La gestión integral del alquiler como solución preventiva a los conflictos

1.- ¿Qué es la gestión integral del alquiler?

La gestión integral del alquiler es un servicio que se ofrece a los arrendadores de viviendas por el cual un equipo de profesionales se encarga de gestionar todo lo que tenga que ver con ese arrendamiento, desde la búsqueda de inquilinos hasta la gestión de la finalización del contrato y saldar la fianza. 

Es un servicio relativamente nuevo, con pocos años de vida en el que el equipo de Etikalia puede presumir de ser pionero, al haber puesto en marcha (antes de Etikalia) el programa de alquiler de viviendas vacías del Gobierno Vasco en 2002. Por lo que podemos decir que somos la empresa privada con mayor experiencia en gestión integral de alquiler. 

2.- Los problemas de la gestión de alquiler entre particulares

El sector del alquiler en España está poco profesionalizado y son muchos los alquileres que se firman todavía sin la intervención de un profesional. Y si hablamos de la gestión del alquiler posterior a la firma del contrato las cifras de operaciones en las que la gestión se hace directamente entre arrendador y arrendatario es mucho mayor. 

La experiencia de Etikalia durante estos años nos ha demostrado que la gestión del alquiler por particulares es una fuente de problemas para arrendatarios y arrendadores. Ello se debe a la falta de conocimientos en ámbitos como la ley de arrendamientos urbanos, jurisprudencia, resolución de incidencias técnicas, negociación, etc. Una incidencia que un profesional podría solucionar rápidamente se puede convertir en un problema cuando arrendador y arrendatario no tienen ni los conocimientos ni la experiencia suficiente como para poner una solución. 

Nosotros solemos poner el ejemplo de cuando se avería una lavadora y las dos partes están convencidas de que es la otra la que debe asumir la reparación. Esta situación, que tiene una solución muy sencilla, puede convertirse en una auténtica disputa e incluso acabar con la negativa por parte del arrendatario a abonar la renta. Y esto siempre es malo para ambas partes. 

3.- La gestión del alquiler ayuda a prevenir conflictos entre arrendador y arrendatario

El ejemplo que hemos puesto más arriba lo habríamos solucionado muy fácilmente en minutos, dando una solución satisfactoria tanto para la parte arrendataria como para la arrendadora.

En estas situaciones el profesional que gestiona el alquiler debe asumir una posición neutra, no de parte, y aplicar sus conocimientos y experiencia para buscar esa solución satisfactoria para ambas partes y que esté alineada con lo que dicen la ley de arrendamientos urbanos y la jurisprudencia. Por eso, por ejemplo, no utilizamos en nuestra publicidad mensajes en la línea de proteger al arrendador del arrendatario ni logos con escudos, candados o cerraduras. ¿Es que acaso el arrendatario es el enemigo del arrendador? ¿O viceversa? De ninguna manera. Uno de los principios con los que trabajamos en Etikalia es establecer relaciones entre iguales y las decisiones y soluciones que aportamos se basan en la legalidad y no en la defensa de parte, tenga o no razón. Así es como se establecen relaciones estables y duraderas.

En estos tiempos en los que el DIY (Do It Yourself, o Hazlo Tu Mismo) está tan de moda y tenemos tutoriales para todo, es importante saber diferenciar qué cosas podemos intentar hacer nosotros mismos y qué otras cosas es mejor delegar en profesionales. Para ello podemos analizar qué riesgo corremos si lo hacemos mal y qué beneficio obtenemos si lo hacemos bien, así como la probabilidad de hacerlo bien o mal. Pondré varios ejemplos personales:

1. Cambiar una bombilla es sencillo, lo sabe hacer cualquiera. Así que la probabilidad de hacerlo mal es muy baja y el beneficio de hacerlo bien es que nos ahorramos llamar a un electricista para algo tan sencillo. Si analizamos los riesgos, ¿qué nos puede pasar si lo hacemos mal? Pues, si vamos a cambiar una bombilla que ha estado encendida y no tomamos precauciones podemos quemarnos la mano. Como eso ya me pasó una vez, no me va a volver a pasar.
2. Arreglar un pinchazo de la bicicleta. Hay multitud de tutoriales en internet y lo he hecho muchas veces, pero no siempre me sale bien. La última vez que intenté arreglar un pinchazo volví a pinchar dos veces en una semana. Y no me gusta que la bici me deje tirado cuando voy al trabajo o a una cita, así que para mi es importante tener la bici a punto y que el riesgo de que me deje tirado sea bajo. Por eso cuando tengo un pinchazo me lo arregla un profesional.
3. Formatear y reinstalar el sistema operativo en un ordenador. Es algo que a mucha gente le puede parecer un trabajo complicado y que prefieren que se lo haga un informático. Yo, en cambio, tengo experiencia con la informática y prefiero hacerlo yo mismo porque sé cómo hacerlo, el riesgo de hacerlo mal es muy bajo porque tengo experiencia y el beneficio de hacerlo bien es no solo lo que me puedo ahorrar en un informático, sino que lo puedo hacer en el momento, sin tener que llevarlo al informático, esperar a que lo haga, volver a recoger el ordenador…

En el caso de la gestión profesional del alquiler el análisis de coste, beneficio y probabilidad de hacelro mal podría ser así:

• Coste: lo que te va a cobrar el profesional, probablemente alrededor de 300 euros al año (25 euros al mes o 5 cajetillas de tabaco)
• Probabilidad de hacerlo mal: la gestión de alquileres es más compleja de lo que parece: seleccionar adecuadamente a un inquilino, redactar un contrato conforme a la ley (que ha cambiado varias veces en los últimos años), solucionar las incidencias que puedan presentarse y que pueden ser de muy diverso tipo, depositar la fianza, qué hacer con los suministros, qué hacer cuando termina el contrato…). Así que hay muchas probabilidades de que algo salga mal
• Beneficio: cuentas con una solución preventiva que te permite despreocuparte de tus inquilinos y te da la tranquilidad y confianza en un equipo de profesionales que va a gestionar tu alquiler como si fuese el suyo propio.

4.- Beneficios para el arrendador

La gestión integral del alquiler tiene indudables beneficios para el arrendador. No necesita hacer nada durante el tiempo que dura el alquiler ni preocuparse por las incidencias (pequeñas o grandes) que con seguridad van a surgir durante el contrato. Alguien con muchísima experiencia va a hacer lo siguiente:

• proponer una valoración de mercado adecuada
• seleccionar a los inquilinos más adecuados para su vivienda, con solvencia demostrada y de confianza
• redactar un contrato de alquiler conforme a la ley, actualizado a los últimos cambios y sin cláusula que después puedan declararse nulas (muy frecuente incluso en contratos de inmobiliarias)
• gestionar los contratos de suministros
• gestionar el depósito de la fianza (hacerlo fuera de plazo o no hacerlo conllevaría sanciones)
• solucionar las incidencias que puedan presentarse
• gestionar la finalización del contrato y el saldo de la fianza
• puedes seguir el estado de las incidencias en nuestra aplicación informática
• actualizar la renta todos los años

Y en definitiva, como dice nuestro eslogan, poder alquilar tu piso con total tranquilidad.

5.- Beneficios de la gestión integral del alquiler para el arrendatario

Aquí ya dependerá de la filosofía de la empresa encargada de la gestión del alquiler. Si es una de esas que venden mensajes de protección y seguridad para el propietario, es que preferentemente va a defender la postura del propietario y no va a tener una posición neutral. En Etikalia, en cambio, sabemos que alquilar un piso (sea el arrendador o el arrendatario) no es ir a la guerra, que no hay que proteger a nadie y que lo único que hay que hacer es acompañar a ambas partes y ayudarlas a que la experiencia del alquiler sea lo más grata y tranquila posible. Cuando el gestor de alquiler adopta una postura de “gestión entre iguales” los beneficios para el arrendatario también son evidentes:

• vas a alquilar una casa que sabemos que vas a poder pagar.
• Contrato completamente legal, sin cláusulas ilegales de las que frecuentemente vemos en muchos contratos que nos enseñáis (incluso contratos redactados por inmobiliarias)
• el 100% legal incluye, por supuesto, que te puedes empadronar en el piso y que lo puedes declarar en el IRPF. Todavía nos sorprende cuando nos lo preguntáis, pero hay arrendadores y profesionales que no permiten ni el empadronamiento ni declarar el alquiler. Desconfía de ellos.
• Te vamos a gestionar los cambios de los contratos de suministros. Una cosa menos de la que preocuparte.
• Ante cualquier incidencia que haya en la vivienda debes informarnos para que busquemos la mejor solución. 
• Te resolvemos cualquier duda legal que tengas durante el alquiler e incluso podremos hacerte anexos al contrato si hay que modificar alguna cosa, se incorpora algún familiar al mismo, etc. 
• Muchas averías en realidad no lo son, sino que se debe al desconocimiento de cómo funcionan las cosas (electrodomésticos, por ejemplo). En esos casos te asesoramos para puedas comprobar el funcionamiento correcto antes de enviarte a un técnico para que repare algo que no necesita reparación (con el consiguiente ahorro para ti, que tendrías que pagar al técnico si no hay una avería real)
• Gestionamos la finalización del contrato, comprobando cómo se entrega la casa, haciendo reportaje fotográfico para evitar reclamaciones y calculando el saldo final de la fianza. Todo de manera objetiva y documentada.

6.- La gestión del alquiler es el Plan A, el seguro de alquiler es el plan B

Creo que todos estaremos de acuerdo con el conocido refrán que dice “más vale prevenir que curar”. En el caso del alquiler la prevención es la gestión profesional del alquiler. Pero también es importante tener una cura para los casos en los que la prevención no funcione, y ese plan B es el seguro de alquiler. 

La experiencia nos dice que con las medidas preventivas de Etikalia la siniestralidad se reduce prácticamente a cero. Pero siempre está bien tener un plan B, que puede ser el seguro de alquiler. De esta manera el arrendador tiene cubierto el impago, daños por vandalismo y la asistencia jurídica. Pero ojo con los seguros. Simplemente dos ideas: el seguro no cubre el 100% de todo, siempre hay algo que no cubre (como sabrás si tienes seguro de coche, de hogar, etc.). Y algo que no recomendamos en absoluto es fiarlo todo al seguro. De la misma forma que cuidamos nuestra alimentación y hacemos ejercicio para prevenir enfermedades, es importante establecer medidas preventivas como la gestión del alquiler para prevenir incumplimientos. 

7.- Nuestra experiencia es tu tranquilidad

Seguro que cuando necesitas reparar tu coche no lo llevas a cualquier taller, ni vas a cualquier dentista a que te haga un empaste ni confías en cualquier abogado o en el primer asesor fiscal que llama a tu puerta. Y eso que todos los mecánicos de automóviles habrán hecho sus estudios de FP, y todos los dentistas, abogados y asesores tienen su título. 

A diferencia de eso no hay unos estudios que prepare a los profesionales para gestionar el alquiler. La gestión integral del alquiler abarca cuestiones muy diversas: legales, económicas, marketing, negociación, informática… Y esas habilidades ahora mismo solo se adquieren con la experiencia. 

La gestión de alquiler es una actividad poco lucrativa para las inmobiliarias en comparación con la venta de viviendas. Por eso lo ofrecen muy pocas. Pero en los últimos meses, con la crisis del COVID-19 y la previsión de que buena parte de la demanda de compra vaya hacia el alquiler, muchas inmobiliarias van a empezar a ofrecer este servicio.

Por ello es importante que puedas contar con los mejores profesionales. Etikalia tiene casi 20 años de experiencia en gestión de parques de vivienda en alquiler. Disponemos de procedimientos con los que dar respuestas eficaces a cualquier incidencia. Contamos con herramientas informáticas específicas para la gestión de incidencias. Y la mayor parte de la actividad (y la facturación) viene desde los inicios de Etikalia de la gestión del alquiler. Eso demuestra nuestro compromiso permanente con el alquiler y con la profesionalización del sector, y no solo cuando se prevé que lleguen tiempos de vacas flacas.

Foto de fauxels en Pexels