Nueva ley de vivienda en España: entre la abstención y el si a regañadientes

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A poco que estés al tanto de las noticias sabrás que la semana pasada se firmó un acuerdo que permite por fin aprobar la primera ley de vivienda estatal (Ley por el Derecho a la Vivienda) y parece que la semana que viene se aprueba en el Congreso. La cercanía de las elecciones municipales y autonómicas ha acelerado el trámite, hasta el punto de que la ley se podría aprobar en tiempo record, de aquí a un mes. El proyecto se aprobó en Consejo de Ministros hace más de un año y después de un tiempo en negociación, parece que ahora se agiliza la aprobación definitiva

La verdad es que no pensaba publicar nada, pero entre que ha habido alguna petición de post y que hoy me he venido un poco arriba, a continuación voy a regurgitar algunas cosas de lo que opino de la ley. Spoiler 1: no estoy muy de acuerdo con lo que se va a aprobar. Spoiler 2: los motivos de mi desacuerdo no son precisamente los mismos que tienen mis colegas del sector inmobiliario. Vamos con el análisis

1.- Límite de rentas de alquiler  y zonas tensionadas

En Etikalia siempre nos hemos declarado favorables a un control de alquileres en zonas tensionadas. Según la nueva ley, para declarar una zona tensionada deberá cumplir alguna de estas dos condiciones: que el esfuerzo medio del pago de la vivienda supere 30% de los ingresos o que los precios de la vivienda se hayan incrementado al menos 3 puntos por encima de IPC en los últimos cinco años.

Ya se que habéis leído en todas partes que el límite de rentas va a ser perjudicial, que si en Cataluña tal, que si baja la oferta y suben los precios… Eso son artículos de opinión, disfrazados de noticias. Lo que dicen los científicos que han analizado los resultados de limitar las rentas es que bajan los precios entre un 4 y 6% y no se reduce la oferta de alquiler. Y cuando se suprimen esos límites, vuelven a subir los precios y no hay un aumento en la oferta. Así que por mi, sí al límite de rentas.

Lo que no tengo claro es cómo se va a regular el índice de referencia. Supuestamente los límites se van a establecer a partir de las estadísticas de alquiler de las que dispone cada comunidad autónoma. Entonces, ¿cómo se va a hacer en el País Vasco, donde llevamos años diciendo que las estadísticas de precios estan mal? Por no decir que el PNV dirá que hay invasión competencial y se negará a aplicar la ley. ¿Cómo se va a hacer en aquellas comunidades autónomas donde ni siquiera hay que hacer el depósito de las fianzas, que es la fuente de datos esencial para obtener esas estadísticas?. Complicado… En todo caso me parece más que razonable establecer límites en base a ingresos de las familias (el famoso esfuerzo del 30% de los ingresos sobre cuyo origen también hemos hablado en el blog). Un análisis que hicimos hace tiempo nos permitió demostrar que los barrios de Bilbao donde las familias tenían menos ingresos, debían hacer un mayor esfuerzo para pagar el alquiler. Y de hecho, los inmuebles de los barrios periféricos son los más rentables como inversión para alquilar. Por algo será

2.- La nueva ley de vivienda elimina la actualización de rentas por IPC

Esto responde a una situación meramente coyuntural, como es la inflación desbocada en el último año. Pero en absoluto es un problema estructural. De hecho, pocas veces en los últimos 20 años habremos actualizado rentas por encima del 3%, que es el límite previsto para 2024. Así que no es un problema. Es más, en la LAU ya se establece la posibilidad de actualizar mediante IGC, que una fórmula que me parece adecuada, porque limita las actualizaciones al tramo 0-2%. Solo habría que hacer obligatorio actualizar por IGC. En todo caso, no es un problema grave, más allá de la situación actual que creo que se ha resuelto bien vía decreto. 

Por cierto, a mi me ha aumentado la hipoteca un 30% este año. Y no soy un caso raro, también les sucede a muchos pequeños arrendadores. Ahí lo dejo por si algún legislador lee esto. Se puede liar gorda, ojo, pero la ley de vivienda no dice nada al respecto.

3.- El inquilino deja de pagar la comisión de inmobiliaria

La nueva ley de vivienda prohibe cobrar comisión u honorarios a los inquilinos. Aquí me voy a extender porque nos afecta muy directamente. 

Nosotros empezamos en 2014 cobrando solo a los propietarios y no a los inquilinos. Así que para un servicio que consiste en encontrar inquilinos y firmar un contrato de alquiler, me parece que lo razonable es que pague el arrendador. Hasta ahí correcto.

