Cómo vender un piso alquilado (actualizado 2022)

vender piso alquilado

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Tiempo de lectura estimado: 5 minutos

Una consulta poco frecuente pero que genera muchas dudas es cómo vender un piso alquilado. O dependiendo de quién haga la pregunta, mi arrendador quiere vender un piso alquilado, ¿me puede echar? Además la modificación de la LAU de 2019 introdujo algunos cambios significativos en este asunto. De manera que si buscas información en internet es muy probable que te encuentres con artículos desactualizados. Así que vamos a tratar de aclarar las dudas que suelen surgir en este proceso, tanto al arrendador (vendedor) como al arrendatario.

Un aspecto común para ambas partes es que los derechos y obligaciones de ambas partes dependerá de cuándo se firmó el contrato. Así que diferenciaremos lo que dice la normativa actual (en vigor desde el 6 de marzo de 2019 de lo que decía la anterior y que afecta a los contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 6 de marzo de 2019. De manera que te vendrá bien saber en qué fecha firmaste tu contrato de alquiler. Por si te interesa comprobar la normativa que rige la venta de un piso alquilado puedes mirar los artículos 14 y 25 de la Ley de arrendamientos urbanos. 

El inquilino tiene derecho preferente de compra

Si el contrato es posterior al 6 de marzo de 2019 el inquilino tiene derecho preferente de compra (tanteo), así que lo primero que habrá que hacer es comunicarle la intención de venderlo e informarse de si está interesado en su compra. Para eso habrá que comunicarle las condiciones de la venta, especialmente el precio. Este paso es imprescindible porque el notario debería exigirlo a la hora de escriturar la venta. Así que lo mejor es que lo notifiques por burofax y otro medio de notificación fehaciente que admita el notario.

Si el contrato es anterior a marzo de 2019 y el contrato no especifica que el arrendatario renuncia al derecho de compra preferente significa que tiene ese derecho. 

Dos errores frecuentes: obligar al inquilino a abandonar el piso y a que permita visitas

Son dos errores muy comunes que realizan los vendedores y que los inquilinos mal asesorados suelen permitir. 

  • obligar al inquilino a poder hacer visitas con los posibles compradores (no se le puede obligar)
  • comunicar al inquilino que finaliza el alquiler porque se va a vender el piso.

Nos llama la atención la cantidad de personas que buscan piso de alquiler porque s casero les ha dicho que quiere vender el piso y, por lo tanto, deben finaliziar el contrato de alquiler. En ningún caso eso es así y los inquilinos pueden seguir en el piso hasta después de la venta. Aunque a partir de ese momento puede haber situaciones diferentes, como veremos.

Derecho de retracto a favor del inquilino

Es como la segunda parte del derecho de tanteo y entraría en juego si la operación de compraventa se ha realizado en mejores condiciones que las comunicadas inicialmente al arrendatario. Es decir, supongamos que inicialmente se comunica que se va a vender en 100 y el inquilino renuncia al derecho preferente de compra. Si finalmente se vendiera en 60 la parte vendedora debe volver a comunicarlo al inquilino, que sigue manteniendo su derecho de compra preferente en esas condiciones. Si no se hiciera el inquilino puede ejercer su derecho de compra en esas condiciones incluso aunque se haya firmado la escritura de compraventa.

En este punto es recomendable que los vendedores comuniquen las condiciones definitivas de la operación y que incluso los inquilinos renuncien ante notario a ejercer su derecho de compra preferente. 

Qué ocurre con el contrato de alquiler después de haberse vendido la vivienda.

Esto depende de la fecha en la que se firmara el contrato de alquiler de la vivienda, como veremos a continuación

El comprador de la vivienda debe respetar el contrato de alquiler

Si el contrato de alquiler se firmó después del 6 de marzo de 2019 el comprador de la vivienda debe respetar el contrato de alquiler, que seguiría vigente en las mismas condiciones durante los 5 primeros años (si el arrendador es persona física) o 7 si es jurídica. 

Solamente se podría resolver anticipadamente por parte del nuevo arrendador si éste necesitara el piso para uso propio y eso apareciese indicado en el contrato de alquiler.

El contrato puede finalizar con un preaviso de 3 meses de antelación

En el caso de contratos anteriores a marzo de 2019 el nuevo propietario de la vivienda podría comunicar al arrendatario su voluntad de dar por finalizado el contrato con tres meses de antelación, pero solo en el caso de que el contrato de alquiler no estuviera inscrito en el registro de la propiedad (que será lo habitual). Por ello, si la parte arrendataria tiene especial interés en continuar en esa vivienda podría inscribir en el registro de la propiedad el contrato de alquiler. Esto obligaría al nuevo propietario a respetar los plazos establecidos en el contrato de alquiler. En todo caso, también podría aplicar la cláusula de recuperación de la vivienda para uso propio si ésta aparecíaen el contrato de alquiler. 

Preguntas frecuentes para vender un piso alquilado

¿Puedo vender un piso que tengo alquilado?

Si, aunque el proceso es algo diferente a vender un piso que no está alquilado y debes respetar el derecho de compra preferente del inquilino, si es que lo tiene.

¿Puedo echar a mi inquilino para poder vender el piso que tengo alquilado?

No, el contrato de alquiler sigue vigente y no puede resolverse por ese motivo.

¿Puedo obligar a mi inquilino a hacer visitas con posibles compradores del piso?

No, la constitución española establece la inviolabilidad del domicilio, y se aplicaría en este caso.

