Una posible estrategia para movilizar viviendas vacías

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Hace unas semanas pude asistir a parte de la Jornada sobre movilización de viviendas vacías que organizaba el Gobierno Vasco. Allí intervinieron varios responsables de iniciativas de Francia, Bruselas e Inglaterra: Helen Williams (Empty Homes Agency, Inglaterra), Bruno Nys (Bruselas Desarrollo Urbano) y J. P. Shaefer (Conseil National des Villes, Francia).

Los tres ponentes coincidieron en varias cosas, de las que yo destacaría tres:

  1. La existencia de viviendas vacías es un síntoma de que el mercado está enfermo y, por lo tanto, la prueba de que hay un problema que resolver.
  2. Este problema es mucho mayor en España que en sus países, donde el alquiler de vivienda está mucho más extendido y el porcentaje de viviendas vacías no llega a nuestras cifras.
  3. Aun siendo su problema menor al nuestro, han desplegado estrategias de movilización de viviendas vacías en dos líneas: una para facilitar la puesta en uso de esas viviendas y otra para penalizar la existencia de viviendas vacías. Como dijeron los tres: el palo y la zanahoria.

No entraré en los dos primeros puntos, que me parecen incuestionables y desarrollaré mi opinión sobre el tercero: el palo y la zanahoria. Tampoco me extenderé hablando sobre estrategias de movilización de vivienda vacía en España, un tema sobre el que ya ha escrito mucho y muy bien Javier Burón, ex viceconsejero de vivienda del Gobierno Vasco y actual gerente de Urbania ZH Gestión, desde donde está promoviendo programas públicos dirigidos a mover esos pisos vacíos hacia el alquiler.

Me centraré más en lo que opino sobre hacia dónde debe caminar la Administración para resolver esa “enfermedad” del mercado inmobiliario. Para mi es claro que hay que poner en marcha estrategias basadas en tres aspectos:

  1. Pedagógico: sensibilizar a la sociedad para que entienda que la vivienda vacía tiene efectos negativos en la sociedad y dificulta el acceso a la vivienda obligando a la Administración a invertir en políticas de vivienda.
  2. Incentivación del alquiler: mediante acciones, programas y cambios normativos que permitan a los propietarios superar las reticencias a alquilar.
  3. Penalización de las viviendas vacías: es lógico que si una acción o decisión tiene un impacto negativo en la sociedad se apliquen sanciones o tasas. Ya existen impuestos por contaminar o por perjudicar la salud.

1.- PEDAGOGÍA DE LA VIVIENDA VACÍA

Es bien conocido por cualquiera que en España hay un número elevadísimo de viviendas vacías, pero no es tan conocido el efecto dañino de esta realidad que obliga a las administraciones públicas a hacer fuertes inversiones en políticas activas de vivienda. Si la gente fuese realmente consciente de que es un “síntoma de que el mercado está enfermo” seguramente habría gente que alquilaría su vivienda, ahora vacía. Es más, habrá incluso propietarios de pisos vacíos que tengan en su entorno personas con dificultades para acceder a una vivienda, y al ver la relación entre ambas circunstancias decidan alquilar.

Esta labor pedagógica debe llevar no solo a tomar conciencia del papel de uno mismo, como propietario de un piso vacío, sino a hacer un seguimiento de las políticas de vivienda de las Administraciones Públicas, que muchas veces también mantienen viviendas vacías. En el caso de Euskadi, por ejemplo, desconocemos el número de viviendas sociales vacías que tiene Alokabide, a pesar de que el Parlamento Vasco lo ha preguntado en varias ocasiones y siempre se responde con la misma coletilla sin dar datos concretos. Es imposible mantener todas las viviendas alquiladas, porque siempre hay rotación, pero es importante que la ciudadanía sepa como de eficaz o ineficaz es la Administración para mantener los máximos índices de ocupación de las viviendas sociales.

