzcan en la vivienda, ya sean cristales, cerraduras y demás útiles y utensilios de las instalaciones y su adecuado mantenimiento, así como la reparación de los electrodomésticos incluidos en el arrendamiento. Las obras necesarias por reparaciones, que exija el desgaste por el uso de la vivienda y sus accesorios serán de cuenta de la arrendataria.»

    ¿Se puede considerar como nula la parte referente a la reparación de los electrodomésticos?

    ¿Sería conveniente hablar con el arrendador y renegociar los términos de esta cláusula?

    Gracias.

  12. Hola,
    Tengo 2 preguntas:
    1- tenemos un contrato de alquiler por 3 años q finaliza el próximo 28 de febrero, con la nueva LAU lo puedo ampliar a los 5 años? No nos renuevan el contrato por qué quieren vender…

    2- y se nos acaba de estropear el calentador y no se hacen cargo porq tenemos una cláusula q dice básicamente que nos tenemos que hacer cargo de reparación, mantenimiento y sustitución de todas las instalaciones de luz, agua y gas, además de todos los elementos dañados. El técnico q ha venido dice q es de la placa interna y q costaría menos comprar uno nuevo, a quien corresponde y está cláusula es nula?

    Muchas gracias

    1. Entiendo que cuando firmasteis el contrato la LAU hablaba de prórroga de 3 años, así que no se pueden forzar los 5 años. El calentador es un caso claro de habitabilidad de la vivienda, así que la responsabilidad de que funcione es del propietario.

  13. Buenos días,
    Tenemos que firmar un nuevo contrato de alquiler después de estar viviendo en el mismo piso durante 6 años. Antes de firmar el nuevo contrato avisamos a la propietaria que la encimera de la cocina no funcionaba bien y necesitamos re la reparen o la cambien. Después de decirnos que esa reparación no le corresponde y que se tiene que hacer cargo nuestro seguro cuando la encimera estaba ya en la vivienda, nos han incluido la siguiente cláusula en el nuevo contrato:
    «Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de
    cargo del arrendatario, en especial pequeñas reparaciones o arreglos de grifos, persianas, aire
    acondicionado, termo, horno y encimera y otros electrodomésticos que puedan haber en la vivienda.
    El arrendatario llamará al servicio técnico y se ocupará del pago si es una pequeña
    reparación, por pequeña reparación la jurisprudencia entiende cualquier reparación inferior a la
    cantidad de CIENTO CINCUENTA EUROS (150,00€). En caso de ser una gran reparación, informará a la
    inmobiliaria para hacerle saber a la propiedad y que opte por la reparación según el presupuesto
    informado o decida solicitar otro para comparar, actuando con la mayor diligencia para que la
    reparación se realice a la mayor brevedad posible.»
    A parte de que nos han aumentado la renta en 65€ mensuales. Podría considerarse está cláusula abusiva?

    Gracias,

    1. Hola Salvador,

      no es una cláusula abusiva. Según la LAU las pequeñas reparaciones os corresponden a los inquilinos y lo que se hace en este contrato es cuantificarlas hasta 150 euros (se entiende que iva incluido). Eso evita discusiones sobre si una reparación corresponde a una u otra parte y además obliga a la parte arrendadora a asumir las reparaciones por encima de ese precio.

  14. Hola

    En el contrato de alquiler de mi hija aparece esta cláusula:

    “El inmueble se arrienda exclusivamente como residencia de los dos arrendatarios, si se hace necesario la entrada de alguna otra persona deberá obtenerse autorización por escrito electrónico del propietario…”
    Los arrendatarios son este caso mi mujer y mi hija
    ¿Es esta cláusula legal?

  15. Hola,

    en el contrato del piso al que nos mudamos hay una cláusula que hace referencia a la ley de alquileres que limita el alquiler máximo de acuerdo un índice por metro cuadrado (Barcelona). Al estar esta ley en mitad de un proceso de recurso por parte del Gobierno, el propietario pide que, en caso de que la ley sea revocada, la cuota pasaría a ser otra. En este caso, la ley limita el alquiler máximo a unos 800€, pero el alquiler estaba ofertado a 900€, que es lo que quiere el propietario por la vivienda, y que según esta cláusula, sería el alquiler válido a partir del mes siguiente en el que la ley sea revocada.
    Esto es legal que se pida? Si nos negamos a esta cláusula, nos quedaremos sin el piso, y me gustaría saber si esto se considera cláusula abusiva y si sería nula aunque se firmase.

    Muchas gracias por vuestro tiempo.
    Un saludo.

  16. Mi casera no quiere declarar el alquiler y en el contrato el numero del piso es erroneo. Hasta qué punto es legal el contrato.
    Como podria reclamar que legalmente vivo en la vivienda si me exige pagar en mano.

    1. En el contrato conviene que aparezca la dirección exacta porque es posible que si hay un error no te puedas empadronar. Si pagas la renta en mano la propietaria te tiene que dar un justificante de cada pago.

  17. Firme un contrato , para vivienda particular, el 1ro de Octubre, mi esposo y yo queríamos pagar éste mes y Noviembre, la arrendataria dijo que no y me extraño mucho. Pues cual es mi sorpresa que en el Contrato , y sin aviso en la entrevista, me mete » 2 meses de fianza » !!!! – Otro tema : también figura que por impago de 1 mes o de DESPUES DEL DÍA de pago que es del 1 AL 5, de cada mes, si no pagamos, SE INICIARA JUDICIALMENTE EL » DESHAUCIO» ¿? ( ¿ y si no viene a cobrar?, El contrato, según ella está a nombre de su madre, a mi no me mostró ningún papel como que es su representante, Y YO NO CONOZCO EL DOMOCILIO LEGALDE QUIEN ME VIENE A COBRAR ! ). También agregó que las » humedades las debo arreglar yo » …yo creo que lo de pared para adentro, corresponde al propietario y por último cual es el medio legal para cubrirse las espaldas por el que hay que » Avisar 30 días antes de la finaliza ión del contrato de 1 año que me voy ?. ¿ Burofax ?

    1. Hola Martina, entiendo que la arrendataria eres tu, ¿verdad?. Dos meses de fianza es legal. Por impago también te puede iniciar desahucio. El domicilio de la parte arrendadora debe aparecer en el contrato como dirección de comunicación. Las humedades te corresponden a ti si son por mal uso pero no si son filtraciones porque la fachada está mal, por ejemplo. Y para el preaviso puedes comunicarlo a la dirección de notificación que aparece en el contrato de cualquier forma que te quede constancia de que lo has comunicado (burofax es lo mejor)

  18. Buenas tardes,

    Firme un contrato como arrendador de un local comercial con una inmobiliaria de una conocida entidad bancaria. En dicho contrato figuraba una clausula que decía que debía hacerme cargo de todos los gastos generales y comunes del total del edificio del que forma parte dicho local. La citada inmobiliaria nunca me exigió dichos pagos, sin embargo, ahora el local tiene un nuevo propietario (persona física) y quiere que me haga cargo de los citados gastos.
    ¿Puedo negarme?

    Muchas gracias

    1. Hola Toni,

      el alquiler de locales lleva unas normas algo diferentes de las viviendas y ahí si se puede pactar lo que paga cada parte. En todo caso, lo adecuado habría sido especificar las cantidades de esos gastos, cuando son de comunidad.

  19. Buenos días, gracias Roberto por tu labor, tengo un contrato de alquiler por 3 años del que llevo 1 año, si me quiero ir he visto que la clausula es muy alta, la fianza fueron 1000 euros además, entiendo que esta clausula es nula, eso quiere decir que ¿tampoco tendría que pagar el mes por año?, ya que la clausula según el artículo 6 es como si no estuviera en el contrato:

    SEGUNDA. – Expresamente se pacta un periodo mínimo de validez del contrato de seis meses. El incumplimiento de dicho plazo por el arrendatario dará lugar a una indemnización dineraria equivalente al periodo de renta que falte por cumplir para llegar al periodo mínimo pactado, además de la incautación de la fianza fijada en el presente contrato. Pasado el periodo mínimo, el arrendatario podrá desistir en todo momento del contrato siempre que realice un preaviso con treinta días de antelación. Realizado el preaviso con la antelación pactada, queda convenido el pago por el arrendatario que desiste de una indemnización, en concepto de perjuicios para la propietaria, equivalente a dos meses de renta por cada año de contrato que reste por cumplir más la incautación de la fianza establecida en el presente contrato. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización más la incautación de la fianza fijada. En el caso de que no se hubiese realizado dicho preaviso en el tiempo convenido, la indemnización a pagar a la arrendadora se verá incrementada en la cantidad equivalente a un mes de renta.

    1. Hola Antonio,
      la incautación de la fianza no ha lugar porque ya se indica la indemnización. Y lo de los dos meses es cláusula abusiva porque excede lo que dice la ley.

  20. Buenas, Tenemos una clausula en el contrato por la cual se especifica que pasados 90 días, cualquier aparato que se rompa (electrodoméstico) corre a nuestro cargo. Se ha roto el lavavajillas (tiene 21 años) y la casera nos dice que ella pone la mitad y nosotros la otra. No se ha roto por mal uso ni negligencia sino repito, porque tiene 21 años el aparato. La otra alternativa que nos ofrece es quedarnos sin lavavajillas. Es esto posible? Gracias!

    1. Hola Yoel,

      la jurisprudencia es clara en el sentido de que en este caso le corresponde a la propietaria sustituir el lavavajillas si no se ha averiado por mal uso por tu parte.

  21. Buenos días, llevamos 8 meses de alquiler, por motivos laborales justificados, trasladan a mi pareja a trabajar a otra provincia por lo que debemos desistir el contrato (por una año renovable a 5)
    En su día aportamos dos meses de fianza y hay una cláusula que dice que si nos vamos antes del año debemos abonar TRES mensualidades.
    Entiendo que si no llego a un acuerdo con el propietario debería abonarle la parte proporcional de una mensualidad anual, ¿estoy en lo correcto?¿puede legalmente exigirme 3 mensualidades?
    De antemano gracias por su ayuda.

    1. Esa cláusula es nula y os protege la ley de arrendamientos urbanos. Lo que tendrías que abonar es, como dices, la parte proporcional de una mensualidad en relación al plazo que reste por cumplir.

  22. Buenas tardes;
    Acabo de terminar un alquiler con opción a compra, la cual no he ejecutado, el casero me dice que no me devuelve la fianza ya que sino se ejecutaba la compra se perdía dicha fianza, aparte cuando entré en la vivienda por primera vez (la cual no había sido habitada nunca) me tocó dar de alta todos los suministros, y ahora me dice que no puedo quitarlos ya que si los quito me penaliza con 400€

    1. Hola Juanma,

      si no se pactó en el contrato que el arrendador se quedaba con la fianza en caso de no ejecutar la opción de compra, no se puede quedar con ella. Imagino que además pactaríais una cantidad en concepto de arras por la opción de compra. Con esas arras si se puede quedar, pero no con la fianza. En cuanto a los suministros, tu obligación es devolver la vivienda al menos cómo se te entregó, así que estás en tu derecho de entregarla con los suministros dados de baja. Pero también es cierto que no te cuesta nada mantener los contratos y que el propietario cambie la titularidad, asi que puedes jugar con eso para llegar a un acuerdo.

  23. Buenas noches, en el contrato de alquiler tengo la siguiente claúsula: «Para el supuesto de que el arrendatario decida resolver el contrato y dejar la vivienda antes de cumplir cada año de arrendamiento, pagará a la arrendadora en concepto de indemnización, la parte proporcional de una mensualidad de renta correspondiente a los meses que resten por cumplir de la anualidad correspondiente».

    Llevo casi un año y medio en esta vivienda y voy a comunicar que me voy a ir dentro de dos meses ¿tengo que pagar dicha indemnización?

    1. Hola Javier,

      depende del plazo que hayais firmado en el contrato. Si habéis firmado por un año más prórrogas no te puede aplicar indemnización. Pero si habéis firmado por dos o más años en realidad esa cláusula te beneficia porque te podría aplicar una indemnización hasta los cinco años y te está aplicando solo por la prórroga actual.

  24. Y otra pregunta, en el contrato pone que «será por cuenta del arrendatario el importe de la prima de seguro que la propiedad tiene concertado con la compañía Catalana de Occidente». He leído en otro sitio que esta cláusula se debe considerar nula, ya que el seguro de la vivienda corresponde al propietario.

    1. Hola,

      yo entiendo que el seguro lo tiene que pagar el asegurado, entre otras razones porque tu deberías también contratar un seguro que cubra tus siniestros. Y por otra parte, si el pago de la póliza depende del inquilino y este deja de pagar, el arrendador se queda sin seguro y eso no es nada recomendable. Así que me recomendación tanto para arrendadores como arrendatarios es que la póliza la pague el asegurado. Lo que me genera dudas es si un juez admitiría este pacto, que es posible que lo admita como parte de los pagos «negociables» como los gastos de comunidad.

  25. Hola Roberto,
    Finalizó mi contrato el 30 de setiembre, y ayer nos enviaron la lista de gastos donde figura, entre otros, 980 € de gasto de pintado (piso de 90 metros cuadrados) y gastos de limpieza por 70 €.
    En el contrato estipula de debíamos pintado el piso, la inmobiliaria no dejó que terminemos de pintar alegando que no le gustaría a la propietaria ( p. Juridica), aceptamos que lo pinten ellos, incluso les dejamos la pintura, sin imaginar que el gasto sería más que la fianza de 2 meses de 920 €.
    Ahora según ellos debemos más de 200 €.
    Realmente pueden cobrarnos tanto por pintar un piso que no necesitaba pintarse? , lo estábamos pintando de buena fe, por que así estaba en el contrato.
    Además al inicio del.contraro pagamos a la inmobiliaria, veo que siendo persona jurídica no es legal, podríamos reclamarlo?

    Gracias de antemano.

    1. Hola Suhei,

      el arrendador no puede obligaros a pintar el piso salvo que las paredes estén mal por haberle dado un mal uso. Hay abundante jurisprudencia. Así que no pueden exigiros nada (si no hay desperfectos por mal uso)

      Si pagasteis a la inmobiliaria a partir de marzo de 2019 y el arrendador es persona jurídica, efectivamente, la ley es clara en el sentido de que los honorarios de inmobiliaria corren por cuenta del arrendador.

  26. Hola buenas tardes! Estoy buscando alquiler de local comercial, y he visto 2 contratos de 2 locales diferentes, y ambos tenian clausulas que decian «La arrendataria con renuncia expresa a lo dispuesto en el artículo 30, en relación con el artículo 21 de la L.A.U.», «Los contratantes convienen con renuncia expresa a lo dispuesto en el artículo 30 en relación con los artículo 22 y 26 de la L.A.U», «Con expresa renuncia por los contratantes a lo establecido por el artículo 34 de la L.A.U.». Mi pregunta es: clausulas que expresen renuncia a lo dispuesto en artículo de la LAU son consideradas abusivas? Serían clausulas nulas? Gracias por la ayuda!

    1. Hola Eric,

      en los alquileres de local suele haber más libertad de pacto. El artículo 21 hace referencia a la habitabilidad de la vivienda, así que no se aplicaría a un local. No veo sentido que el arrendador te plantee renunciar al artículo 22, porque es el que dice que tendrás que soportar obras que el arrendador (o la comunidad) tengan que hacer. Y el 26 también hace referencia a la habitabilidad de la vivienda. Así que me parece que lo que te proponen puede ser correcto en un alquiler de local.

  27. Hola , firme un contrato de alquiler. De palabra me dijo que era para varios años , el inmueble me lo entregaron completamente vacío y yo quería estar al menos 5 años pero ahora al cumplir los 11 meses el dueño dice que quiere vender y que no prorroga ,que nos tenemos que ir. El dueño vive en Suecia por lo que no necesita el inmueble para vivir, dice que como pone vivienda de temporada que nos tenemos que ir y que como en una de las cláusulas pone que pasados los 11 meses si e dueño no quiere prorrogar el contrato y no nos marchamos podrán reclamar el doble del coste del alquiler cada mes. Actualmente la vivienda es nuestra vivienda habitual, es donde vivimos todo el año y tenemos 1 Niño de 6 años . Que dice la ley al respecto ? Nos tenemos que ir ? Puedo contratar un abogado para que le haga llegar si existe mediante la ley de arrendamiento a que me puedo acoger y no marcharme hasta los 5 años ?
    Gracias por su ayuda ¡
    Veronica

    1. Hola Verónica,
      pues el tema es que has firmado un alquiler temporal (para uso distinto de vivienda) y lo que se dijera diferente del contrato se lo ha llevado el viento. Si tuvieras forma de demostrar que la intención real de ambas partes era un alquiler de larga duración podrías alegar fraude de ley. Para eso sería necesario aportar mensajes, whatsapp, email, copia del anuncio…, donde se vea que la intención era un alquiler de vivienda habitual. Aparte, en un alquiler para uso distinto de vivienda hay que reflejar el motivo por el que no es un alquiler de vivienda habitual (por ejemplo un desplazamiento temporal por motivos de trabajo). Si tienes abogado puede revisar en detalle el proceso del alquiler y aconsejarte sobre los siguientes pasos.

      1. Muchas gracias por su respuesta .
        Tengo un par de dudas , aunque en el contrato efectivamente pone contrato de temporada , no deja de ser de temporada cuando supera los 6 meses viviendo continuado ? Me han dicho que también los alquileres de temporada tienen que ser entregados amueblados y a mi me lo entregaron vacio …la ley dice algo sobre esto ??
        Gracias¡

      2. Hola Verónica,

        el tema es que con los contratos llamados de temporada hay mucha desinformación. Un contrato de temporada puede ser por el tiempo que pacten las partes, incluso de más de un año, y tiene que indicarse el motivo de por qué es temporal. Por ejemplo, contratos para trabajadores desplazados. El que se alquile amueblado o sin muebles no importa, aunque lógicamente lo habitual en contratos de corta duración es que se entregue amueblado.

  28. Tengo un contrato con persona jurídica por siete años. La cláusula de desistimiento unilateral del arrendatario, dice que obligatorio son 6 meses. Que puedo desistir del contrato con una nota con treinta días notificado. No pone nada de indemnización. Pero la ley si lo dice. Si el arrendado no lo pone en el contrato estoy exenta de indemnizar como marca la ley ?

    1. Hola Esther,

      si la cláusula indemnizatoria no aparece en el contrato no se puede aplicar porque lo que dice la ley es que las partes «podrán pactar» dicha cláusula.

  29. Tengo un piso alquilado y en el contrato hay una cláusula que dice,que en el supuesto de que haya un comprador,se avisará con 2 meses de antelación al arrendatario para que abandone dicho piso. Y que tengo que aceptar la realización de visitas de posibles compradores. Estas cláusulas son legales?
    Gracias

    1. Hola Carlos,

      no son legales, son clausulas nulas y puedes negarte a cumplirlas. En primer lugar el propietario tiene 3, 5 o 7 prórrogas anuales obligatorias (dependiendo de la ley que estuviera vigente en el momento de la firma y de si es persona física o jurídica). Y en segunda lugar te protege la inviolabilidad de tu domicilio, así que no puede obligarte a hacer visitas si tu no quieres.

      1. Pero no entiendo la respuesta. No se supone que tú aceptas el contrato libremente y que nadie te pone una pistola para que lo firmes? Y si firmas el contrato, estás poniendo por escrito que ACEPTAS la realización de visitas. O es que puedes firmar una cosa y luego alegar la contraria y aquí no pasa nada? De verdad, que a un inquilino nadie le obliga a firmar!!!

      2. Hola Ignacio,

        el tema es que hay cláusulas que limitan los derechos de los inquilinos, así que para que los arrendadores no puedan imponerlas y disfrazarlas de que han sido aceptadas libremente, la ley ya estipula que son cláusulas abusivas.

  30. El propietario es una persona física y el contrato se hizo a través de una inmobiliaria. El contrato es de últimos días noviembre del 2019. Lo que no entiendo es lo de las prórrogas.
    Muchas Gracias.

  31. Buenos días. Tu página me ha servido para resolver muchas dudas que tenía, pero sobre todo, gracias por responder a cada comentario.

    En mi contrato aparece la clausula del IPC negativo: «En el supuesto de que el IPC, fuera negativo, no se tendrá en cuenta para la actualización de la renta, permaneciendo ésta invariable para esa anualidad que comienza.»

    Sin embargo, al plantearlo en la inmobiliaria me dicen que es perfectamente legal, que no hay jurisprudencia al respecto y que la LAU especifica claramente hay libertad de acuerdo entre las partes. ¿Es así?

    1. Gracias Fran,
      la LAU da libertad dentro de unos límites que se señalan en el artículo 18, que entre otras cosas dice lo siguiente:

      En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato
      Es decir, hay libertad para actualizar como se quiera, siempre que no se actualice por encima del IPC. Y si el IPC es negativo, resulta que actualizar al 0% implica actualizar por encima del IPC.

      Plantéaselo así a la inmobiliaria, a ver qué te dicen y nos lo cuentas.

      1. Finalmente, han eliminado la cláusula. Tan solo se necesita una buena argumentación y talante por ambas partes.

        Adjunté el artículo 18 de la LAU con la explicación que das en el anterior post, es decir, actualizar al 0% sería hacerlo por encima del supuesto negativo IPC. El agente inmobiliario ha dicho que visto así, podría ser nulo y tras hablarlo con el casero no ha tenido reparos en eliminarlo; y eso que es persona jurídica, que suelen ser menos flexibles porque se dedican al negocio puro y duro.

        Una vez más, gracias por tu tiempo y por compartir tu experiencia, Roberto.

      2. Me alegro un montón, Fran. Le pasaré la factura por formación a tu agente inmobiliario, je, je

  32. Buenas tardes.
    Visité un piso que se anunciaba en Idealista por 900 €/mes y las condiciones que se pedían eran mes de agencia, mes de fianza, mes en curso y el seguro contraimpago a medias con el casero. La agencia a través de la cual se alquila me indicó que la reserva consistía en el mes de agencia (los 900 € de alquiler anunciados) + 21 % de IVA. Antes de dar este dinero, pedí información sobre el tipo de contrato y las cláusulas la representante de la agencia, quien me informó que conocía bien al propietario porque le llevaba varios pisos, me dijo, textualmente, que era un contrato tipo acorde a la LAU. Di el mes de agencia, pasé la valoración del seguro contraimpago y cuando me mandan el borrador del contrato me encuentro que los 900 € aparecen desglosados en 756 € revisables según IPC anualmente y 144 de comunidad de vecinos, atención: «también será de cuenta de los Arrendatarios el pago de la cuota de la Comunidad de propietarios que se apruebe anualmente y que en la actualidad asciende a la cantidad de 144 € mensuales, que será pasada al cobro mensualmente junto con el recibo de renta correspondiente». Serán cosas mías, pero a mí esto me parece un cheque en blanco de puta madre. En la comunidad de propietarios deciden que pagan 200 €/mes en enero de 2022 y, después de llevar en el piso un mes, me encuentro que, a efectos prácticos, el alquiler me ha subido 56 €/mes.
    Además, «En igual estado que acreditan las fotografías, y a plena satisfacción de la Propiedad, tendrán los Arrendatarios que devolverlo cuando finalice el contrato. En este sentido, serán de cuenta y cargo de los Arrendatarios los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan, ya sean cristales, cerraduras y demás útiles y utensilios de las instalaciones y su adecuado entretenimiento, como también la conservación, reparación y sustitución de persianas.