¿Cómo comunico a mi inquilino que voy a vender el piso?

Lo mejor es que lo hagas por burofax o por otros medios de notificación fehaciente que pueda aceptar la notaría.

¿Qué pasa si vendo el piso a un precio inferior al notificado al inquilino?

Que podría ejercer el derecho de retracto, por lo que debes volver a notificar al inquilino las condiciones finales de la operación por si estuviera interesado en ejercer su derecho preferente de compra en esas condiciones.

Mi casero quiere vender el piso en el que vivo, ¿qué puedo hacer?

Debes comprobar en tu contrato de alquiler si tienes derecho preferente de compra y que si el contrato de alquiler es posterior al 6 de marzo de 2019 el nuevo propietario debe respetar el contrato. Si tienes derecho de tanteo analiza si te interesa más comprar o seguir de alquiler. En ningún caso el propietario puede echarte del piso antes de que finalice el contrato ni obligarte a hacer visitas con posibles compradores.

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102 respuestas

  1. Hola. Tengo un contrato de alquiler firmado en el 2020. El arrendador quiere vender el piso. Mi pregunta es si el nuevo arrendador, puede obligarme a abandonar la vivienda. En el contrato no trae ninguna clausula sobre el uso de la vivienda por parte del arrendador.

    1. Hola María Teresa,

      en el artículo se explica todo y verás que en tu caso el nuevo arrendador debe respetar el contrato

  2. Hola. Tengo un piso alquilado desde septiembre de 2000 que quiero vender, tengo un posible comprador, pero que quiere realizar la compra en plazos hasta que finalice el contrato del actual inquilino que sería agosto – septiembre de 2025.
    ¿ Debería hacer la misma propuesta al inquilino que la que me hace el posible comprador?
    ¿La propuesta habría que enviarsela al inquilino vía burofax? y ¿en cuanto tiempo me debería contestar? Si no recibiera contestación, ¿En cuanto tiempo se considera que declinan la propuesta?

    1. Hola Nacho,

      lo de comprar un piso a plazos me resulta raro, ¿le financias tu la compra? Lo lógico es que si quiere financiar la compra lo haga con un banco, escrituréis ahora la venta y evitéis problemas a futuro. Aparte de eso:
      – el inquilino tiene derecho preferente de compra, así que si, le tienes que ofertar la vivienda al precio que pactais con el comprador, a ser posible por burofax o de manera que quede constancia. No hay un plazo estipulado de respuesta pero si no te responde llamale por teléfono y que te diga. Aún así, en la escrituración seguramente el notario pedirá que firme que renuncia al derecho preferente de compra. Por eso es importante que escritures ahora y no dentro de cinco años, porque entre otras cosas, dentro de cinco años el inquilino podría cambiar de opinión y decidir que quiere comprar, lo cual es una faena también para el comprador.

  3. Mi abuelo está en un piso de alquiler desde el año 1980, ha pagado religiosamente todos los meses desde entonces.
    Esos pisos pasaron a un fondo buitre, y finamente se lo ha queda una empresa especuladora que está vendiendo todos los pisos de esa barriada.
    A él no le han mandado ninguna notificación fehaciente relativa a la venta del piso.
    El piso se ha vendido y la nueva propietaria quiere echarlo del piso.
    Qué puede hacer? Tiene derechos mi abuelo respecto al piso?

    1. Hola Inma,

      ahí habría que entrar en detalles de ver el contrato de tu abuelo, etc. Lo que te recomiendo es que os paséis por el sindicato de inquilinos de tu ciudad, que seguro que os orientan bien.

  4. Buenos días, tengo una consulta, estos alquilando un piso desde el año 2012 y el dueño esta en tramite de la venta, el que va a comprar el piso creo que también lo quiere para alquilar, supongo que me harán una oferta, no lo se, en el caso no hagan dicha oferta, ¿me tendría que ir del piso?, ¿Cuánto tiempo me tendría que dar para buscar otro?.

    Muchas gracias,.

    1. Hola Vicky,
      habría que ver si el contrato de alquiler ha finalizado ya porque entonces estarías en tácita reconducción, es decir, el contrato se prorroga mensualmente, así que el nuevo propietario podría dejar de prorrogarlo inmediatamente tras la firma y comunicarlo con un mes de antelación.

  5. Hola buenas noches .
    Firme el contrato de alquiler el 17 de abril del 2021 y el dueño del piso me llamó y me lo escribió también por WhatsApp que tengo que dejar el piso vacío a más tardar el 20 de enero porque lo va ha vender .
    Puede el hecharme del piso teniendo un contrato vigente? Lo puedo denunciar por incumplimiento de contrato??

  6. Hola Roberto, desde la firma del contrato en el año 2012, no he firmado ningún otro contrato ni prorroga, ni nada por el estilo, sigo con el mismo. Por lo que comentas solo tendría un mes para buscar otro piso y dejar este?.

    Muchas gracias por tu ayuda.

  7. Si se vende el piso tienen que avisarte con un mes de antelacion de alguna manera oficisl o basta de palabra ??
    Gracias por la ayuda

  8. Buenas tardes, tengo un contrato fechado el 20 de Enero del 2021 Ayer recibí una carta certificada por parte del dueño indicándome que a fecha 20 de enero de 2022 debemos abandonar el piso porque lo va a vender. Me pueden echar del piso????? Además ahora yo me he caido y tengo una escayola. La recuperación es de 3 a 4 meses. Estoy muy desesperada. Me podéis ayudar????