2.- POLÍTICAS INCENTIVADORAS

Dentro de las políticas incentivadoras (la zanahoria), la Administración debe establecer una regulación que beneficie y sea exigente por igual a arrendadores y arrendatarios y ofrecer facilidades que el mercado no ofrece. En su día Bizigune ofreció unas garantías al arrendador que no existían en el mercado, pero hoy esas garantías ya están en el mercado (nosotros mismos las ofrecemos a través de Atlantis y ARAG), por lo que cualquier persona que desee garantías las puede contratar. Desde ese punto de vista, Bizigune y sobre todo ASAP no aportan ya el valor que aportaban hace diez años, más allá de que esas garantías son gratuitas para el arrendador, con el coste que eso supone para lo público, lo cual puede ser un argumento más para suprimirlas. En cambio, otra cosa que aportaba Bizigune y de lo que no se solía hablar mucho era la posibilidad de financiar sin intereses la reforma de la vivienda hasta un importe máximo de 18000€. Esa medida suponía un coste ridículo para la Administración, porque lo iba recuperando del cobro de la renta durante los 5 años que duraba el contrato, y permitió que unas 1000 viviendas pudieran ponerse en el mercado de alquiler (aproximadamente el 20% de las viviendas se acogían a esta financiación). Esa medida fue suspendida en la legislatura de Iñaki Arriola (PSE) y en la actual incluso se ha suprimido de la normativa. Algo que vemos muy a menudo en Etikalia son viviendas que se quieren vender o alquilar, que los propietarios están dispuestos a pagar por unas garantías y un servicio profesional, pero que no es posible alquilar porque no reúne condiciones suficientes de habitabilidad y requiere de una inversión económica cuyos propietarios no pueden realizar. En esos casos, una financiación pública sin intereses condicionada a la puesta en alquiler de la vivienda sería una solución barata y eficaz.

El representante de Bruselas habló de sus inmobiliarias sociales: inmobiliarias privadas sin ánimo de lucro que funcionan de forma muy similar a Bizigune, subvencionando las rentas y que ha permitido movilizar 3800 viviendas. Este sistema recibe ayudas públicas y, de implantarse aquí, permitiría aumentar el parque de viviendas libres con alquileres asequibles que ahora mismo Alokabide no puede movilizar (y para lo que el programa ASAP se ha mostrado claramente ineficaz).

Un temor muy habitual entre los propietarios de pisos vacíos es el de los “morosos profesionales” que van pasando de vivienda a vivienda sin pagar la renta. Para evitar esto sería muy interesante la creación de un registro de inquilinos que no han cumplido el contrato, accesible para los profesionales, algo contemplado en el último cambio de la LAU. Ahora el único que asume riesgos en la relación arrendaticia es el arrendador. Con este fichero el inquilino también asume el riesgo de aparecer en ese fichero si incumple lo pactado en el contrato, lo que iguala bastante la relación.

Por último, otro elemento que suele desincentivar a poner en alquiler una vivienda es su fiscalidad, que ahora es claramente regresiva, es decir, pagan más los que menos tienen. Me estoy refiriendo a las SOCIMI’s, sociedades de inversión inmobiliaria que cotizan al 0% y no son más que el equivalente inmobiliario de las SICAV’s. La fiscalidad del alquiler debería ser progresiva, llegando incluso a una cotización al cero por ciento para quien tenga una vivienda alquilada y aumentándolo progresivamente en función del número de viviendas o de los beneficios. Una posible justificación para no gravar con impuestos el alquiler de viviendas es que mantener viviendas vacías obliga a la Administración a invertir en políticas de vivienda. Habría que hacer cuentas, pero probablemente a la Administración le sale más cara una vivienda vacía (por las políticas de vivienda que le obliga a desarrollar) que una vivienda alquilada que no paga impuestos específicos por el hecho de estar alquilada.

3.- POLÍTICAS PENALIZADORAS.

