Cómo vender un piso alquilado (actualizado 2021)

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Tiempo de lectura estimado: 5 minutos

Una consulta poco frecuente pero que genera muchas dudas es cómo vender un piso alquilado. O dependiendo de quién haga la pregunta, mi arrendador quiere vender un piso alquilado, ¿me puede echar? Además la modificación de la LAU de 2019 introdujo algunos cambios significativos en este asunto. De manera que si buscas información en internet es muy probable que te encuentres con artículos desactualizados. Así que vamos a tratar de aclarar las dudas que suelen surgir en este proceso, tanto al arrendador (vendedor) como al arrendatario.

Un aspecto común para ambas partes es que los derechos y obligaciones de ambas partes dependerá de cuándo se firmó el contrato. Así que diferenciaremos lo que dice la normativa actual (en vigor desde el 6 de marzo de 2019 de lo que decía la anterior y que afecta a los contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 6 de marzo de 2019. De manera que te vendrá bien saber en qué fecha firmaste tu contrato de alquiler. Por si te interesa comprobar la normativa que rige la venta de un piso alquilado puedes mirar los artículos 14 y 25 de la Ley de arrendamientos urbanos. 

El inquilino tiene derecho preferente de compra

Si el contrato es posterior al 6 de marzo de 2019 el inquilino tiene derecho preferente de compra (tanteo), así que lo primero que habrá que hacer es comunicarle la intención de venderlo e informarse de si está interesado en su compra. Para eso habrá que comunicarle las condiciones de la venta, especialmente el precio. Este paso es imprescindible porque el notario debería exigirlo a la hora de escriturar la venta. Así que lo mejor es que lo notifiques por burofax y otro medio de notificación fehaciente que admita el notario.

Si el contrato es anterior a marzo de 2019 y el contrato no especifica que el arrendatario renuncia al derecho de compra preferente significa que tiene ese derecho. 

Dos errores frecuentes: obligar al inquilino a abandonar el piso y a que permita visitas

Son dos errores muy comunes que realizan los vendedores y que los inquilinos mal asesorados suelen permitir. 

  • obligar al inquilino a poder hacer visitas con los posibles compradores (no se le puede obligar)
  • comunicar al inquilino que finaliza el alquiler porque se va a vender el piso.

Nos llama la atención la cantidad de personas que buscan piso de alquiler porque s casero les ha dicho que quiere vender el piso y, por lo tanto, deben finaliziar el contrato de alquiler. En ningún caso eso es así y los inquilinos pueden seguir en el piso hasta después de la venta. Aunque a partir de ese momento puede haber situaciones diferentes, como veremos.

Derecho de retracto a favor del inquilino

Es como la segunda parte del derecho de tanteo y entraría en juego si la operación de compraventa se ha realizado en mejores condiciones que las comunicadas inicialmente al arrendatario. Es decir, supongamos que inicialmente se comunica que se va a vender en 100 y el inquilino renuncia al derecho preferente de compra. Si finalmente se vendiera en 60 la parte vendedora debe volver a comunicarlo al inquilino, que sigue manteniendo su derecho de compra preferente en esas condiciones. Si no se hiciera el inquilino puede ejercer su derecho de compra en esas condiciones incluso aunque se haya firmado la escritura de compraventa.

En este punto es recomendable que los vendedores comuniquen las condiciones definitivas de la operación y que incluso los inquilinos renuncien ante notario a ejercer su derecho de compra preferente. 

Qué ocurre con el contrato de alquiler después de haberse vendido la vivienda.

Esto depende de la fecha en la que se firmara el contrato de alquiler de la vivienda, como veremos a continuación

El comprador de la vivienda debe respetar el contrato de alquiler

Si el contrato de alquiler se firmó después del 6 de marzo de 2019 el comprador de la vivienda debe respetar el contrato de alquiler, que seguiría vigente en las mismas condiciones durante los 5 primeros años (si el arrendador es persona física) o 7 si es jurídica. 

Solamente se podría resolver anticipadamente por parte del nuevo arrendador si éste necesitara el piso para uso propio y eso apareciese indicado en el contrato de alquiler.

El contrato puede finalizar con un preaviso de 3 meses de antelación

En el caso de contratos anteriores a marzo de 2019 el nuevo propietario de la vivienda podría comunicar al arrendatario su voluntad de dar por finalizado el contrato con tres meses de antelación, pero solo en el caso de que el contrato de alquiler no estuviera inscrito en el registro de la propiedad (que será lo habitual). Por ello, si la parte arrendataria tiene especial interés en continuar en esa vivienda podría inscribir en el registro de la propiedad el contrato de alquiler. Esto obligaría al nuevo propietario a respetar los plazos establecidos en el contrato de alquiler. En todo caso, también podría aplicar la cláusula de recuperación de la vivienda para uso propio si ésta aparecíaen el contrato de alquiler. 

Preguntas frecuentes para vender un piso alquilado

¿Puedo vender un piso que tengo alquilado?

Si, aunque el proceso es algo diferente a vender un piso que no está alquilado y debes respetar el derecho de compra preferente del inquilino, si es que lo tiene.

¿Puedo echar a mi inquilino para poder vender el piso que tengo alquilado?

No, el contrato de alquiler sigue vigente y no puede resolverse por ese motivo.

¿Puedo obligar a mi inquilino a hacer visitas con posibles compradores del piso?

No, la constitución española establece la inviolabilidad del domicilio, y se aplicaría en este caso.

¿Cómo comunico a mi inquilino que voy a vender el piso?

Lo mejor es que lo hagas por burofax o por otros medios de notificación fehaciente que pueda aceptar la notaría.

¿Qué pasa si vendo el piso a un precio inferior al notificado al inquilino?

Que podría ejercer el derecho de retracto, por lo que debes volver a notificar al inquilino las condiciones finales de la operación por si estuviera interesado en ejercer su derecho preferente de compra en esas condiciones.

Mi casero quiere vender el piso en el que vivo, ¿qué puedo hacer?

Debes comprobar en tu contrato de alquiler si tienes derecho preferente de compra y que si el contrato de alquiler es posterior al 6 de marzo de 2019 el nuevo propietario debe respetar el contrato. Si tienes derecho de tanteo analiza si te interesa más comprar o seguir de alquiler. En ningún caso el propietario puede echarte del piso antes de que finalice el contrato ni obligarte a hacer visitas con posibles compradores.

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