    1. Hola Vanessa,

      entiendo que es un contrato de alquiler de vivienda habitual, con sus cinco años de prórroga. Si es así no te puede echar y te tiene que ofrecer si quieres comprar tu el piso.

  9. Hola Roberto! Llevamos dos meses de alquiler en el piso y el propietario acaba de decirnos que hay un posible comprador. En el contrato hay una cláusula (que por cierto está mal redactada) que indica lo siguiente «en el caso de que existiera una oferta de compra de la vivienda por parte de algún interesado en la misma, el arrendatario deberá comunicar a los arrendatarios dicha oferta, que en el plazo de un mes a contar desde la comunicación puedan encontrar otra vivienda, los arrendatarios deberán facilitar la entrada a la vivienda». No sabemos si el contrato está registrado o no, y además al tener la cláusula mal escrita (ya que pone que el «arrendatario» y no el «arrendador», deberá comunicar a los arrendatarios), no sabemos hasta qué punto es legal que nos obliguen a dejar el piso antes de la finalización de nuestro contrato. Los caseros ya nos han mentido con varias cosas y no confiamos en que sea cierto lo del comprador, ¿tenemos derecho a exigir que nos muestre los documentos que evidencian la compra? ¿Es obligatorio que abandonemos el piso después de 30 días a partir de hoy? Muchas gracias de antemano, haces un gran trabajo.

    1. Hola Lucía,

      si has firmado hace dos meses el contrato se rige por la última modificación de la LAU. En resumen: el arrendador ni os puede echar del piso ni obligaros a hacer visitas con posibles compradores y además tenéis derecho preferente de compra, que os debería haber comunicado el arrendador. Por otra parte, si finalmente se vende la vivienda, el nuevo propietario está obligado a respetar el contrato y tampoco os puede exigir que abandonéis la vivienda.

      1. Hola! Tengo un alquiler desde el año 2019. No lo hemos renovado físicamenre pero mi casera me ha ido subiendo el alquiler anualmente. Tengo los mensajes sobre el nuevo precio así como justificantes de transferencias. Hoy me ha dicho que quiere vender el piso para ya y no sé si tengo algún derecho.

        Muchas gracias.

      2. Hola Raquel,

        si el contrato es de cinco años se aplica todo lo que se dice en el artículo porque el contrato está en vigor.

  10. Buenas tardes,

    Estoy alquilando un piso desde noviembre de 2020 y la propietaria está valorando venderlo y me ha informado a mi en primer lugar al ser los inquilinos. No me interesa comprar el piso pero tampoco me va bien irme del piso. No tengo ninguna cláusula en el contrato del derecho del propietario a uso propio ni que me obligue a permitir visitas mientras esté alquilando el piso. ¿Cómo puedo saber si mi contrato de alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad? ¿ Puedo exigir ahora que se registre? Ya que de estar registrado, el contrato de alquiler seguiría vigente los 5 años de duración de éste y el futuro propietario no podría echatme hasta finalizar mi contrato de alquiler…

    Muchas gracias

    1. Hola Ester,

      si tu no lo has registrado es muy improbable que los arrendadores lo hayan hecho. Como tu contrato es posterior a la ley de 2019 el tema del registro ya no te afecta y quien vaya a comprarlo tiene que respetar el contrato de alquiler

  11. Hola. Estoy alquilada desde mayo de 2020 y desde enero el casero nos quería obligar a permitir visitas para vender el piso (lo tiene en venta a día de hoy). Como no permití visitas me dijo que lo necesita para venir el a vivir (sigue en venta el piso) y manda burofax para decirnos que finaliza el contrato al cumplir un año. Puedo demandarlo teniendo pruebas de que miente y me obliga a dejar el piso?

    1. Hola Sonia,

      en relación a esto, primero el contrato debe contener la cláusula de recuperación de la vivienda para uso propio. Si no está en el contrato no puede recuperar el piso para uso propio. Y segundo, si te ha comunicado por escrito que quería vender el piso hay jurisprudencia que dan la razón al inquilino en casos como el tuyo (SAP Barcelona 17-09-2021).

    1. Hola Sonia,

      si te lo va a llevar un abogado, él la va a encontrar, no te preocupes. El buscador de jurisprudencia es un poco enrevesado.

  12. Hola Tengo un contrato por un año , ( en realidad es por 11 meses) y lo hemos renovado dos veces. El propietario me ha dicho que tiene intencion de vender el piso. Mi tipo de contrato que no es por 5 años me proteje ante una posible venta ?
    Muchas gracias Roberto

    1. Hola Mauro,

      si desde el principio la esencia del contrato era la de un alquiler de vivienda habitual, el hecho de que el arrendador hiciera contrato solo de un año es fraude de ley. En estos contratos, cuando se llevan al juzgado, el juez suele sentenciar a favor del arrendatario en el sentido de que es un contrato de vivienda habitual (5 años) «disfrazado» de alquiler temporal.

