Consejos para renovar un contrato de alquiler de vivienda

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Tanto si eres inquilino como propietario de una vivienda alquilada y el contrato de alquiler va a finalizar en los próximos meses te explicamos a continuación las distintas situaciones en las que puedes estar, cómo resolverlas y consejos para negociar la renovación del contrato de alquiler. 

Prórrogas del contrato de alquiler: diferencia entre prórrogas obligatorias y tácitas

Como ya sabéis por otros artículos que hemos publicado en este blog sobre alquiler de vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos se ha modificado varias veces en los últimos años y uno de los aspectos a los que han afectado estos cambios es a las prórrogas y renovación de los contratos de alquiler. Lo comentamos ya en el post sobre actualización de la renta de alquiler.

Para tratar de explicarlo de manera sencilla, la ley prevé prórrogas obligatorias para el arrendador, que actualmente son de cinco años pero que durante un tiempo fue de solo tres años. Pasadas esas prórrogas obligatorias, si ninguna de las dos partes dice nada, el contrato se sigue prorrogando automáticamente durante un tiempo, con prórrogas anuales. Esas son las llamadas prórrogas tácitas. Pero estas prórrogas tácitas no son eternas, sino que finalizan tras unos pocos años. Finalizadas estas prórrogas tácitas el contrato se renovaría por tácita reconducción y por plazos mensuales. Aparte de esto, los plazos de preaviso para notificar el fin de contrato una vez pasadas las prórrogas obligatorias ha ido cambiando

Vamos a ver lo que dicen las distintas modificaciones de la LAU sobre las prórrogas empezando por las modificaciones más recientes de la LAU

Fecha LAUPrórrogas obligatoriasPrórrogas tácitasPreaviso fin contrato tras prórroga obligatoria
5/3/195 años si el arrendador es persona física y 7 si es jurídicaRenovaciones anuales, máximo 3 años4 meses arrendador, 2 meses arrendatario
24/1/193 años1 año30 días
18/12/185 años si el arrendador es persona física y 7 si es jurídica3 años4 meses arrendador, 2 meses arrendatario
5/6/20133 años1 año30 días
24/12/20095 añosRenovaciones anuales, máximo 3 años1 mes
Prórrogas obligatorias, tácitas y plazos de preaviso para no prorrogar el contrato de alquiler según las distintas modificaciones de la ley de arrendamientos urbanos.

¿Qué pasa si no se renueva el contrato de alquiler?

Depende de si lo que ha finalizado es la prórroga obligatoria o la tácita. Si finaliza la prórroga obligatoria hay prórrogas anuales (tácitas) que pueden llegar a un máximo de 3 años (según la normativa vigente cuando se firmó el contrato de alquiler.

La prórroga tácita es la prórroga voluntaria que viene después de la prórroga obligatoria. Pasado ese plazo, si ninguna de las partes manifiesta nada, el contrato se prorroga por tácita reconducción por períodos mensuales (es decir, el período de pago de la renta). Eso significa que el arrendatario queda en una situación vulnerable porque en cualquier momento la parte arrendadora puede indicar su voluntad de no seguir renovando el contrato y tendría que dejar el piso en 30 días.

¿Qué hacer si se acerca el fin del contrato de alquiler?

Cuando hablamos de fin de contrato nos referimos al fin de las prórrogas obligatorias o de cada una de las prórrogas tácitas. En ambos casos, si el preaviso de no renovación previsto en la ley es de solo 30 días el inquilino se puede encontrar en la situación de que 30 días antes de que finalice el contrato el propietario le notifique su voluntad de no prorrogar el contrato y tenga que empezar a buscar vivienda. Teniendo en cuenta cómo está el mercado podría llegar a la fecha de finalización del contrato sin que hubiera encontrado vivienda en alquiler. 

Nuestra recomendación en este caso es no esperar nunca a esos últimos 30 días y tratar de negociar con la parte arrendadora la prórroga del contrato de alquiler. Si es posible, 4 meses antes de que finalice el contrato.

