Cómo y cuándo se actualiza la renta de un contrato de alquiler

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Hace un tiempo publicamos un post y un vídeo sobre la actualización de la renta de los contratos de alquiler. Pero con los cambios que se produjeron en la normativa de alquiler el año pasado ese artículo ha quedado anticuado, así que aprovechamos ahora para poner un poco de orden y actualizar la información.

El asunto es que en pocos años ha habido tres normativas diferentes, así que dependiendo de las fechas en las que se haya firmado tu contrato la actualización de la renta se regirá por unas u otras reglas.

Cuándo se actualiza la renta de un contrato de alquiler

Empezaremos por lo más fácil porque es común a todos los cambios normativos, que es el momento en que se actualiza la renta. La actualización de la renta de alquiler se realiza cada vez que el contrato cumple años. Un error frecuente es pensar que la renta se actualiza siempre en enero. Eso no es así, en enero se actualizarán solo los contratos que entraron en vigor en enero del año anterior.

La ley se ha modificado 5 veces

La ley de arrendamientos urbanos se ha modificado 5 veces. Si sumamos la redacción original tenemos 6 normas diferentes para actualizar la renta. Así que trataremos de resumir los cambios en una tabla indicando la fecha de publicación de cada cambio en el BOE. Para saber qué norma rige tu contrato tienes que saber que lo que se publica en el BOE entra en vigor al día siguiente. Así que, por ejemplo, el cambio normativo que se publicó el 31 de marzo de 2015 estuvo en vigor desde el día siguiente (1 de abril de 2015) hasta el día que salió publicado en el BOE el siguiente cambio (18 de diciembre de 2018).

Fecha publicación BOECláusula actualizaciónSi no hay cláusula de actualizaciónSi no se indica cómo se actualiza,
25/11/94ipc los primeros 5 años
Libertad de pacto desde el 6º año
05/06/13libertad de pactoIPCIPC
31/03/15libertad de pactono se actualizaIGC
18/12/18libertad de pactono se actualizaIGC
24/01/19libertad de pactono se actualizaIGC
05/03/19libertad de pacto, máximo ipcno se actualizaIGC

Actualización de la renta conforme al IPC

Es la fórmula de actualización más habitual y sencilla. La ley de 1994 obligaba a actualizar la renta en base al ipc y aunque luego eso ha cambiado en la mayoría de los contratos se ha mantenido la misma forma de actualización.

Consiste simplemente en aplicar a la renta mensual el IPC interanual publicado a la fecha de actualización. Si el IPC es positivo, la renta sube; y si el ipc es negativo, la renta baja. Un error frecuente es esperar a que salga el ipc del mes en que el contrato cumple una anualidad para actualizarlo. Lo que hay que hacer es actualizar la renta el mes anterior a que cumpla esa anualidad con el ipc que esté publicado en esa fecha. Lo recomendable es comunicar la actualización la segunda quincena del mes anterior a cumplir el año el contrato porque el dato del IPC suele publicarse alrededor del día 15 de cada mes.

Por ejemplo, si mi contrato cumple años el 1 de abril habría que comunicar al inquilino la actualización a partir del 15 de marzo, cuando ya se habrá publicado el ipc de febrero.

Para saber cuál es el IPC tienes que entrar en la página del INE. El dato que tienes que aplicar es la variación anual.

Actualización de la renta por Índice de Garantía de Competitividad

El Indice de Garantía de la competitividad (IGC) se introdujo en 2015 como fórmula «por defecto» para actualizar las rentas cuando no se concretaba la fórmula de actualización.

El IGC tiene ventajas e inconvenientes. El IGC se aplica de manera que si es negativo la renta no varía y si supera el 2% la actualización no puede superar esa cifra. Así que es bueno para el propietario porque no va a bajar nunca la renta y para el inquilino porque no va a subir nunca por encima del 2%.