      1. Muchas gracias Roberto, eso suponía. Aún así nos toca renovar en breve y el propietario como te dije ya me comentó su intención de vender. Él quiere poner en el contrato nuevo una cláusula explícita para que dejemos el piso en caso de venta ( ahora y en los anteriores no está esa cláusula en el contrato) . Si existiese esa cláusula en el contrato debería dejar el piso en caso de venta o aún así la ley me protege y debe finalizar el alquiler ? Muchas gracias de antemano

  13. Hola Roberto.
    La chica dice que no sabe a que sentencia te refieres; por favor me puedes aclarar sobre SAP Barcelona 17-09-2021 o darme algun detalle para encontrarla, veo todo perdido asi, me estoy desesperando. U otra analoga para facilitarsela…

    1. Hola Sonia,

      en el buscador de jurisprudencia debería encontrarla. No tengo más información, solo esa referencia.

    1. Hola Ana,

      si es un contrato de alquiler de vivienda habitual se prorroga automáticamente hasta cumplir los cinco años.

  14. Buenos días, tenemos un piso en Cádiz entre varios hermanos, tenemos alojado a un tío nuestro, y queremos vender el piso , pero con la condición que se quede él de por vida. En el momento que él no esté pasa a ser del nuevo propietario. En este caso, ¿a que porcentaje de su precio se podría vender?
    Un saludo.

  15. Buenas noches, Mis padres tienen su piso alquilado,desde el 15 de septiembre del 2021, el contrato lo han hecho por un año, aunque ya e tuvieron anteriormente 5 años, con lo cual este sería su sexto año en el piso de mis padres. Ellos quieren vender su piso para poder comprar otro piso en otra provincia.
    Los inquilinos dicen que no pueden comprar el piso, y la pregunta es si mis padres pueden venderlo cuando acabe el año o la ley les obliga a renovar hasta cinco años. Porque necesitan el dinero ya que están de alquiler en Alicante y quieren comprarse un piso allí para vivir en el y su piso está en Madrid y ya no van a vivir en Madrid.

    1. Hola Estela,

      por lo que me dices deduzco que lo que firmaron en 2021 fue un contrato nuevo, en lugar de un anexo de prórroga. Si firmaron un contrato nuevo se debe prorrogar obligatoriamente durante cinco años. Si lo que firmaron fue un anexo al contrato original prorrogando un año más el contrato, habría que notificar que no se va a volver a prorrogar y que en la fecha en que se cumpla el año se da por finalizado el contrato.

      En todo caso tus padres pueden vender el piso con las limitaciones que explico en el post: no se puede exigir al inquilino que permita visitas y el comprador asume el contrato de alquiler.

  16. Buenas tardes.
    He heredado un piso que está alquilado, el contrato se firmó el 31 de enero de 2021 y yo lo he heredado el 4 de febrero de 2022.
    Quiero vender el piso para pagar los gasto que ha generado la herencia. En el contrato dice que no tienen derecho de tanteo y además han renunciado a la compra de palabra.
    ¿Puedo exigir a los inquilinos que abandonen el piso?.
    Si no puedo ¿tendré que firmar otro contrato a mi nombre o sigue siendo válido en exitente?.
    Muchas gracias.

    1. Hola Carlos,

      no puedes exigir a los inquilinos que abandonen el piso porque con la herencia asumes también el contrato de alquiler. Tampoco es necesario que firmes un contrato nuevo, sirve con el que has heredado.

  17. Hola buenas!

    Me encuentro en una situación en la mi mujer y yo estamos alquilando una casa desde febrero de 2021.

    El propietario nos ha comunicado que quiere vender la casa (y nos ha ofrecido el derecho de tanteo pero no estamos interesados) y que ha encontrado a alguien que quiere comprarla para entrar a vivir en ella.

    Si fueras tan amable, me gustaría aclarar:
    – De venderse la casa, podrían los nuevos propietarios ejercer el derecho de uso propio y echarnos?
    – Entiendo que no tenemos ninguna obligación para facilitar una visita a la casa para que los potenciales compradores la vean, verdad?

    Esta es la claúsula sobre Terminación de contrato que tenemos en el contrato:

    DÉCIMO PRIMERA: CAUSAS DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO
    11.1 Serán causas de terminación del Contrato, además de las legalmente establecidas y las previstas en este Contrato, las que se mencionan a continuación.
    a) A efectos del artículo 14 de la LAU y a cuantos otros pudieran resultar pertinentes, la enajenación del lnmueble extinguirá el arrendamiento.
    b) Una vez transcurrido el primer año de duración del Contrato, en caso de necesidad del Propietario de ocupar el lnmueble antes del transcurso de cinco años, para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial de conformidad con el artículo 9.3 de la LAU. El Propietario deberá comunicar dicha necesidad con al menos dos meses de antelación a la fecha en la que [a vívíenda se vaya a necesitar y el lnquilino estará obligado a entregar el f nmuebfe en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

    1. Hola,

      1.- si, los compradores podrían interrumpir las prórrogas obligatorias alegando que necesitan el piso para uso propio porque veo que incluye la cláusula que lo especifica. Pero ojo, lo que dice la ley no es que a los dos meses de avisar se tenga que ir el inquilino, sino que no se producirá la siguiente prórroga obligatoria.
      2.- correcto, no estáis obligados a permitir visitas a la vivienda.

  18. Hola Roberto,

    Tengo un contrato de alquiler de vivienda habitual de un año, prorrogable por períodos anuales hasta los 5 años, desde septiembre 2020, ahora la propiedad necesita vender el piso porque está divorciando.
    En el contrato tengo cláusula de ocupar la vivienda arrendada por necesitad del arrendador pero el quiere venderlo y además tengo cláusula de renuncia del derecho de adquisición preferente y pone que “a este efecto, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender el piso la vivienda con una antelación mínima de 30 días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.”

