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En los últimos meses nos habéis escrito algunos comentarios en el post sobre cláusulas abusivas del alquiler en relación a la posible indemnización por desistimiento anticipado, especialmente en el caso de contratos de alquiler de vivienda donde el arrendador es persona jurídica (empresa). Así que nos ha parecido un tema interesante para aclarar algunas de esas dudas y advertir sobre cláusulas legales que pueden ser perjudiciales para el inquilino.
1.- Sobre los contratos de alquiler de vivienda de siete años
En la última modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en marzo de 2019, uno de los principales cambios fue el del plazo de las prórrogas obligatorias, que pasó a ser de cinco años cuando el arrendador es persona física y de siete cuando es persona jurídica (es decir, empresa). El objetivo de este cambio es el de garantizar al arrendatario una mayor duración del contrato de alquiler (la ley anterior planteaba prórrogas hasta tres años) y evitar que cada pocos años hubiera que renegociar el precio. Así que desde ese punto de vista es un cambio favorable para el arrendatario. Y por otra parte, al arrendador no le resulta un cambio perjudicial. Por una parte, alguien que alquila habitualmente su vivienda lo que busca es tener la máxima estabilidad y no cambiar de inquilinos cada pocos años. Y por otra parte, un particular que se plantee usar la vivienda él mismo o sus familiares, puede interrumpir las prórrogas si así lo indica en el contrato de arrendamiento.
2.- La parte negativa: indemnización si dejas el piso antes de los siete años
Lo que hemos visto gracias a vuestros comentarios es que muchas empresas que alquilan viviendas se están aprovechando de la posibilidad de incluir una cláusula de indemnización por desistimiento anticipado. Es decir, que si el inquilino deja el piso antes del plazo estipulado, debe pagar al arrendador una mensualidad por cada año que quede de contrato de alquiler sin cumplir.
2.1.- Qué dice la ley de dejar la vivienda de alquiler antes de tiempo
Aquí voy a resumir lo que plantea la ley de arrendamientos urbanos en caso de desistimiento, es decir, que los inquilinos decidan dejar el piso antes del plazo estipulado:
- Los inquilinos tienen una “permanencia” de 6 meses. Es decir, si deciden dejar el piso antes de ese plazo deberán abonar la renta hasta cumplir esos 6 meses.
- Pasados esos 6 meses los inquilinos pueden dejar el piso en cualquier momento avisando con un mes de antelación. La jurisprudencia plantea que el contrato de alquiler finaliza no antes de esos 30 días, por lo que si el inquilino avisa con menos plazo, el contrato sigue vigente durante esos 30 días y deberá pagar la renta durante ese tiempo.
- Adicionalmente la LAU plantea la posibilidad de exigir una indemnización al inquilino equivalente a una mensualidad por cada año que quede por cumplir. Esto solo se puede aplicar si se deja por escrito en el contrato de alquiler de vivienda.
2.2.- Cuidado con la cláusula de indemnización por desistimiento anticipado
Como decía, es una cláusula perfectamente legal (artículo 11 de la LAU), que está en la ley desde su nacimiento en 1994 y que, en relación a la indemnización por desistimiento anticipado, dice:
Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Es decir, la indemnización se aplica solo si aparece en el contrato de alquiler. Lo que está sucediendo actualmente es que muchos contratos se firman por 7 años (en lugar de firmarlo por uno y a partir de ahí aplicar las prórrogas). Eso lleva a que si el inquilino tiene que cambiar de vivienda por ejemplo a los dos años, se le pueda exigir 5 mensualidades, una por cada año que quede para cumplir los siete años. Un ejemplo: alquiler de 700 euros con desistimiento a los 2 años (5 antes del vencimiento): la indemnización serían 3500 euros.
2.3.- Recomendación para evitar indemnizaciones elevadas por desistimiento anticipado.
Imagino que cuando se trata de una gran empresa, un fondo buitre, etc., será complicado negociar con ellos los términos de un contrato de alquiler de vivienda. Pero se puede intentar reducir el plazo de alquiler de manera que no se firme por 7 años, sino por menos. Lo ideal sería firmar por un año pero todo lo que sea bajar de los siete años es beneficioso para el arrendatario. Además tratando de negociar la cláusula del plazo igual la parte arrendadora no cae en que lo que estás intentando modificar es el impacto de la cláusula indemnizatoria.