Pero claro, en un servicio como el nuestro, donde nos encargamos de la gestión integral del alquiler, donde planteamos una relación entre iguales, donde renunciamos a mensajes publicitarios tipo “protegemos al propietario…”, cobrar una mensualidad más iva solo al arrendador nos lleva a la ruina. Eso lo descubrimos hace unos años, cambiamos nuestra política de honorarios y lo explicamos en este post que enlazo. Leyendo ahora lo de los resultados económicos que escribí en 2016 veo que no fui del todo sincero porque en ese momento llevábamos 2 años de pérdidas y nos habíamos planteado ya cerrar 2 veces. 

Cobrar a los propietarios y a los inquilinos nos permitió varias cosas:

• nos hizo sostenibles económicamente. Nada para tirar cohetes, ojo, pero lo suficiente para pagar sueldos, invertir parte de los beneficios en mejorar los servicios y condiciones salariales, y destinar otra parte a reservas (que son las que nos van a salvar el culo -con perdón- ahora que vamos a reducir ingresos).
• Tener el argumento moral para poder dar un servicio en el que tratamos de forma equitativa y justa a arrendadores y arrendatarios. Frente a mensajes tipo “protección al propietario” nosotros hemos tratado de hacer una gestión justa para ambas partes. Y si había que tirar de las orejas a algún arrendador, lo hemos hecho. Por ejemplo, estamos muy orgullosos de decir que no hemos aceptado propuestas de no alquilar a extranjeros. Si había que perder un cliente, se perdía. También hemos rechazado algún alquiler cuando un propietario ha intentado engañarnos a nosotros y/o a los inquilinos. Esto tengo pendiente contarlo en otro post, me lo apunto. 
• Hemos profesionalizado la gestión del alquiler. Contratamos seguros de impago de renta, si, y están bien como plan B. Pero con el plan A de la gestión integral del alquiler con nuestro enfoque preventivo, solo el 0,7% de los alquileres han terminado en desahucio en 9 años. Y en los últimos 3 años, el índice de desahucios ha sido el 0,0%. Eso, con una pandemia que puso patas arriba la situación laboral y económica de muchos de nuestros inquilinos. Nuestra estrategia de mejora contínua, en la que todos los días aprendemos algo y cambiamos algún procedimiento, nos permite mejorar este índice: 3 años sin desahucios. No está mal. 

Bueno, pues no cobrar ahora al inquilino nos hace un poco polvo. Primero por lo económico, aunque eso va a ser un tropezón que, en lugar de acabar con nosotros en el suelo nos va a permitir avanzar más deprisa. Pero si, nos hace polvo y hoy no he dormido bien analizando las distintas soluciones. 

Pero donde más nos afecta es en nuestra relación con el inquilino: si ya no es nuestro cliente, no hay una relación entre iguales y la gestión del alquiler no va a ser la misma. Nos pasa en las ventas: nuestro cliente es el vendedor y lo que buscamos son los mejores resultados para nuestro cliente. 

Seguiremos rechazando propietarios que no quieran extranjeros. Pero habrá incidencias de esas que no siempre están claras si son responsabilidad de arrendador o arrendatario, que podrían acabar siendo del arrendatario. Si nuestro cliente es solo el arrendador y la normativa nos da margen para negociar cosas que antes no negociábamos (dos meses de fianza, indemnización mínima por desistimiento anticipado, ibi, comunidad y algunas otras cosas que me guardo, que siempre poníamos como responsabilidad del arrendador porque entendíamos que era la parte fuerte económicamente), ¿qué va a suceder a partir de ahora? 

En cuanto a las gestiones y los posibles cambios en nuestra actitud en el futuro pondré el ejemplo de la gestión de los suministros. Dentro de la gestión integral del alquiler nos encargamos de poner a nombre del inquilino los suministros de luz, agua y gas. Esa gestión la hacemos para asegurarnos de que los suministros están a nombre de los inquilinos (eso beneficia a los propietarios) y además buscamos ofertas económicas beneficiosas para los inquilinos. Por nuestra oficina han pasado muchas suministradoras y comercializadoras energéticas con ofertas penosas para los inquilinos pero muy ventajosas para Etikalia porque podríamos cobrar comisiones interesantes. Nosotros siempre hemos elegido a las compañías en función de dos criterios: energía de fuentes renovables y tarifas atractivas para los inquilinos. La comisión que nos ofrecían nunca ha sido un criterio para tomar una decisión.