    En este caso me puede echar del piso?

    Muchas gracias

    1. Hola María,

      la cláusula de la renuncia al derecho de compra es nula, no te puede echar del piso si lo va a vender ni te puede obligar a hacer las visitas con posibles compradores.

  19. Hola. Mis caseros pusieron la vivienda a la venta. Tengo contrato desde 2020 y yo deseo marcharme. Ellos no me han dicho todavía que me vaya, deduzco que prefieren tenerme de alquiler hasta que vendan para maximizar beneficios. Yo me quiero ir pero hasta septiembre no hago el año prorrogable. Cómo puedo negociar para marcharme?

    1. Hola Sara,

      si es un contrato de alquiler de vivienda habitual, una vez que ha pasado el 6º mes puedes dejar el piso cuando quieras avisando con un mes de antelación.

  20. Buenas Roberto, mi casera me a comunicado verbalmente que tiene un comprador y me a estado obligando a enseñar la vivienda durante siete meses.
    El contrato se firmó en Agosto de 2013.Nos a dado dos meses para abandonar la vivienda.El contrato no está registrado ni se volvió a renovar nunca.Terminaba el 1 de Enero de 2014.
    Tenemos algún derecho?Muchisimas gracias de antemano.
    Un saludo.

    1. Hola Marta,

      si desde agosto de 2013 no habéis vuelto a firmar nada para prorrogar el contrato, siento decirte que tu contrato está en tácita reconducción, lo que significa que se renueva mes a mes. Así que la propietaria te puede notificar en cualquier momento que al mes siguiente deja de prorrogarse el contrato y por lo tanto, finaliza. Lo recomendable es que hables con ella y pactes que te dé un plazo suficiente para que puedas encontrar otro piso.

  21. Hola vivo en una casa en alquiler. El dueño no quiso hacer un contrato ni quiso gastar nada en los arreglos.Nosotros nos hicimos cargo de los mismos a condicion de eztar por lo menos 5 años. Ha pasado 1 año y ahora vende la casa.Que podemos hacer?

    1. Hola Asun,

      un contrato verbal tiene la misma validez que un contrato escrito. Si llega al juzgado el asunto tendríais que demostrar a qué acuerdo llegásteis.

  22. Tengo piso alquilado desde 1 nov 2021,no puse cláusula de recuperación personal si lo necesitaba.Solo puse alquiler por un año prorrogable
    Es posible recuperar la vivienda, puedo desalojar al inquilino en nov 2022? O tiene q quedarse 5 años obligados?
    Otra cosa si se avería electrodomésticos, como se si es del uso o mal uso? Quien paga la reparación según ley? Hay algo sobre importes de 150€máximo?
    Gracias

    1. Hola Lidia,

      si no pusiste la cláusula de recuperación para uso propio no la puedes aplicar. En una avería de electrodoméstico el técnico que haga la reparación es el que te dice cuál es el motivo de la avería. Lo de los importes de 150 euros se comenta mucho pero yo no he encontrado ninguna sentencia aún que mencione ese límite y la ley tampoco lo dice.

  23. Hola Roberto como estas? es maravilloso este trabajo que haces. Estuve leyendo todo el articulo y en mi situacion firme un contrato 1 de noviembre del 2021 por un año prorrogable. La sobrina de la dueña firmante me escribio por was hace dos dias que me informaba con dos meses que en junio debia dejar el piso. Le dije que de ser asi me lo informe y notifique por escrito como dice el contrato. Mi consulta es que ella puso que el propietario podia disponer del piso en caso de necesidad (sin especificar cual) avisando dos meses ante spor escrito y lo mismo para los inquilinos. Lo que yo quiero saber es si cualquiera modifioca o propone modificaciones de clauslas asi como asi sin importarel peso real de la ley. Lo consulto porque en otros paises (el mio por ejemplo) uno puede modificar lo que quiera y firmar pero al fin y al cabo lo que pesa es la ley en si, dado que una de las partes (la que redacta el contracto) puede apelar a la ignorancia de leyes de la otra parte. No se si aca en España es asi…Yo lo unico que quiero es cumplir un año de contrato, que esta vigente.

    1. Hola Sabrina,

      el propietario puede recuperar el piso si lo necesita para uso propio commo vivienda habitual para si mismo o familiares en primer grado, así que si es para la sobrina, no te puede exigir que dejes el piso.

  24. Hola Roberto que tal buenas tardes, tengo un piso que alquile el 1ro de julio de 2021 el propietario me indicó que quiere vender el piso, no sé si el contrato de alquiler está registrado aún no ah pasado el año obligatorio aunque el contrato de alquiler no esté registrado, me puede echar el nuevo propietario en caso de que se haga la venta?

  25. Buenas tardes Roberto,

    Te comento mi caso. Entré a vivir en un piso de alquiler con otras 2 personas, firmando el contrato de arrendamiento POR 1 AÑO el 1 de febrero de 2019, justo un mes antes de la modificación de la LAU. Actualmente, 2 de esas 3 personas ya no están (se añadió un documento anexo al contrato, especificando el cambio de los nuevos arrendatarios con sus firmas, en el año 2020).
    Ahora, en junio de 2022 nos ha notificado el arrendador que quiere vender el piso y nos pide que a finales de julio abandonemos la vivienda. Lo del derecho preferente de compra lo tenemos claro, pero no podemos ninguno de los arrendatarios optar a la compra del piso y queremos continuar alquilados.