Cuando finalizan son las prórrogas obligatorias (de 5 años, por ejemplo), si nadie preavisa de su intención de no renovar, el contrato se renueva automáticamente por un año más durante los años previstos en la ley (actualmente, máximo 3 años)

Consejos para negociar la renovación del contrato de alquiler (inquilinos)

Si va a finalizar tu contrato de alquiler significa que llevas al menos casi 3 años en el piso, supuestamente cumpliendo el contrato, cuidando el piso, pagando puntualmente la renta y los suministros, etc. El riesgo que tienes ahora es que al negociar la prórroga el arrendador quiera subir la renta más allá del IPC si el mercado ha subido en la zona. Así que lo que te interesa es que no se produzca esa subida o que sea asumible.

Lo que buscan los arrendadores es seguridad en el alquiler, no solo alquilar a un precio alto. Así que ahí tienes tu fortaleza: has cumplido con los pagos, el alquiler ha sido “pacífico”, la vivienda está en buen estado, los suministros están pagados, etc. Eso es lo que tienes que usar en tu negociación para que el arrendador vea que tenerte como inquilino es una apuesta segura y que puede seguir tranquilo incluso renunciando a una subida de la renta porque si dejaras el piso podría alquilarlo a un precio mayor pero quizá el nuevo inquilino no cumpliera el contrato como tu lo has hecho estos años.

Consejos para negociar la renovación del contrato de alquiler (propietarios)

Si eres un propietario cuyo contrato está a punto de finalizar ya has visto nuestros consejos a los inquilinos. Seguramente valores más la tranquilidad de un inquilino cumplidor que el riesgo de subir la renta un 10% a un inquilino nuevo. Lo que no sabes es en qué estado está la vivienda, así que le puedes pedir que te la enseñe antes de decidir sobre la renovación. El inquilino, por supuesto, no está obligado a enseñarte el piso pero si lo ha cuidado bien no pondrá pegas si con eso consigue una prórroga del contrato. 

Otra cosa que puedes pactar es subir la renta el ipc de los últimos 3 o 5 años si en este plazo no la has actualizado o si se actualizaba por IGC (que ha estado en negativo estos años). También podrías proponer actualizar por IPC si en el contrato se había firmado una actualización por IGC.

¿Cuántos años se puede prorrogar un contrato de alquiler?

 Lo que pactéis las partes. En este caso tenéis dos opciones

  1. firmar un contrato nuevo de alquiler conforme a la normativa vigente. Eso implicaría firmar por 5 años de prórrogas obligatorias
  2. firmar un anexo al contrato original prorrogando por el plazo que acordéis las partes. En nuestro caso lo más habitual es firmar prórrogas de dos años, pero hay prórrogas de mayor y de menor plazo. Al final de este post os podéis descargar un modelo de anexo.

Descargar modelo de renovación o prórroga de contrato de alquiler

Si necesitas firmar una prórroga de alquiler aquí puedes descargarte un modelo para que puedas rellenarlo. Y si no habéis conseguido llegar a un acuerdo, os dejamos también información sobre cómo finalizar el contrato de alquiler.

¿TIENES ALGUNA DUDA SOBRE ESTE TEMA? Escribela en los comentarios más abajo y trataremos de resolverla.

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21 comentarios

  1. Buenas tardes,
    Gracias por sus aportaciones, quisiera plantear mi caso en busca de información.
    Soy inquilino mi vivienda desde hace más de 9 años (firme con la ley 29/1994, en 2012) y renové en 2016.
    Mi principal duda es sobre cómo se tratan los plazos/periodos en las renovaciones, pues sé que la Ley me protegía durante los 5 primeros años, pero…pasado ese periodo ¿qué pasa? al ya llevar 9 años de inquilino si firmo una renovación de un año, ¿ya no tengo otros 5 de protección? o de otra manera ¿en cada renovación puedo poner como plazos anuales con mínimo 5 años más los 3 de la Ley o ya a partir del 5º año tenemos ambas partes las mismas concidiones de periodos?
    En definitiva, lo que necesito saber es: manteniendo la fecha original del contrato, no uno nuevo pues quiero disfrutar de la desgravación de mi contrato en el IRPF, ¿pudo firmar una renovación en el 10º año por periodos anuales en los que solo yo decida las renovaciones hasta el 15º año?
    Espero haber sido claro y que me puedan facilitar una respuesta.
    Gracias por su blog y ayuda.