    Asimismo serán de cuenta y cargo de los Arrendatarios todos los gastos ocasionados por todos los desperfectos que se produzcan en la vivienda arrendada como consecuencia del uso de la misma, debiendo dejarla en perfecto estado de conservación, limpieza y pintura el día de cancelación del contrato. [lo de la pintura entendido como que tengo que dejarle el piso recién pintado al irme].

    Si se produjeran defectos ajenos al uso o debidos al envejecimiento del edificio, electrodomésticos y mobiliario, serán con cargo al Arrendador».
    La amenaza ahora es que si yo digo que no lo firmo, como soy yo quien se echa atrás, no me devuelven el mes de agencia que pagué en concepto de reserva. Sé que me han timado, porque hasta que no recibí el borrador del contrato, la información que yo tenía de la renta es que eran 900 € y punto. De hecho, por eso pagué a la agencia 900 € + 21 % IVA en concepto de reserva.
    ¿Sugerencias? ¿Ideas? Mil gracias de antemano.

    1. Hola,

      imagino que al entregar la reserva firmarías algún documento donde se reflejan las condiciones básicas del contrato. Aparte, toda la información que tu tenías era que la renta eran 900 euros, incluyendo el pago a la agencia, que habrá sido de 900 más iva. Así que si ahora te dicen otra cosa están incumpliendo lo que dicen en la publicidad del piso.

  33. Hola, muchas gracias por el artículo. Estoy viviendo en un piso de alquiler desde 2016, firmamos un contrato por 3 años, tras el cual firmamos otro en 2019 por 5 años, y tras ese periodo se puede renovar cada año. Quiero dejar el piso porque voy a comprar uno. En el contrato pone que se indemnizará al arrendador si me voy antes del año, y que tengo que avisar 30 días antes de la prórroga si deseo irme.
    Mis dudas son:
    1. Si en el contrato no incluye otras cláusulas, ¿podría irme tras dos años y medio del último contrato avisando con 30 días y sin pagar indemnización?
    2. ¿Es legal hacer un contrato por 5 años? ¿O debería ser por un año renovable hasta 5 años?
    Muchas gracias.

    1. Hola Patricia,
      1.- puedes irte pasados seis meses, avisando con un mes de antelación. Si el contrato incluye cláusula indemnizatoria te podrán aplicar esa indemnización
      2.- Si, es legal hacer un contrato por 5 años.

  34. Buenas tardes,
    estoy realizando un trabajo de cláusulas abusivas en la universidad y tenía una duda. Nos piden analizar una cláusula donde se establezcan intereses por demora del 40% anual, ¿sería abusivo y nulo?¿Qué artículo debería aplicar o cual es el sustento legal para considerarla abusiva?
    Muchas gracias!

  35. Hola Buenas, soy propietario y voy a hacer un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual aplicando el indice que regula el alquiler de vivienda en cataluña. En el contrato se reflejará el indice del alquiler (la renta) del mercado regulado y además se añadirá que los gastos comunes de la comunidad e IBI (desglosados) irán a cargo del arrendatario que está conforme .
    Ahora mi pregunta es la siguiente que FIANZA tengo que depositar en el incasol solo la RENTA lo que marca el INDICE o la renta más gastos de comunidad e IBI .Muchas gracias por la respuesta.

  36. Hola,
    Según puedo leer, veo que las cláusulas del contrato que indican un preaviso de 2 meses son nulas.
    Mi pregunta es, dado que es nula dicha cláusula, si en ella a continuación de los 2 meses, indica que hay que indemnizar al propietario, ¿Se anularía también? O en este caso si deberia indemnizar pero con solo 1 mes.
    Copio el párrafo.

    CUARTA.- Duración: El plazo de duración de este contrato es de un año, a contar desde el otorgamiento del presente contrato.

    Cumplido el primer año, el ARRENDATARIO podrá dar por finalizado el contrato con la comunicación previa y por escrito al ARRENDADOR con, al menos, dos meses de antelación a la fecha en la que desee su terminación. De no comunicarse con este, el ARRENDATARIO deberá indemnizar al ARRENDADOR con el importe de una mensualidad por cada periodo mensual en el que haya incumplido el periodo de dichos dos meses.

    1. Hola Juan,

      es una cláusula muy habitual, y nula, tanto el plazo e preaviso como la indemnización por incumplir la cláusula nula.

  37. Buenos días,
    Mi pregunta va referida a la clausula de «GASTOS A CARGO DE LA PARTE ARRENDATARIA» incidiendo en el apartado en el que indica » Correrán por la parte arrendataria los gastos de servicios INDIVIDUALIZADOS de consumo, como puedan ser luz, agua, gas , teléfono, basura, etc(…), con que cuenta la vivienda, así como las reparaciones y reposiciones de los bienes que por su desgaste habitual sufran algún tipo de avería que halla en el inmueble, también del IBI anual y de los seguros que procedan.»

    E aquí mi problema, el la vivienda donde estoy actualmente alquilada, es una vivienda que antiguamente era una casa con dos plantas (1 única vivienda), pero tras la compra del nuevo propietario, este reformó y ahora alquila la 1 planta y la 2a planta como viviendas separadas, sin vivir el ninguna de ambas.
    Solo existe un contador general de luz y uno de agua para las dos viviendas, en el certificado energético que nos facilitó en la firma del contrato indica la referencia catastral de toda la casa (1a y 2a planta), lo que me hace sospechar que no hizo una división de viviendas legal.
    Tras esto, y desde el principio del contrato indicamos nuestra inconformidad con la repartición de sus cálculos de regla de 3 del consumo del agua y el de luz, ya que nos tenemos que fiar que un relojito que instaló el electricista lee la totalidad del consumo de la segunda planta, siendo a cargo de la 1a planta el pago de la luz de la escalera, le hemos repetido en reiteradas ocasiones que nos instale un contador individual para cada vivienda para saber el consumo real, pero esta se niega.

    ¿Tengo la obligación de pagar los gastos de un contador común?, ya que tal y como indica en la clausula tengo que hacerme cargo «los gastos de servicios INDIVIDUALIZADOS de consumo, como puedan ser luz, agua…», ¿Qué debería hacer? un saludo.

    1. Hola Yenny,
      entiendo que el propietario debería instalar un sistema que permita individualizar los consumos de cada una de las viviendas.

      1. En el caso de individualización de un gasto (basura) a posteriori de la firma del contrato, ¿debe ser notificado al arrendatario?
        ¿Dicho gasto debe ser pagado por el arrendatario aunque en el contrato haya una clausula que indique que los gastos comunes van a cargo del arrendador, así como la tasa de basura y gestión de recursos?
        Gracias

      2. Hola Luisa,

        si, hay que notificarlo al inquilino para que pueda pagarlo. pero claro, si en el contrato habéis pactado que eso lo paga el arrendador, pues lo paga el arrendador.

  38. Hola, tengo una cláusula firmada en un contrato de alquiler que dice lo siguiente:
    Duración del contrato

    «El plazo de duración del presente contrato, expresamente pactado por ambas partes, es el de UN AÑO, desde el dia 15 de enero de 2021 hasta el día 15 de enero de 2022. Una vez transcurrido el plazo de duración pactado, el contrato se prorrogará obligatoriamente, por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario o el arrendador manifiesten, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no ser renovado.»

    Me avisan hoy de que el día 15 debo abandonar la casa porque la quiere vender, motivo por el cual según pone en el contrato y en el BOE, no puede echarme…
    Mi duda es si al haber firmado esa cláusula sería válida o nula, en el BOE solo pone que el que puede avisar es el arrendatario de que se marcha, pero no el arrendador, que tiene obligación de cumplir los 5 años a no ser que necesite para sí la casa, lo demuestre, y me avise habiendo cumplido el año, con 2 meses de antelación…
    Muchas gracias de antemano por la aclaración, necesito saber si puede echarme o tengo razón yo…

      1. Muchas gracias por tu respuesta Roberto, voy a echarle un vistazo al articulo, un saludo!!

  39. Buenos días, pregunta, si en el contrato de alquiler, no figuran muebles ,ni electrodomésticos, si hay que cambiar la lavadora, a quien le corresponde pagara? Soy inquilina y estaba el piso vacío. gracias

  40. Buenas, tengo un par de dudas respecto mi contrato de alquiler:

    1. «Dice que tras cumplir el primer año de contrato (se ha hecho) hay que avisar con 2 meses de antelación» La LUA no dice que hay que avisar co 1 mes?
    2. «En caso de desistimiento de contrato indemnizar con la parte proporcional de una renta de lo que reste de año y una indemnización de 121€ diarias, ya que es la indemnización mínima por daños y perjuicios que causan a la propiedad y no necesitan ser acreditadas» La segunda parte de la clausula es legal?

    Muchas gracias

    1. Hola Ignacio,
      1.- correcto, solo un mes
      2.- correcto también, la segunda parte es abusiva (y un importe fuera de toda lógica, por otra parte)

      Entiendo, claro, que estamos hablando de alquiler de vivienda habitual.

  41. Buenas tardes, Mi padre ha alquilado una cochera para un local comercial. El contrato va a su nombre pero mi madre también es propietaria. Una de las clausulas dice que el contrato finaliza a los cinco años de la fecha de la firma pero dicho contrato a la finalización del mismo podrá prorrogarse hasta un máximo de de diez años, siempre que ninguna de las partes lo denuncie expresamente con dos meses de antelación. El caso es que mi padre tiene problemas de memoria y no sabemos de aquí a cinco años como estará. ¿En el caso de que mi madre quisiera finalizar o modificar dicho contrato, podría hacerlo? Si mi padre no está en condiciones para hacerlo ¿tendríamos algún problema?

    1. Hola,

      para modificar un contrato tenéis primero que acordarlo con los inquilinos. Para la firma, si tu padre no está en condiciones habría que iniciar un proceso de incapacitación. Y si está en condiciones también podría hacer un poder notarial para que firme otra persona en su nombre.

  42. Buenos días Roberto,
    Firme un contrato de alquiler en Junio. En Enero de 2022 el arrendatario me informa sobre el IPC positivo y la consiguiguiente subida del alquiler desde febrero. Efectivamente lo firme en una cláusula del contrato que desconocía. Ya que la ley de arrendamiento urbano dicta que la actualización del IPC sólo puede hacerse cuando se cumpla un año de la vigencia del contrato, puede considerarse dicha cláusula abusiva y por tanto nula?
    Muchas gracias,

  43. Buenas tardes Roberto, gracias por el artículo. Es muy esclarecedor.
    Nosotros llevamos 6 años de alquiler después de un contrato de 3 y una prorroga de otros 3. Ahora el propietario quiere hacer un nuevo contrato en el cual creemos que está incluyendo alguna clausula que se podría considerar abusiva. Te las copio a ver que opinas tu si estás clausulas podrían considerarse como tal.
    Muchas gracias por tu tiempo y ayuda!!

    ———–
    Dentro de la clausula «ESTADO DEL INMUEBLE»:

    «Se acuerda entre ambas partes que con carácter anual y previo acuerdo de fecha y hora con los ARRENDATARIOS, podrá efectuarse una inspección ocular del INMUEBLE objeto del presente contrato, con el objetivo de controlar el mantenimiento del mismo en las condiciones marcadas en este contrato.
    En el supuesto que se observe una mala conservación o limpieza por parte de los ARRENDATARIOS, incumpliendo lo dictado en este contrato, el ARRENDADOR o el ADMINISTRADOR procederá a la reparación o limpieza que precise el INMUEBLE, siendo el coste de la supuesta reparación o limpieza repercutido a los ARRENDATARIOS en el recibo del mes siguiente.»

    ——————————
    Dentro de la clausula «OBRAS Y REPARACIONES NECESARIAS Y URGENTES»:

    «Los ARRENDATARIOS se obligan a poner en conocimiento del ARRENDADOR la necesidad de realizar obras, o reparaciones, necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, permitiendo el acceso a la vivienda al propietario, así como a las personas y/o profesionales designados por el mismo, para la verificación directa del INMUEBLE.
    No obstante, los ARRENDATARIOS están obligados a adoptar todas las medidas convenientes y necesarias para evitar daños de escapes de agua etc… y tienen que realizar, a su cargo, las reparaciones que exija el desgaste de la vivienda para el uso ordinario, como las que a título enunciativo se relacionan a continuación:
    a) El mantenimiento, la conservación y la limpieza del suelo y la pintura de las paredes, así como las puertas y ventanas.
    b) Sustitución de los cristales rotos.
    c) El mantenimiento de los grifos (sustitución de juntas, gomas, etc…), sustitución de correderas, bisagras y manetas de puertas, ventanas etc…
    d) El mantenimiento o sustitución de cuerdas, cintas o correas de las persianas, cerradura o llaves, interruptores para conectar aparatos de todo tipo.
    e) El mantenimiento regular, con productos no agresivos de cualquier tipo de aparatos e instalaciones sanitarias.
    f) El desembozo y la limpieza de los conductos de desagüe del fregadero, lavamanos, bañera, wáter, vasos de expansión, hasta el conducto principal.
    g) El mantenimiento del sistema de calefacción, caldera, aire acondicionado y resto de electrodomésticos del INMUEBLE.»

    —————————

    «Serán de cuenta y cargo de los ARRENDATARIOS los gastos que se pudieran producir a consecuencia del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, cuando éstos fueren responsables de los mismos. Asimismo, serán de su cargo todo tipo de reparaciones que hubieren de realizarse por daños causados a consecuencia del mal uso, omisión o negligencia de éstos, en el edificio o inmueble arrendado, así como todas las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, de sus accesorios, así como de cuanto de ella forme parte, o fuere anejo a lo cedido en arrendamiento.»

    ——-

    «Los ARRENDATARIOS se obligan a permitir el acceso a la finca del ARRENDADOR, así como a los operarios o industriales, si procede, mandados por él para supervisar el estado de conservación de la finca, o para la realización de inspecciones o comprobación de cualquier clase de obras y reparaciones que afecten al INMUEBLE.»

    1. Hola Pedro,

      lo de permitir el acceso a la vivienda para inspeccionar su estado es cláusula nula, claramente. La cláusula del desglose de reparaciones es problemática porque no entra a valorar el detalle del motivo de la avería o si es una avería por mal uso, etc. Por ejemplo, si a los 15 días de entrar a vivir se rompe la cinta de una persiana está claro que es por el desgaste acumulado anterior, no por los 15 días que llevas en el piso.

      La cĺausula sobre las reparaciones por daños, mal uso y desgaste ordinario es correcta.

  44. Buenas
    Me surgen varias dudas con respecto a las clausulas nulas. Si se firma algo que va contra la LAU y que perjudica al inquilino, siendo de la comunidad autónoma que seas, se aplica la LAU,¿ correcto?
    Ahora bien, ¿como se gestiona esto con el casero? Es decir, por ejemplo, se rompe un electrodoméstico y dice que lo tienes que pagar tú porque es mal uso, pero el electrodoméstico tiene 10 años… Se queda en un «limbo» el tema .. ¿Quién decide quién tiene razón y que tiempos lleva esto? Porque si se rompe por ejemplo el termo del agua caliente no puedes estar en esa situación mucho tiempo. Y un proceso judicial no es viable.

    Por otro lado. Nos quieren poner una cláusula que dice que debemos pagar a mayores los desperfectos ocasionados en la vivienda como uso ordinario, de terceros, falta de limpieza o desperfectos. ¿Que se considera desperfectos?¿Pueden pedirte la fianza para pintar una casa que tenga marcas de cuadros colgados? ¿Como se le reclama a una casero esa fianza?¿Esta obligado a dártela?¿Hay que denunciarlo en caso contrario? ¿Si se rompe, por ejemplo, una tubería pueden , habiendo firmado esa cláusula, obligarte a pagarla una reparación ?

    1. Hola Ana,

      si, la LAU se aplica en todas las ccaa. La gestión con el casero ya es otro tema. Por eso nosotros recomendamos que el arrendador contrate la gestión integral del alquiler. Si no, es algo a tratar directamente entre las partes, que por experiencia sabemos que muchas veces acaba mal si no hay un profesional argumentando los motivos de tal o cual decisión.

      En cuanto al tema de desperfectos, daría para una tesis doctoral. Pero entrando en lo concreto, las marcas de cuadros no serían desperfectos (entiendo que no son taladros en la pared, sino marcas porque han pasado años colgados ahí). si se rompe una tubería es obligación del arrendador mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.

      1. Se ha comentado en varias ocasiones que una clausula abusiva y que va expresamente en contra de la LAU ( o perjudica al inquilino) se considera no puesta. Pero llegado un momento dado, ¿cómo se actúa? Por ejemplo un preaviso de 60 días en vez de 30… ¿avisas con 30 días y listo? porque el casero lo que va a querer es quedarse con la fianza ( en este caso de 2 meses)

      2. Hola Ana,

        de entrada, tienes que negociar con la parte arrendadora, que sepa que esa clausula es nula. Si es que muchas veces ni lo saben, se descargan un contrato de internet y ya está. He visto contratos de inmobiliarias con cláusulas nulas. Y si eso no funciona, el plan B es el juzgado. pero vamos, si sabes que vas a dejar el piso con 60 días de antelación, no esperes un mes para avisar. Y si no lo sabes con tanto tiempo, que es lo habitual, pues lo dicho.

  45. Buenas tardes:
    He firmado el 1/6/2022 un nuevo contrato por 5 años en la vivienda que resido desde hace 3 años .(del 1/6/2018 al 31/05/2021).
    4 meses antes de terminar mi primer contrato me indican de la renovación por 5 años y de la subida de 459.04 a 500 euros a la que accedo por seguir siendo accesible el monto a pagar.
    Durante los 3 primeros años me han aplicado las subidas del ipc.
    Alquiler inicial 450 en 2018.(del 1/6/2018 al 31/05/2019)…455.40
    (Del 1/6/2019 al 31/5/2020)…459.04 (del 1/6/2020 al 31/5/2021).
    En el contrato figura la clausula donde dice que se revisara segun el año anterior natural el ipc…y que no se bajara la renta en caso de ser negativo! Solo subirá pero no bajará… Entiendo por lo que estoy leyendo que esta cláusula es nula no?
    Teniendo en cuenta lo que ha subido el ipc debido a la inflación tengo claro que me seguira subiendo .
    Mi pregunta es…si mis anualidades terminan los 31/5 cual es el mes que tienen que coger de referencia para aplicar el ipc. ..ya que revisando las revisiones del contrato anterior he visto que me han aplicado el ipc del mes de diciembre del año anterior cuando deberian haberme aplicado el de abril o mayo del año en curso no?

    1. No aplicar el ipc cuando es negativo es cláusula nula desde la ley de 2019. Para saber el mes de referencia del ipc puedes ver en la web del ine las fechas de publicación de los índices (busca calendario ine en google)

  46. Buenos días,
    Tengo firmado un contrato de arrendamiento de temporada donde se indica que la renta fijada de todos los conceptos para el periodo de alquiler del 1 de Noviembre de 2021hasta el 1 de Octubre de 2022 es de 5.500€ pagaderos mensualmente por anticipado del 1 al 5 de cada mes. Se indica en el contrato que si las causas del desestimiento o renuncia antes de plazo son por cese de actividad laboral la parte arrendataria queda exenta de indemnizar a la parte arrendadora de las mensualidades pendientes, siempre y cuando se demuestre documentalmente. Por temas personales tengo que dejar el trabajo que actualmente tengo, con contrato indefinido y marcharme a otra provincia a trabajar. ? Se podría catalogar esta situación como cese de actividad laboral? Con qué documento se puede justificar para evitar el cobro de las mensualidades pendientes? Ellos tienen mi contrato indefinido. Muchas gracias.

    1. Hola Tamara,
      yo entiendo que si dejas de trabajar eso es un cese de la actividad laboral. Lo puedes justificar con la baja en autónomos, por ejemplo, o cualquier documento que justifique el fin de la actividad laboral.

  47. Hola Roberto,

    Antes de nada. Gracias por responder a todos y a cada uno de los comentarios que aquí te exponemos.

    En mi caso, firmé un contrato 1 año de obligado cumplimiento (sin conocer la legislación), con 2 MESES de preaviso en caso de querer dejar el piso antes del año y abonamos 2 meses de fianza: 1 para la garantía de la vivienda y otra para depositarla en el IVIMA. Tras 11 meses en la vivienda avisamos a la gestora de la vivienda con 1 MES de antelación que íbamos a abandonar la vivienda. Nos ha abonado una de las fianzas pero la segunda fianza no nos la abona porque dice que hemos incumplido el contrato y no hemos avisado con 2 meses de antelación tal y como lo especifica. Además, no sólo no nos devuelva la segunda fianza si no que además nos ha cobrado de luz 16 días del mes que ya no estábamos en el domicilio.

    Entiendo que todo lo expuesto es NULO pero, al haber estampado nuestra firma al inicio del contrato ¿hay opción de reclamar?

    Gracias!!

    1. Efectivamente, la cláusula de preaviso de dos meses es nula. Tendrás que negociar con ellos para que vean que sabes que esa cláusula es nula y tienen todas las de perder en el juzgado. Si no te hacen caso, en algunas comunidades autonomas hay servicios de mediación, no se si será tu caso. Y en última instancia, al juzgado.

  48. Hola Roberto,

    Antes de nada, ¡muchas gracias por la ayuda que brindas de forma desinteresada!

    Te hago una consulta, en mi contrato de arrendamiento de vivienda hay una cláusula que especifica: «cuyo estado, tanto físico como jurídico, accesorios y características declara conocer y aceptar por haberlos comprobado con anterioridad, estimándola apta para el destino pactado».

    Aunque miramos algunas cosas, la caldera de gas estaba mal instalada y durante 2 años hemos tenido problemas recurrentes (el casero arreglaba lo puntual, pero ha tardado 2 años en cambiar la instalación de la misma, que era la que daba problemas recurrentes), no comprobamos todas las persianas (que son 100% eléctricas, no tienen posibilidad manual) que han dado luego múltiples fallos (con habitaciones ‘ciegas’ durante meses), probamos el aire acondicionado del salón (que sí funcionaba) pero no los de la plata superior (que tenían los motores corroídos y que el casero tardó meses en arreglar en plena ola de calor).

    ¿Me he pillado los dedos con esto?

    Gracias de antemano!!!

    1. Hola Alex,

      nosotros pedimos siempre a los inquilinos que comprobéis todo al inicio del contrato para estar seguros de que todo funciona correctamente. Te has podido pillar los dedos con cosas que igual no funcionaban al comienzo del contrato y cuando finalice te las podría reclamar el propietario. Por otra parte, hay temas como la caldera que son responsabilidad de los propietarios mientras la avería no sea por mal uso.

  49. Hola Roberto:

    Agradecerte mucho la información que das y lo rápido que contestas a las dudas de la gente.