En Europa saben mucho de esto, puesto que en muchos países existen medidas legales que penalizan mantener una vivienda vacía. La existencia de estas medidas tiene un efecto preventivo, es decir, solo por el hecho de existir consiguen reducir el número de pisos vacíos. ¿Cuántas veces iríamos en el coche sin abrocharnos el cinturón de seguridad si supiéramos que no iban a multarnos? Pues aquí ocurre lo mismo. Y en todo caso, siempre está la posibilidad de aplicar sanciones administrativas.

En España hay algunas iniciativas para penalizar con tasas a las viviendas vacías (recuerdo ahora los casos de Cataluña, o el intento fallido de Vitoria-Gasteiz), que por ahora no han tenido un impacto claro. Yo soy partidario de dos cosas:

1.- Que se impongan políticas penalizadoras que realmente desincentiven mantener una vivienda vacía y que ya existen en otros países europeos (canon elevado, expropiación de uso, incluso legalización de la “okupación”, alquiler o venta forzosa, demolición de viviendas que no se pueden alquilar…). Y quiero añadir que no considero que subir un 50% sea una medida que desincentive mantener un piso vacío.

2.- Eso si, creo que la administración en este caso debe ser débil con los débiles y fuerte con los fuertes. Creo que habría que orientar la labor pedagógica y de incentivación hacia los pequeños propietarios, y empezar aplicando las políticas penalizadoras a las grandes corporaciones que mantienen viviendas vacías (ahora fundamentalmente la banca), sin que eso signifique descartar aplicarlas también a particulares.

En ese sentido, un caso interesante es lo que está haciendo ahora el Gobierno Vasco, reduciendo al mínimo la captación de viviendas de pequeños propietariosy pactando con grandes corporaciones para incluir sus viviendas en Bizigune. Me refiero al acuerdo reciente entre Kutxabank y Alokabide para la inclusión en Bizigune de 100 viviendas de la entidad bancaria. Esto supone hacer lo contrario de lo que propongo: se está aplicando la zanahoria a una gran entidad que debería alquilar las viviendas por si misma en lugar de a los pequeños propietarios, cuyas viviendas están quedando fuera de Bizigune.

Este acuerdo sería interesante si Kutxabank cobrara como máximo el 30% de los ingresos de los inquilinos, pero va a cobrar una renta de 400€ que, siendo una renta inferior a mercado, es casi la renta máxima prevista en la normativa y le deja bastante margen de beneficio, teniendo en cuenta que la renta media que pagan los inquilinos de Bizigune es de 304 euros. Esto supone un beneficio para Kutxabank de 345.600€. A eso hay que añadir la gestión de Alokabide (gratuita para Kutxabank), los riesgos de rotación (Kutxabank cobrará la renta aunque no haya inquilino una vez firmado el primer contrato) o la garantía frente a impagos y daños que asume Bizigune. Frente a esto, los pequeños propietarios que tienen un piso vacío no pueden alquilarlo a través de Bizigune: entre enero y mayo de este año solo habían entrado en Bizigune 18 viviendas y en Gasteiz no solo no se están captando viviendas, sino que no se están renovando los contratos que vencen. Es decir, no se está aplicando la zanahoria con quien debería hacerse: los pequeños propietarios.

En conclusión, es necesario mantener estrategias incentivadoras del alquiler, haciendo un mayor esfuerzo en la rehabilitación de viviendas y centrándose especialmente en los pequeños propietarios, a los que habría que reducir la presión fiscal y hacer una labor pedagógica para que la ciudadanía tome conciencia del problema. Y, por otra parte, habría que iniciar medidas penalizadoras empezando a aplicarlas a los grandes propietarios y que tendrían un efecto complementario a las medidas incentivadoras en el caso de los pequeños propietarios, muchos de los cuales se animarían a alquilar gracias a una sabia combinación de incentivos, concienciación y riesgo de penalización.

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