Cómo y cuándo se actualiza la renta de un contrato de alquiler

calculadora

Índice del artículo

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin

Hace un tiempo publicamos un post y un vídeo sobre la actualización de la renta de los contratos de alquiler. Pero con los cambios que se produjeron en la normativa de alquiler el año pasado ese artículo ha quedado anticuado, así que aprovechamos ahora para poner un poco de orden y actualizar la información.

El asunto es que en pocos años ha habido tres normativas diferentes, así que dependiendo de las fechas en las que se haya firmado tu contrato la actualización de la renta se regirá por unas u otras reglas.

Cuándo se actualiza la renta de un contrato de alquiler

Empezaremos por lo más fácil porque es común a todos los cambios normativos, que es el momento en que se actualiza la renta. La actualización de la renta de alquiler se realiza cada vez que el contrato cumple años. Un error frecuente es pensar que la renta se actualiza siempre en enero. Eso no es así, en enero se actualizarán solo los contratos que entraron en vigor en enero del año anterior.

La ley se ha modificado 5 veces

La ley de arrendamientos urbanos se ha modificado 5 veces. Si sumamos la redacción original tenemos 6 normas diferentes para actualizar la renta. Así que trataremos de resumir los cambios en una tabla indicando la fecha de publicación de cada cambio en el BOE. Para saber qué norma rige tu contrato tienes que saber que lo que se publica en el BOE entra en vigor al día siguiente. Así que, por ejemplo, el cambio normativo que se publicó el 31 de marzo de 2015 estuvo en vigor desde el día siguiente (1 de abril de 2015) hasta el día que salió publicado en el BOE el siguiente cambio (18 de diciembre de 2018).

Fecha publicación BOECláusula actualizaciónSi no hay cláusula de actualizaciónSi no se indica cómo se actualiza,
25/11/94ipc los primeros 5 años
Libertad de pacto desde el 6º año
05/06/13libertad de pactoIPCIPC
31/03/15libertad de pactono se actualizaIGC
18/12/18libertad de pactono se actualizaIGC
24/01/19libertad de pactono se actualizaIGC
05/03/19libertad de pacto, máximo ipcno se actualizaIGC

Actualización de la renta conforme al IPC

Es la fórmula de actualización más habitual y sencilla. La ley de 1994 obligaba a actualizar la renta en base al ipc y aunque luego eso ha cambiado en la mayoría de los contratos se ha mantenido la misma forma de actualización.

Consiste simplemente en aplicar a la renta mensual el IPC interanual publicado a la fecha de actualización. Si el IPC es positivo, la renta sube; y si el ipc es negativo, la renta baja. Un error frecuente es esperar a que salga el ipc del mes en que el contrato cumple una anualidad para actualizarlo. Lo que hay que hacer es actualizar la renta el mes anterior a que cumpla esa anualidad con el ipc que esté publicado en esa fecha. Lo recomendable es comunicar la actualización la segunda quincena del mes anterior a cumplir el año el contrato porque el dato del IPC suele publicarse alrededor del día 15 de cada mes.

Por ejemplo, si mi contrato cumple años el 1 de abril habría que comunicar al inquilino la actualización a partir del 15 de marzo, cuando ya se habrá publicado el ipc de febrero.

Para saber cuál es el IPC tienes que entrar en la página del INE. El dato que tienes que aplicar es la variación anual.

Actualización de la renta por Índice de Garantía de Competitividad

El Indice de Garantía de la competitividad (IGC) se introdujo en 2015 como fórmula «por defecto» para actualizar las rentas cuando no se concretaba la fórmula de actualización.

El IGC tiene ventajas e inconvenientes. El IGC se aplica de manera que si es negativo la renta no varía y si supera el 2% la actualización no puede superar esa cifra. Así que es bueno para el propietario porque no va a bajar nunca la renta y para el inquilino porque no va a subir nunca por encima del 2%.

El problema del IGC es que el dato no tiene nada que ver con el IPC y, por ejemplo, cuando el IPC está en positivo y los arrendadores se crean una expectativa de incremento de renta, al aplicarlo ven que la renta no va a subir porque el IGC, hasta hoy, ha estado siempre en números negativos aunque el IPC haya estado hasta en el 1,5%.

Si no hay cláusula de actualización

Es una situación poco común, ya que lo habitual es que todos los contratos incluyan una cláusula que diga que se actualiza la renta y de qué manera. Pero si tu contrato no incluye esa cláusula, dependiendo de cuando lo firmaste es posible que suponga que la renta no varía mientras el contrato esté en vigor. Consulta la tabla de más arriba para comprobarlo.

Libertad de pacto para actualizar la renta

La libertad de pacto significa que no tienes por qué limitarte al IPC o al IGC, sino que las partes pueden pactar duplicar la renta cada dos años, aplicar el porcentaje de variación anual del bitcoin o que una de las partes se invente un índice propio de precios de alquiler, por decir tres cosas absurdas aunque una, la última, exista en la realidad.

Un aspecto positivo del último cambio normativo (el que está ahora vigente) es que aunque permite la libertad de pacto, el índice que se aplique para actualizar la renta no puede superar el IPC.

La aplicación de este índice privado es perfectamente legal porque se ampara en la libertad de pacto prevista en la ley. Pero se ve un tufillo que favorece siempre al arrendador, porque sistemáticamente el índice está por encima (muy por encima) del IPC y del IGC, como podréis ver en el siguiente gráfico. Hoy, por ejemplo, ese índice está en +3.72, cuando el IPC está en 0 y el IGC está en negativo. Hasta se llegó a abrir una petición en change.org pidiendo que se ilegalizara ese índice privado, aunque con poco éxito.

Nuestra recomendación es que las actualizaciones vayan siempre por IPC o IGC, que son índices públicos y transparentes conocidos por todos. Y aunque no sepamos cómo se calculan por lo menos estamos seguros de que no se hacen para favorecer a una de las partes en contra de los intereses de la otra.

La actualización de la renta como parte de la gestión integral del alquiler

Si eres propietario de una vivienda que vas a alquilar recuerda que puedes contratar nuestro servicio de gestión integral del alquiler en el que, además de muchas otras cosas, nos encargamos de la actualización anual de la renta.

Una respuesta

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Índice del artículo