    Al lío, yo aún no he firmado el contrato, pero veo al menos tres cláusulas abusivas:

    1ª Pagar la mensualidad, antes del día 5 en vez del 7
    2ª Preaviso de 60 días en vez de 30 días si decido dejar la vivienda
    3ª En caso de no cumplir con el periodo establecido la pérdida de la fianza, y como penalización dos mensualidades por cada año de contrato no cumplido o proporcional.

    Si yo firmase, ¿quedarían invalidadas estas 3 cláusulas? Es decir, ¿podría irme sin preaviso y recibir toda la fianza sin penalizaciones ? Esa no es la idea, pero en caso de negociar estaría bien saberlo.

    Un saludo y muchas gracias

    1. Hola Miguel Angel,

      las tres cláuusulas son nulas, así que legalmente se tienen por no puestas. Pero no puedes irte sin preaviso porque la ley ya estipula un preaviso de 30 días, se ponga o no se ponga la cláusula. El que aparezca la tercera cláusula incluso te puede beneficiar porque si se considera como no puesta al ser cláusula nula no se te podría aplicar la penalización de una mensualidad por cada año que quede de cumplir del contrato. Así que igual hasta te favorece. Yo en estos casos suelo recomendar negociar con el arrendador y hacerle ver que esas cláusulas son nulas. Muchas veces las ponen por desconocimiento si sin particulares. Pero si es una inmobiliaria se supone que debería conocer la ley y si aceptamos ese supuesto es que las están poniendo a mala leche. Así que si la situación es esta última no te perjudica firmar esas cláusulas (aunque si al propietario). Pero bueno, si pagas tu a la inmobiliaria y no el propietario, tu eres el cliente.En fin, no sigo con lo de las inmobiliarias que me voy a meter en otro berenjenal 🙂

      1. Muchas gracias por la velocidad de respuesta, ya he hablado con el arrendador (particular) y le he informado de las irregularidades, prefiero que los contratos siempre beneficien a ambas partes.

        Muchísimas gracias otra vez por este servicio que haces.

  50. Hola,
    En mi contrato de alquiler hay 3 clausulas que tengo dudas de si son legales. Una clausula que me obliga a pagar el ibi y todos los impuestos que graven la vivienda como la tasa se basuras , una clausula que me obliga a dejar el piso pintado ( segun ellos ahora me dicen lo deberia pintar entero al irme) con un modelo, marca y referencia de color concreto de pintura.
    Y tambien me obliga a tener los suministros con unas compañias concretas, endesa y aguas de sabadell. Esto es legal?
    Ademas he revisado y hay como 5 o 6 mas clausulas abusivas de las que se mencionan en el artículo. Muchas gracias, espero me puedan responder.

    1. Hola Luciana:
      – cláusula IBI: es legal, es una de las cosas que queda a la negociación entre las partes. Lo mismo con impuestos.
      – dejar el piso pintado: es abusiva, tienes que dejarlo en buen estado salvo el desgaste por uso normal.
      – los suministros puedes contratarlos con la compañía que tu decidas

      1. Muchísimas gracias, he alucinado con la velocidad en la respuesta y la cantidad de mensajes que contestas. Sois muy generosos!
        Suerte!

  51. Buenos días,

    En mi contrato de alquiler firmado el 15/02/21 entre distintas cláusulas contrarias a la ley, hay una cláusula que indica lo siguiente:

    “No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, la arrendadora comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para designarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer o segundo grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto”.
    El arrendador firmó una autorización a su hermana y el marido de ésta para que hicieran las gestiones de alquiler de la vivienda.

    En el día de ayer, la hermana del arrendador me envía un mail indicando que el 15/04/22 finaliza el contrato porque ella se divorcia.

    Necesito saber si dicha cláusula es nula y si esa autorización firmada le permite llevar a cabo todo esto.

    Agradezco enormemente su ayuda

    Un cordial saludo

      1. Pero la LAU establece que está permitido hasta primer grado de consanguinidad y en el contrato han puesto primer o segundo grado.

  52. Hola mucho buenas noches, nostra dudas és si és correcto no hace contrato e recebir Los pagamentos de los arriendatarios com boletas,lo dueno bolotea por cual motivo? Muchas habitaciónes de pura vulcanita,donde pasamos mucho calor,mucho frío y veo que estás poniendo nostras vidas en riesgo por cualquier cosa eso puede prender fuego 🔥.lo dueno recebi mucha plata con los extranjeros que viven acá.mucha gente compartido baño e cocina e acá el cria tus proprias leyes.no se cómo hacer para que él sea fiscalizado,creo que estás subarriendando por fina lucrativo

    1. Hola María,

      no estoy seguro de haber entendido bien lo que me preguntas, pero aún pudiendose alquilar sin contrato escrito (contrato verbal) lo recomendable es hacerlo siempre por escrito.

  53. Hola Roberto,

    Tengo un par de dudas respecto a cláusulas en un contrato de alquiler. La primera es este párrafo:

    «Las partes contratantes convienen que la renta total que en cada momento satisfaga el arrendatario durante la vigencia del contrato o de sus prórrogas, se acomodará cada año a la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo que fije el Instituto Nacional de Estadística (u Organismo que le sustituya) aplicando sobre aquella renta el porcentaje que represente la diferencia existente entre los índices que correspondan al periodo de revisión. Para la aplicación de la primera actualización se tomará como mes de referencia el de Enero y para las sucesivas el que corresponda al último aplicado.
    La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente en que se produzcan los aumentos sin necesidad de comunicación por escrito. En ningún caso, la demora en aplicar la revisión supondrá renuncia o caducidad de la misma.»

    ¿Es correcto el último párrafo o se puede exigir la comunicación por escrito y además que no sea retroactiva?

    Y la segunda duda, ¿podemos tener problemas con esta cláusula si hay derogación de la ley catalana?

    «Al amparo del artículo 121-3 del Código Civil de Catalunya, ambas partes convienen expresamente la prolongación a siete años del plazo de prescripción para ejercitar pretensiones en reclamación de pago del importe de los alquileres concertados y derivados del presente contrato.»

    Muchísimas gracias!

    María

    1. Hola María,

      uf, menuda redacción más enrevesada. Con lo fácil que es copiar y pegar lo que dice la ley. Lo mismo: cláusula nula: lo de aplicar el ipc es correcto, lo de enero no es correcto, dependerá de cuándo cumpla la anualidad y lo de que no hace falta comunicar por escrito tampoco es correcto.
      La ley catalana no la conozco, así que desconozco su impacto en este asunto

  54. Hola Roberto,
    Primero de todo muchas gracias por tu labor! tengo varias preguntas :
    1) El contrato dice que el objeto del arrendamiento excluye el terrado pero luego indica que se me entregara la llave del terrado. Significa que sera un terrado comunitario de uso privativo. El piso solo tiene 31m2 y si tengo varios vecinos pueden acceder cambiaria mucho el panorama
    2), serán a cargo del arrendatario los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, así como sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios si los tuviere.
    a) De su importe anual resulta que el coste de los gastos y servicios a los que se refiere el apartado anterior, en la fecha de celebración del presente contrato es mensualmente el siguiente:
    IBI Incluido en la renta
    Tasas Basuras A cargo del Arrendatario
    Comunidad Incluida en la renta
    Es nula esta clausula
    2) Es clausula me parece muy extraña : «h) Pactan las partes que, transcurridos cinco años de duración de contrato, el Arrendatario abonará, además de la renta, el importe del 12% del interés anual de las obras de conservación, mantenimiento, rehabilitación y mejora que el propietario realice en el inmueble, o en el departamento arrendado, así como las que ordenen los organismos oficiales competentes y de las contribuciones especiales que aplique el Ayuntamiento o que hayan sido obligadas por cualquier otro organismo oficial» no eniendo de donde salen estos 12%
    3) Se estipula varias veces que tengo que pagar :aqui «c) El Arrendatario acepta las instalaciones de electricidad, agua y gas tal como están y, en cualquier caso, será a su cargo la reparación, mantenimiento y el acondicionamiento de las mismas a las normativas vigentes en cada momento.» y aqui «El arrendatario se hace cargo de los costes correspondientes a consumo, mantenimiento y reparaciones necesarias, domiciliando el pago de los consumos en su cuenta bancaria.» Y tambien asi : b) Los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan ya sean: cristales, cerraduras y demás útiles y utensilios de las instalaciones y su adecuado entretenimiento, los gastos de conservación y reparación de las instalaciones de agua, gas, electricidad, calefacción, cocina, baño, bidet, grifos, waters, lavabos, calentador, antena, T.V… y en particular todos los desagües, atascos, arreglo de la cocina, fregaderos, lavaderos, aire acondicionado y sus tuberías, como también la conservación, reparación y sustitución de persianas, en caso de existir tales utensilios e instalaciones de los suministros, serán a cargo del arrendatario.»
    Entiendo que solo me deberia hacer cargo de las reparaciones de uso normal inferior a 150€. Aparte, me pueden obligar a domiciliar las reparaciones ?
    4) Indican en el contrato:
    LUZ, lectura contador 00000 / 00000 / 000000 KW
    AGUASBAR, lectura contador 00000 m3 pero me dijeron en la visita que los suministros estaban de alta. Es posible?
    5) La clausula : «Indiferentemente de que los cambios sean a cargo del Propietario o Administrador, la responsabilidad será del arrendatario.» me parece confusa y nula. Es asi?
    6) Esta clausula es legal ?: – La parte Arrendataria se obliga a suscribir a su cargo un contrato de mantenimiento de la caldera, calentador, aire acondicionado o bomba de calor de la vivienda, siendo a su cuenta y cargo todos los gastos que ocasionen las reparaciones, la conservación y en su caso la sustitución de la misma .7) 12.- Domiciliación bancaria : es obligatoria? El contrato vuelve a indicar
    «El Arrendatario, autoriza mediante el presente documento a que se le cargue en la cuenta bancaria o la que designe en cada momento, el recibo de alquiler que contiene los conceptos de renta contractual, incrementos pactados en contrato de arrendamiento, servicios y suministros y gastos bancarios derivados del cobro del recibo. Asimismo, autoriza igualmente a domiciliar todos los recibos de servicios y suministros de que dispone la finca.»

    Aun no he firmado, se supone que firmamos el jueves pero hay tantas clausulas que me parecen nulas que no lo tengo claro.
    Muchas gracias de antemano por su respuesta.

    1. Hola Cecilia
      1.- lo desconozco, tendrá que aclararlo el arrendador
      2.- es legal
      3.- lo de los 150 euros es un mito. Se aplica lo que dice la ley, en el post se desarrolla.
      4.- es posible pero improbable
      5.- supongo que es la responsabilidad del pago de suministros. Si es así, correcto
      6.- mantenimiento de caldera corresponde al arrendador
      7.- no es obligatoria por ley

  55. Hola Pedro, que gran blog! una pregunta: he alquilado un piso y el aire acondicionado no figura en el anexo ni se especifica en ningún sitio. Ahora se ha estropeado y el propietario dice que del aire acondicionado no se quiere hacer cargo y que por eso no aparecía en el anexo. ¿Es eso así? Gracias!

    1. Hola,

      si, el aire acondicionado no compromete la habitabilidad de la vivienda, así que puede no hacerse cargo.

  56. Hola Roberto, antes de nada agradecerte ésta labor que haces para ayudarnos.
    Acabo de firmar un contrato y hay una cláusula que dice que en caso de tener huéspedes debo avisar a mi casera y indicárselo, y ella me dirá si pueden quedarse o no y en el caso de SÍ ella decide los días. Una vez alquilada la casa puede ella decidir si los huéspedes se quedan y el tiempo. Muchísimas gracias, un saludo.

    1. Hola,

      no había visto antes una cláusula así. En principio se trata de tu vivienda y no pasaría nada por tener unos familiares o unos amigos un fin de semana, por ejemplo. Otra cosa es que subarriendes o entre a vivir en el piso más gente que no estaba en la unidad familiar. Pero vamos, la LAU no dice nada sobre que no se pueda poner esa cláusula.

  57. En un contrato temporal de un año por trabajo hay una cláusula que dice que en caso de que el arrendatario pretenda o ejerza unilateralmente la finalización del contrato, deberá abonar al arrendador una indemnización igual a 6 meses de renta, independientemente de otras responsabilidades en que incurra por estas acciones. A los 6 meses el inquilino informa de que lo vuelven a trasladar a su ciudad y que deja el piso, dando un preaviso de 1 mes. Está obligado el inquilino a pagar la indemnización de 6 meses o es abusiva? Puedo como arrendador exigir algo de indemnización o no devolver la fianza de un mes? Gracias!

    1. Hola Cristina,
      en estos alquileres temporales no se aplica la parte de la LAU referente al alquiler de vivienda, así que hay libertad de pacto. Aunque la cláusula que propones sea legal puede traerte problemas si por ejemplo el inquilino se va un mes antes del final del contrato y tu le exiges 6 mensualidades. En ese caso habría un enriquecimiento injusto por tu parte y un juez podría darle la razón al inquilino si lo reclama. Me parece más razonable que pongas que el año es de obligado cumplimiento, y así si se va el inquilino antes de finalizar el plazo deberá abonarte lo que quede de contrato.

  58. Buenas tardes Roberto,
    Mi duda es la siguiente, mi novio lleva alquilando un piso casi 1 año, el dueño del inmueble le cobró 1 mes por adelantado, 1 mes de fianza, 2 meses de depósito y 2 meses mas con la excusa de que como es joven (27 años) iba a hacer mas destrozos o fiestas, etc. A mi parecer bastante abusivo e inapropiado, porque los vecinos, que alquilan un piso a la misma persona son las qhacen la convivencia imposible. Esta es solo una de las clausulas abusivas de este contrato. Para resumir mi duda es, puede tomar mi pareja (el inquilino en este caso) tomar acciones legales? Y si es asi, donde debería denunciar?

    1. Hola Jimena,

      lo de los dos meses por ser joven es ilegal. El resto es correcto. Lo puede denunciar en el juzgado.

  59. Buenas.

    Mi marido y yo acabamos de firmar un contrato de alquiler.
    Entramos a vivir en abril, he pagado ya la fianza y mes de abril. Me he dado cuenta en una cláusula quiere que paguemos el Ibi ( no adjunta fecha ni precio a pagar) y también las posibles derramas y gastos extraordinarios.
    Nos dijo que teníamos que hacer un seguro de RC. Y me pide copia del seguro. ( no entiendo muy bien. Pero el arrendador tendrá que tener el suyo y yo el mío de mis pertenencias en la vivienda. No entiendo por qué quiere tener una copia del mío. O igual quiere que le pague el suyo?) en la cláusula dice: la parte arrendataria ha de mantener en vigor un seguro de hogar mientras dure este contrato.
    A parte dice que se ha de firmar el contrato por triplicado y solo hemos firmado dos.

    Perdón por adelantado si igual no me he expresado bien.

    1. Hola Carmen, el IBI entra dentro de lo que podéis pactar que pague una u otra parte, así que es correcto. Lo que no deberíais pagar son las derramas y gastos extraordinarios de la comunidad, que es algo que le corresponde al propietario de la vivienda. También es normal que te pida copia del seguro de RC, porque es la única forma que tiene de comprobar que los inquilinos habéis cumplido con ese pacto. No hay problema por firmar solo dos copias del contrato.

  60. Buenos días, es nula una clausula que regula una indemnización del doble de la renta mensual por cada mes que se continúe en la vivienda desde que expiró el plazo del contrato? Gracias. Se notificó la no renovación pero los inquilinos continuan viviendo, y els reclaman el doble de la renta por esos meses, en virtud de una clausula que regula la indemnización del doble.
    -Gracias

    1. Hola Lourdes,

      habría que revisar esos casos en jurisprudencia, no estoy muy seguro de qué diría un juez en caso de demanda.

  61. Hola, entramos en sept de 2021 a un piso de alquiler y nos ha surgido la oportunidad de comprar. Nuestra sorpresa viene cuando en el contrato aparece la siguiente cláusula » se pacta un periodo mínimo de validez de un año. El incumplimiento por el arrendatario dará lugar a una indemnización equivalente a tres mensualidades de renta»
    Es esta cláusula legal? Gracias

  62. Buenos días !! Mi caso es el siguiente ! Vimos un piso por una página en internet . Contactamos con la inmobiliaria y nos pidió primero documentación para ver si era viable o no alquilarlo . Después q todo sale bien nos dicen para mostrarnos el piso ! En resumen que nos dicen q nos lo alquilan y q antes de la firma de contrato hay q pagar el mes en curso el mes de fianza y gastos de honorarios 1235€. El 25 de febrero firmamos contrato en la inmobiliaria sólo nosotros puesto el propietario no podía ir y fue la esposa del señor solo a conocernos y entregarnos llaves y q el contrato nos lo llevaba firmado el lunes 28! El sábado 26 fui al apartamento para limpiar y xq iba a ir arreglar la caldera ! La señora esposa del propietario aparece y encuentra la casa desorganizada ! Normal en una mudanza ! Con mas gente de la q va a vivir ! Normal de una mudanza “por limpieza” y al final decide q no nos arrienda y q desocupemos el piso antes de la 5 de la tarde de ese día !! Recogimos lo poco q habíamos llevado y nos fuimos el lunes en la inmobiliaria me hacen firmar un documento donde ponían q desistían del contrato por incumplimiento . No se cual incumplimiento si nisiquiera llegamos a vivir allí!! Aunque firmamos no conforme me devuelven la fianza pero los gastos de honorarios la inmobiliaria no me los quiere devolver !! Si no tengo piso ! Al final el propietario no firmó y se echó para atrás en el contrato ! Porque se pueden quedar con los gastos de honorarios?? Son 1235€ me parece muy abusivo

    1. Hola Liseth,

      está claro que esa agencia, que te cobra a ti porque tu eres su cliente, no ha defendido tus intereses al no asesorarte cuando el arrendador ha pedido resolver el contrato un día mas tarde de la firma. Deberían devolverte lo que te han cobrado porque al final tu has pagado por un contrato de alquiler y no tienes ese contrato por que el arrendador no ha querido y porque la agencia no te ha asesorado correctamente.

  63. Hola Roberto buenos días.
    Tengo un contrato de alquiler desde enero de 2021 hasta final de este año 2022.
    Mi problema es que necesitaría marcharme del piso aproximadamente en dos meses pero en mi contrato pone: En el supuesto de finalización del contrato por parte del arrendatario anterior a la fecha de expiración de un año, o habiéndose prorrogado por un año y no haberse cumplido el mismo se obligará a pagar la diferencia que resta hasta la finalización del periodo contractual.
    Por tanto mi duda es si tengo que pagar a pesar de irme en junio, los seis meses restantes completos de alquiler o solamente una parte proporcional de un mes como he leído en algunos artículos.

    1. Hola Africa,

      entiendo que es un contrato de alquiler para uso distinto a vivienda. Si es ese el caso, hay libertad de pacto, así que la cláusula sería legal.

  64. Buenas Roberto, tengo un contrato de alquiler del cual hay una cláusula que me obliga a pagar el importe correspondiente al IBI proporcionalmente a los años que he estado viviendo por marcharme antes de los 3 años, es esto legal?? Puede el arrendador hacerme pagar este importe teniendo en cuenta que he permanecido 1 año y 6 meses…

  65. Buenas tardes, he pagado el dia 9 una mensualidad. La clausula de mi contrato que se refiere al plazo de pago es hasta el dia 5 de cada mes, que ya he leido que es abusiva. No obstante he pagado dos dias despues del dia 7 que es el plazo que marca la ley. La cuestion es que hay otra clausula en el contrato que reza «Se considera condicion resolutoria del presente contrato el impago en plazo de una mensualidad». Mi pregunta es ¿Ésta clausula sería también abusiva?

  66. Buenas tardes,
    en el contrato de arrendamiento de vivienda, el arrendador ha puesto (entre otras) dos claúsulas:
    -Una:De acuerdo al art.11 de la LAU, podré desistir del contrato transcurrido, al menos, 6 meses….En este caso la indemnización será una cantidad equivalente a 1 mensualidad por cada año que reste por cumplir. Los períodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
    -Dos: Respecto la fianza……en caso de desistimiento del contrato por la parte arrendataria la fianza no será devuelta.

    Entiendo que en lo que respecta a la fianza, si desisto del contrato, sería una cláusula abusiva, no?, dado que ya en la primera y respecto lo expresado en el art.11 se pacta la indemnización según la LAU.
    Gracias, quedo a la espera de su respuesta. Saludos cordiales

  67. Buenos días!

    Me en encontrado con un párrafo un tanto raro en un contrato de alquiler mediante inmobiliaria. ¿como consideraríais lo siguiente?

    «Ambas partes han llegado a un acuerdo, en virtud del cual el arrendatario se compromete a dejar enseñar la vivienda un mes antes de la finalización del contrato, para facilitar a la arrendadora la labor de arrendar la vivienda, el incumplimiento de esta obligación será causa de pérdida de la finanza».

    Gracias de antemano.

    1. Hola,

      es cláusula nula porque el propietario no te puede obligar a dejarle entrar en la vivienda mientras el contrato esté en vigor.

  68. Hola Roberto, he estado leyendo los comentarios por si alguno podría identificarse con mi situación, pero no he encontrado ninguno al 100%. Así que te voy a contar mi problema por si pudieras resolverme si el lo que me han puesto en el contrato de alquiler es legal, y de serlo, si se pueden quedar con mi fianza completa.

    El 1 de agosto de 2021 alquilamos un piso, avisando de que íbamos a estar 9 meses (septiembre-junio), lo que dura el curso universitario, y ahora que nos tenemos que ir en junio 2022, una vez que avisamos a la inmobiliaria, que nos iremos el 15 de junio, nos dice que como nos vamos antes de cumplir 1 año no se nos va a devolver la fianza (600€ dimos, lo que equivale a una mensualidad)

    En el contrato pone literalmente:
    ———————————————————————————————-
    SEGUNDO.- DURACIÓN DEL CONTRATO, DESISTIMIENTO Y PRÓRROGAS.
    1. El arrendamiento se pacta por un plazo de (7) SIETE AÑOS, de conformidad con lo dispuesto en el art. 9.1 de la LAU.

    2. Transcurridos los primeros SEIS MESES de obligado cumplimiento, el arrendatario podrá desistir del arrendamiento en cualquier momento de su vigencia, preavisando a la parte arrendadora con una antelación mínima de un mes, pero si desistiera del contrato después de los seis primeros meses y antes de cumplida la primera anualidad, deberán indemnizar a la arrendadora con una cantidad equivalente a una mensualidad en vigor. Transcurrida la primera anualidad de vigencia del contrato, el desistimiento anticipado del arrendatario no comportará penalización alguna.

    Si cumplido el plazo máximo de (7) SIETE AÑOS, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con CUATRO MESES de antelación a aquella fecha en el caso de la parte ARRENDADORA, y al menos con DOS MESES de antelación en el caso de ARRENDATARIO, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
    3. Finalizada dicha prórroga, y de acuerdo con el art. 4.2 de la LAU. En relación con el art. 1.566 CC, y 1.577 y 1.581 del mismo cuerpo legal, el contrato podrá prorrogarse de forma tácita. Si alguna de las partes quisiera resolverlo deberá avisar por escrito a la contraparte con un mes de antelación. Cumplido este preaviso, la resolución del contrato por una de las partes no dará derecho a la otra a reclamar indemnización por este concepto.
    Transcurrido el plazo de duración del contrato y, en su caso, de la prórroga referenciada, el arrendatario deberá dejar a disposición de la arrendadora la totalidad de la vivienda, cuyo uso cede en este contrato en muy buen estado, y ello sin necesidad de requerimiento expreso dirigido a la parte arrendataria.