    Mis dudas son las siguientes:
    1. Al haberse cambiado 2 de los 3 arrendatarios del contrato en 2020 (adjuntando anexo), ¿se aplica la LAU de 2019 o la anterior?
    2. Nuestro contrato es de un año (aunque el uso es vivienda habitual), pero, ¿tenemos derecho a permanecer un mínimo de 5 años (a contar desde 2019) tanto con el actual arrendador, como con el comprador en caso de venta?
    3. Cualquier información extra que me puedas aportar es bien recibida 😉

    Muchísimas gracias por tu ayuda!

    1. Hola Iban,

      para empezar, entiendo que es un contrato de alquiler de vivienda habitual. Y por otra parte, las modificaciones de los nuevos arrendatarios entiendo que se han hecho mediante anexos al contrato original. Si es así se aplica la normativa en vigor en la fecha de firma del contrato original. Aunque el contrato se firmara por un año, si es vivienda habitual, las prórrogas son automáticas y obligatorias para el arrendador inicial o para el comprador de la vivienda. Habladlo con el arrendador y que tenga claro cómo le afecta la normativa porque lo más seguro es que esté convencido de que os puede echar para vender el piso.

  26. Buenas tardes, mi consulta como la mayoria de comentarios, es porque el propietario quiere vender el piso en el que estoy alquilada.
    Hago 1 año en septiembre.
    Se que no puede no renovarme por eso.
    Pero temo que me diga que necesita la vivienda para uso propio.
    Como puedo luchar por mis derechos, si tengo WhatsApp de el que demuestran su intención de vender, e incluso me ha pedido que la agencia visite la vivienda.
    Muchísimas gracias por tan valiosa información que das.

    1. Hola Jennifer. En el caso de que te diga que necesita el piso para uso propio te lo tiene que comunicar con dos meses de antelación. Y ojo, importante: lo que paraliza esa comunicación es la siguiente prórroga, es decir, no significa que a los dos meses tengas que marcharte, sino que la prórroga en la que estás debe completarse y ya no se produciría la siguiente prórroga. El propietario tiene que comunicarte la causa por la que necesita la vivienda. Si pasan tres meses desde que dejas la vivienda y el propietario no la ha ocupado, puedes exigirle entrar tu a vivir por otros cinco años. Esto es importante que se lo expliques al propietario porque es poco probable que en tres meses lo haya vendido. Aparte de eso, si es otra persona la que habita el piso (porque lo ha vendido) está incumpliendo la ley de arrendamientos urbanos (en el tema de vender el piso y en el tema de la recuperación para uso propio) y se arriesga a que le demandes.

  27. Entonces entiendo que con un contrato vigente desde marzo del 2019 el dueño del piso no te puede tirar pero si que puede venderlo y tirarte de casa el nuevo dueño de la vivienda ¿no?

      1. Hola Adrian,

        si el contrato se inició el 1 de enero de 2022 el nuevo propietario debe respetar el contrato de alquiler firmado con el anterior propietario.

  28. Hola tengo una consulta.
    Firmé contrato por un año el 1 de octubre del 2021 ponia en el contrato que se hacia por un año por condiciones especiales por pandemia y que me ponían un precio asequible de alquiler 500€ en octubre del 2021 volví a firmar contrato por un año subiéndose a 550€. En Mayo del 2022, mis caseros me informaron de palabra que iban a vender el piso y que querían pedirme permiso para enseñarlo, además que no me preocupara que no me iban a echar que ellos tenían otra casa para alquilarmela. Yo no me informé de nada y me fié de lo que me dijeron. Permite las visitas incluso cuando yo no estaba en casa. Pues el 20 de junio me traen un papel con la recision de contrato en el que decía que ambas partes están de acuerdo en terminar contrato. Y que en plazo de un mes tenía que irme y que me devolverían la fianza cuando todos los suministros estuvieran pagados. Les dije en ese momento seguro que tengo la otra casa y me dijeron que si que estaban amueblandola. A los 3 días me dicen que no tienen la casa que ha surgido un problema y que se van a vivir ellos allí y que tienen que reformarla. Así que ahora me echan y sin tener tiempo e buscar nada. Esto se puede denunciar o ya no sé puede hacer nada?

    1. Hola Jadira,

      ok, entiendo. El tema es que aquí lo que están intentando hacer es resolver el contrato de alquiler porque lo necesitan para uso propio, no para vender (cosa rara, por cierto). En ese caso dos cosas importantes:
      1.- El contrato de alquiler debe incluir la posibilidad de resolver el contrato por necesidad del propietario para uso propio. Si no aparece en el contrato no pueden resolverlo.
      2.- Si apareciese, lo que interrumpe ese artículo son las prórrogas obligatorias, que sería en octubre. Así que hasta octubre podrías estar en el piso.

  29. Buenas tardes, mi nombre es Eva y mi consulta es la siguiente:
    Nosotros estamos alquilados desde marzo del 2017, en febrero de este año 2022 el propietario nos comunica vía teléfono su intención de vender, nos ofrece la casa para comprar y le decimos que no, mis preguntas son las siguientes:
    – Nunca hemos renovado el contrato, desde marzo de 2022 se habría renovado por sí solo hasta marzo del 2023?
    – Entiendo por la explicación que no estamos obligados a enseñar la casa a posibles compradores verdad?
    – Si la vendiera tenemos solo un mes para abandonarla?

    Se lo agradezco de antemano.
    Un saludo.