    1. Hola Pedro,

      si no habéis firmado renovaciones entiendo que estáis en «tácita reconducción», es decir, se prorroga automáticamente cada mes, lo cual te deja en una situación de vulnerabilidad porque en cualquier momento el propietario puede resolver el contrato. Lo que te recomiendo es o hacer un contrato nuevo o hacer un anexo prorrogando el contrato por los años que acordéis ambas partes.

      1. Buenos días Roberto, muchas gracias por tu ayuda.

        Queria aclarar si estoy en prórroga tácita pues renové en 2016 con la misma clásula del contraro inicial (anual hasta 5 más 3 si no se opone el propietario), es decir, en mi renovación de 2016 no pusimos periodo fijo de renovación sino que pusimos anual hasta 5 más 3 si no se opone el propietario ¿es esto posible?

        Mi duda es ¿si en las renovaciones hay que poner SI o SI duración fija o si se permite poner plazos anuales hasta cinco años como en el primer contrato? Manteniendo el contrato primero/antigüedad y Ley vigente en ese momento y no tener que hacer uno nuevo.

        Muchas gracias por tu ayuda.

      2. Hola Pedro,

        en un anexo al contrato inicial podéis pactar lo que queráis si ya ha pasado el plazo estipulado por la ley, es decir, podéis ir firmando prórrogas anuales, bianuales…

  2. Debo firmar renovación de contrato de alquiler, llevo 20 años viviendo en ese piso y en la copia del contrato que me han hecho llegar me indican que me cobrarán 35€ por IBI y 35€ por servicios cuándo hasta ahora estos importes estaban incluidos dentro del alquiler y la subida de precio se regía por subida del IPC, es legal lo que me pide la inmobiliaria?

    1. Hola Lisset,

      si, es legal. Lo que tienen que explicitar es en qué consisten esos servicios y aportarte el recibo del IBI para comprobar que el importe del IBI se ajusta al importe que pretenden cobrarte.

  3. Buenas, soy propietaria de un piso, han pasado 8 años desde que lo alquilé, he hablado con el inquilino para renovar contrato y subir precio, no hay problema. Mi duda surge con la fianza, debería hacer una recisión de contrato antiguo para recuperar la fianza del PROP y volver a ingresar la nueva? cómo hago si no para la nueva fianza, la diferencia de la antigua con la nueva.

    1. Hola Blanca,

      nosotros en estos casos no hacemos contrato nuevo, sino un anexo al contrato inicial donde se estipulan los nuevos acuerdos. Si actualizas la fianza tendrás que hacer el depósito en el organismo competente.

  4. Buenas, soy propietario de un piso, hice un contrato de alquilet el 6 de agosto 2021 la actualizacion de la renta la he hecho para que pague agosto de 2022 con la nueva actualizacion que en este caso es el 2% que ha limitado el gobierno, pero no quiere pagar agosto con la nueva actualizacion y ha empezado en septiembre, yo no estoy de acuerdo, por haber pasado 5 diad de agosto yo pierda todo el mes con la nueva actualizacion, me lo podriais confirmar.
    Gracias
    Un saludo

    1. Hola Alfonso,

      la actualización se aplica en la mensualidad siguiente a la fecha en que se ha comunicado. Así que si has comunicado la actualización en agosto, el primer pago donde se aplica es en la renta de septiembre.

  5. Hola,

    Vivo en País Vasco. Alquile el piso en febrero de 2018. Por un año, renovable otros 3, prorrogable uno más. Por lo tanto ahora en Febrero me vence el contrato.

    Mi casera me lo quiere subir de 600 a 700€, alegando que la han subido la comunidad (siendo mentira, ya que una amiga es propietaria en el mismo edificio), derramas (incierto también). El piso, no está nada actualizado, fallan muchísimas cosas y otras cuantas que he arreglado yo.

    He sido una arrendataria de 10, este tiempo, no he dado guerra, he pagado todos los meses el día indicado.

    ¿Me puede subir tanto el alquiler? O estarías topado en el 2%?
    Es un contrato nuevo, o una renovación?

    Estoy muy perdida.