El problema del IGC es que el dato no tiene nada que ver con el IPC y, por ejemplo, cuando el IPC está en positivo y los arrendadores se crean una expectativa de incremento de renta, al aplicarlo ven que la renta no va a subir porque el IGC, hasta hoy, ha estado siempre en números negativos aunque el IPC haya estado hasta en el 1,5%.

Si no hay cláusula de actualización

Es una situación poco común, ya que lo habitual es que todos los contratos incluyan una cláusula que diga que se actualiza la renta y de qué manera. Pero si tu contrato no incluye esa cláusula, dependiendo de cuando lo firmaste es posible que suponga que la renta no varía mientras el contrato esté en vigor. Consulta la tabla de más arriba para comprobarlo.

Libertad de pacto para actualizar la renta

La libertad de pacto significa que no tienes por qué limitarte al IPC o al IGC, sino que las partes pueden pactar duplicar la renta cada dos años, aplicar el porcentaje de variación anual del bitcoin o que una de las partes se invente un índice propio de precios de alquiler, por decir tres cosas absurdas aunque una, la última, exista en la realidad.

Un aspecto positivo del último cambio normativo (el que está ahora vigente) es que aunque permite la libertad de pacto, el índice que se aplique para actualizar la renta no puede superar el IPC.

La aplicación de este índice privado es perfectamente legal porque se ampara en la libertad de pacto prevista en la ley. Pero se ve un tufillo que favorece siempre al arrendador, porque sistemáticamente el índice está por encima (muy por encima) del IPC y del IGC, como podréis ver en el siguiente gráfico. Hoy, por ejemplo, ese índice está en +3.72, cuando el IPC está en 0 y el IGC está en negativo. Hasta se llegó a abrir una petición en change.org pidiendo que se ilegalizara ese índice privado, aunque con poco éxito.

Nuestra recomendación es que las actualizaciones vayan siempre por IPC o IGC, que son índices públicos y transparentes conocidos por todos. Y aunque no sepamos cómo se calculan por lo menos estamos seguros de que no se hacen para favorecer a una de las partes en contra de los intereses de la otra.

La actualización de la renta como parte de la gestión integral del alquiler

Si eres propietario de una vivienda que vas a alquilar recuerda que puedes contratar nuestro servicio de gestión integral del alquiler en el que, además de muchas otras cosas, nos encargamos de la actualización anual de la renta.

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23 respuestas

  1. Buenas el dueño de la casa cada año me sube el alquiler según el y yo pues le pago quisiera saber si este año con lo del covid y tal como a ido España si también me lo volverán a subir o me queda igual o se baja yo pago 366. Cada mes por un local muy pequeño pero para mi suficiente 60 metros cuadrado espero la contestación gracias

    1. Hola Josep,

      dependerá de la fórmula que pactarais en el contrato de alquiler en cuanto a la forma de actualizar la renta. Si acordasteis aplicar el IPC, lleva unos meses en negativo y los contratos en los que hay que actualizar ahora la renta están bajando esas rentas.

  2. Mi contrato de alquiler del piso donde vivo es de 650€ al mes y se ha fijado el aumento mensual según el ipc anual del 2020, cómo queda el alquiler para este año 20121?

    1. Hola Enrique,

      dependerá de cómo esté el ipc cuando se vaya a actualizar la renta al cumplir una anualidad. Puedes consultar el ipc en la web del INE.

  3. Acordé que cada año se podría actualizar la renta según el IPC. Este año ha salido negativo pero la dueña quiere congelarlo. ¿Es legal o tiene la obligación de bajarlo?
    Su razón es que aunque el IPC haya dado negativo, los sueldos ha subido, así como los sueldos y la tasa de jubilación.
    En cierto que la variación no supone un gran cambio pero quisiera saber cual es lo correcto por ambas partes.

    1. Hola María,

      si en el contrato de alquiler habéis pactado actualización por ipc ha de aplicarse incluso estando en negativo. El argumento de tu arrendador es absurdo.