    1. Hola Eva,

      el problema con tu contrato es que estás en lo que se llama tácita reconducción, es decir, que se prorroga automáticamente mes a mes. Por eso el arrendador podría decirte de un mes para otro que deja de prorrogar el contrato.

  30. Hola Roberto,

    Llevamos de alquiler desde Septiembre de 2019, pagando 700€. El dueño del piso nunca nos ha subido el IPC durante estos años. A fecha de hoy, el piso está a la venta y nosotros facilitamos en la medida de lo posible las visitas. La agencia al comunicarles el precio les dice que nos pueden subir el IPC. ¿Pueden hacerlo? ¿podemos negaros a firmar un nuevo contrato con esta subida?
    Por otro lado, si firmamos un contrato nuevo con los nuevos dueños ¿podemos negarnos a que aparezca la cláusula que obliga a estar unos meses de permanencia en el piso?

    Un saludo

    1. Hola Ester,

      en el caso de que se venda el piso el comprador debe respetar el contrato que ya tenéis firmado, así que no tenéis que firmar un contrato nuevo.

  31. Hola,
    Tengo un contrato de alquiler de 5 años desde el 13 de agosto de 2021. Hace 2 días los propietarios me informaron que lo quieren vender y que al no estar registrado el contrato en el registro de la propiedad tengo 3 meses para dejar el piso. Serían 3 meses desde la compra venta? desde que me notifican?
    A los 3 dias de notificarme me pidieron poder venir con una agencia inmobiliaria, no deberia tener 30 días antes de que empiezen a gestionarlo? No quiero ir a malas y entiendo su situación, pero se deberian respetar los tiempos y no los tengo muy claros.
    Igual veo que comentas que aunque no esté registrado la nueva LAU del 2019 dice que el nuevo propietario debe respetar el contrato por los años que estén, Me genera muchas dudas, los propietarios dicen que no es asi y que tengo 3 meses. Cómo debería gestionarlo?
    Disculpa son muchas preguntas, pero todo esto me genera mucho agobio…
    Mil gracias!!! Saludos

    1. Hola Marta,

      como se te aplica la modificación de la LAU de 2019, ni tienes obligación de dejar hacer visitas, ni de dejar entrar a la inmobiliaria, etc… Y si se vende, el comprador tiene que respetar el contrato de alquiler. Aparte, los propietarios tienen que ofrecerte primero a ti el piso en venta, y una vez que tienen comprador te lo tienen que volver a ofrecer al mismo precio que han pactado con el comprador. No se qué argumentos tendrán los propietarios para decir que esto no es así, sería interesante saberlo.

      1. Gracias Roberto!
        Según ellos, se han informado, no sé si esto era así previo a la modificación de la ley en 2019 pero me dicen que tengo 3 meses para dejar el piso desde la notificación ya que no está registrado en el registro de la propiedad.

      2. ok, lo de «me he informado» es equivalente a «me lo ha dicho mi cuñado». Así que nada, no tienen razón. Puedes negarte a enseñar el piso y si lo compra alguien tiene que mantener el contrato de alquiler.

  32. Muchas gracias por el artículo!! No sabéis el peso de encima que me habéis quitado. Tengo un alquiler firmado de Agosto 2020, en el mismo no hay ninguna cláusula de recuperación de la vivienda para uso propio, pero me dicen que es la propia ley quién da derecho al propietario a poder recuperar la vivienda para vivir él ¿Es así? Mi casero quiere vender el piso dónde estamos, pedimos que nos estudiará un alquiler con opción a compra, pero no podemos darle los pagos que nos pide. Nos quedan 3 años de alquiler aquí, pero quiere venderlo ya con nosotros dentro y nos pide que firmemos la renuncia a la compra del inmueble. A nosotros nos interesa, pero necesitamos que se cumplan los 3 años de alquiler que nos quedan. ¿Puede obligarnos a renunciar al derecho de compra del piso y venderlo con nosotros dentro y el nuevo propietario echarnos por ley para poder disfrutar él de la vivienda?

    1. Hola Irene,
      1.- la recuperación para uso propio solo es posible si se ha hecho constar en el contrato.
      2.- No puede obligaros a renunciar, pero si no lo comprais es que renunciais y el notario pedirá que firméis esa renuncia.
      3.- El nuevo propietario debe respetar el contrato de alquiler que se ha firmado

  33. Buenas tardes Roberto, soy propietaria de una vivienda, alquilada desde el 1 de agosto de 2026. El 1 de agosto de 2021, firmamos una prórroga para 4 años. Me veo en la necesidad de vender la vivienda. Podría venderla preavisando con tiempo? Muchas gracias y un saludo.

    1. Hola María Eugenia,

      en tu caso se aplica lo que decimos en el blog. La puedes vender, el inquilino tiene derecho preferente de compra, no puedes obligarle a permitir visitas… Por cierto, entiendo que la fecha de 2026 es errónea.

  34. Buenas tardes: He heredado un piso que está alquilado desde enero del 2012. Es todo este tiempo no se le ha subido la renta com el incremento del IPC, sigue pagando lo mismo que hace diez años. Estamos pensando si subirle la renta o vender el piso. En el caso de subirle la renta, tendría que hacer un contrato nuevo a mi nombre??. Porque si se lo hago entiendo que le tengo que mantener el alquiler 5 años? Luego lo podría vender?? Si por otro lado, decido vender con comunicarle al inquilino la intención de la venta y dándole un plazo para desalojar la vivienda sería suficiente??