    Gracias por la ayuda

    1. Hola María,

      a finales de diciembre el Gobierno sacó un decreto que permite prorrogar los contratos de alquiler que vencen antes de julio de este años por seis meses más. Esa prórroga la tienen que pedir los inquilinos y los propietarios no se pueden negar a concederla. Así que mi consejo es que la solicites por escrito (mail o whatsapp). Te dejo un enlace a la información oficial

  6. Buenas tardes,

    A finales de este año se me finaliza el contrato por renovación de alquiler (en total llevo 10 años, primer contrato de 5 años y el que me finaliza a finales de año cumplirán 5 años más) tengo algunas dudas, mis consultas son las siguientes:

    El propietario puede pedirme otros dos meses más de fianza por el importe del alquiler en el caso que este no me lo suba? y en el caso que me suba el alquiler y el propietario si tenga derecho a pedirme dos meses de fianza, este debe ser por el importe del alquiler del nuevo contrato o por la diferencia entre el importe del alquiler actual con la subida que me haya realizado el propietario?

    El propietario, con cuantos meses debe avisar de la renovación de contrato, subida de precio de alquiler o de no renovación del mismo? En la renovación del primer contrato nos avisó el mismo día de finalización subiéndonos el alquiler, no tuvimos tiempo a nada y tuvimos que renovarlo.

    El propietario, si nos quiere subir el alquiler, cuanto más puede subirlo? hay un máximo para ello o el propietario puede subir el alquiler sobre la cantidad que desee?

    Gracias por la ayuda

    1. Hola Cristina,

      te explico:
      1.- no te pueden pedir otras dos mensualidades y añadirlas a la fianza que ya tengas, pero pueden actualizar la fianza a la renta que pactéis.
      2.- en cuanto al plazo, te tiene que preavisar con un mes de antelación. Pero tal como está el mercado de alquiler, mi consejo es que no lo demores y lo aclares cuanto antes si se prorroga el contrato y en qué condiciones
      3.- El propietario puede poner el precio que quiera al alquiler una vez que finalice el contrato. Tu fuerza para negociar debería ser has pagado puntualmente durante 10 años, tienes el piso cuidado, no hay quejas de los vecinos… Aprovecha eso para tratar de mantener la misma renta y que te prorrogue por otros 5 años. Es preferible tener la garantía de que un buen inquilino te va a estar pagando una renta moderada que asumir el riesgo de que otro inquilino te deje de pagar una renta más alta.

  7. Hola Roberto! Gracias por este esclarecedor articulo. Una duda: mi contrato terminaba este abril (5 años). Hemos hecho un anexo al contrato a peticion de la parte arrendadora con una subida de la renta pactada. Pero no sé cuánto dura el contrato ahora porque en el anexo solo pone esto:

    Esta modificación de la renta se mantendrá en vigor durante toda la duración del contrato, aplicando en su caso las actualizaciones anuales correspondientes.

    Mi duda es: por cuánto es la renovación entonces? Actualizaciones anuales se refiere al tope de la nueva ley estatal del 3%? Gracias mil

    1. Hola Rosav,

      lo lógico al hacer un anexo para ampliar el plazo del alquiler hubiera sido precisamente indicar por cuánto tiempo se prorrogaba. Mi consejo es hacer otro anexo indicando el plazo nuevo.

      1. Buenos dias, una consulta. A mi criterio , no hace falta hacer un nuevo contrato despues de 5 años ya que al seguir el inquilino en la vivienda, el mismo lo renueva automaticamente manteniendo las mismas condiciones…es esto correcto?

      2. Hola Luis Angel,

        entiendo que tu contrato es de cinco años de prórrogas obligatorias. En ese caso, pasados los cinco años, si nadie preavisa de su intención de no renovar, se prorrogaría de año en año hasta un máximo de tres.

  8. Hola, mi pregunta es la siguiente: Llevo ya diez años de alquiler, soy una mujer sola con tres menores. Me ha dicho cinco meses antes de que cumpla el contrato que me quiere subir el alquiler a casi el doble de lo que estoy pagando ahora. Eso es legal? Puede echarme teniendo menores mientras siga pagando? Muchas gracias

    1. Hola Antonia,

      pues en realidad tu contrato ha finalizado porque supongo que se firmaría por un plazo de 5 años, ¿no?. En ese caso, hay que hacer un contrato nuevo y las partes estáis en vuestro derecho de renegociar las condiciones, entre ellas la renta.

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