    ——————————————————————————————–
    Los puntos que me crean duda son el 1 y 2, porque según he estado leyendo en el articulo 11 de la LAU, en ninguna parte pone lo que me han puesto a mi en el contrato «pero si desistiera del contrato después de los seis primeros meses y antes de cumplida la primera anualidad, deberán indemnizar a la arrendadora con una cantidad equivalente a una mensualidad en vigor´´. Pone en la LAU, art 11 que: «Las partes PODRÁN pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.´´

    Pero es que nosotros no hemos pactado ESO que pone en la ley de una mensualidad por cada año que reste del contrato (que por cierto, en su momento no vimos eso de los 7 años), han pactado lo que ellos han querido. En la ley en ningún sitio viene lo que nos han puesto en el contrato, de que si desistimos del contrato entre el mes 6 y antes de cumplido el año nos quitarán una mensualidad.

    Entonces me gustaría saber si es legal que se queden con mi fianza completa por irme 1 mes y medio antes de cumplido el año de contrato. Y en caso de ser legal eso que me han puesto en el contrato, si podría obligarles a quedarse con la «parte proporcional´´de la fianza, es decir, si un año= 600€, si me voy un mes y medio antes, que se queden solo con 75€, porque ellos en principio se quieren quedar con 600€, lo cual no me parece justo, y más sabiendo el tiempo que íbamos a estar.

    Muchas gracias de antemano, y perdón si me he extendido mucho, me he informado y he leído todo lo que he podido pero no consigo entender si es legal o no por mis propios medios.

    Un saludo

    1. Hola María,

      lo primero que me sorprende es que hayáis firmado un contrato de 7 años (vivienda habitual) cuando lo que queríais era un contrato de alquiler temporal por motivo de estudios. Yo creo que ahí está el problema, que habéis firmado una cosa que no era. Dicho eso, el tema de la ley lo tienes claro:
      – por una parte la LAU establece una indemnización de un mes por cada año que quede por cumplir. Si se te aplicara esa indemnización sería de 6 mensualidades.
      – en lugar de establecer esa indemnización en el contrato han establecido otra mucho menos gravosa para los inquilinos, que es de una mensualidad para el caso de resolver antes de cumplir un año.

      Lo dicho, el problema es el tipo de contrato que habéis firmado. Por lo que dices entiendo que la parte arrendadora (que supongo que es persona jurídica, porque habéis firmado 7 años) conoce perfectamente la situación y que lo que debería haber redactado era un contrato de alquiler de temporada, por lo que entiendo que hay mala praxis por su parte.

  69. Buenos días!

    Me en encontrado con un párrafo un tanto raro en un contrato de alquiler mediante inmobiliaria. ¿como consideraríais lo siguiente?

    «Ambas partes han llegado a un acuerdo, en virtud del cual el arrendatario se compromete a dejar enseñar la vivienda un mes antes de la finalización del contrato, para facilitar a la arrendadora la labor de arrendar la vivienda, el incumplimiento de esta obligación será causa de pérdida de la finanza».

    Gracias de antemano.

  70. Hola,
    Quiero dejar el piso en el que llevo 12 años. Hice el contrato original en 2010, renové de nuevo y a la tercera, en 2019 , me dijeron que ante el cambio de ley había que hacer un contrato nuevo (por siete años fue). Ahora leo la clàusula de indemnización de un mes por años que faltan y eso es una locura, pues son 5 años! Esto es así??

    1. Hola Jordi,

      si, me temo que eso es así. Mucha gente se está encontrando con ese problema y no se está hablando nada del asunto. La cláusula es opcional, si no se pone no se aplica, pero los grandes propietarios y fondos lo están poniendo porque sospecho que ahí vieron una oportunidad de negocio. Tienes que comprobar en el contrato si firmaste por siete años o por uno prorrogable hasta siete. Si firmaste por uno, te puedes ir sin indemnización porque se aplica solo a ese primer año.

  71. Hola, firme un contrato por un año donde pone que de no cumplir con ese año tendría que pagar todas las mensualidades restantes de año es decir todos los meses hasta finalizar el año, esto es legal? Puede reclamarme los meses restantes o a partir del sexto mes avisando con 2 meses antes me puedo marchar pagando solo medio mes , he lehido en el artículo 11 de la ley de vivienda que se pagaría 1 mes por año incumplido, no se que hacer

    1. Hola Roxan,

      entiendo que lo que firmaste es un contrato de alquiler de vivienda habitual. Si es así, a partir del sexto mes puedes dejar el piso avisando con un mes de antelación. Te puede aplicar una indemnización de un mes por cada año que quede de cumplir y si firmaste solo por un año, la parte proporcional. No es legal que te obligue a pagar todo el año si dejas el piso antes, sería cláusula nula. Ojo, insisto en que entiendo que es alquiler de vivienda habitual. Si es otro tipo de alquiler ya es otra cosa.

  72. Hola,

    Firme un contrato de alquiler por 2 meses y 10 dias.
    La propietaria dejo de responderme y no se como se hará el check in.
    Qué pasa, en el caso que la propietaria no se aparezca el dia de check in y no me entregue las llaves? A que autoridad competente debo ir?
    Que indeminización recibiría?
    Gracias.

    1. Hola Diana,

      Entiendo que no es un contrato de alquiler de vivienda habitual, que es de lo que hablamos en este post. Habría que ver exactamente qué habéis firmado y por qué la propietaria no te responde. Pero vamos, que no está afectado por lo que hablamos en este artículo.

      1. Tienen un articulo donde hable de este tipo de contrato temporal, el contrato se llama «SHORT TERM TENANCY AGREEMENT»

        Yo había pedido un cambio de fechas y ella no lo acepto, así que se mantuvo las fechas iniciales del contrato inicial, desde ese día dejo de responderme.
        Sabes a que autoridad competente debo ir? Se acerca el día de check in.

        Gracias.

  73. Buenas tardes,
    Llevo en una vivienda alquilada casi año y medio y en el último contrato que firmé de 1 año está una cláusula que si continuo en la vivienda después del 30 de mayo se incrementan las cuotas de renta al doble porque lo pone como alquiler de temporada.
    Aunque haya firmado yo el contrato con esa cláusula ¿puedo acogerme al articulo 18 de la LAU y no pagar ese incremento?

    1. Hola,

      depende del tipo de contrato y de la intención inicial del alquiler. Si el contrato es de vivienda habitual no te puede incrementar la renta porque quiera usarlo para alquiler de temporada. Si el contrato es de alquiler de temporada y en realidad lo que queríais ambas partes era un contrato de larga duración, el hecho de que sea contrato de temporada es fraude de ley si puedes demostrar que la intención era larga duración. Si el contrato era de temporada y se estipuló que en los meses de verano se duplicaba la renta, es legal.

  74. Hola.
    En mi contrato hay una cláusula que pone que al finalizar el contrato no se podrán dar de baja los suministros de luz y gas y de hacerlo yo me tendría que responsabilidad de los gastos de alta.
    Entonces mi problema es el siguiente, acabo de finalizar mi contrato de alquiler, hice la entrega de llaves a primeros de mes y 2 semanas después aún no habían cambiado los suministros a su nombre (yo ya les había facilitado los datos hace 1 mes para hacerlo y me dijeron que no me preocupara)
    Contacté a los propietarios para preguntarles si había algún problema puesto que hablé con la compañía y aún no tenían solicitud de ningún cambio de titularidad, les insisto en que han pasado muchos días y deben hacerlo pero se niegan. Me responden que están esperando a que entren inquilinos nuevos para cambiarlo directamente a su nombre y que quieren esperar a la emisión de la siguiente factura.
    Mi respuesta fué que yo no les había autorizado a dar mis datos a ningún tercero para hacer el cambio de titularidad, puesto que en la compañía que estaba contratado sólo puede cambiar la titularidad el nuevo titular, que eso lo debían hacer ellos. Con respecto a la emisión de la última factura no entendía porque querían esperar a dicha emisión si no había ninguna deuda pendiente.
    Después de todo esto les di 24 horas para cambiar los suministros de nombre o si no les daría de baja el suministro ya que se seguían negando a hacerlo.
    Mi pregunta es, habiendo dado de baja el suministro, ellos pueden aplicarme esa cláusula cuando se han negado a hacer el cambio de titularidad y habiendo tenido tanto tiempo para hacerlo?? Es aplicable?
    Gracias de antemano

    1. Hola Victoria,

      podrían aplicarte esa cláusula, si. Tienes que insistirles para que pongan los suministros a su nombre

  75. Mi arrendador quiero cobrarme 2 tasas de residuos porque la vivienda es C y B, de la planta baja. Yo no tenia ni idea. Yo firme que me haría cargo de la tasa de residuos (venia en singular). Tengo que pagar las 2? por ser abusivo, ninguna? En el contrato no viene el importe de la tasa.

    1. Desconozco los detalles pero puedes preguntar en el ayuntamiento cuál es la tasa que corresponde a tu vivienda.

  76. Hola, muchas gracias por tu labor. Te estoy muy agradecida por tu ayuda.
    Yo soy inquilina de un fondo desde hace más de un año, a finales de marzo llegó la fecha de revisión del IPC y me han subido 100 euros la renta y un 300% los gastos de comunidad. No he recibido información sobre estas subidas a pesar de que el contrato estipula que se me deberá comunicar sobre las mismas, simplemente aparecen los nuevos importes en la factura mensual. Sigo pagando sin saber a qué se deben estas subidas. Les he pedido la información por burofax y ni caso…¿Qué puedo hacer?

    1. Hola Alicia,

      efectivamente, deberían haberte comunicado la actualización de la renta. Sin esa comunicación no se puede subir la renta, así que entiendo que puedes seguir pagando la misma renta. En cuanto a los gastos de comunidad, esa subida tan grande deberían justificarla. Quiero pensar que dentro de los gastos de comunidad se incluyen agua caliente y calefacción y que se te traslada la subida de combustibles, pero desconozco a qué se debe. También en el contrato de alquiler deberían indicarte cuáles son los gastos de comunidad. Como eres inquilina de un fondo es probable que a tus vecinos les haya pasado algo parecido: habla con ellos e igual hasta podéis organizaros para reclamar.

  77. Buenas tardes,
    Le notifique por correo electrónico a la dueña del piso que me iba a los 30 días. Ella me confirmo la recepción pero ahora quiere que le pague más días. Como puedo discutir y anular esta cláusula legalmente? Es decir yo le pienso transferir el dinero parcial hasta dejar el piso que cumplen los 30 dias, puedo hacerlo e irme o debo anteponer algún recurso? El contrato dice con 60 dias de antelación que debo avisar, gracias!!

    1. Hola María,

      la cláusula de preaviso con 60 días es nula, así que solo tienes obligación de abonarle hasta cumplir los 30 días. Habla con la dueña porque seguramente ella no lo sabe , la habrán asesorado mal y se piensa que en un contrato se puede poner cualquier cosa.

  78. Antetodo , muchas gracias por este excelente blog.
    Agradeceria aclarases unas dudas.
    Mi hija quiere alquilar un piso con su pareja ( pero leyendo tu blog , miedo me dan estos contratos de alquiler) y segun le pone en la hoja informatiba que les dieron la mensualidad constaba de la mensualidad , el Ibi y la comunidad de vecinos .
    Si como bien comentais en varios posts,esto es legal , pero ha de ser acordado por ambas partes , ¿como es que ya esta escrito en el contrato y no lo han hablado las partes ?
    Y la segunda duda, para poder reservar el piso , han de pagar una mensualidad, sin llegar a ver antes el contrato y sus sabrosas clausulas, ¿se puede solicitar a la inmobiliaria el contrato para su revision antes de entregar un dinero que dependiendo de estas clausulas puede que se echen atras y lo pierdan , o un precontrato donde esten incluidas para poder ver lo que exigen ?

    Un saludo y muvhas gracias por la labor que estas realizando

    1. Hola Luis,

      el que en el borrador de contrato ya aparezca que los inquilinos pagan ibi y comunidad es una propuesta de los propietarios, que los inquilinos pueden aceptar o no. Otra cosa es que los propietarios estén de acuerdo que que los inquilinos no paguen esos conceptos. Lo de pagar una mensualidad sin ver el contrato no es nada recomendable y suele ser fuente de problemas. Nosotros lo que hacemos es firmar una reserva con los inquilinos donde aparecen los términos básicos del contrato de alquiler. Nos parece más lógico que pedir un mes de renta sin haber firmado un contrato de alquiler.

  79. Buenos días .
    Me ha parecido muy interesante esta web y sobretodo tus consejos a los que desconocemos el tema .
    Mi pregunta sería la siguiente :

    El artículo 17 establece la prohibición de pagar por adelantado más de una mensualidad.
    Según ello, sería nulo o ilegal que me obliguen a pagar para quedarme con el alquiler la mensualidad,+ 2 mensualidades como franquicia + los honorarios del gestos( que sería 1 mensualidad + 300€ del contrato de alquiler + el IVA de todo esto ) ?

    Saludos

    1. Hola Juan José,

      lo que dice la ley es que como fianza se puede pedir y mes y máximo 2 meses más como garantía adicional. Lo de la franquicia no se qué es, desde luego nada recogido en la ley, y en los honorarios de la gestión inmobiliaria debería ir ya la redacción del contrato de alquiler. Me parece mala praxis inmobiliaria (o me falta información que justifique esos cobros)

      1. Buenas tardes Roberto , y muchas gracias por tu respuesta.
        Realmente me equivoqué en el nombre de los conceptos . Esto es lo que pone en el documento:

        Hoja informativa de gastos

        Se alquila por 880€/mes IBI y comunidad incluidos

        Mes corriente————————-880€
        Fianza(2 meses)———————1760€
        Honorarios——————————1485,50€
        ITP ———————————————18€
        Total——————————————4085,50€

        Honorarios:880+300 elaboración contrato 1180+ iva 21% = 1485,50€

        Entiendo que :
        ?es ilegal que exijan 2 mensualidades de fianza ?
        También que:
        ?en los honorarios ,se aplique el Iva a los 880€ que serían la mensualidad?

        Gracias
        Un saludo Juan José

      2. Hola,

        la fianza entiendo que es una mensualidad más otra de garantía adicioinal, así que entiendo que es correcta. Y los honorarios, los que hayas pactado con la agencia previamente.

      3. hola es legal que tenga que pagas las derramas del apartamento así como las reparaciones del elevador siendo inquilino? además del ibi ? gracias

      4. las derramas le corresponden al propietario. El ibi, si se ha pactado en el contrato que lo pagas tu, es legal

  80. Hola Roberto,
    Me quieren hacer firmar un contrato con las siguientes clausulas:

    Si se hubiere de efectuar alguna modificación en las instalaciones particulares de la
    vivienda arrendada, su coste será íntegramente a cargo de la parte arrendataria, caso de que le
    interese y desee continuar con el suministro de que se trata, pero previamente deberá someter a la
    propiedad, para su aprobación, el informe y el proyecto de las variaciones que en cada caso deba
    realizar, exigidas por la respectiva compañía suministradora.

    Los gastos de conservación y reparación de las
    instalaciones de agua, electricidad, gas, cocina, baño, bidet, grifos, waters, desagües, atascos,
    arreglo de la cocina y demás electrodomésticos, lavaderos y sus tuberías, como también la
    conservación, reparación y sustitución de persianas, en caso de existir tales utensilios e
    instalaciones también serán de cuenta y cargo de la parte arrendataria.

    Mi duda es si firmo el contrato y el día de mañana hay que hacer una obra de fuerza mayor me podría ver en problemas y tendría que hacerme cargo porque lo he firmado o tendría la ley de mi parte aun que esté en el contrato ya firmado?
    Debo negarme antes a firmar el contrato? cuanta fuerza tengo para negarme realmente?

    1. Hola Sara,

      1.- entiendo que esas modificaciones en las instalaciones se refieren a modificaciones que tu quieras hacer, no a lo que quiera hacer el propietario o la comunidad.
      2.- reparaciones de instalaciones, si comprometen la habitabilidad de la vivienda son responsabilidad del propietario

  81. Hola Roberto,
    Yo firmé un contrato en que tienen cerrado el salón del piso y dos cuartos más, y de los dos baños no nos permite usar una ducha por motivos de goteras (que no tienen intención de arreglar). Lo firmé bajo de presión porque había un incendio en el edificio en que estuve antes. Luego ha entrado el piso sin avisar y quejaban cuando les pedí avisar antes. Ademas han preguntado que los 3 inquilinos pagamos en efectivo y cuando pedí para unas facturas quejaban igual pero finalmente me los dieron. Essto significa que no pagan impuestos?? Entonces, sería nulo el contrato que firmé? Tengo que irme por motivos personales a EEUU pero solo he quedado 3 meses. Yo sé que hay un mínimo de 6 meses pero me parece algunos de esas cosas abusivas y entonces podía dejar el contrato antes del tiempo.

    Muchísimas gracias.
    Un saludo.

    1. Hola Hannah,

      como comprenderás, desconozco si pagan o no impuestos. Imagino que lo que tienes es un alquiler de habitación y ese contrato se rige por normas algo diferentes al contrato de alquiler de vivienda habitual, que es de lo que hablamos en este post.

  82. Buenas tardes,
    Estoy por firmar un contrato y dice lo siguiente:

    6.2.- El Arrendatario dispone de 30 días desde la fecha del contrato para notificar al Arrendador de cualquier anomalía que surgiera durante este periodo cuando no hubieran sido por causas imputables por mal uso o negligencia por parte del Arrendatario. En caso de detectar anomalías, el Arrendador procederá a su reparación en caso de ser necesario para la habitabilidad del inmueble o se hará constar mediante anexo para no ser exigible su reparación al Arrendatario al finalizar el contrato.

    Me parece abusiva, ya que por ejemplo las estufas si se rompen el invierno deberia cubrir yo su reparacion? Por otro lado esta parte: «el Arrendador procederá a su reparación en caso de ser necesario para la habitabilidad del inmueble o se hará constar mediante anexo para no ser exigible su reparación al Arrendatario al finalizar el contrato.» que haga constar mediante anexo implica que puede no proceder el arrendador a la reparación perjudicandome?

    Muchas gracias!!

    1. Hola Gimena,

      lo que dice ese párrafo es que debes revisar bien la vivienda al inicio del contrato para determinar si hay que hacer reparaciones o hacer constar incidencias en el anexo de cara a que no te lo reclamen al finalizar el contrato. Esa cláusula está muy bien porque te da la opción de que se anoten al principio incidencias iniciales para que luego no te las imputen a ti. Nosotros usamos una cláusula parecida.

  83. Buenas,

    Una nueva consulta, me ponen esta clausula en el contrato:

    «Tener suscrito un servicio de mantenimiento anual de la caldera de agua caliente y calefacción, si lo hubiera. Dicho servicio se acreditará a la propiedad mediante la factura correspondiente. En el supuesto de no realizarse lo hará la propiedad por cuenta de la parte arrendataria, cargándose el importe que resulte en el siguiente recibo de alquiler.»

    Es abusiva, nula? Realmente debo contratar un seguro para mantener la caldera, no deberia ser esto algo de lo que se encarga el propietario? Gracias!!

    1. HOla,

      el mantenimiento de la caldera le corresponde al arrendador porque es una de las actuaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.

  84. Hola Roberto,

    Tengo una duda, en el contrato figura la siguiente clausula:
    2.2.- El primer período de UN AÑO de duración del contrato será de obligado cumplimiento, tanto para la parte arrendataria como para la parte Arrendadora. No obstante, si la parte arrendataria, haciendo uso de lo dispuestos en el artículo 11 de la LAU/2013, quisiera desistir del contrato una vez transcurridos los seis primeros meses de duración del mismo, deberá preavisar a la parte Arrendadora con una antelación mínima de dos meses, así como indemnizar a ésta con un importe equivalente a una mensualidad de la renta en vigor en ese momento por cada año no cumplido.
    Una vez transcurrido el primer año del contrato, para resolver el mismo, la parte arrendataria deberá preavisar a la parte Arrendadora con un mes de antelación como mínimo. En caso de incumplir este plazo de preaviso, deberá hacer efectivo al Arrendador el número de mensualidades (una o dos, según sea el caso) de incumplimiento.

    Esto quiere decir que si me voy antes del primer año, deberia indemnizar al arrendador con 5 mensualidades ? Y s me voy al segundo año deberia indemnizar con 3 mensualidades y asi sucesivamente? Gracias!!

    1. Hola Dolores, entiendo que lo que tienes es un contrato de vivienda habitual. En ese caso, como ya se ha explicado más arriba:
      – obligado cumplimiento de seis meses para el inquilino y 5 años para el arrendador
      – preaviso de fin de contrato de un mes

      1. Buenas noches.
        Mi contrato de alquiler dice solo que si se rescinde después de los seis meses se aplicará la normativa de la LAU. No dice nada de indemnización. El dueño quiere quedarse con la mitad de la fianza tras preavisarle con un mes de antelación del esistimiento y haber pagado 6 meses. ¿Es legal si no hay cláusula expresa de indemnización?

      2. Hola,

        si el contrato no dice expresamente lo de la indemnización por desistimiento anticipado, no se puede aplicar.

  85. Hola Roberto, muchas gracias por tus respuestas.

    Ahora me dicen que debo contratar el seguro de mantenimiento para la caldera. Le dije que no correspondia esto al arrendatario sino al arrendador ya que el buen funcionamiento de la caldera hace a la habitabilidad de la vivienda y ésta responsabilidad es del arrendador.
    Como hago para refutarselo? Hay algun fallo?
    Porque ellos hacen referencia al SAP Barcelona de 25/11/2011 dice que el contrato incluia una clausula que decia que las obras de reparacion y mantenimiento que se deriven del mero uso y desgaste del paso del tiempo seran a cargo del arrendatario. Y se produjo la rotura de la caldera y el juez falló la division de dicho gasto de una caldera nueva entre ambas partes por igual (mas de 2000 euros)
    Muchisimas gracias por la ayuda!

    1. Hola Dolores,

      sin que sirva de precedente, porque no suelo dedicar tiempo a buscar sentencias, te dejo una sentencia que dice: «consideramos que es el arrendador quien tenía que haberse hecho cargo de los gastos por las revisiones periódicas de mantenimiento preventivo y legal que se efectúen en la caldera para el buen funcionamiento de sistema de agua caliente y calefacción, bien contratando un servicio de mantenimiento bien asumiendo las necesarias revisiones periódicas. »

      Te la puedes descargar en este enlace

  86. Buenos días Roberto, es posible pactar diferentes rentas? Nosotros hemos pactado con el inquilino meter en el contrato los ocho primeros meses un precio, los seis segundos meses otro precio y los dos siguientes años otro precio. A partir de ese momento incluiríamos la actualización según IPC ( es decir, a partir de los 3 años y 2 meses). Se puede hacer? Sería nulo?