Lo que no recomendamos es tratar de suprimir la cláusula de indemnización anticipada porque lo más probable es que nos lo rechacen.
22 comentarios
Acabo de cumplir siete años viviendo de alquiler sin contrato.Ahora la dueña tiene problemas de dinero y me quiere subir la renta 200 euros más si no acepto me echa querría saber si puede hacer eso gracias
Lo puede hacer porque el contrato estaría ya finalizado y lo que está haciendo es renegociar las condiciones de un contrato nuevo.
Buen día, tengo firmado un contrato en el que menciona que el contrato inicial es por un año y después se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de siete años. Llevamos 2 años y medio y nos queremos cambiar de vivienda. Esto significa que tenemos que pagar una renta hasta cumplir 7 años, incluso si en el contrato dice que las prórrogas serán anuales ? Muchas gracias
Si lleváis más de un año no tenéis que pagar la indemnización por desistimiento anticipado, y mucho menos la renta hasta los siete años.
Hola Roberto,
En primer lugar, gracias por todas tus respuestas tan claras y explicativas, nos ayudan a comprender mucho mejor todo este mundo de los contratos de alquiler, a veces demasiado complejo.
Te expongo mi caso y el de mi pareja. Estamos interesados en el alquiler de una vivienda VPO que es de un particular y la gestiona él mismo (entiendo que sigue todo el proceso leyal correctamente y tiene toda la documentación en regla, y nosotros también cumplimos las exigencias para este tipo de alquiler). El propietario nos quiere obligar a firmar un contrato distinto para una plaza de garaje adicional si queremos acceder a ese contrato de la VPO para, palabras textuales suyas, sacarle más rendimiento al alquiler ya que con la limitación de precio de la vivienda se le queda corto para sus intereses. El precio que nos pone para esa plaza de garaje adicional es excesivo (dejamos aparte el tema precio, esa es otra discusión) y además incluye una cláusula en el contrato de la plaza de garaje que dice que «el contrato de alquiler de la vivienda VPO se dará por terminado si el contrato de la plaza de garaje se finaliza». ¿Es esto legal? ¿Está en su derecho de poner esta cláusula? Nos parece una abusiva a todas vistas, entonces no sabemos si podría declararse nula tras la firma del contrato.
Muchísimas gracias de antemano por tu ayuda, un saludo!
Claramente es una situación fraudulenta pero si la plaza de garaje es libre puede poner el precio que quiera. Yo denunciaría la situación a la administración competente porque está tratando de sacar un sobreprecio a un piso de vpo.
Como arrendador tengo firmado un contrato de alquiler con fecha junio de 2018. Este año 2025 cumpliría los 7 años y no sé si hay que hacer otro contrato o dejar que continúe año tras año sin volver a firmar nada.
muchas gracias
Ahora estás en tácita reconducción, es decir, se prorroga mes a mes. Puedes seguir así o hacer un anexo de prórroga.
Hola, vivo de alquiler en una vivienda que pertenece a una empresa, por lo que el contrato tiene una duración de 7 años.
¿Con qué plazo debe avisarme si no decide renovar el contrato?
4 meses
con un contrato de alquiler de vivienda comprado al banco, cuando finalice a los 7 años los inquilinos deben abandanar la vivienda pero como maximo 2 meses antes? o pueden un dia antes? gracias
Deberían abandonar la vivienda como máximo en el momento del vencimiento del contrato.
buenas tardes, queria hacer una consulta, resido en un piso de alquiler con 2 personas mas que tambien aparecen de titulares por un contrato de 7 años.
quiero darme de baja voluntaria de ese piso, pero la agencia no me lo permite, hay alguna forma de que pueda darme de baja de titular, solo quedan 5 meses para que venda el contrato ya que vence en mayo del 2026.
gracias.
Supongo que el problema es que tu quieres dejar el piso pero los otros inquilinos no. Si es así conviene que llegues a un acuerdo con los propietarios porque si tu quieres dejar el contrato implica hacer una modificación que los propietarios no tienen por qué aceptar.