  4. Buenas, estoy de alquiler desde julio 2018, en el contrato se indica actualización de la renta conforme al IPC. A día de hoy el propietario no me ha subido ni bajado la renta, pago lo mismo que el primer día, ¿estoy incumpliendo el contrato por no haber actualizado la renta? Pago 500€ al mes, si en julio del 2021 quiere actualizar el IPC de golpe, ¿Cuánto pasaría a pagar de renta? En julio del 2021 cumplo 3 años de contrato, me han comentado pero no se si es verdad, ¿puede hacerme otro contrato nuevo y subirme la renta? si no es ahora a los 3 años, ¿Cuándo puede hacer otro contrato y pasar a cobrarme mas si quiere?
    Muchas gracias y un saludo.

    1. Hola Susana,

      en principio es el propietario el que tiene la responsabilidad de comunicarte las actualizaciones de renta. Si no te lo ha comunicado, no hay problema. Cuando termine el contrato tendréis que pactar cómo seguir. Lo ideal es que firmeis un anexo al contrato inicial prorrogando el tiempo que acordéis. El propietario lo que busca es tranquilidad así que tu puedes argumentar que has pagado puntualmente todas las rentas para que a cambio te mantenga la misma renta que tenías hasta ahora. Si el contrato finaliza en julio conviene que lo vayáis hablando ya.

  5. Buenas tardes,
    Mi renta de alquiler en enero de 2021 era de 369.02. Mi casero me ha escrito que al actualizarlo según el ipc pasa a ser de 370.87. Leo en todos lados que este año al haber un ipc negativo el alquiler baja. Sin embargo al aplicarlo en la página del INE me sale este importe de 370.87. Es esto correcto?

    1. Hola Estefanía,

      los últimos meses el ipc ha sido negativo pero justo en febrero ha sido positivo (+0.5%), así que supongo que tu actualización habrá sido con el ipc de febrero.

  6. Hola.
    Tengo alquilado un piso desde abril de 2015. A pesar que en el contrato tenemos estipulado incremento anual de acuerdo al IPC, en estos años no había reclamado al inquilino este incremento.
    Este año le he comunicado que quiero actualizarlo, y he realizó el cálculo a través de la página del INE, tomando cono referencia el año 2015.
    Sin embargo, el argumenta que tenía que haber tomado como referencia 2020.
    ¿quien de los 2 tiene razon? Gracias

  7. Buenos,
    Estoy al punto de firmar un contrato pero estoy discutiendo con el inmobliario sobre la IPC.
    Actualmente la clausula del IPC pone: «…IPC…aplicando el aumento sobre aquella renta…»
    Luego, pone que «La renta actualizada será exigible a la parte arrendataria a partir del mes siguiente a aquél en que la parte arrendadora se lo notifique por escrito» y que la arrendadora tiene derecha a «…a percibir los atrasos desde el mes que corresponde a la actualización.»

    Les comuniqué que El IPC sube y baja por lo cual tiene que estar escrito que se aplica la variación (i.e. subida y bajada), no solo el aumento. También les dije que es la responsabilidad de la arrendadora que se comunica por escrito en el momento que pase el cambio. Si lo hace, no debería haber atrasos de ningún tipo en lo que me exige pagar por cambios que hubo hacía tiempo.

    Sin embargo, la inmobiliaria me contestó diciendo «La aplicación del IPC se realiza únicamente cuando este es positivo, nosotros no aplicamos variaciones a la baja. Lo de los atrasos del IPC no los modificamos, ya que el índice suele salir más tarde de la fecha de renovación, por ello incluimos los atrasos que puedan devengarse.»

    Ayuda! No sé que hacer

    1. Hola Sally,

      lo que te proponen podría ser cláusula nula, es decir, que aunque lo firmes no estás obligada a cumplirlo porque plantea una situación más desfavorable para ti que la ley de arrendamientos urbanos. Me explico. La última modificación de la LAU dice «En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización». Es decir, que plantear que no se actualiza la renta si el IPC es negativo significa que en la práctica están actualizando al 0% cuando el IPC es inferior y por lo tanto estarían incumpliendo esa norma.