    1. Pues tengo mis dudas porque se podría interpretar como una actualización de renta. Lo que yo haría sería pactar como renta la renta máxima y a eso añadir bonificaciones, es decir, restar para ir estipulando las rentas de los primeros meeses, etc.

  87. Buenos dias Roberto,

    Te hago una consulta, notificamos a la dueña por mail que nos ibamos a los 30 dias, ella estuvo de acuerdo pero despues arreglo con el nuevo inquilino que entrara mas tarde y por ende queria que le pagaramos de mas. Le dije que podiamos llegar a un acuerdo por mail pero ahora no me responde los mensajes/llamadas ni nada por el estilo. Que puedo hacer en este caso? el piso debo dejarlo pronto y no se que podria hacer.

    Gracias

  88. Buenos días Roberto

    Le escribo debido a que en mi contrato de arrendamiento, dentro de la cláusula que hace referencia a la renta mensual y a su actualización anual conforme al IPC, dice lo siguiente:

    “El arrendatario estará en obligación de realizar el pago de una anualidad completa de la renta actualizada, con independencia de la fecha en que la actualización del IPC se notifique.
    «La renta actualizada será exigible al Arrendatario a partir del mes siguiente de notificación por parte de arrendador….. Dado que los índices a aplicar no se conocen hasta mediados de mes, se autoriza expresamente al arrendador a poder cobrar el incremento que se produzca con efectos retroactivos al mes en que debiera de producirse el incremento”.

    Mi contrato venció el primer año, el pasado 1 de Diciembre y se me notificó el aumento de la mensualidad este pasado Mayo.

    En relación a lo que indico, incluido en mi contrato,
    ¿Cómo debería proceder? ¿Es abusiva esta cláusula de actualización según el Artículo 6 de la L.A.U, entendiendo que incluye un perjuicio para mí y en dicho caso es como si no existiera y no se actualiza la renta?

    Muchas gracias por su respuesta!

    1. Hola Max,

      es cláusula nula porque va contra lo que dice la ley. Puedes buscar en el blog de Etikalia el artículo específico sobre actualización de renta donde entramos más en detalle en esa situación.

      1. Buenas tardes Roberto,

        Muchas gracias por su respuesta. Tras ella,releí el articulo sobre la actualización de la renta y me queda claro que no me puede pedir el abono retroactivo de la diferencia de renta por aumento de IPC. Lo que sería cláusula nula.

        Pero por otra parte, me queda la duda tras leer su respuesta, que el hecho de que sea clausula nula, deslegitime cualquier tipo de subida/actualización de renta mientras dure el contrato 5 años. Debo aún así actualizar la renta en base al IPC?

        Saludos y muchas gracias por su respuesta!!

  89. La arrendadora ha incluido casi todas las clausulas abusivas que habéis mencionado, visitar el piso, echarme con un mes de preaviso (sin que sea necesario que sea para que ella la use como vivienda habitual), duración mínima de 1 año… pero lo que más me confunde es este párrafo » Si el ARRENDATARIO resolviera el contrato antes de finalizar el primer año, se obliga a satisfacer, como indemnización, el importe de una mensualidad, e igual compromiso adquiere en las anualidades sucesivas, en caso de que se produzcan».
    Quiere eso decir que me vaya cuando me vaya, salvo que coincida con el mes de finalización del contrato (julio) le voy a tener que pagar una mensualidad. Lo veo super abusivo.
    Quiero saber si esta clausula es nula y si estoy interpretando bien la cláusula. Gracias

    1. Hola María,

      entiendo que también es cláusula nula. Pero es que además la arrendadora está muy mal asesorada porque si quisiera te podría pedir legalmente una indemnización mayor (de una mensualidad por cada año que dejes de cumplir). Lo que la ley dice es que el arrendador te podrá exigir una mensualidad por cada año pendiente de cumplir, o la parte proporcional si es menos de un año. Si el contrato se firmó por un año (aparte de las prórrogas obligatorias) y tu te vas el mes 11, te podría reclamar legalmente la doceava parte de una mensualidad, pero no una mensualidad completa. Y si el contrato se firmara por cinco años, te podría reclamar legalmente ¡4 mensualidades más 1/12!. Tu arrendadora está fatal asesorada.

      1. Acabamos de firmar el contrato de alquiler y tenemos esta cláusula. «Garantía adicional
        5.5 Los Inquilinos entregan en este acto a los propietarios, mediante transferencia
        bancaria, quienes declaran recibirla, la cantidad de 800,00 EUROS, pendiente del buen
        fin de la transferencia, en concepto de garantía adicional, para garantizar el
        cumplimiento de las obligaciones que asume en virtud del presente Contrato y otros
        conceptos sin determinar. Esta cantidad no será recuperada a la finalización del
        presente contrato de arrendamiento, quedando en posesión de los Propietarios y a su
        entera disposición desde la firma de este contrato»
        En un principio se habló de 2 meses de fianza pero al leerlo hemos visto esta cláusula. Es legal no devolver la garantía adicional?

      2. Hola Lorena,

        esta cláusula no la había visto anteriormente, me resulta una novedad. Por supuesto, es ilegal porque las garantías hay que devolverlas siempre. La garantía adicional tiene la misma función que la fianza, que es garantizar el cumplimiento del contrato. Diría que es una forma de que la agencia cobre honorarios al inquilino, pero no puedo asegurarlo. En todo caso, si al final del contrato no tenéis deudas y la vivienda se devuelve en buen estado, la parte arrendadora debe devolver la fianza y la garantía adicional.

  90. Hola,
    tengo un problema bastante grave con mi propietaria, quien me dice que como el contrato es de 5 años (llevo un año y medio en este piso) pero me voy del piso de alquiler porque me voy a comprar uno, tengo que indemnizarle con no sé cuánto dinero porque me voy antes de los cinco años y le he de dar una parte proporcional. Si ya han pasado los 6 meses obligatorios, cómo le voy a tener que pagar por irme??? qué puedo hacer? eso es legal?

    1. Hola Clau,

      depende de cómo esté reflejado en el contrato. La LAU permite una cláusula indemnizatoria en caso de finalización de contrato por parte de los inquilinos, pero esa cláusula tiene que aparecer en el contrato. Mira en el contrato cómo está reflejado el tema de la indemnización por desistimiento. Si no aparece nada, no te puede reclamar nada. Y si aparece algo, dime que pone y vemos si es legal.

  91. Buenas tardes
    La arrendadora me ha mandado hoy el contrato de arrendamiento de vivienda habitual que quiere que firme, y después de leer vuestro post, me queda claro que muchas cláusulas son nulas. Sin embargo, lo que me preocupa es esta:

    «La duración del contrato se pacta en UN AÑO, plazo que se prorrogará
    obligatoriamente para LA ARRENDADORA, por anualidades sucesivas hasta cumplir
    cinco años, salvo que EL ARRENDATARIO O ARRENDADORA notifiquen su
    voluntad de no renovarlo con treinta días de antelación, como mínimo, al vencimiento
    del plazo inicial o de cualquiera de sus prórrogas.
    El presente contrato quedará cancelado a los cinco años de su vigencia, sin necesidad de
    aviso previo.
    Si EL ARRENDATARIO resolvieran el contrato antes de finalizar el primer año, se
    obligan a satisfacer, como indemnización, el importe de una mensualidad, e igual
    compromiso adquieren en las anualidades sucesivas, en caso de que se produzcan»

    1ª Entiendo que podría desistir a los SEIS MESES del contrato, tal y como dice la ley, siempre que lo haga un MES de PREAVISO, y pagando la parte proporcional hasta llegar al año (ej. si la renta son 1200e y me voy a mitad del año, le tendría que indemnizar con 600e). No sé si eso es así, o le tendría que pagar una mensualidad entera (1200e).
    2ª Las anualidades sucesivas, en nuestro caso serían prórrogas. Digamos que me quiero ir, llevando en el piso 1año y tres meses. ¿Significa eso que le tengo que pagar una indemnización de 4 mensualidades (una por año, hasta llegar a 5 años – es decir 4800euros) por irme?
    Es que necesito mudarme y el mercado del alquiler está imposible.
    Me gustaría saber si firmo el contrato, a lo que me estoy obligando. Gracias

  92. Hola. Firmé mi contrato de alquiler el 21/05/2021 (yo como inquilino). Les digo hace dos semanas que dejaré el piso el 31 de agosto y me dicen que como se ha renovado automaticamente por 1 año que no me puedo ir hasta que pasen 6 meses y luego indemnizar los restantes 6 meses a razón de 1 mes por año, mi contrato dice lo siguiente:
    «el arrendatario podrá desistir del contrato una vez haya transcurridos 6 meses desde su firma, siempre que avise con 30 días de antelación. En este caso el arrendatario deberá indemnizar al arrendado con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año que reste por cumplir o a una parte proporcional a la indemnización si el período es inferior a 1 año»
    Y otra estipulación de mi contrato que dice:
    «el plazo de duración del presente contrato de arrendamiento es de 1 año, a contar desde la fecha de otorgamiento de este contrato. El arrendamiento se prorrogará de manera automática por periodos anuales hasta un plazo de 5 años, salvo que el arrendatario comunique por escrito al arrendador su intención de no renovarlo con 30 días de antelación al cumplimiento del plazo pactado o de cualquiera de sus prórrogas anuales.»
    Para finalizar ayer día 13/06/2022 me enviaron la subida del IPC actualizando la renta que con +8.7% de mayo 2021 a mayo 2022, con una subida desde 800€ a 869.60€, con efectos a 01/07/2022.
    Según esto, si me voy el 31 de agosto, ¿tengo que abonarles algo? ¿Debería pagar en julio y agosto el precio pactado en el contrato (800€) o el actualizado con la subida del IPC (869.60)?
    Mi opción sería no pagar estos 2 últimos meses y con los 2 meses de fianza que aboné irme del piso, ya que estoy seguro que la fianza no me la piensan devolver justificando todas estas cláusulas abusivas.
    Espero que me arrojen algo de luz.
    Gracias. Un saludo.

    1. Hola Pedro,

      la ley es clara, tu tienes permanencia obligatoria los 6 primeros meses del contrato, pero no los 6 primeros meses de cada prórroga. Una vez pasados esos 6 meses puedes dejar el piso cuando quieras avisando con 30 días de antelación. La cláusula del contrato es correcta pero la interpretación de tu casero no lo es.
      En cuanto a la actualización por IPC, te tienen que aplicar el 2% porque tu contrato todavía entra en el decreto ley que establece esa medida.

      1. Gracias por tu rápida respuesta.
        Sigo teniendo 2 dudas:
        1.- Si cumplo 3 meses del segundo año de contrato como voy a hacer, ¿debería abonar una indemnización de 9 meses, es decir 3/4 partes de mensualidad?
        2.- Lo del 2% del IPC que dices, ¿me puedes decir de dónde sale?
        Mi contrato dice: «La renta será actualizada en la fecha que se cumpla cada año de vigencia de contrato. Se actualizará por cada anualidad como consecuencia del IPC a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice el que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. La renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquél en que se haya notificado por escrito expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del INE».
        Por cierto, aunque no sé si influye, me voy del piso porque, siendo funcionario, me han trasladado por trabajo y cambio de ciudad.
        Muchísimas gracias. Un saludo.

      2. Hola Pedro,

        1.- si el contrato lo firmaste por un año y aparece en el contrato la cláusula por desistimiento anticipado (la de una mensualidad por cada año que no se cumpla), no tienes que abonar nada por indemnización, porque el contrato era por un año (las prórrogas de cinco años en ese caso son obligatorias para la parte arrendadora, no para ti)
        2.- Como tu contrato es de mayo, está afectado por el decreto que limita temporalmente la actualización de la renta. En este enlace lo explicamos con algo de detalle.
        3.- El motivo por el que dejas el piso es indiferente y no afecta al fin de contrato.

  93. Hola Roberto
    Hemos firmado un contrato y la inmobiliaria nos pide 2 meses de fianza y 3 de fianza extra simil aval bancario. No somos de aquí y habiendo demostrado nuestros ingresos la inmobiliaria nos pide esa cantidad además de cobrarse el mes más iva de comisión. Como se regulan las fianzas ?
    Gracias de antemano

    1. Las fianzas: como máximo 1 mes de fianza y dos de garantía adicional, en total, 3. Te están pidiendo cinco, les sobran dos. Muy listos los de esa inmobiliaria (o muy tontos, según se vea).

  94. Hola! Firmamos un contrato donde pone varias clausulas abusivas como la de hacerse cargo de la caldera y sus revisiones, o la de reparar persianas, electrodomesticos incrustados, grifos, etc…

    Nos vemos en una situacion dificil porque en el contrato pone que si nos vamos debemos avisar con un mes, y abonar la totalidad del mes en curso aunque nos vayamos el dia 3 (no tiene sentido).
    Como no podemos pagar, hemos avisado con más de un mes de antelación que nos vamos y hemos pedido amistosamente que el mes de fianza que tenemos a cuenta nos sirva la mitad para pagar los 15 dias que estaremos del mes que viene (este mes esta pagado entero) y la otra mitad de la fianza se nos devuelva.

    De entrada la inmobiliaria nos ha dicho que NO, ni si quiera sin consultar a la propietaria este pacto amistoso que proponemos, y que nunca hemos dado ningun problema y hemos pagado siempre.

    Crees que podemos pactar algo así? Nos dicen que tenemos que abonar el mes entero aunque nos vayamos el dia 2….es algo que no tiene sentido alguno…Ya que 2 dias en el piso te salen por 800€, para eso nos vamos a un hotel que sale mas rentable…
    Gracias por tu ayuda.
    Un saludo

    1. Hola Verónica,

      como imagino que en el contrato tienes los datos de contacto de la propietaria creo que lo mejor es que hables con ella, que es posible que sea más razonable que la inmobiliaria. Lo de cobrarte el mes completo si te vas el día 3 también es cláusula nula. En caso de que os retengan la fianza alegando alguna cláusula nula puedes presentar un monitorio en el juzgado y lo ganas seguro. Aunque no hace falta abogado ni procurador si te recomiendo que un abogado te ayude a redactarlo.

  95. Hola Roberto,
    Pagué 1 mes fianza y 6 meses garantia. Tuve problemas personales gordos en abril 2022 (madre muerta de cancer y muchos gastos por tratamientos suyos privados), y al mes de mayo y junio, no pague alquiler, pero había dado notificación de terminación de contrato el 22 de mayo para este 22 de junio. Y de veras me voy. Estoy en situación de vulneración por falta de ingresos de mi negocio, la pension de mi madre que me apoyaba no está, y los costes de cosas de mi madre (tratamiento de cancer, funeraria, etc.) Y tengo carnet de familia numerosa especial (5 hijos).
    Varios abogados (amigos etc.) me dan consejos que no concuerda en lo siguiente:
    La vivienda es de 493m2, Asi que es vivienda suntuosa y tiene excepciones de la LAU en Art. 4 para 2:
    «Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados…….. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.»
    El propietario dice que no se aplica para el Art. 36 punto 5 de los límites de 2 meses de garantía para las viviendas de más de 300m2. Un abogado me dice que no se aplica el límite de 2 meses, y otro dice que si se aplica porque el Art. 4 para 2 dice que se exceptuan solo la parte de Titulo II y el Art. 36 para 5 de 2 meses garantía está en Titulo IV.
    Que me aconsejas en este punto? Si tengo 4 meses de pago en exceso, eso cuenta a los impagos de Mayo y Junio, y no tendría incumplimiento de pago.
    Otra pregunta: en caso de pleito, hay en el Código Civil o LAU, algún artículo de protección al inquilino en caso de vulnerabilidad por causa y situación social? (familia numerosa, muerte de madre que apoyaba financiablemente los pagos, problemas de ingresos por trabajo a cuenta libre)
    O por lo menos se le puede pedir al juez en una petición de merced, alivio, ayuda o indulto?
    GRACIAS!

    1. Hola Dani,

      efectivamente, en tu caso prevalece el acuerdo que hayáis firmado sobre la LAU, así que nada de lo que se dice en este artículo se aplica a tu caso. Por ejemplo, en tu caso es legal pedir 6 meses de garantía, porque es lo que habéis pactado las partes y eso prevalece sobre lo que dice la LAU. Aparte de eso, sobre el tema de vulnerabilidad hay medidas puntuales (covid, etc., ) pero la lau no recoge nada de esto.

  96. Hola Roberto,
    yo soy arrendatario, y en mi contrato figura que el IBI lo tengo que pagar yo. A finales del mes de Junio resolvemos el contrato. Ya he comunicado mi desistimiento con antelación suficiente. Mi pregunta es:
    ¿tengo que pagar yo el IBI de todo el año, o sólo la parte proporcional de enero a junio? Si es así, en que lei está reflejado.
    Un saludo y gracias

  97. Hola, Roberto.
    Hace justo un mes alquilé un pequeño estudio con muebles. Vivo solo y al poco comprobé varias anomalías existentes en la vivienda como que la lavadora de infinitos años no centrifuga casi nada y que el desagüe de esta lavadora va a parar a la ducha. Avisada la inmobiliaria que gestionó el alquiler dijo que el dueño no se hacía cargo de nada de eso, que el anterior inquilino nunca dijo nada sobre ello. El problema viene cuando firmas el contrato, donde se dice que el arrendatario confirma que todo está de maravilla, pero claro, nadie comprueba en ese momento donde te dan las llaves todo este tipo de deficiencias. ¿Hay algún plazo para denunciar estas anomalías? ¿Impiden la habitabilidad de la vivienda de la cual es responsable el arrendador? y en caso de seguir en su postura el dueño de la vivienda, ¿puedo encargar el arreglo yo a mi costa y deducirlo del próximo o próximos alquileres?
    Muchas gracias.
    Leandro

    1. Hola Leandro,

      no hay un plazo, tu puedes reclamar reparaciones que le corresponda al propietario en cualquier momento. Además es importante al inicio del contrato dejar constancia de las incidencias para que no te las reclamen cuando finalice el contrato. En el caso de la lavadora parece un problema que debe resolver el arrendador. En el caso del desagüe, habría que ver si compromete la habitabilidad, por ejemplo, porque provoque atascos o fugas.

      1. Vale, como dije, al alquilar con muebles todo debe funcionar correctamente y no es el caso. Pero mi gran duda es si yo puedo arreglar lo que no funcione y deducirlo después de mis pagos de la renta.
        Gracias, Roberto.

      2. Hola Leandro,

        si el propietario está de acuerdo en hacerlo así no hay ningún problema. Pero lo que no puedes hacer es ejecutar reparaciones que tu creas que son responsabilidad del propietario y descontar esos importes de la renta sin el consentimiento del arrendador porque estarías incurriendo en impago de renta.

  98. Al firmar el contrato en la inmobiliaria firmamos que estamos al corriente que la mampara de uno de los dos baños está estropeada. Creímos que esto era para conocimiento ahora nos dice la inmobiliaria que el arrendador no está obligado a repararla.¿Es una claúsula abusiva?

    1. Hola Luis,

      lo lógico es que os hubieran informado de que el propietario no la iba a reparar. Por una parte es bueno que conste en el contrato, porque así no os la puede reclamar como daños cuando finalice el contrato pero por otra parte la inmobiliaria debería haber sido más transparente. Yo creo que estáis en vuestro derecho de reclamar que lo repare porque en el contrato no se ha hecho constar que no se iba a reparar.

  99. Hola Roberto! gracias por tu labor
    mi consulta es sobre algunas clausulas que tiene mi contrato de alquiler (somos los inquilinos), queria saber si son nulas y qué ocurre cuando dos clausulas se contradicen entre sí:
    – 3.1: «El propietario entrega al inquilino el inmueble en condiciones de habitabilidad, buen estado de conservacion, funcionamiento de sus servicios y a la entera satisfaccion de éste». Se adjunto como anexo el inventario. Dicho inventario se entrega tal y como está, asumiendo los inquilinos la obligacion de reparacion, y en caso de que sea irreparable, sustitucion. En caso de que ocurra dicha sustitucion los inquilinos podran llevarse los elementos sustitutivos a la terminacion del contrato»

    aqui nuestra duda es que el horno (que forma parte del inventario de la cocina) se ha estropeado, y tenemos que sustituirlo. ¿Nos lo podremos llevar a la terminacion del contrato?, o ¿ lo tendremos que dejar por formar parte del inventario?
    y por ultimo querriamos saber si las siguientes clausulas son abusivas:

    -7.1: «el Propietario se obliga a realizar las reparaciones que fueran necesarias en el inmueble para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido, salvo las derivadas de la negligencia o culpa o debido al desgaste ocasionado por el uso ordinario del inmueble, incluida la de los electrodomesticos y demas instalaciones del inmueble, sin contravenir la clausula 3.1. El inquilino sera el unico responsable de cuantos daños tanto fisicos como materiales puedan ocasionarse a terceros como consecuencia directa o indirecta de sus acciones, eximiendo de toda responsabilidad al propietario, incluso por daños derivados de instalaciones para servicios o suministros. A efectos aclaratorios el inquilino debera realizar todas aquellas reparaciones necesarias para el mantenimiento y correcto funcionamiento de los electrodomesticos y muebles cuando los desperfectos hayan sido ocasionados por el inquilino o sus ocupantes, ya sea por un uso negligente o por el desgaste derivado del uso habitual y diligente de dichos elementos».

    Muchas gracias y perdon por el toston

    1. Hola Francisco Javier,

      Lo de la sustitución de electrodomésticos es abusivo, hay sentencias claras en este sentido. Aunque por lo que veo en la cláusula, si sustituyes el electrodoméstico te lo puedes llevar. Eso si, tendrá que quedar muy justificado ante el arrendador que es necesario sustituir.

  100. Hola
    Mi contrato de alquileres es del 2017, se le aplica la LAU del 1994.
    Hay muchas cláusulas abusivas, un ejemplo es devolver el piso pintado y con electrodomésticos nuevos. Firme el contrato por extrema necesidad para mi madre en un estado de salud muy delicado.
    ?que ocurre con esas cláusulas abusivas, firmadas por mí, en contrato de alquiler del 2017? ?son nulas?
    Gracias

  101. Buenos dias

    Ayer hemos sido estafados por una inmobiliaria. Nos obligaron a firmar una reserva si queríamos seguir adelante por 900€ que eran los honorarios de la inmobiliaria y luego nos entregaron a firmar un contrato con muchísimas cláusulas abusivas. La mayor la que dice que si venden la casa nos tenemos que ir en 30 días. Intentamos que la quitaran y no querían cambiar ninguna. El caso es que no firmamos y ahora dicen que como nos hemos echado nosotros atrás no nos devuelven los 900€ y que lo firmamos así (lo ponía en pequeñito abajo del todo).¿ Podemos hacer algo?

    SEXTA.- El plazo de duración del presente contrato de arrendamiento, será deUNAÑO,esdecir,desdeeldía 15/08/2022 hastaeldía 15/08/2023 , ambos inclusive, asumiendo la parte arrendataria el pago del importe de la renta por todo el periodo indicado aún en el caso de que deje libre la vivienda con anterioridad a la finalización de dicho periodo.