Buenos días,
Con mi pareja queremos alquilar un piso y en el contrato dice:
«El plazo de duración del presente Contrato de Arrendamiento se ha pactado en UN (1) AÑO, a contar desde la fecha de firma….; surtiendo efectos económicos a partir del mismo día, sin perjuicio de alcanzar el plazo mínimo de SIETE (7) AÑOS de duración. Transcurrido el primer año, el contrato se entenderá automáticamente prorrogado por períodos anuales sucesivos hasta alcanzar la duración de SIETE (7) AÑOS».
Pero en la parte de desestimiento:
«El ARRENDATARIO podrá desistir del Contrato de Arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos SEIS (6) MESES de duración del mismo, siempre que notifique fehacientemente al ARRENDADOR su decisión en tal sentido con una antelación mínima de TREINTA (30) DÍAS a la fecha en la que tal desistimiento deba
tener efectos, pactando ambas partes que para el caso de desistimiento el ARRENDATARIO deberá indemnizar al ARRENDADOR con una cantidad equivalente a UNA (1) MENSUALIDAD de la renta en vigor por cada año de vigencia del Contrato que reste por cumplir.»
Es decir si me voy a los 2 años debo pagar la indemnización de 5 mensualidades por los 5 años restantes?
Hola Lucía,
no, la cláusula de indemnización solo se aplica al plazo que se haya pactado, que en este caso es un año. Pasado ese año no se aplicaría la indemnización. Aunque es cierto que hay gente que piensa que se aplica los siete años. Otra cosa sería que en la cláusula de plazo pactaseis los siete años.
Buenas tardes, he firmado un contrato de 7 años. En breve cumpliré los 6 meses y me han propuesto una oferta laboral en otra ciudad. El problema es que en el contrato pone que si dejo el piso al cumplir el año no pasa nada, pero si lo dejo entre loa 6 meses y el año debería pagar las mensualidades restantes hasta cumplir el año. aquí se aplicaría esa clausura? la de la ley en la que pagaría una mensualidad por año sin cumplir (que sería casi la misma cantidad)? o se podrían anular ambas y pagar solo una mensualidad como indemnización? muchas gracias, un saludo
HOla David,
la ley te obliga a cumplir el mínimo de los seis primeros meses, pero después lo único que te pueden exigir es una mensualidad por cada año que quede de cumplir en el contrato (y para ello tiene que estar especificado así en el contrato). Si la cláusula que hay en el contrato te obliga a pagar las rentas de los meses 6 a 12 es una cláusula nula que no estás obligado a cumplir. Si el contrato lo has firmado por un año más las prórrogas hasta 7 y te vas el meses 6 (finalizado) lo máximo que te pueden reclamar es media mensualidad de renta, y eso solo si la cláusula de indemnización por desistimiento anticipado está correctamente reflejada en el contrato.
buenas tardes! muchísimas gracias por responder, me ha servido de mucha ayuda. Como podría confirmar si el contrato es de 7 años o de 1+ las prórrogas hasta 7? ya que dice que puedo dejar el piso al año sin penalización pero también deja reflejado en otro párrafo que «la duración de este contrato es de 7 años». muchas gracias por leerme y por su tiempo
ok, si el contrato dice que puedes dejar el piso al año sin penalización no importa que diga que el plazo es de 7 años: puedes dejar el piso sin penalización.
.tengo un problema, porque me iba a meter en el alquiler de una casa del plan vive y me encuentro esta cláusula y el contrato es de 7 años, no 1 prórrogable ni nada eso pone 7 y yo se que en dos años puede ser que me tenga que mudar.
3.4 Facultad de Desistimiento.
La parte Arrendataria podrá desistir del Contrato, una vez hayan transcurrido al menos seis (6)
meses desde la fecha de firma del Contrato, siempre que se lo comunique al Arrendador con una
antelación mínima de treinta (30) días y deberá indemnizar al Arrendador con una cantidad
equivalente a una (1) mensualidad de la renta en vigor por cada año del Contrato que reste por
cumplir. Los períodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Es justo la situación de la que hablamos en el post.