      Por otra parte, en relación a lo que dices de los atrasos, pasa lo mismo ya que la ley también es clara en este aspecto: La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

      Te dejo aquí el enlace al artículo 18 de la ley de arrendamientos urbanos, donde puedes comprobarlo

  8. Buenas Roberto, en tu texto pones un punto que me deja un poco confuso:
    «Lo que hay que hacer es actualizar la renta el mes anterior a que cumpla esa anualidad con el ipc que esté publicado en esa fecha. Lo recomendable es comunicar la actualización la segunda quincena del mes anterior a cumplir el año el contrato porque el dato del IPC suele publicarse alrededor del día 15 de cada mes.

    Por ejemplo, si mi contrato cumple años el 1 de abril habría que comunicar al inquilino la actualización a partir del 15 de marzo, cuando ya se habrá publicado el ipc de febrero.»

    Si el aumento del IPC hay que calcularlo respecto a los 12 meses previos a la fecha de actualización (fecha de firma/inicio de contrato), ¿cómo puede nadie calcular la subida del IPC de abril desde mediados de marzo y basado en los datos de febrero?

    1. Hola Jorge,

      correcto, tendrías que comunicarlo a partir del 15 de marzo con el ipc interanual que esté publicado en esa fecha que como bien dices no va a ser nunca el del mes que cumple una anualidad.

      1. Disculpa Roberto, pero sigo sin entender cómo puedes calcular la variación del IPC con los datos de 2 meses antes de entrar a la vivienda, cuando en los contratos se especifica que se calculará atendiendo a los 12 meses anteriores a la entrada en la vivienda. Si alguien entra a vivir un 1 de abril, entiendo que el IPC que se le sube será, como mínimo, el de marzo y no el de febrero, y el de marzo no se podrá calcular hasta el 1 de abril no?

      2. Hola Jorge.

        ok, la confusión está en lo que dice el contrato que mencionas, que sería incorrecto porque lo que plantea es que si el contrato cumple una anualidad el 1 de junio, por ejemplo, se actualice cuando esté publicado el ipc de junio, es decir, dos meses más tarde de cumplir la anualidad.

        Lo que dice la ley es (LAU, art 18):
        1.- «la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato». Es decir, que hay que actualizar cuando se cumple la anualidad, no después como entiendo que plantea el contrato al que te refieres.
        2.- Cuando la ley habla de IPC (y de IGC) dice: «tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato».

        Vamos al ejemplo concreto: un contrato que cumple anualidad el 1 de junio. Por el punto 1 habría que comunicar la actualización para que se aplique en la renta de junio. Y por el punto 2, como a esa fecha (1 de junio) el ipc publicado es el de abril, es ese el índice que hay que aplicar (de abril a abril). Como sabemos que los IPC se publican alrededor del 15 de cada mes (el calendario concreto está publicado en la web del INE) se puede comunicar la actualización a partir del 15 de abril.

  9. Hola de nuevo Roberto,

    yo era por seguir con tu ejemplo, pero el contrato que me atañe en realidad fue firmado un 13 de junio y no se especifica ninguna fecha de entrada en vigor, por lo que se entiende que es ese 13 de junio. El punto de la actualización de la renta dice así:
    «Cuando las partes conformen el contrato por tiempo superior a un año, la renta será revisada anualmente, teniendo en cuenta la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un periodo de doce meses anteriores a la fecha de actualización.»
    Por tanto, aquí no se dice nada de tomar como mes de referencia el último índice que estuviera publicado, si no que específicamente se dice que se calculará con el periodo de 12 meses anteriores a la fecha de actualización. Por ahí te digo que, siendo la fecha de inicio un 13 de junio y especificando eso el contrato, ¿no debería de tenerse en cuenta como mínimo el IPC de mayo, y en ningún caso el de abril?

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