    DÉCIMO-SEPTIMA.- Las partes acuerdan, que para el caso de que se produzca la venta de la vivienda, objeto de éste arrendamiento, el presente contrato quedará extinguido, salvo en lo que se dirá en el párrafo siguiente, para lo cual la propiedad deberá poner tal situación, de forma fehaciente, en conocimiento de la parte arrendataria, y con un preaviso mínimo de un mes de antelación a la fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa, indicando la identidad y datos del nuevo adquirente.
    La parte arrendataria deberá desalojar la vivienda en el plazo mencionado, sin ulterior requerimiento.

    Estas dos son las más importantes y por las que nos echamos atrás

    1. Hola Marcos,

      si el contrato es de alquiler de vivienda habitual, da igual que pongan cláusulas nulas, porque es como si no las pusieran y no tenéis que cumplirlas. Otra cosa es que os cuelen un contrato temporal, que podría ser, y ahí hay libertad de pacto.

  102. Me han alquilado una oficina sin haber me informado que estaba escriturado como vivienda , por lo que he podido ver el contrato debe reflejar que yo debía de ser informado de esto antes de la firma y haberlo plasmado en el contrato tal y como indica en el contrato tipo que he visto por internet.
    Mi contrato es muy similar al contrato tipo que he visto exceptuando un punto que me hace creer que me han engañado y el punto que no figura en mi contrato es el siguiente:
    El arrendatario declara conocer la situación urbanística y de planeamiento del local arrendado, así como los usos administrativamente permitidos en el mismo.
    Yo en la firma del contrato no conocia la situacion urbanistica del inmueble ni los usos permitidos y no me dieron opcion a conocerlo porque este punto no figura en mi contrato ahora me encuentro que ciertas actividades no las puedo realizar porque esta escriturado como vivienda .y no como local que me aseguraron , es valido este contratro? Si no incluye este punto y se me engaño diciendo que estaba escriturado como oficina y que no se podía habitar ¿?
    Que me aconseja ? este contrato tiene validez si no informado de esto ? y tampoco lo refleja el contrato
    También por otro lado he sufrido cortes de luz de varios días y la compañía no me puede dar información porque el contrato esta a nombre del propietario desde un principio dijo que el se haría cargo del recibo , yo al tener diversos cortes le he pedido que por favor me remita el justificante de pago del recibo y se niega a facilitármelo porque dice que no tiene oblicación alguna de mostrármelo , se puede hacer esto ¿¡
    Gracias y saludos

    1. Hola Jorge,

      si te lo han alquilado como oficina y ahora resulta que por la calificación urbanística no puedes hacer las actividades que esperabas hacer en la oficina entiendo que te han estafado. Lo que tienes que hacer es primero tratar de negociar con ellos para resolver el contrato o para que te compensen por la expectativa que te han generado y que no puedes cumplir. Si no llegáis a un acuerdo habría que ir a los tribunales. Para reforzar tu posición conviene que tengas a mano la publicidad con la que conociste la supuesta oficina y la información que te hayan podido mandar por escrito (mail o whatsapp).

  103. Buenas tardes, tengo un contrato firmado en mayo de 2019 con una cláusula que dice lo siguiente:

    La renta pactada será objeto de revisión anualmente y de forma automática una vez se cumpla cada una de las anualidades del presente contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experiementada por el IPC. La propietaria quiere aumentarnos el IPC con el porcentaje de mayo de 2022. Tengo entendido que en los contratos que se actualicen entre abril y diciembre de 2022 se tendrá en cuenta el IGC que está en un máximo del 2%. Me podéis confirmar que es así? La propietaria se niega a actualizarlo con el 2%

  104. Hola me llamo Javier estoy buscando una vivienda para alquilar y me piden nóminas y aval también me prohíben tener a mi perro raza mini con el que llevo viviendo más de 5 años, aparte me obligan hacer un seguro de impagos. Mi pregunta es si estas cláusulas discriminatorias son abusivas e impugnables.
    muchas gracias cordial saludo ¡

    1. Hola,

      son todas cláusulas legales. De aval no te pueden pedir más de dos mensualidades, además de la fianza (1 mensualidad). Puede haber discusión también sobre quién tiene que pagar el seguro de alquiler, porque el asegurado es el arrendador y debería ser éste quien lo pagara, pero no es cláusula nula poner que lo pague el arrendatario.

  105. Buenas tardes,

    El arrendador tiene el contrato de la luz y el número de cuenta a su nombre. ¿Puede modificarlo sin consentimiento del arrendatario siendo este el que paga las facturas mediante transferencia bancaria?

    1. Hola Daniel,

      lo lógico seería que el arrendatario ponga los suministros a su nombre. Asi no hay problemas de ese tipo

  106. Puedo hacerle una consulta,pues ando perdido.

    Expongo mi caso:
    Vivo de alquiler (9,6 años)y la propietaria (q es autónoma) tiene los suministros a su nombre,ella me envía la factura y yo se la abono,la dije q me los iba a poner a mi nombre,a lo q me contestó q tenía q preguntarlo en la gestoría (patrañas) me tiene puesto la luz más Alta,el precio oscila entre 0,34€/ kWh y 0,40€/kWh,sin tope gas,ya Ahora me reclama 3 facturas de luz en un solo pago 600€, los suministros están puestos a su nombre y domiciliados en su cuenta bancaria.
    Además pago la tasa de basuras,q grava contra la propiedad,no contra el inquilino,570€ llevo ya pagados,en el contrato no lo específica.
    Ella….pienso q contra más alta sea la factura de la luz,más se desgrava en hacienda,pues es lo q debe estar haciendo.
    me puede aconsejar porfavor.
    Gracias.

    1. Hola Marco,

      como los suministros los pagas tu, puedes decidir con quién los contratas y ponerlos a tu nombre. Así que mi consejo es que cambies de proveedor lo antes posible y te pases a una tarifa que te convenga.

      1. Ya me cambié a Iberdrola el 06/09/2022.

        Los 600€ de luz q se deben,le he dicho que se los pago de 60€ en 60€, incrementando el precio del alquiler con ese importe.
        Q debería hacer ?
        No dispongo de ese dinero.

      2. me parece bien, tendrás que negociarlo con la parte arrendadora y llegar a un acuerdo. Procura que esté todo por escrito.

  107. Hola buenos días:
    Firmé un contrato de arrendamiento en que una de sus cláusulas indica que la revisión de la caldera y del gas es obligación del arrendatario.
    Durante tres años pagué las facturas puntualmente puestas domiciliadas en mi banco y a nombre de la persona jurídica arrendataria, es decir nunca se pusieron a mi nombre. Yo confiaba en que en la factura del gas estaba incluido el servicio de mantenimiento pues el día de la firma de contrato pregunté si estaba todo correcto y o se si por falta de entendimiento entre las dos partes . Nunca me enviaron ninguna factura ni en papel ni electrónicamente solo me limité a pagar las mismas.
    Ahora se estropeó la caldera y saltó todo, me enteré de que no tenía ningún servicio contratado y me remiten a la cláusula uno. ¿Puedo reclamar la cláusula o en otro caso ¿qu infracción constituye no enviar las facturas?. Muchas gracias

    1. Hola María Esther,

      hay jurisprudencia que dice que la caldera, al ser un elemento de habitabilidad de la vivienda, es responsabilidad del arrendador, incluida su revisión. Así que entiendo que la cláusula que hay en tu contrato es nula.

      1. Muchas gracias por tu respuesta.
        He mirado la jurisprudencia que me indicas, efectivamente hay sentencias en esos términos, no obstante algunas audiencias han fallado en contra, yo tengo intención de pagar la reparación y luego reclamar. no se si haré lo correcto En cuanto él incumplimiento por parte de la parte arrendadora de no enviar las facturas sabes si es alguna infracción?.
        Muchísimas gracias

      2. si pagas tu esas facturas lo lógico es que estén a tu nombre. Y si están a su nombre debería dártelas como mínimo para justificarte la cantidad que le debes.

  108. En mi caso, he estado viviendo 15 meses en una casa de alquiler , en la cual hemos estado sufriendo además fuertes humedades . He detectado que el contrato de alquiler el cual teníamos consta de por los menos 7 cláusulas abusivas , entre ellas tener que estar mínimo un año o dar dos meses de aviso antes de dejar el inmueble . Todos estos aspectos nos han perjudicado , ya que hasta pasado el año no nos hemos marchado de la casa y además hemos tenido que abonar un mes más sin estar viviendo allí. Mi pregunta es la siguiente: puedo denunciar al propietario o inmobiliaria que gestionó el alquiler por haber tenido que soportar más tiempo en un lugar con húmedos y pagar un mes de más antes de marchar dado que estaba ligado a mi contrato? En el contrato ponía que si no se cumplían estas cláusulas se lo descontarían de la fianza, que por cierto eran dos mensualidades de 900 cada una y todavía y resto a la espera de que me abonen . Gracias de antemano , un saludo

  109. Buenos días,
    Soy una arrendadora que no tenía experiencia previa. He alquilado un piso por medio de una inmobiliaria y por confiar en su buen hacer he firmado un contrato de arrendamiento con esta cláusula que ahora comprendo que es abusiva:
    Las reparaciones que sean necesarias realizar por el uso habitual de las instalaciones y su contenido correrán por parte del arrendador, siendo por la parte arrendataria aquellas reparaciones necesarias por el mal uso de las instalaciones y su contenido.
    Yo antes de poner la vivienda en alquiler hice obras de fontanería, electricidad, y compré electrodomésticos nuevos.
    Los inquilinos me confirmaron 15 días después de entrar a vivir que todo estaba correcto. Pero no han pasado dos meses y me han pedido varias pequeñas reparaciones. Ya les he cambiado la cisterna y me piden que cambie dos enchufes.
    Por lo que estoy leyendo las reparaciones por el uso habitual están corriendo por cuenta del arrendatario y las que garanticen la habitabilidad por parte del arrendador.
    ¿Tiene alguna responsabilidad la inmobiliaria por redactar cláusulas abusivas para los arrendadores o los arrendatarios? Se supone que nos ponemos en manos de profesionales.
    Muchas gracias de antemano.

    1. Hola Victoria,

      claro, si el contrato está mal hecho, la inmobiliaria tiene responsabilidad. Habla con ellos sobre ello, a ver qué te dicen.

  110. Hola soy Rosa!!
    He alquilado un piso para 10 meses, el arrendador incluye unas cláusulas que me parecen abusivas, todavía no lo he firmado.
    Cláusula que me parecen abusivas.
    1. El retraso en el pago de la renta y gastos de servicios será causa suficiente para resolución del contrato, siendo de cuenta del arrendatario los gastos que ello origine, incluidos los derechos y honorarios de Procurador y Abogado, aunque ellos no fuesen preceptivos.
    2. Todo gasto, judicial como extrajudicial, que se puede ocasionar por el no cumplimiento de las obligaciones asumidas por parte de la arrendataria serán por cuenta de la misma.
    3. El arrendador podrá extinguir el contrato, si por razones familiares necesitara la vivienda comunicando al arrendatario por escrito con una antelación de 3 meses.
    Gracias

    1. Hola Rosa,

      entiendo que es un alquiler para uso distinto a vivienda. En ese caso hay libertad de pacto en las cláusulas.

  111. Muchísimas gracias por tu respuesta y tu rapidez. He hablado con la inmobiliaria y defienden que la cláusula es correcta. Que todas las reparaciones sean del tipo que sea corren por cuenta del arrendador, excepto cuando un técnico certifica que la avería es consecuencia de un mal uso y sólo en ese caso el arrendatario se tendría que encargar del arreglo y su coste.
    No quiero ninguna ventaja, sólo quiero lo justo para las dos partes.
    ¿cómo tendría que proceder ahora?¿habría alguna forma de modificar ahora esa cláusula para que nadie quede en una posición vulnerable a abusos, que es como me siento yo ahora?

    1. Si la agencia que te lo ha gestionado está convencida que lo que han hecho es legal seguro que no les importa hacer un anexo al contrato sustituyendo esa cláusula por el texto literal de la ley de arrendamientos urbanos, artículo 21

  112. En referencia al contrato, en el que creo que figuran cláusulas abusivas, el uso es para vivienda.
    Gracias .

  113. Hola Roberto,

    Tenemos un contrato para el piso que queremos alquilar con estas clausulas:

    5.- DURACIÓN. El arrendamiento se pacta por el plazo inicial de UN AÑO, que comenzará a
    contar desde hoy, atendido que, en esta misma fecha, la vivienda es puesta a disposición de los
    Arrendatarios /Inquilinos.

    1) Los Inquilinos podrán desistir anticipadamente del presente contrato, una vez transcurridos como
    MÍNIMO SEIS MESES (6) a contar desde la fecha de entrada en vigor del presente contrato,
    siempre que se notifique por escrito a la propietaria con un preaviso mínimo de 30 días. Llegado
    ese caso, el desistimiento dará lugar a una indemnización de una mensualidad.

    DUDA: Esto significa que si salimos de piso entre meses 7 i 12, todavia tenemos que pagar la indemnizacion de una mensualidad? Esto se consideraria una clausula abusiva?

    2) A partir del 2º año y sucesivos en caso de desistimiento anticipado antes de finalizar el año
    contractual, dará lugar a una indemnización equivalente a la parte proporcional de la renda
    arrendaticia de una mensualidad de la renta en vigor, prorrateándose los períodos inferiores al
    año e indemnizando en proporción al prorrateo resultante.

    DUDA: esto es legal? puede pedirnos la indemnizacion de una mensualidad prorrateada a partir del segundo año?

    Muchas gracias de antemano

    1. Hola Irena

      1) la LAU establece una indemnización por desistimiento anticipado de una mensualidad por cada año pendiente de cumplir. Si firmas por 5 años y te vas antes de que finalice el primer año tendrías que pagar más de 4 mensualidades de indemnización, así que pagar una mensualidad te beneficia.

      2) Si, es legal y te beneficia.

  114. Hola Roberto
    Tengo una duda sobre el artículo 11.
    En mi contrato de 2018 de duración de un año con prorrogas anuales hasta duración máxima de 3 años… Tengo incluida la clausula de desestimiento que indica:
    Tanto arrendador como arrendatario se obligan al cumplimiento integro de la duración del contrato y sus prorrogas. No obstante el arrendatario podra desistir del contrato una vez transcurridos 6 meses desde su inicio….

    Es esta clausula aplicable a las prorrogas?? Yo entiendo que cuanda habla de inicio habla de ese primer año y ahora que necesito irme sin haber pasado esos 6 meses de prorroga quieren cobrarme lo proporcional estando en el cuarto año de contrato … En la Lau art 11 no habla de prorrogas y no se si se puede interpretarse asi?
    Muchas gracias de antemano

    1. Hola Angélica,

      el cumplimiento obligatorio para los inquilinos es durante los 6 primeros meses del contrato. A partir de ahí se puede desistir avisando con un mes de antelación.

  115. Hola buenos dias.

    Estoy a punto de firmar un alquiler y siempre se ha hablado que la cuota serian 800€, está reflejado en el anuncio de la web, y en el contrato tanto en la fianza y los honorarios 800€ correspondientes a un mes de alquiler, pero en la cuota pone 825€, he preguntado a que se debe y dicen que es por el pago de un seguro de alquiler, el cual tampoco está reflejado en ninguna parte del contrato.
    Ya he pagado una reserva de 800€ + IVA que también es una prueba de que la cuota es esa.

    ¿Podría firmar el contrato y reclamar esa diferencia?

  116. hola

    Leyendo todo esto, me surge una duda: si mi contrato de alquiler es de una habitación, ¿también aplicaría? En mi contrato he visto otras cláusulas como que el precio del IBI del piso está incluido en el precio o que no puedo meter a nadie en casa (esto quiere decir que por ejemplo en el caso de tener pareja no podría traermela a dormir a casa de ser necesario). O de que tengo que abonar fianza pero las reparaciones no se descuentan de la misma.

    ¿Cuánto de esto es legal?

  117. Mi pareja firmo hace 2 semanas un contrato de alquiler, figura el solo y vivimos los dos, nosotros queremos empadronarnos, nos comentaron que el dueño que vive dentro de la misma parcela edta empadronado en la misma dirección, y que si queremos empadronarnos nos tiene que dar una autorización. Además esta denunciado por tener casas ilegales, la nuestra no esta en situación ilegal, que sepamos. Nuestra duda es que si nos empadronamos tendremos problemas por impagos del dueño que tengan que ver con lacasa que alquilamos? Y nos dio una cuenta diferente para abonar la mensualidad, de la que pone en el contrato, tendriamos problemas por esto? Yo suongo que con entregar justificantes de nuestra cuenta con el concepto de alquiler no podría pasar nada. Al ser asu nombre la otra cuenta. Pero tenemos muchas dudas. Muchas gracias.

    1. Hola Luz,

      si es un contrato de vivienda habitual podéis empadronaros. En cuanto a la cuenta para el pago de la renta, lo mejor es que el cambio quede reflejado en un anexo al contrato.

  118. Hola estoy teniendo problemas con mi casero y quisiera explicarle las causas , El 30/11/2021 le rente un piso a este señor el cual e cumplido todos los meces el pago y todas las facturas establecidas , cuando yo entre al piso el día 30/11/2021 realice el pago del primer mes de renta que fueron 850 , pague 850 más de fianza , 850 más de mes de agencia y 850 más de depósitos estas dos últimas ninguna esta pactada en el contrato ni nuca realizamos el contrato en una agencia solo se presento un chico en la casa de este señor con el contrato y para hacerme entrega de las llaves se me veía obligada a pagar ya que necesitaba el piso porque acababa de llegar a España y me encontraba en la calle quiero pactar que este señor me contacto a través de una publicación que yo realice , bueno pasado 10 meses por problemas personales el 8/10/22 le comunique al dueño del piso que necesitaba hacer entrega de las llaves el día 24/11/22 al cual este señor se a negado completamente diciéndome que debo cumplir el contrato y que de no ser así debo pagar una indemnización de 6000 euros por aver pasado los meces de verano julio y agosto ya que el me aplica en el contrato una cláusula que para mi es abusiva y en el momento de firmar el contrato no le preste atención porque me encontraba en la calle la cláusula dice así con estas palabras SE INFORLA A LA PARTE ARRENDATARIA EN CASO DE DECISTIR EL CONTRATO UNA VES LOS MESES DE VERANO PASADOS Y POR LO TANTO NO CUMPLIR LOS 12 MESES PREVISTO , LA PARTE ARRENDATARIA DEBERA ABONAR AL ARRENDADOR El PRECIO DE ALQUILER DE CORTA TEMPORADA POR LOS MESES DE JULIO Y AGOSTO QUE SE VALORAN EN 3000 MENSUAL , esto es algo que veo injusto porque aparte de esta cláusula también esta la de los 6 meses lo cual veo que este señor me estaría obligando si o si a no abandonar la vivienda de ninguna manera y la ley dice que yo estoy en todo mi derecho de abandonar la vivienda después de los 6 meces avisando con un plazo de antelación de 30 días y solo se le indemnizará al arrendador un mínimo de un mes por año de renta que debería hacer en este caso también quisiera decirle que este señor me tuvo dos meces con la lavadora rota , me amenaso con cortarme el servicio si no pagaba por adelantado un mes y también me obligó a pagar la renta antes de los primeros 7 días todas estas ilegales me gustaría saber su opinión ya que me encuentro en estos momentos con este problema

    1. Hola Alberto,

      pues la clave de todo esto está en saber si es un contrato de alquiler de vivienda habitual o un contrato de temporada. Si es un contrato de vivienda habitual puedes dejara el piso pasados seis meses desde la firma y no te puede reclamar eso que te reclama de julio y agosto.

  119. Mi contrato solo dice : CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA no se como es visto legalmente este contrato si como un contrato temporal o como un contrato vivienda habitual…. si es posible me gustaría poder mostrarle el contrato por WhatsApp , la verdad estoy pasando un mal rato fuy a la comisaría y en esta me an dicho que no tengo obligación de pagar nada pero que no estaría de más saber la opinión de un abogado y me gustaria estar seguro ya que este señor me amenaza todo el tiempo y ni siquiera quizo aceptar el comunicado que le hice para decistir del contrato y hacer entrega de las llaves y el piso el 24 de octubre ya que necesito irme tengo problemas familiares graves y este señor causa mas problemas aun iterponindose si usted podría comunicarse conmigo por WhatsApp mi número es 672 43 03 33 se lo agradecería porque no tengo vida con todo esto que me esta sucediendo muchísimas gracias por la atención

  120. Hola; tengo un contrato de alquier con opcion a compra. Tengo previsto utilizar la fianza (1 mes) para pagar el último mes donde haré uso de la opción. Esto es legal o me puede perjudicar?

    1. Hola Rubén,

      nosotros solemos permitir que la fianza vaya como parte del pago al ejecutar la opción de compra porque en realidad el arrendador/vendedor, llegados a este punto del contrato, no debería reclamar nada al arrendatario/comprador, entendiéndose que se ejecuta la opción a compra habiendo pagado todas las mensualidades. Pero negocialo con el vendedor para que no haya sorpresas.

      1. Hola, tengo un contrato de alquiler fe vivienda habitual y me gustaría saber si las clausulas que detallo a continuación son abusivas y nulas o si por el contrario son correctas y he de aceptarlas.
        1-Desperfectos y reparaciones.
        Son de cuenta y cargo de arrendatario los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan, ya dean cristales, cerraduras y demás útiles y utensilios de las instalaciones y su adecuado mantenimiento, los gastos de conservación y reparación de agua, electricidad, calefacción, cocina, baño, videt, grifos,water, lavabos, calentador, antena de T.V y en particular todos los desagües, atascos, arreglo de la cocina, fregaderos, lavaderos, aire acondicionado y tuberías como también la reparación y substitución de persianas en caso de existir tales utensilios e instalaciones. Todo ello en atención a lo establecido en el artículo 21, apartado 4 de la LAU.
        2- Suministros. La adquisición, conservación, reparación o sustitución de los contadores de suministros y el importe de consumo son a cargo del arrendatario.
        3- Responsabilidad por daños. El arrendatario se hace directa y exclusivamente responsable, y exime a la propiedad y al administrador, por daños que puedan ocasionarse a personas o cosas que sean derivadas de instalaciones para servicios y suministros de la vivienda arrenda.
        Por lo que tengo entendido el inquilino tiene obligación hacer pequeñas reparaciones que se hagan por mal uso o desgaste de este y el arrendador la obligación de realizar las reparaciones necesarias para la habitabilidad del inmueble. En todas estas cláusulas que tengo no veo nada de eso, necesito ayuda. gracias

      2. Hola Yenni,

        la cláusula 1 es contradictoria porque por una parte detalla reparaciones que podrían no corresponderte y por otra menciona el artículo 21. Por ejemplo, si hay un problema eléctrico porque la instalación es antigua es responsabilidad del propietario dentro de su obligación de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.. La cláusula 2 yo diría que correcta, con la duda del tema de contadores, sobre todo en el caso del agua, cuyo titular va a ser siempre el arrendador. Cláusula 3, podría haber daños a terceros responsabilidad del arrendador, por ejemplo una fuga por mal estado de la instalación de fontanería, con daños al vecino de abajo.