    Gracias

    1. Hola Mónica,

      si el contrato ya ha vencido puedes negociar un nuevo contrato por cinco años. Lo puedes vender en cualquier momento, con las limitaciones que explicamos en el artículo. Y si decides venderlo ahora tienes que ofrecerle la venta al inquilino lo primero. Y después, si el contrato ha vencido, comunicarle la no renovación por tácita reconducción.

  35. Buenos días, acabo de firmar con fecha 1 de Septiembre de 2022 un contrato de alquiler temporal para uso de una vivienda con destino diferente al de vivienda habitual (El arrendatario está empadronado en otra ciudad y es personal interino docente con trabajo y destino por temporada desde el 1 de Septiembre de 2022 al 30 de Junio de 2023).
    El contrato se ha firmado por 10 meses y con una cláusula de renuncia al derecho de adquisición de la vivienda en caso de venta.
    Hace unos meses la vivienda estuvo en venta y se recibieron varias visitas mientras la vivienda estuvo vacia. Al no encontrar comprador, se decidió alquilar la misma de manera temporal.
    Acabo de recibir una oferta de compra de la vivienda (3 de Septienbre) y el comprador quiere firmar la reserva lo antes posible.
    ¿Cómo puedo proceder en este caso para poder vender la vivienda?
    ¿El comprador debe asumir el contrato de alquiler temporal hasta el 30 de Junio de 2023?

    1. Hola Fernando,

      correcto, el comprador debe asumir el contrato de alquiler temporal. Hay dos opciones: o firmar las escrituras antes de que finalice el contrato de alquiler, y en ese caso lo asume el comprador, o posponer las escrituras hasta que finalice el contrato de alquiler.

  36. hace dos meses alquile un piso por un año y me llama la de la inmobiliaria que los dueños la venden me pueden pedir el piso antes del año

    1. Hola Marcela,

      en el artículo se explica como te afecta. No te pueden obligar a hacer visitas y quien compre el piso tiene que respetar el contrato de alquiler. Así que no te preocupes, que no te engañen en la inmobiliaria.

  37. BUENAS TARDES, ESTAMOS INTERESADOS EN COMPRAR UNA VIVIENDA QUE ESTA ALQUILADA HASTA EL 1 DE ABRIL DE 2023. ME SURGEN DUDAS A LA HORA DE PROCEDER, ES DECIR, HAREMOS CONTRATO DE ARRAS AHORA CON EL PAGO DEL 10% DEL PRECIO DE VENTA, PERO DESPUES EN QUE MOMENTO SE FIRMARÍA EL CONTRATO DE VENTA DE LA CASA?? POR QUE YO NO VOY A PAGAR UNA CASA Y UNA HIPOTECA CON INQUILINOS DENTRO?? SE HARÍA EL CONTRATO DE COMPRAVENTA CON FECHA DE FINALIZACION DEL CONTRATO DE ALQUILER?? POR QUE SI FIRMAMOS ANTES EL CONTRATO ENTONCES LOS INQUILINOS TENDRÍAN QUE PAGARNOS A NOSOTROS EL ALQUILER POR QUE LA VIVIENDA ES NUESTRA,NO?? MUCHAS GRACIAS.

    1. Hola

      puedes escriturar cuando quieras, antes o después de que finalice el alquiler. Si escrituras antes, los pagos de la renta mensual te los tiene que ingresar a ti el inquilino

  38. Hola buenas tardes. En mi caso alquilé en valencia un piso el día 2 de septiembre del 2021. El pasado día 5 me llama el arrendador para citarme en un bar y queria comentarme una cosa que por teléfono no podía comunicarme. Quedamos en un bar próximo al piso y me comunico que tenia intención de vender el piso y que si estaba interesado podía pasarme por la inmobiliaria para hacernos un estudio de viabilidad y posteriormente y si lo veíamos bien quedárnoslo. Mi pregunta es si se ha pasado unos días del día de la renovación puedo negarme a irme del piso y quedarme hasta el próximo 2 de septiembre de 2022?
    No me interesa comprar y menos a ese precio. Qué opciones tengo? Gracias de antemano. Saludos.

  39. Buenos dias.
    En un contrato de renta antigua, firmado a junio de 1984, en el que en ningún apartado el arrendatario renuncia a sus derechos.
    El arrendatario tiene derecho a retracto y tanteo?.
    El arrendatario tiene derecho a la capitalización al 4,5 (precio de venta)?.
    El arrendador debe informar al arrendatario (obligatoriamente), de la venta del piso?.

    Como puede saber el arrendatario, que la venta del inmueble se ha hecho por parte del arrendador, siguiendo todos los pasos que marca la ley?.

    Muchas, muchas, gracias por su tiempo y respuesta.
    Gracias.

    1. Hola Oscar,

      siento decirte que no somos especialistas en alquiler de renta antigua, así que no me atrevo a responderte a tus preguntas con garantía suficiente.

  40. Hola estoy de alquiler en un piso con mi mujer y 3 niños pequeños y estoy de alquiler desde 2016 y sin contrato de alquiler y me a comunicado verbalmente que quiere vender el piso antes de que acabe el año qué derechos tengo al estar sin contrato y no tener donde irme con mi familia y quería poner el cartel de se vende en el balcon

    1. Hola Manuel,

      al no tener contrato es muy complicado defender que puedas seguir en el piso si el propietario no quiere.

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