Tiempo de lectura estimado: 4 minutos
En los últimos meses nos habéis escrito algunos comentarios en el post sobre cláusulas abusivas del alquiler en relación a la posible indemnización por desistimiento anticipado, especialmente en el caso de contratos de alquiler de vivienda donde el arrendador es persona jurídica (empresa). Así que nos ha parecido un tema interesante para aclarar algunas de esas dudas y advertir sobre cláusulas legales que pueden ser perjudiciales para el inquilino.
1.- Sobre los contratos de alquiler de vivienda de siete años
En la última modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en marzo de 2019, uno de los principales cambios fue el del plazo de las prórrogas obligatorias, que pasó a ser de cinco años cuando el arrendador es persona física y de siete cuando es persona jurídica (es decir, empresa). El objetivo de este cambio es el de garantizar al arrendatario una mayor duración del contrato de alquiler (la ley anterior planteaba prórrogas hasta tres años) y evitar que cada pocos años hubiera que renegociar el precio. Así que desde ese punto de vista es un cambio favorable para el arrendatario. Y por otra parte, al arrendador no le resulta un cambio perjudicial. Por una parte, alguien que alquila habitualmente su vivienda lo que busca es tener la máxima estabilidad y no cambiar de inquilinos cada pocos años. Y por otra parte, un particular que se plantee usar la vivienda él mismo o sus familiares, puede interrumpir las prórrogas si así lo indica en el contrato de arrendamiento.
2.- La parte negativa: indemnización si dejas el piso antes de los siete años
Lo que hemos visto gracias a vuestros comentarios es que muchas empresas que alquilan viviendas se están aprovechando de la posibilidad de incluir una cláusula de indemnización por desistimiento anticipado. Es decir, que si el inquilino deja el piso antes del plazo estipulado, debe pagar al arrendador una mensualidad por cada año que quede de contrato de alquiler sin cumplir.
2.1.- Qué dice la ley de dejar la vivienda de alquiler antes de tiempo
Aquí voy a resumir lo que plantea la ley de arrendamientos urbanos en caso de desistimiento, es decir, que los inquilinos decidan dejar el piso antes del plazo estipulado:
- Los inquilinos tienen una “permanencia” de 6 meses. Es decir, si deciden dejar el piso antes de ese plazo deberán abonar la renta hasta cumplir esos 6 meses.
- Pasados esos 6 meses los inquilinos pueden dejar el piso en cualquier momento avisando con un mes de antelación. La jurisprudencia plantea que el contrato de alquiler finaliza no antes de esos 30 días, por lo que si el inquilino avisa con menos plazo, el contrato sigue vigente durante esos 30 días y deberá pagar la renta durante ese tiempo.
- Adicionalmente la LAU plantea la posibilidad de exigir una indemnización al inquilino equivalente a una mensualidad por cada año que quede por cumplir. Esto solo se puede aplicar si se deja por escrito en el contrato de alquiler de vivienda.
2.2.- Cuidado con la cláusula de indemnización por desistimiento anticipado
Como decía, es una cláusula perfectamente legal (artículo 11 de la LAU), que está en la ley desde su nacimiento en 1994 y que, en relación a la indemnización por desistimiento anticipado, dice:
Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Es decir, la indemnización se aplica solo si aparece en el contrato de alquiler. Lo que está sucediendo actualmente es que muchos contratos se firman por 7 años (en lugar de firmarlo por uno y a partir de ahí aplicar las prórrogas). Eso lleva a que si el inquilino tiene que cambiar de vivienda por ejemplo a los dos años, se le pueda exigir 5 mensualidades, una por cada año que quede para cumplir los siete años. Un ejemplo: alquiler de 700 euros con desistimiento a los 2 años (5 antes del vencimiento): la indemnización serían 3500 euros.
2.3.- Recomendación para evitar indemnizaciones elevadas por desistimiento anticipado.
Imagino que cuando se trata de una gran empresa, un fondo buitre, etc., será complicado negociar con ellos los términos de un contrato de alquiler de vivienda. Pero se puede intentar reducir el plazo de alquiler de manera que no se firme por 7 años, sino por menos. Lo ideal sería firmar por un año pero todo lo que sea bajar de los siete años es beneficioso para el arrendatario. Además tratando de negociar la cláusula del plazo igual la parte arrendadora no cae en que lo que estás intentando modificar es el impacto de la cláusula indemnizatoria.
Lo que no recomendamos es tratar de suprimir la cláusula de indemnización anticipada porque lo más probable es que nos lo rechacen.