  121. hola
    en mi contrato de alquiler nos pone que tenemos que encargarnos del mantenimiento de la caldera, revisiones,etc.El día de la firma le dijimos que no estábamos conformes y dijo que no había importancia que ya hablaríamos. Ahora pagamos la revisión anual y nos cobraron 117,85 euros , la renta es 500 y le descontamos ese dinero de la revisión. Nos ha dicho que le diéramos toda la renta que faltaba y yo le dije que me abonará el importe y yo después le pago lo descontado y me dijo que me va ha poner un burofax y va ir donde sea para exigirme el dinero porque teníamos firmado eso en la cláusula del contrato y yo le digo que la lau no contempla esa cláusula que es abusiva . Que debería hacer yo

  122. Buenas voy a firmar un contrato de alquiler y me pone que la renta seran 600 euros desglosada en 450 de renta de la vivienda y 150 en concepto de arrendamiento de enseres. La renta en general no es cara pero me extraña estos 2 conceptos diferentes. Es legal que este plasmado en el contrato y otra duda como se declararia en hacienda al estar desglosado ambos conceptos, es decir me podria desgravar los 600 euros como alquiler, en el cual se incluye la renta y el alquiler de los enseres o tendria que ser solo los 450 que es el alquiler, gracias de antemano.

    1. Hola Angel,

      pues no había visto nunca algo así, y tampoco se qué motivación puede tener. Yo entiendo que todo se incluye dentro de la renta que pagas por alquilar la vivienda, así que te la podrías desgravar íntegramente.

  123. Hola buenas tardes,
    Voy a alquilar un piso,
    Y me gustaría saber si, puedo añadir una cláusula, que el inquilino, si se rompe algún electrodoméstico, tiene que hacerse cargo el y cuando termine el contrato sino siguiera, llevárselo.
    Un saludo
    Gracias

    1. Hola Jon,

      no es necesario añadir esa cláusula, porque la LAU ya prevé que el inquilino asuma los desperfectos que haya ocasionado, que sería el caso. Además no tendría mucho sentido que se pueda llevar los electrodomésticos que haya tenido que sustituir por mal uso.

      1. Buenos días,
        Nose si me e esplicado bien,
        El inquilino asume los desperfectos, que aya ocasionado, por el mal uso.

        Pero si se rompe por ejemplo la lavadora,
        Yo quiero poner la cláusula, que tienen que hacerse cargo, comprando uno nuevo el inquilino..
        Eso no es una cláusula abusiba no?
        Muchas gracias

  124. Buenas tardes,
    Tenemos firmado un contrato de arrendamiento de habitación en residencia de estudiantes, con fecha de entrada 25/09/2022 y salida 15/06/2023, y necesitamos hacer una resolución anticipada del contrato. El motivo es la asignación de plaza en otra Universidad de otra ciudad más cercana al domicilio familiar.
    En el contrato se indica: «Las partes acuerdan que el contrato se debe de cumplir en su integridad especialmente en lo que al plazo de este se refiere, no obstante, la Propiedad permitirá la resolución anticipada del mismo, siempre y cuando haya un preaviso de 3 meses por parte del arrendatario (el residente).
    En caso de no mediar el preaviso mencionado se perderá el derecho a la devolución de la fianza y del mes en curso si éste ya ha sido facturado, no obstante, el residente aceptará la facturación adicional de todos aquellos meses que no se hayan respetado en el preaviso.
    En el caso de que el arrendatario abandonara la Residencia sin aviso previo le
    repercutirá todos los gastos, así como el coste de los trabajos que sea necesario realizar para devolver la habitación a su estado original y se reservará el derecho de solicitar indemnización y daños y perjuicios.
    En el caso en el que el arrendatario acumulase el impago de al menos dos cuotas del contrato de arrendamiento, el mismo se verá resuelto de manera automática, quedando legitimada la parte arrendadora a ejecutar de manera unilateral la totalidad del depósito caucional, la fianza que haya entregado por el arrendatario. »
    ¿Tiene sentido presentar una solicitud de preaviso con fecha de rescisión del contrato de dentro de 3 meses, aunque la habitación quede vacía, ya que la seguimos pagando (y no la podrían realquilar)? Finalizados los tres meses, entregaríamos la llave y solicitaríamos devolución de la fianza. Es decir, pagaríamos 3 meses pero recuperaríamos la fianza, mientras que si ponemos fecha fin de octubre, según contrato perderíamos también la fianza.
    Por otro lado, ¿interesaría incluir un párrafo indicando que si durante ese período de 3 meses la propiedad tiene interés de alquilar a otro residente la habitación, se pongan en contacto con nosotros?
    La idea por nuestra parte es intentar forzar una negociación con la residencia, pensando que 3 meses frente a tener la habitación sin ocupar desde enero hasta junio no les va a interesar, y en estas fechas tienen lista de espera.
    ¿O es caso perdido y tenemos que asumir la pérdida de fianza+3 mensualidades? No sé si lo de las 3 mensualidades es una cláusula abusiva que se pueda rebatir con alguna ley o no hay nada que hacer.
    Muchas gracias por la orientación.

    1. Hola Elena,

      el caso del que me hablas no se rige por la LAU como si fuese alquiler de vivienda habitual, así que lo dicho en este artículo no se aplica a tu contrato, hay libertad de pacto y entiendo que las cláusulas introducidas en el contrato son legales. Deberíais llegar a un acuerdo con el arrendador para que sea lo menos gravoso para ti, pero también hay que tener en cuenta que si es residencia de estudiantes a estas alturas del curso será difícl encontrar inquilinos nuevos, al menos hasta el siguiente cuatrimestre.

  125. Yo les he dejado un comentario en el apartado superior de contacto con mis datos ,pensando que era de los que salían aquí aun así me gustaría me contestaran
    Muchas gracias

    1. Hola Alfredo,

      en relación a tu consulta, no somos expertos en protección de datos, así que no sabría cómo orientarte si quieres poner una demanda por esa cuestión. 

  126. Buenos días, Roberto:

    ¿Qué pasa si la propiedad impone en el nuevo contrato (pasados 5 años del anterior) la cláusula de que la vivienda se entrega en perfecto estado de habitabilidad pero ello no es cierto porque tiene desperfectos por su mal estado estructural que no ha querido arreglar?

    Gracias.

    1. Hola Wilfredo,

      mi consejo es que se haga un inventario fotográfico del estado de la vivienda, para que no haya dudas en el futuro de en qué estado se entregó.

  127. Hola, m han renovado después d 8 años d alquiler, un contrato d una casa y han añadido alguna cláusula q para mi parecer es absolutamente abusiva.
    M dicen q si decidieran echarme, avisarían con 30 días d antelación y lo más fuerte, q si no m fuera en esa fecha, cada día q siguiera en la casa pagaría 100 euros diarios hasta q abandonara la casa definitivamente. O sea, una renta d 500 euros se convertiría en 3000 euros mensuales.

    … Es eso legal????

    Gracias d antemano

    1. Hola Eva,

      habría que ver el contrato exactamente, pero no te pueden echar del piso en cualquier momento, y la penalización que te ponen entiendo que es abusiva.

  128. Hola Roberto!

    En mi contrato figura una cláusula que dice tal que así (erratas incluídas):
    » EXPONEN Y PACTAN
    Que la renta inicial y demás gastos asimilabes estipulados por las partes para el plazo de
    duración pactado, son los siguientes.
    -Una renta anual incial de xxx
    -Los gastos comunes a la finca que ascienden a la cantidad anual incial de yyy
    -El impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.) que emita el Ayuntamiento al que pertenece la
    vivienda arrendada, que grave anualmente la vivienda. El cálculo anual del IBI para el primer
    año de contrato se estima en la cantidad de zzz

    […]

    Que el arrendatario se acoge a la promocíon comercial, de modo que la renta mensual y demás
    gastos asimilables estipulados en el contrato, con las actualizaciones de IPC que le correspondan
    anualmente,serán bonificados en las cantidades y periodos que a continuación se indican:
    Gastos Comunidad: Periodo bonificado: 36 meses a contar desde el inicio del contrato.
    IBI: Periodo bonificado: 36 meses a contar desde el inicio del contrato.

    Que una vez finalizado el plazo de bonificación, la renta será la que figura en el contrato de
    arrendamiento sin bonificación, con los incrementos de actualización anual de IPC aplicables»

    La vivienda pertenece a un gran tenedor.

    Con el nuevo Decreto Ley con fecha de 30 de marzo de 2022 , en el cual el pacto para la subida no podrá suponer, nunca, más del índice de garantía de competitividad, que ahora mismo está en un 2%…

    Sería legal que cargaran dichos gastos? El alquiler subiría tranquilamente un >22%, pasando de 600 a tranquilamente 800.

    Mi contrato es de 5 años y llevo tres; la vivienda está en la comunidad de madrid.

    Un saludo y gracias.

    1. Ya no hace falta; no merece la pena de andarse de discusiones por un alquiler.

      Al final lo dejo y que les den 🙂

    2. Hola Victoria,

      es legal pactar que el inquilino paga ibi y comunidad, que es básicamente lo que dice tu contrato.

  129. Hola Roberto, muchas gracias por tu artículo. Hace unas semanas me pasaron el borrador de un contrato de una vivienda, lo gestionaba una inmobiliaria para uno de sus clientes. El arrendador era una persona física, así que los costes de la inmobiliaria recaían sobre mi (1000€). En la firma del contrato solo estaba presente yo ya que el arrendador estaba de puente y ya había firmado el contrato el día anterior, yo lo revisé y firmé. Ahora me fijo que el arrendador ha cambiado a persona jurídica, firmando el contrato como empresa, pero yo ya he firmado, pagado los costes de la inmobiliaria y demás. Hay algo que pueda hacer para recuperar ese dinero.

    Un saludo

    1. HOla Azeri,

      si el contrato de arrendamiento lo ha firmado una persona jurídica (es más, si la propiedad es de persona jurídica) tienes que reclamar a la inmobiliaria para que te devuelva los honorarios de agencia. Para asegurarte de quién es el propietario puedes pedir una nota simple de la vivienda en el registro de la propiedad.

  130. Hola, hace un año que tengo un contrato de alquiler de una vivienda de protección pública.
    En el contrato apareció unas cuotas de las que no se habían hablado en la adjudicación que se sumaba a la renta, pone serán incluidos todos los tributos, tasas y cargas municipales (IBI, vado, recogida de residuos), pone que la cuantía de dichos gastos asciende. ala cantidad aproximada de 40€ y que se cuantificaran los gastos cuando haya una costancia real de esos tributos y cargas.
    El otro «extra» es una cantidad para servicios de mantenimiento de ascensores, suministros y limpieza de zonas comunes exteriores e interiores (la limpieza exterior sólo se ha llevado a cabo una vez en el último año, y los vecinos nos tenemos que hacer cargo de ello porque las hojas se acumulan en las entradas de los portales y las rampas de salida, las jardineras sólo tienen malas hierbas que nadie ha quitado nunca), esa cantidad no está fijada tampoco en el contrato, pone q aprox. 60€, pero que se cuantificará más adelante.
    Tb hay una estipulación como que se me entrega la vivienda de cuerpo cierto, poniendo que la arrendataria queda obligada a reparar los deterioros causados en la vivienda, eso les hace rechazar cualquier incidencia, como que la vitrocerámica (que tiene 1 año) hace un contacto extraño y encendiendo un fuego concreto se pone toda la superficie de la placa ardiendo.
    Para ellos eso no influye en la habitabilidad de la vivienda y, aunque el electrodoméstico está en garantía, me niegan la reparación.
    muchas gracias de antemano

    1. Hola Ana,

      la avería de electrodomésticos suelen considerarse temas de habitabilidad y corresponden a los arrendadores, salvo que haya un mal uso por parte del arrendatario.

      1. Muchísimas gracias, creo q denunciaré en la oficina del consumidor.
        Con respecto a las cuotas extras sin fijar en el contrato (o sólo aproximadas), cree que podría ser cláusula nula?.
        gracias de nuevo

      2. Hola Ana,

        el IBI, comunidad y algún otro posible gasto es legal pactar que lo abone el inquilino.

  131. Hola buenas!

    Me gustaría saber con cuánto tiempo, según la LAU, tiene que avisar el arrendador que no prorrogará el contrato cuando la duración mínima del inquilino ha sido de un año?

    En mi contrato pone en una cláusula que 30 días antes de la finalización del contrato, sin embargo, hay otra cláusula donde dice que si el propietario quiere recuperar su vivienda para uso familiar debe avisar con dos meses de antelación. Mi pregunta es esa, dos meses de antelación a la finalización del contrato o dos meses de antelación porque es cuando quiere la vivienda? Poner dos cláusulas así no es contradictorio? qué hago si ya lo he firmado? Porque ahora no me quieren devolver la totalidad de mi fianza

    1. Hola Luz,

      según la LAU actual (2019), hay que preavisar con 4 meses de antelación si el arrendador no desea prorrogar más allá del 5º año. Eso se empezará a aplicar en 2024, así que entiendo que tu contrato es anterior a 2019, con lo que sería un mes de preaviso.

  132. Hola buenas!

    Me gustaría saber con cuánto tiempo, según la LAU, tiene que avisar el arrendador que no prorrogará el contrato cuando la duración mínima del inquilino ha sido de un año?

    En mi contrato pone en una cláusula que 30 días antes de la finalización del contrato, sin embargo, hay otra cláusula donde dice que si el propietario quiere recuperar su vivienda para uso familiar debe avisar con dos meses de antelación. Mi pregunta es esa, dos meses de antelación a la finalización del contrato o dos meses de antelación porque es cuando quiere la vivienda? Poner dos cláusulas así no es contradictorio? qué hago si ya lo he firmado? Porque ahora no me quieren devolver la totalidad de mi fianza

    1. Hola luz,

      las dos cláusulas son correctas, la del mes de preaviso se aplica al final de las prórrogas obligatorias, y la de los dos meses, cuando el propietario necesita el piso para uso propio antes de que finalicen las prórrogas obligatorias.

  133. Hola. Llevo menos de un mes viviendo en un piso compartido con otras 5 personas. Mi relación con la entidad ya comenzó mal cuando quise cancelar mi reserva de alquiler un día después a través del servicio propuesto por el sitio web de Uniplaces. Se negaron a devolverme el dinero y sólo dijeron que tendría que cumplir el mínimo de la estancia que sería de 150 días. Cuando dije que quería reducir mi estancia a solo 150 días, dijeron que ya no sería posible y que tendría que cumplir con los días propuestos inicialmente. Ahora que estoy viviendo en el piso, yo y otras dos chicas tenemos un gran problema con otro chico. El chico no limpia sus cosas, ya ha acosado forzosamente a una de mis compañeras. Está constantemente haciendo comentarios de contenido sexual, no respeta nuestra privacidad. Ahora descubrimos que tiene un historial de adición a drogas y en las últimas semanas ha parado con su tratamiento psiquiátrico. No nos avisaron del tipo de persona que teníamos dentro de nuestra propia casa. El chico fue trasladado a este apartamento por la empresa de alquiler porque en el anterior había tenido un enfrentamiento físico con otro inquilino. Claramente no están interesados en nuestra seguridad y queríamos saber cuáles son nuestros derechos y si podemos salir de este infierno sin ser brutalmente penalizados. Gracias de antemano por la ayuda

    1. Hola Bruna,

      entiendo que es un piso compartido y que los compañeros te los impuso el arrendador, así que él debería mediar para conseguir una convivencia pacífica.

      1. Hola. Gracias por la ayuda. Según nuestro contrato, los inquilinos deben respetar a los demás y utilizar las zonas comunes en los momentos adecuados. No cumple esa parte. Si no hacen nada para resolver su comportamiento, ¿puedo rescindir mi contrato?

      2. Hola Bruna,

        el incumplimiento no es del arrendador, sino de un tercero que no tiene que ver con tu contrato. Lo que puedes hacer es exigir al arrendador para que obligue al otro arrendatario a cumplir con su contrato en cuanto a respeto de zonas comunes, etc.

  134. Muchísimas gracias, creo q denunciaré en la oficina del consumidor.
    Con respecto a las cuotas extras sin fijar en el contrato (o sólo aproximadas), cree que podría ser cláusula nula?.
    gracias de nuevo

  135. Hola Roberto, muchísimas gracias por tu trabajo, me ha ayudado mucho leer tus respuestas a las dudas. Yo hice el pago de reserva con una agencia (pero en el compromiso de arrendamiento aún no ponía nada de las condiciones del contrato) y ahora, después de que me acaptara la propietaria, he visto varias cláusulas abusivas en el contrato. por ejemplo requiere 60 días de antelación para irse y pone que la actualización de la renta solo se aplica si el IPC es positivo. Además pone que después de los 3 meses el arrendatario queda responsable por la reparación o la sustitución de todos los electrodomésticos y daños menos las placas de cocinar y la caldera. Le he dicho al agente inmobiliario que no quiero firmar estos cláusulas, pero la propietaria y la agencia insisten en que es legal. Mis preguntas:

    1. Si se especifica en el contrato que la lavadora, el horno, el frigorífico etc también entran en las reparaciones necesarias para la habilidad, no lo convierte en una cláusula legal, verdad?

    2. Yo me voy a quedar dos años y medio y ellos lo saben. Es un contrato de 5 años y pone ahí:

    «El arrendatario podrá desistir del presente contrato una vez que hayan transcurrido los 6 primeros meses acordando que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 60 días. en caso de que se produzca tal desistimiento el arrendatario deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que reste por cumplir. esto se aplicará solamente en los primeros dieciocho meses de vigencia del presente contrato. »

    Entiendo bien que después de los 18 meses, a pesar de no cumplir los 5 años, ya no tendría que pagar ninguna indemnización?

    3. Si en la agencia saben perfectamente que son cláusulas nulas y aún así me dicen que son legales, no queda otra cosa que o renunciar a firmarlo (y probablemente tener problemas en recuperar la reserva) o firmarlo y esperar que no toque conflicto legal en caso de grandes reparaciones etc, verdad?

    Muchísimas gracias por tu tiempo!

    1. Hola Jana,

      1.- la cláusula que te proponen en relación a los electrodomésticos sería cláusula nula, es decir, que sería como si no estuviese. Otra cosa es que tengas una avería y el propietario acepte repararlo. Esa cláusula, aunque no tengas que cumplirla, va a ser necesariamente causa de conflicto y la inmobiliaria lo sabe (o debería saberlo si es suficientemente profesional).
      2.- Lo de la indemnización, depende de la duración del contrato. Por ejemplo, nosotros ponemos como duración un año más las prórrogas obligatorias. En ese caso, pasado el primer año no hay indemnización. Pero si en tu contrato pusiera, por ejemplo, 5 años, si te vas a los dos años tendrías que abonar 3 mensualidades de indemnización
      3.- Correcto.

      1. Hola Roberto, muchísimas gracias por tu respuesta. En cuanto a la indemnización, con un contrato de 5 años me la podría pedir a pesar de que pone ahí que esto solo se aplicará en los 18 primeros meses? Entonces habré entendido mal este párrafo.
        Existe aquí un tipo de seguro para los arrendatarios que por ejemplo pondría a disposición un abogado en caso de conflictos con los propietarios a cause de cláusulas nulas/ abusivas? De nuevo muchas gracias por tu tiempo.

      2. Si el contrato dice que la indemnización se aplica solo los primeros 18 meses, así debe ser. Hay seguros de asistencia jurídica que te puede resultar útil en estos casos, específicos para inquilinos.

  136. Buenas noches, en mi contrato pone que si me voy después de los 6 meses se me penaliza con la parte proporcional de una mensualidad que me quede hasta el año (hasta ahí totalmente deacuerdo con la ley) Mi duda es lo que le sigue:
    Seguidamente pone que se incrementará hasta la mensualidad entera por los honorarios no cobrados por la empresa que administra el piso (yo no he tenido que pagar ningún tipo de cantidad a esta gestoría, entiendo que los propietarios le abonarán alguna cantidad por administrarles el piso. ¿Eso es legal? Osea si me voy a los 6 meses me cobran una mensualidad entera y si me voy a los 11 también.
    Muchas gracias de antemano

    1. Hola Víctor,

      entiendo que tu relación legal es con el arrendador, no con el administrador. Así que no debería exigirte nada el administrador, no me parece muy legal.

  137. Muchas gracias, literalmente lo que pone es lo siguiente:
    «En caso de desistimiento del contrato por parte del arrendatario, transcurridos los seis primeros meses, y antes de que se hubiera cumplido un año, dará lugar a una indemnización equivalente a la parte proporcional de la renta de un mes con relación a los meses que falten por cumplir de un año. Cantidad que se verá incrementada hasta la mensualidad completa, por lo honorarios no abonados a GEALSA por la parte Arrendataria, por la búsqueda de la vivienda y firma del contrato, y a condición de que permaneciese un mínimo de un año»

    A ningún momento yo he firmado nada con la gestora, salvo el contrato mismo que pone esa clausula. ¿Donde podría hacer la consulta para saber si esta clausula es nula?
    Si he entendido bien el articulo, si fuera nula la clausula ¿También sería nula la indemnización que establece la ley y si recoge el contrato?
    Muchas gracias por la información, dejaremos el piso a los 6 meses y queremos tener claro que pasos dar. Un abrazo

    1. Entiendo que tu no tienes ninguna relación contractual con la agencia y el arrendador no te puede obligar a pagar unos honorarios que le corresponden a él.

  138. buenas mi pregunta es:en el borrador del contrato pone que tendría que pagarle el IBI hacer el seguro de la vivienda pagar los gastos de revisiones como de gas calefacion etc si se rompiera un grifo tambien tendría k pagarlo y la gestión del contrato pagarselo a una inmobiliaria más los gastos de comunidad y limpieza de escalera y que el pago debería acerse a mes vencido los últimos siete días del mes no se me e quedado perplejo

    1. Hola Daniel, te cuento
      – revisiones de gas corresponde al arrendador (hay jurisprudencia)
      – si se rompe el grifo y no es por mal uso es responsabilidad del arrendador (por habitabilidad)
      – honorarios de inmobiliaria: hay libertad de pacto
      – gastos de comunidad y limpieza: hay libertad de pacto

  139. Muchas gracias de antemano por responder!

    Mi caso es el siguiente: Yo firme un primer contrato el 01 de Enero del 2019 donde decía que era prorrogable por 3 años, al segundo año me hizo firmar un nuevo contrato porque me aumento 50€ a lo cual yo accedí ya que me parecía correcto. El tema es que ese nuevo contrato volvían a colocar 3 años prorrogables y viendo que la Ley cambió en Marzo de 2019 ese contrato tenía que decir 5años prorrogables. Ahora en Diciembre se cumplen los 3 años, que puedo hacer si el contrato fue mal redactado ya que fue con la LAU de 2019 y no con la de 2020 ?

    Nuevamente muchas gracias

    1. Hola José,

      se aplican cinco años, que es lo que decía la ley en el momento de la firma. Tendrás que aclarárselo al propietario.

  140. buen dia,
    tengo un contrato de 2 años de alquiler con opción a compra extensible hasta los 5 años.
    ya pasaron 2 años y queremos esperar 2 años mas para la compra (4 años en total). La mitad de la cuota es el pago de alquiler y la otra se va restando del precio de compra pactada.
    La pregunta es, si al continuar 2 años más de contrato los propietarios pueden variar las condiciones de % de pago (mitad alquiler, mitad compra) a su conveniencia o se respeta lo pactado al inicio?

