Consejos para renovar un contrato de alquiler de vivienda

renovar contrato alquiler

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Tiempo de lectura estimado: 6 minutos

Tanto si eres inquilino como propietario de una vivienda alquilada y el contrato de alquiler va a finalizar en los próximos meses te explicamos a continuación las distintas situaciones en las que puedes estar, cómo resolverlas y consejos para negociar la renovación del contrato de alquiler. 

Prórrogas del contrato de alquiler: diferencia entre prórrogas obligatorias y tácitas

Como ya sabéis por otros artículos que hemos publicado en este blog sobre alquiler de vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos se ha modificado varias veces en los últimos años y uno de los aspectos a los que han afectado estos cambios es a las prórrogas y renovación de los contratos de alquiler. Lo comentamos ya en el post sobre actualización de la renta de alquiler.

Para tratar de explicarlo de manera sencilla, la ley prevé prórrogas obligatorias para el arrendador, que actualmente son de cinco años pero que durante unos años fue de solo tres años. Pasadas esas prórrogas obligatorias, si ninguna de las dos partes dice nada, el contrato se sigue prorrogando automáticamente durante un tiempo, con prórrogas anuales. Esas son las llamadas prórrogas tácitas. Pero estas prórrogas tácitas no son eternas, sino que finalizan tras unos pocos años. Finalizadas estas prórrogas tácitas el contrato se renovaría por tácita reconducción y por plazos mensuales. Aparte de esto, los plazos de preaviso para notificar el fin de contrato una vez pasadas las prórrogas obligatorias ha ido cambiando

Vamos a ver lo que dicen las distintas modificaciones de la LAU sobre las prórrogas empezando por las modificaciones más recientes de la LAU

Fecha LAUPrórrogas obligatoriasPrórrogas tácitasPreaviso fin contrato tras prórroga obligatoria
5/3/195 años si el arrendador es persona física y 7 si es jurídicaRenovaciones anuales, máximo 3 años4 meses arrendador, 2 meses arrendatario
24/1/193 años1 año30 días
18/12/185 años si el arrendador es persona física y 7 si es jurídica3 años4 meses arrendador, 2 meses arrendatario
5/6/20133 años1 año30 días
24/12/20095 añosRenovaciones anuales, máximo 3 años1 mes
Prórrogas obligatorias, tácitas y plazos de preaviso para no prorrogar el contrato de alquiler según las distintas modificaciones de la ley de arrendamientos urbanos.

¿Qué pasa si no se renueva el contrato de alquiler?

Depende de si lo que ha finalizado es la prórroga obligatoria o la tácita. Si finaliza la prórroga obligatoria hay prórrogas anuales (tácitas) que pueden llegar a un máximo de 3 años (según la normativa vigente cuando se firmó el contrato de alquiler.

La prórroga tácita es la prórroga voluntaria que viene después de la prórroga obligatoria. Pasado ese plazo, si ninguna de las partes manifiesta nada, el contrato se prorroga por tácita reconducción por períodos mensuales (es decir, el período de pago de la renta). Eso significa que el arrendatario queda en una situación vulnerable porque en cualquier momento la parte arrendadora puede indicar su voluntad de no seguir renovando el contrato y tendría que dejar el piso en 30 días.

¿Qué hacer si se acerca el fin del contrato de alquiler?

Cuando hablamos de fin de contrato nos referimos al fin de las prórrogas obligatorias o de cada una de las prórrogas tácitas. En ambos casos, si el preaviso de no renovación previsto en la ley es de solo 30 días el inquilino se puede encontrar en la situación de que 30 días antes de que finalice el contrato el propietario le notifique su voluntad de no prorrogar el contrato y tenga que empezar a buscar vivienda. Teniendo en cuenta cómo está el mercado podría llegar a la fecha de finalización del contrato sin que hubiera encontrado vivienda en alquiler. 

Nuestra recomendación en este caso es no esperar nunca a esos últimos 30 días y tratar de negociar con la parte arrendadora la prórroga del contrato de alquiler. Si es posible, 4 meses antes de que finalice el contrato.

Consejos para negociar la renovación del contrato de alquiler (inquilinos)

Si va a finalizar tu contrato de alquiler significa que llevas al menos casi 3 años en el piso, supuestamente cumpliendo el contrato, cuidando el piso, pagando puntualmente la renta y los suministros, etc. El riesgo que tienes ahora es que al negociar la prórroga el arrendador quiera subir la renta más allá del IPC si el mercado ha subido en la zona. Así que lo que te interesa es que no se produzca esa subida o que sea asumible.

Lo que buscan los arrendadores es seguridad en el alquiler, no solo alquilar a un precio alto. Así que ahí tienes tu fortaleza: has cumplido con los pagos, el alquiler ha sido “pacífico”, la vivienda está en buen estado, los suministros están pagados, etc. Eso es lo que tienes que usar en tu negociación para que el arrendador vea que tenerte como inquilino es una apuesta segura y que puede seguir tranquilo incluso renunciando a una subida de la renta porque si dejaras el piso podría alquilarlo a un precio mayor pero quizá el nuevo inquilino no cumpliera el contrato como tu lo has hecho estos años.

Consejos para negociar la renovación del contrato de alquiler (propietarios)

Si eres un propietario cuyo contrato está a punto de finalizar ya has visto nuestros consejos a los inquilinos. Seguramente valores más la tranquilidad de un inquilino cumplidor que el riesgo de subir la renta un 10% a un inquilino nuevo. Lo que no sabes es en qué estado está la vivienda, así que le puedes pedir que te la enseñe antes de decidir sobre la renovación. El inquilino, por supuesto, no está obligado a enseñarte el piso pero si lo ha cuidado bien no pondrá pegas si con eso consigue una prórroga del contrato. 

Otra cosa que puedes pactar es subir la renta el ipc de los últimos 3 o 5 años si en este plazo no la has actualizado o si se actualizaba por IGC (que ha estado en negativo estos años). También podrías proponer actualizar por IPC si en el contrato se había firmado una actualización por IGC.

¿Cuántos años se puede prorrogar un contrato de alquiler?

 Lo que pactéis las partes. En este caso tenéis dos opciones

  1. firmar un contrato nuevo de alquiler conforme a la normativa vigente. Eso implicaría firmar por 5 años de prórrogas obligatorias
  2. firmar un anexo al contrato original prorrogando por el plazo que acordéis las partes. En nuestro caso lo más habitual es firmar prórrogas de dos años, pero hay prórrogas de mayor y de menor plazo. Al final de este post os podéis descargar un modelo de anexo.

Descargar modelo de renovación o prórroga de contrato de alquiler

Si necesitas firmar una prórroga de alquiler aquí puedes descargarte un modelo para que puedas rellenarlo. Y si no habéis conseguido llegar a un acuerdo, os dejamos también información sobre cómo finalizar el contrato de alquiler.

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