El año pasado, con la subida de los costes energéticos, la compañía con la que hacíamos los cambios de gas decidió dejar de comercializarlo. Así que nos fuimos a la web de la CNMC, miramos cuál era la compañía que ofrecía las tarifas más baratas, hablamos con ellos, y empezamos a hacer los contratos de gas con ellos: porque tenían las tarifas más baratas. Esto fue en septiembre u octubre. Desde entonces hemos cobrado exactamente 0 euros por cambios de contratos de gas, renunciando a comisiones interesantes a cambio de un mejor contrato para nuestros inquilinos.

Desde octubre nos han seguido contactando comercializadoras. A todas les decimos lo mismo: cuando aparezcas arriba del todo en la web de la CNMC (es decir, cuando tengas la tarifa más barata) y/o mejor aún, cuando me permitas hacer contratos TUR (la tarifa más barata, muy difícil de contratar), me llamas. Y hace 20 días me llamó una de esas empresa y me dijo: Roberto, entra en la web de la CNMC. Y ahí estaba, la tarifa más barata: pues nada, decidido, a partir del mes que viene haremos los cambios con esta comercializadora. Pero es que además nos permiten contratar la tarifa TUR, eso si, con una comisión mucho más baja para nosotros. Y voy al tema: antes de que saliera lo de no cobrar comisión inmobiliaria al inquilino la decisión era clara: contratar tarifa TUR y renunciar a comisiones. Pero con la ley de vivienda 2023, si el inquilino no es ahora mi cliente y por lo tanto no tengo la obligación moral de buscarle la mejora tarifa, ¿debería renunciar a unos ingresos de la compañía eléctrica que, aunque pequeños, me van a ayudar a capear la reducción de ingresos que vamos a tener de forma inmediata? Pues ahí ando dándole vueltas todavía. Se admiten sugerencias en los comentarios. 

Volviendo a lo que ocurre habitualmente en el sector. Si, entiendo que Etikalia es una rara avis y que muchas agencias han ido siempre a planteamientos de máximos: apretar al máximo al inquilino aunque fuese su cliente (era el que pagaba). En esos casos el inquilino gana no tener que pagar a la inmobiliaria (que encima le está haciendo la puñeta). En nuestro caso creo que los inquilinos no van a mejorar mucho porque dejan de pagarnos pero tendremos que modificar algunas otras condiciones que eran ventajosas para ellos.

Y otra consecuencia de todo esto, mientras se habla de la necesidad de profesionalizar el arrendamiento, el impedir a una agencia que cobre por la gestión del alquiler a una de las partes implicadas supone poner un palo bien gordo en la rueda del alquiler profesional. Es, de hecho, prohibir la gestión integral e igualitaria del alquiler. Porque alquiler profesional no son solo los grandes tenedores. Es sobre todo llevar a los pequeños propietarios y a sus inquilinos a una gestión profesional, igualitaria e integral del alquiler, que en nuestro caso ha demostrado ser eficaz en cuanto a cumplimientos de contratos y en cuanto a movilización de vivienda vacía porque muchos propietarios nos han traído sus pisos que llevaban años desocupados y se han animado a alquilarlos por la tranquilidad y confianza que les genera nuestro servicio. 

En este aspecto de la profesionalización del alquiler yo suelo poner un ejemplo a los arrendadores: ¿qué ocurriría si en lugar de llevar nuestros coches a un taller a algo tan aparentemente sencillo como un cambio de aceite hiciéramos nosotros esa operación?. Las calles de las ciudades serían ríos de aceite. Con el alquiler pasa lo mismo: la gestión “amateur” es un problema para el alquiler de vivienda y cuanta más gestión “entre particulares” más siniestralidad. Ojo cuidao también con algunas agencias que dicen que hacen gestión de alquiler y luego te encuentras contratos con cláusulas nulas. No todo el monte es orégano.

En todo caso, tampoco quiero crear alarma entre nuestros clientes. Es evidente que habrá cambios en las tarifas, pero serán mínimos, la calidad del servicio está garantizada y vamos a seguir siendo competitivos, tanto en tarifas como en calidad del servicio. Desde el punto de vista de nuestras cuentas, este año no descarto acabar en pérdidas, pero nos recuperaremos a medio plazo. Y gracias a nuestra política de no repartir dividendos (o sea, que en lugar de quedarme yo con las plusvalía que generan las trabajadoras, simplemente me asigno un sueldo modesto que encima este año no he actualizado con el ipc), tenemos la tesorería bastante saneada como para aguantar el tirón. No niego que me ha tentado dejar la gestión del alquiler y centrarnos en las ventas, mucho más cómodo, sencillo y rentable. Pero es que nuestro impacto social y ambiental lo aportamos con la gestión de alquileres y es algo a lo que no podemos renunciar. 