  141. Buenos dias tocayo
    Tengo arrendada una habitacion en un piso en el cual no vive el propietario y tiene todas las habitaciones alquiladas… Mi consulta es que en el contrato dice que puede entrar en el piso siempre que quiera e incluso en las habitaciones.. Me han comentado que eso no es legal y menos en las habitaciones… es correcto que entre en elk piso y en las habitaciones??
    Luego las normas de convivencia hay gente que no las cumple y antes mis quejas no hace nada por evitarlo
    Los contratos los hace de 6 en 6 meses… es legal???
    Saludos

    1. Hola Roberto,

      el propietario puede entrar en las zonas comunes pero no debería entrar en las habitaciones que están alquiladas. En cuanto al plazo, hay libertad de pacto, no es como en los contratos de alquiler de vivienda habitual donde se obliga a prórrogas de 5 años.

  142. Hola !
    después de un año y medio dejamos el piso, en el contrato pone que el piso se tiene que devolver limpio y pintado por un especialista, cuando nos dieron el piso estaba todo meado de gato, pelos de animales… y nos quieren quitar la fianza para pintar el piso entero.
    Nos han mandado una factura de un mes y medio antes de entrar nosotros de pintura del piso, pero a nosotros nos lo entregaron que daba pena la cantidad de mierda que había.
    Estamos obligados a pintar el piso ?
    gracias

    1. Hola Eva,

      me temo que la clausula que te obliga a pintar el piso es legal, así que te lo pueden descontar de la fianza.

  143. Buenos días! Mi duda es: comuniqué con un mes y medio de antelación a mi casera que me iba el 1 de Febrero del piso. Me dijo que ok y di la paga y señal del siguiente. Ahora me envía un email señalando una cláusula que firmamos en el contrato que es una indemnización por desistimiento que asciende a 3.850€. ¿Qué puedo hacer?

    1. Hola Lara,

      habría que ver si esa cláusula es legal, pero podría serlo porque la ley admite una indemnización por desistimiento anticipado. Tienes que mirar primero si esa cláusula aparece en el contrato.

      1. Esa cláusula aparece sí, pero porque ella nos ha hecho firmar un contrato de 5 años directamente, no ha puesto un contrato de 1 año prorrogable entonces al poner la cláusula de penalización por desistimiento nos reclama un mes por año, así que nos reclama lo equivalente a 3 años y 10 meses.
        Por otro lado, nos dice en el contrato que tenemos que pagar antes del día 5 de cada mes en cambio he leído que lor ley no es legal, tiene que ser el día 7.

  144. Hola,
    Somos de Valencia y tenemos un piso alquilado (mi compañero ya vive en este piso casí 20 años y yo 10 años ) que tenemos ahora problema.
    Hay una gotea desde la llave de paso, pero está dentro del mueble de la cocina (arriba) y que no es accesible el cambio de la pieza sin demontar el mueble. Los propietario insiste que es un uso normal y cómo no cubre el seguro, tengamos hacer cargo de esto. Total que aún no hemos podido cambiar porque el fontanero dice que es my delicado porque es muy viejo desgastado (que creo que 40 años que no habrá cambiado) que puede romper la pieza interior y que hay posibilidad de tener que cambiar desde la tuberia.

    Estamos discutiendo de realmente quien tiene que hacer cargo de esta reparación.

    La cosa es que ene nuestro contrato pone que ;
    Todas las reparaciónes que hayan de realizarse en la vivienda como consecuencia del uso ordinario de la misma o mal uso serán por la parte de arrendatorio, salvo las qeu legalmente le corresponden al arrendador, y estás serán las que estén bajo cobertura del Seguro Hogar y se haga cargo de dicho seguro.

    Por esta flase, nos dice de que tengamos que pagar los gastos de fontanero entero y la mitad compartida de escayorista y del cartintero.

    Pero viendo este alticúlo de bajo, esta parte de contrato se entiende como incumplimiento de la ley y se quedará nulo?
    OBLIGAR AL INQUILINO A REALIZAR TODAS LAS REPARACIONES
    El inquilino deberá hacer las pequeñas reparaciones debidas al uso ordinario y las que se deban a un mal uso. El arrendador debe asumir las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad

    1. HOla Mika,

      en realidad el contrato no parece que te esté obligando a hacer todas las reparaciones, sino las que te corresponden por ley (cuando hay mal uso y desgaste habitual). La duda aquí es si esa reparación entra dentro de la categoría de pequeñas reparaciones por desgaste o no. Si solo fuese un goteo de la llave de paso yo lo pondría como pequeña reparación por desgaste, pero si la reparación es complicada por el mobiliario, escayola…, el importe va a ser más alto y ahí ya me entran dudas.

  145. tengo un contrato de arrendamiento de 5 años
    con una cantidad estipulada
    pero hay una cláusula que dice que a los 3 años el arrendatario puede subir lo que él vea conveniente hasta los 5 años.
    Está clasula es legal???
    gracias

    1. Cláusula nula porque la actualización no puede superar el ipc (entiendo que es alquiler de vivienda habitual posterior a marzo 2019)

  146. Tengo un contrato de alquiler el cual dice que tengo que pagar el alquiler en los días del 1-5 y entiendo que esa causa es abusiva si no he leido mal el post. Luego también se me exigió dos meses de fianza, eso es motivo para rescindir el contrato? No se si me podréis ayudar en ese sentido.

    Muchas Gracias!

  147. “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan concurrido menos seis meses, siempre y cuando se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.
    Las partes pactan que, para el caso de desistimiento, el arrendatario deberá indemnizar con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por año de contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”
    Esto significa que si me voy antes debo indemnizar? O si me voy antes de los 6 meses?

  148. Hola, tengo un contrato desde noviembre de 2020 que según el mismo dice que es por 5 año prorrogable cada año, hace dos días la dueña del piso me pidió que le desocupe el piso en dos meses apegándose a una clausula en el contrato en el que según ella puede solitar que le entregue el piso sin ninguna explicación en el plazo de dos meses ( esa clausula es legal?) a llegado al extremo de solicitarme que le firme algún documento para agilizar mi salida del piso ( no me ha explicado de que se trata ese documento que quiere que firme) Ella dice que va a reformar el piso y se viene a vivir acá… semanas atrás me dijo que venia un inspector para lo referente a la cedula de habitabilidad lo cual acepte, pues vino realmente una arquitecta y al rato llego ella y estaba era tomando medidas del piso, todo era un engaño para lo de su reforma, así que cuando me llamó para pedirme el piso ya me lo esperaba… Por cierto todo esto lo ha hecho via whatsap ya que ni un burofax o un documento de su abogado me ha llegado hasta la fecha!

    1. Hola Luis,

      entiendo que lo que ha dicho la propietaria es que necesita el piso para uso propio. Si es así, podría no ejecutarse la siguiente prórroga (sería en noviembre) pero solo si aparece esa clausula en el contrato. Si no hay una cláusula que diga que la arrendadora puede recuperar el piso para uso propio no la puede aplicar.

  149. Gracias por responder!
    Ok, de tener ella la razón, lo que no se es cuando tendría que desocuparle, ella quiere que lo haga en marzo o si tendría que irme en noviembre, ella quiere primero reformar y luego mudarse ya que actualmente ella tiene donde vivir
    El contrato dice:
    «Se hace constar de forma expresa que si tras el primer año de duración del contrato e larrendadortiene necesidad deocupar la viviendaantes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para si o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, podrá el arrendador hacer uso de lacapacidad que le concedeel párrafo primero del artículo 9.3 de la ley de arrendamientos urbanos, e nel sentido de que podrá impedir que se prorrogue obligatoriamente el contrato. Y ello siempre y cuando el arrendador cumpla con el requisito de notificar al arrendatario la causa o causas que motivan su petición de no prórroga obligatoria y siempre que tal
    notificación se realice con, al menos, dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar»
    Gracias!

      1. Muchísimas gracias, agradezco su respuesta, esperare hablar con ella, aunque la note muy alterada la ultima vez y hasta me amenazo con un enviarme un burofax, me llamo con la intención de que le firmara algún documento a lo cual me negué… Ella anda con el tema de hacer una reforma total del piso, algo que por le que a ella misma se le salió dijo le llevaría meses en hacerlo, por el tema del pedir los permisos y luego hacer las obras ya que hará una reforma toda del piso modificando toda la distribución del mismo, si esta obra se le excediera de los 90 días para ella ocuparlo, podría aplicar a que me indemnice por no haber ocupado el piso en ese periodo de tiempo?

  150. Deseo saber cómo actuar. Firmo contrato con un inventario. Ocupo el piso y hay objetos de decoración rotos, alfombras sucias, cuadros rotos, grifos goteando y cisterna que no funciona, cajones que no cierran, picaportes sueltos, baldas que se caen, suciedades hasta límites extremos, sofá que produce urticaria al sentarte, etc. Llamo arrendataria que dice ser la propietaria y me manda a un señor que dice es el marido. Le digo que me quite todo lo inservible. Y, así lo hace. También pone grifos nuevos, cerradura en la puerta, y cisterna nueva. Ahora tengo un problema: no sé dónde ha llevado lo que quitó y no tengo ninguna garantía de los arreglos. Me dijo que lo llevó a la basura. Hice un inventario nuevo con lo que queda en el piso, pero la que figura como propietaria no quiere firmar. Me envía a la agencia inmobiliaria que dice que yo le mandé por tanto soy responsable. ¿Cómo defenderme?.
    ¿Puede actuar la inmobiliaria en nombre e la arrendataria para presionar si el contrato es privado entre dos partes? .
    Veo que no han actuado con claridad. ¿Cómo defenderme de esta trampa?. Contrato para 1 año con indemnización de un mes si salgo antes. ¿Qué hacer para evitar problemas mayores?
    Gracias

    1. Hola María,

      deberías comunicar por escrito todas las incidencias iniciales a la parte arrendadora, incluyendo fotos de las mismas, para que no te lo pueda reclamar cuando finalice el contrato, o incluso para que lo repare ahora.

  151. Gracias, Roberto. La propietaria,se niega a firmar lo que elaboré e invite por WhatsApp para verlo in situ a lo que se negó con silencio.
    Preguntas: ¿la persona de la agencia inmobiliaria puede actuar en este tema? Entiendo que no. yo firme «contrato privadi» con la arrendataria. ¿Puede y en calidad de qué?. ¿Como reflejar una garantía de «los arreglos»? y, finalmente, temo que haya deuda de luz y gas, ¿puedo cambiarme de compañía sin comunicarlo ? ¿si estoy obligada a comunicarlo a la arrendataria, ¿cómo lo hago?. Deseo hacérselo saber a la firmante del contrato, no a la comercial de la agencia. gracias

    1. HOla María,

      no es necesario que la propietaria firme nada, el que le envíes por escrito las incidencias incluyendo fotos te sirve de garantía por si te lo reclama más adelante. Guarda bien lo que le has enviado. Incluso si puedes enviarle un email certificado con toda la información (equivalente a un burofax), te va a dar más garantías. Sobre el resto:
      – si has pagado a la inmobiliaria por sus servicios, debería haberte proporcionado una vivienda en condiciones, habla con ellos a ver qué solución te dan.
      – no se a qué te refieres con la garantía de los arreglos
      – luz y gas: supongo que el contrato te obliga a poner a tu nombre esos suministros. Incluso si no te obliga, puedes cambiarlos a tu nombre. Mi consejo con el gas es que contrates la tarifa TUR, que es la más barata. No tienes obligación de avisar a la arrendataria, pero si ella espera que le lleguen las facturas de suministros convendría que supiera que has puesto los contratos a tu nombre. Ya sabes, las comunicaciones siempre por escrito.

      1. Me refiero a que los arreglos de calefacción, cerradura puerta que estaba rota, perdida de agua a raudales del inodoro, grifo bañera goteando, etc y otros que faltan, los hace el que dice es el marido de la propietaria. No estoy conforme porque solicité un profesional pero se niegan. la agencia inmobiliaria me dice que no puede hacer nada. ¿Puedo llamar a un profesional, pagarle y luego desquitarse de la renta? No sé si se puede hacer. Para que te hagas idea la puerta se abre sola. Vino a cambiar la cerradura y como no tenía tornillos largos. sólo pequeños, colocó un papel para cubrir ese espacio. Con esto lo digo todo. Gracias. Te leo.

  152. buenas, la casera nos exige el pago de unos recibos de luz que van a nombre de su padre. es cierto que el contador de luz es compartido pero no sé si es legal que haga una regla de tres (ya que no sabemos su consumo ni el nuestro) y luego que el contrato de luz va a nombre de su padre.
    no sabemos como poder calcular nuestro gasto y ademas saber si los recibos que nos cobre deben ir a su nombre (arrendador) y no a nombre de otra persona

    1. Hola Mari,

      es una pregunta muy interesante. Entiendo por lo que dices que el contador de la luz contabiliza el suministro de varias viviendas, no solo la tuya, ¿verdad?. Si es así, dos cosas:
      1.- La LAU es clara en cuanto a que todos los suministros cuyo consumo se pueda individualizar mediante contador, es responsabilidad del inquilino. Entiendo que no es el caso, así que pasamos al siguiente
      2.- Si no se puede individualizar mediante contador se puede pactar igualmente que lo asuma el inquilino, pero para eso «deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato». (art. 20 de la LAU). Así que para que te lo cobre el arrendador debería constar en el contrato el importe anual que supone ese consumo a fecha de firma del contrato.

  153. Primero, mil gracias por este artículo, la claridad de las explicaciones y la cortesía de responder todos los comentarios y dudas.

    Visité un piso. Firmé una especie de reserva para que suspendiesen las visitas mientras estudiaban mi solvencia económica. La verdad es que no es demasiado buena, pero en un principio aceptaron con la condición de un aval solidario. Pedí un borrador del contrato antes de la reserva y no me lo mostraron. Cuando finalmente pagué me enseñaron lo que ellos llamaron «contrato tipo de acuerdo a la OCU».
    Finalmente, cedí datos y demás y han elaborado el contrato definitivo. Me lo han pasado para que lo firme y contiene casi todas las clausulas abusivas o nulas a las que se han hecho mención.

    Pensaba que se trataba de un alquiler de vivienda habitual, pero con algunas respuestas a ciertos comentarios he empezado a dudar del tipo de contrato que puede ser.

    Copio textual:
    2º.- Que el Inquilino, manifiesta su interés en tomar en arrendamiento el citado Inmueble descrito en el Expositivo 1º, para su uso propio (y, en su caso, el de su familia) como vivienda habitual y permanente.

    Mi primera pregunta es si con esto queda claro que no es un contrato temporal.
    Lo pregunto porque luego hay clausulas como:
    1. El Contrato entrará en vigor el …., con una duración inicial
    OBLIGATORIA de un (1) año a partir de la fecha de entrada en vigor del Contrato.
    2.4. El Inquilino podrá desistir del Contrato una vez que hayan transcurrido un año a contar desde la fecha de entrada en vigor del Contrato, siempre que notifique por escrito con treinta (30) días de antelación al Propietario. El desistimiento dará lugar a una indemnización equivalente a la parte proporcional de la renta arrendaticia de una mensualidad con relación a los meses que falten por cumplir de un año. Es decir, el inquilino queda obligado a abonar, al menos un año completo de renta.

    Es una adaptación «libre» del artículo 11 de la LAU. Han cambiado los seis meses por un año y añadido un aclaratorio de su cosecha al final. Entiendo que si me voy antes del año, aunque hayan pasado seis meses tengo que pagar el año entero. ¿o es una clausula nula?

    Esta otra clausula también me lleva a pensar que quieren asegurarse a toda costa que yo me piense mucho irme antes del año porque no entiendo que sentido tiene hablar de una renta anual:

    «Ambas Partes acuerdan fijar una renta anual de (), que será pagada por el Inquilino en doce (12) mensualidades iguales de () cada una de ellas».

    El contrato lo gestiona una inmobiliaria y salvo las modificaciones que he añadido es una copia descargada de un conocido portal de compra ventas de viviendas. Ese contrato tipo tiene al menos seis o siete clausulas de las que por aquí se han considerado nulas o abusivas.

    no he firmado aún. El piso me gusta y me ha costado mucho encontrar a alguien que no me descarte por mi nómina. Pero no me inspiran confianza este tipo de cosas. No sé qué hacer. ¿Qué me recomienda?

    1. Hola Valentina

      1.- al mencionarse que alquilas para vivienda habitual se entiende que no es un contrato para vivienda de temporada, por ejemmplo
      2.- El desistimiento a partir del año es cláusula nula
      3.- Lo de la renta anual no es frecuente verlo en contratos de alquiler de vivienda, pero en todo caso, entiendo que no debería obligarte a cumplir anualidades completas

  154. Hola Roberto,Pues vivo de alquiler durante 5 años.El dueño siempre me hace cada 6 meses estos contratos tipos fraudolentos por temporada.Yo vivo en una vivienda habitual.Ahora necesita el piso para un familiar pero en contrato no esta puesta esta clausula.Otra cosa en cada contrato siempre me pone una clausula abusiva si no entrego juego de las llaves me penalizan 70 euros por dia.Que me puedes recomendar?Gracias

    1. Hola María,

      no me atrevo a recomendarte nada. Pero creo que si llegara el tema a juicio, el hecho de que lleve 5 años alquilando cada 6 meses seguramente se declararía como fraude de ley, es decir, que se ha hecho pasar por alquiler temporal lo que es un alquiler de vivienda habitual.

      1. Gracias Roberto por la respuesta rapida!!Ayer mi marido comprobo en AVRA deposito de fianzas y nos dieron un informe que la fianza no ha sido depositada durante 5 años.Tambien comprobo que el contrato de alquiler no ha sido registrado nunca en Registro de Propiedad.Por ese motivo nunca hemos aprovechado de las ayudas de alquiler este año tampoco..Como y donde podemos denunciar este artista el dueño del piso para que manden un buen regalo para Navidad de la Hacienda.Gracias..

  155. Buenas tardes.
    Mi marido y yo tenemos desde hace 7 años un piso en alquiler.
    en la tercera clausula del contrato nos pone ¨serán por cuenta de la parte arrendataria los gastos del equipamiento de mobiliario y de menaje de los activos, así como de su cocina, cuartos de baño, etc¨.
    Se nos fastidio la caldera y nos dijeron que no tiene reparación, que se debe sustituir por una nueva, llamamos a la inmobiliaria y nos comunican que eso lo tenemos que poner nosotros que fue desgaste de uso. La caldera tiene 14 años y todas las revisiones periódicas las hemos pagado nosotros así como la revisión obligatoria de los 5 años.
    Entiendo por este articulo que este tipo de incidencias tendría que ser pagada por el arrendador de la vivienda, porque una vivienda tiene que tener habitabilidad, y lógicamente es algo que les quedara en el piso.
    A todo esto, le comunico que la vivienda no tenia nevera ni lavadora, el horno todo oxidado y la campana no funcionaba así como la vitrocerámica que estaba rota.

    Un saludo

    1. Hola Alba,

      te voy a responder citando simplemente una sentencia que sienta jurisprudencia: «la caldera es un servicio imprescindible de la vivienda arrendada porque mediante ella se obtienen servicios de carácter imprescindibles como el agua caliente y la calefacción, lo que implica que los deterioros y deficiencias deben ser reparadas por el arrendador, salvo que se acredite que las mismas son imputables al arrendatario». Te dejo un enlace a la sentencia para que se la pases por los morros quizá no al arrendador pero si a la inmobiliaria, que es la que debería entender de estas cosas.

      1. oye, si contratas con la compañía del gas el mantenimiento para hacer aunque solo sea la revisión anual que no tenía el piso alquilado, ¿quién paga ese mantenimiento que son 118 euros al año? Por lo que dices, deduzco que el propietario. ¿Es así?
        Gracias

  156. Buenos días,
    Acabo de leer vuestro artículo de las cláusulas abusivas y me parecen bien explicados. Lo único que falta es la base legal de referencia.
    Les envío este correo debido a una duda que tengo sobre las reducciones de la renta con la esperanza de recibir respuesta. En mi apartamento (vivo en Terrassa, Barcelona), nos hemos mudado el día 9, y desde ese día estamos sin calefacción en casa. He reclamado una reducción de la renta porque en el contrato estipula que dentro de la renta se incluyen el buen servicio de la calefacción. Sin embargo, no funciona. Me han denegado varias veces la reducción con el argumento de que la agencia está llevando las actuaciones oportunas para su arreglo, pero paralelamente nosotros estamos pasando frío en casa. Nos han cobrado la renta sin aplicar ninguna reducción.
    ¿Está en nuestro derecho reclamar? ¿En caso de que sí, cómo lo podemos hacer?

    Perdone las molestias y gracias de antemano.
    Estamos buscando una respuesta porque no es justo este abuso por parte de esta agencia.

    1. Hola Sara,

      lo único que puedes hacer es esperar a que lo arreglen y en todo caso, meterles prisa y pedirles explicaciones si se demora sin motivos.

  157. Buenas tardes y vaya por delante el agradecimiento a las respuestas que ne gusta leer para aprender. El caso es que no encuentro respuesta a un contrato de alquiler con garaje y trastero llenos de cosas de los propietarios que se niegan a vaciar porque a mano me escribieron el el contrato «que se responsabilizan de los enseres del garaje y trastero por robo». Se da el caso que tengo problemas al aparcar porque el garaje es estrecho y el morro del coche sale por fuera de la raya, con lo que lis vecinos se ponen hasta agresivos porque impide las maniobras. Se lo comunico a la agencia que es la que habla por lis propietarios y me dicen que como firmé esto en el contrato que no van a hacer nada. ¿Tengo alguna salida o sólo aguantar esta injusticia que a mi entender crea la inmobiliaria porque defienden con los dientes todo lo que los propietarios dicen? ¿Pueden intervenir en un contrato privado de alquiler de esta manera? Incluso me piden el correo de estos señores y me dice que vienen ellos a buscar el correo. Te aseguro que les pagué la mitad del alquiler aunque no me dieron recibo porque me pedian más el IVA y yo me negué porque nunca en todo el proceso me dijeron que el IVA era aparte. Entiendo que iba incluido.
    Total un lío desde el primer momento. Gracias de nuevo y te sigo.

    1. Por fin, eché cara y elaboré un nuevo inventario que le llamé Anexo II al contrato de arrendamiento y lo encabece con «Este inventario anula el anterior». La propietaria ha firmado solo una hoja en el lateral, y la otra no firmó en el lateral solo firmó abajo donde puse firma del arrendador y firma de la arrendataria. No sé si está bien con dejar un lateral sin firma. Ahora, ¿cómo puedo, si puedo, obligar a limpiar el garaje de sus trastos? Voy a no meterme con la basura del trastero. Te leo. Gracias

  158. Hola. En mi contrato se incluía una cláusula donde se decía que tendría que indemnizar al propietario con la fianza más los meses que falten de alquiler si me voy antes de cumplir un año. ¿Esto sería una cláusula abusiva