Y no hay que descuidar otro asunto importante. Nuestra cuota de mercado es pequeña porque muchos propietarios preferían una simple comercialización gratuita. Ahora que el resto de inmobiliarias pierden esa ventaja competitiva, es nuestro momento de atraer a muchos de esos arrendadores que preferirán pagar por un servicio profesional y de éxito probado. 

Por último, ¿por qué no se toca el IVA de los servicios de inmobiliaria que tengan que ver con compra o alquiler de vivienda habitual?. Si el IVA de compra o rehabilitación de vivienda habitual es el 10%, los servicios relacionados con la compra o el alquiler debería ser ese también. Y además sería muy fácil comprobar que esa bajada no se le repercute al cliente, porque en el sector se trabaja con porcentajes fáciles de controlar si se modifican. Ahí lo dejo. 

4.- Prohibición de aumentar otros gastos de los alquileres

Esto no me queda muy claro cómo se va a regular: si se va a prohibir para todos los alquileres, solo para los contratos en vigor, o para las renovaciones con el mismo inquilino. Habrá que ver el texto de la ley. Creo que es una solución a medias. Si se prohíbe en los siguientes alquileres o en las renovaciones se está perjudicando a los arrendadores que fueron generosos y no exigieron a sus inquilinos pagar el IBI o la comunidad. Y los arrendadores que ya tienen eso firmado lo van a poder mantener. 

Sería más lógico regular en la LAU la posibilidad o no de que determinados gastos los asuman los inquilinos. Ojo también a cómo afecta esto al alquiler público/protegido. Porque si no han cambiado las cosas los inquilinos de vivienda pública en el País Vasco pagan el IBI y la comunidad. 

5.- Protección frente a desahucios

Aquí supongo que se establecerá algo similar a la medida temporal que tenemos ahora con la declaración de familias en situación de vulnerabilidad. Vale, me parece bien que se den soluciones a familias que están en una situación económica que les impide pagar el alquiler. Solo tengo una pega. Ahora quien está financiando las medidas de protección frente a desahucios son los pequeños propietarios, que se están comiendo más de un año de impagos y en muchos casos se va a acercar a los dos años. Al final lo pagará supuestamente la Administración, pero esta carga económica no debería caer sobre los arrendadores, o no al menos sobre los pequeños arrendadores. Una renta de 700 euros impagada durante dos años son casi 17800 euros que ha dejado de percibir un pequeño propietario y que seguramente es un ingreso que necesita en su día a día. Y aparte, pagar la comunidad, las facturas de agua y basura impagadas del inquilino, el seguro de hogar…

6.- Algunas de las carencias de la ley de vivienda

Puede que ya se recoja en el proyecto de ley, pero no he visto ninguna referencia a las cosas que voy a comentar a continuación y que algunas son ausencias clamorosas.

6.1.- Alquiler temporal de vivienda

Entre las cosas que he leído estos días está un artículo interesante de Jaime Palomera. En el artículo habla de regular el alquiler temporal como el alquiler de vivienda habitual. La diferencia es que el primero no tiene las prórrogas obligatorias de cinco años, a diferencia del segundo y se presta al fraude, es cierto. Yo creo que hay que mantener la figura del alquiler temporal para estudiantes, personas desplazadas por trabajo y situaciones realmente de temporalidad… Y a lo que hay que obligar es a que el contrato refleje el motivo de la temporalidad de uso de esa vivienda. De esta manera o se reduce el fraude, o cuando haya contratos fraudulentos que disfrazan de temporal un contrato de vivienda habitual, los tribunales atizarán al arrendador (y espero que también a la inmobiliaria que ha permitido que se firme un contrato fraudulento).

6.2.- Pisos turísticos

Cri, cri, cri…, la ley no dice nada. Y la fuga de vivienda residencial hacia el sector turístico es uno de los problemas de oferta de vivienda residencial en alquiler. Una vez pasada la pandemia analizamos datos y llegamos a la conclusión de que los pisos turísticos influían en la subida de precio del alquiler residencial. Hoy, sin ir más lejos, leemos que en el centro de Málaga hay más pisos turísticos que vecinos.

Una solución es:

• prohibir el alquiler de pisos completos para uso turístico, o limitarlo a un máximo de uno o dos meses al año
• autorizar que en tu vivienda habitual puedas alquilar habitaciones que te queden disponibles, como complemento a los ingresos. Y esos alquileres pueden ser de larga o corta duración. Yo aplicaría también una fiscalidad más benévola a quien alquile habitaciones para uso residencial y no tan benévola a los alquileres turísticos.

Una duda que siempre he tenido: si una vivienda está levantada en suelo calificado como residencial, ¿por qué se permite un uso terciario?. Si, se han permitido oficinas y peluquerías en viviendas, lo se. Eso no significa que cumplan con la normativa urbanística. No soy experto en el tema, quizá alguien más informado pueda aportar algo en los comentarios.

6.3.- Vivienda vacía

Creo que en la ley se abre la posibilidad de que los ayuntamientos establezcan pequeños incrementos en el IBI a las viviendas vacías. Ya sabemos cómo funciona eso. De entrada, la penalización es tan pequeña que no sirve para movilizar vivienda vacía. Y dejar la decisión en manos de los ayuntamientos también hemos visto en Euskadi, que no funciona. En el País Vasco llevamos dos años con una ley que permite imponer una fuerte penalización económica a los propietarios de viviendas vacías. Todavía no se ha aplicado. 

6.4.- VPO

Sobre la VPO creo que se ha hablado de prohibir su venta a fondos buitre. OK, de acuerdo con eso. Yo añadiría algunas cosas:

1. Extender a toda España la calificación permanente para las nuevas VPO (es decir, serán VPO de por vida): de esta forma se consigue que las vpo permanezcan para siempre en el parque público de vivienda.
2. Obligación de ejercer el tanteo o retracto en las segundas transmisiones de VPO y recalificarlas permanentemente antes de volver a adjudicarlas. De esa manera esas viviendas ya no salen del parque de vivienda protegida
3. Y tengo una duda sobre el precio de la VPO. En el País Vasco el año pasado se subió el precio de la VPO un 14% (en las capitales) argumentando el incremento de los costes de construcción. Nada que objetar para las viviendas de nueva construcción. ¿Pero por qué aumentar también un 14% el precio de las viviendas ya construidas?. Creo que el Gobierno Vasco ha perdido una gran oportunidad estos últimos años para incrementar fácilmente y con poco coste el parque de VPO. Hace unos años, cuando yo dirigía entre otras cosas el área que ejecutaba los tanteos y retractos, comprábamos vpo de segunda mano, calificada a 20 años (compraba el Gobierno Vasco) y lo recalíficábamos de forma indefinida. Todavía me entra algún cliente en Etikalia diciendo, “tengo una vpo de 1996”. Si no hubiera sido por aquellos tanteos y recalificaciones ahora sería una vivienda libre. Creo que GV debía haber seguido haciendo esto para aumentar el parque de VPO a largo plazo. Y ya quedarán muy pocas viviendas de VPO a 20 años, pero si hubieran querido comprar VPO usada, la subida de precios habría sido un tiro en el pie. Aviso por si otras administraciones autonómicas se plantean esta solución: comprar, calificar permanentemente, adjudicar. Además previenes el fraude evitando sobreprecios. 

6.5.- Reparaciones de los pisos de alquiler

Esto no es tema de la ley de vivienda, sino de la LAU. Pero es uno de los asuntos que generan más conflictos entre arrendador y arrendatario: la absoluta falta de concreción en la LAU sobre qué parte es responsable de cada reparación. En muchas ocasiones tenemos que acudir a ver qué han dicho los jueces en casos similares. Y a veces hasta nos encontramos sentencias contradictorias. Después de tantos años, conociendo ampliamente la casuística y la jurisprudencia, es hora de que se aclaren los criterios en la LAU. Tenemos una base de datos con miles de incidencias gestionadas y resueltas que seguro que pueden aportar información muy rica para legislar esto correctamente.

6.6.- ¿En serio, todo es alquiler?

Creo que se está legislando desde el ahora y, lo que es peor, desde el aquí (el madridcentrismo). Es cierto que llevamos un tiempo con problemas importantes en el mercado de alquiler y dificultad para el acceso de muchas personas a una vivienda en alquiler. Pero no todo es alquiler, no todo son grandes tenedores y no todo son inmobiliarias matonas y abusonas. 

En fin, se lo que es una negociación y que siempre hay que ceder algo, así que igual es mejor esto que nada. Termino con un ofrecimiento: si algún legislador o legisladora o representante político… quiere conocer mi opinión más en profundidad, deja tu comentario más abajo o contacta a través del formulario de la página de contacto y estaré encantado de darte mi opinión, resolver tus dudas e incluso asesorarte pro bono, aunque la ley de vivienda nos deje un tiempo con la tesorería temblando y a mi algunas noches durmiendo regular.