La polémica: ¿influye o no el alquiler turístico en el precio del residencial?
Desde que comenzó el incremento de precios del alquiler de viviendas hace unos pocos años, desde algunos sectores se planteó que uno de los causantes era el trasvase de viviendas del sector residencial al sector turístico.
Las dinámicas del mercado inmobiliario son complejas y no siempre hay una correlación entre oferta y precio (puede haber un incremento de oferta y simultáneamente también de los precios, como se vio en la burbuja). Pero desde un punto de vista puramente teórico era lógico pensar que si había un trasvase del alquiler residencial al turístico habría un descenso de la oferta y por tanto, un aumento de los precios del alquiler de vivienda.
Ante esta visión el sector turístico se defendía intentando demostrar que no hay ninguna relación entre el encarecimiento del alquiler de vivienda y el incremento del alquiler residencial. Lo mismo ocurre con otro informe de la Federación de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos. Estos informes no pueden tenerse por mínimamente objetivos ni científicos puesto que son “de parte”. Además surgen en un momento en el que está en discusión la regulación y limitación de los alquileres turísticos y se trata de crear una opinión pública favorable a que no se regulen. En esa misma línea se sitúa un informe de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia que decía que el incremento de las rentas de alquiler no se debían al alquiler turístico sino a otros muchos factores (pág 9).
En el otro lado hay estudios académicos (como el trabajo de fin de grado de Miguel Diez Muñoz, de la Universidad de Barcelona) que demuestran científicamente que hay una clara relación entre los precios de ambos mercados y que “los precios turísticos influyen activamente en el precio del alquiler a residentes”.
Nuestra visión del alquiler turístico
Es un asunto sobre el que no hemos hablado mucho en esta web pero sí ha salido el tema en algunas charlas que hemos dado. Para nosotros el impacto de una vivienda turística es el mismo que el de una vivienda vacía. Es decir, es una vivienda que no se está usando como vivienda. Así que no somos muy favorables al alquiler turístico cuando estamos hablando de viviendas destinadas exclusivamente a esa actividad. Otra cosa puede ser el alquiler de habitaciones de tu vivienda habitual para uso turístico, que puede ser un complemento a los ingresos de una familia y que no tiene por qué tener un impacto en el acceso a la vivienda, porque se hace en una vivienda que ya se usa como tal. O incluso el alquiler turístico de viviendas completas en zonas rurales o con baja demanda residencial, donde no van a influir en la carestía de la vivienda y pueden funcionar como dinamizador económico de la zona.
2020, coronavirus y crisis del alquiler turístico
Uno de los efectos de la crisis del coronavirus ha sido la entrada en crisis de la actividad turística, y con ello de los apartamentos dedicados a esta actividad. Aunque no hay datos oficiales se pueden encontrar fácilmente titulares que dicen que la caída del alquiler turístico ha supuesto un incremento del 19% en la oferta de residencial o que el 20% del parque de alquiler turístico se ha pasado al residencial.
A esto se unen noticias más recientes que hablan de descenso en las rentas de alquiler residencial que hacía tiempo que no se veían. Así que no sería una locura pensar que este descenso en los alquileres residenciales puede estar relacionado con el incremento de oferta de vivienda procedente del mercado turístico.
Por último, recientemente el INE ha publicado por primera vez una amplia estadística sobre el alquiler turístico en España. Así que no hemos podido evitar la tentación de hacer un pequeño análisis.
Resumiendo lo que nos ha traído 2020, para no perdernos a continuación:
- Crisis del alquiler de vivienda vacacional, parte del cual se pasa al alquiler residencial
- Descenso en los precios de alquiler
- Primera estadística del INE sobre alquiler turístico en España.
Una hipótesis de partida
Si las noticias recientes son ciertas (menos alquiler turístico, reducción de precios del residencial) podríamos plantear como hipótesis que, efectivamente, el alquiler turístico influye en el precio del residencial. Si fuese así los mayores descensos del precio residencial se habrían producido donde hay más viviendas de alquiler turístico.
El volumen de alquiler turístico no es el mismo en todas las ciudades, hay lugares sin alquiler turístico y municipios con más del 3% de viviendas dedicadas a esa actividad. En este último caso se encuentran Getaria, Mundaka o Sukarrieta, con más del 3% de viviendas turísticas, por hablar de casos cercanos. Y por otra parte hay lugares donde ha bajado el precio de alquiler estos últimos meses, pero también ha subido en otros.
La relación entre alquiler turístico y el precio de alquiler de vivienda
En el siguiente gráfico se representan dos datos de cada una de las capitales de provincia españolas. En el eje horizontal se muestra el porcentaje de viviendas turísticas y en el vertical, la evolución del precio de alquiler residencial en los últimos doce meses.
El eje vertical lo hemos dividido en dos partes: arriba las ciudades donde sube el precio del alquiler (que ya se ve que son muchas) y abajo aquellas donde baja el precio. Y con el eje horizontal hemos hecho lo mismo, poniendo el límite en las viviendas que tienen más o menos del 0,9% de viviendas turísticas.
Esto crea cuatro cuadrantes en el gráfico que responden a otros tantos comportamientos del mercado residencial en relación al turístico:
| A: ciudades con poco alquiler turístico, donde ha subido el alquiler.(24 ciudades) | B: ciudades con mucho alquiler turístico donde ha subido el alquiler (6 ciudades) |
| C: ciudades con poco alquiler turístico donde ha bajado el alquiler (11 ciudades) | D: ciudades con mucho alquiler turístico donde ha bajado el alquiler (9 ciudades) |
Además, el tamaño de cada punto en el gráfico representa el número total de viviendas.
Lo que nos muestra el gráfico es que hay una mayor tendencia a la bajada de precios de alquiler en aquellas ciudades donde hay mayor porcentaje de alquiler turístico y, por lo tanto, durante estos meses se habría producido también un mayor trasvase al residencial.
En las ciudades con más alquiler turístico es donde más bajan los precios: Málaga, Barcelona, Alicante, Valencia, Sevilla, Madrid… Y al revés, sube el alquiler en ciudades con pocas viviendas turísticas y no se ha podido producir el trasvase de turístico a residencial que ha habido en otros lugares: Bilbao, Murcia, Córdoba, Vitoria-Gasteiz, Santa Cruz de Tenerife…
La línea de tendencia del gráfico también confirma esa hipótesis de partida.
Hay muchos más factores que influyen en el precio del alquiler de vivienda.
Lo que también enseña el gráfico es que solo el alquiler turístico no explica el alza de precios de alquiler, que no es el único “culpable”, y que hay muchos más factores. Vivimos en un mundo complejo donde pocas cosas se pueden explicar a partir de una única causa y el mercado inmobiliario no es algo que escape a esta realidad.
Por eso encontramos también algunos casos (los menos) con una fuerte presencia del alquiler turístico donde este año ha seguido subiendo el precio del residencial (Donosti, Granada, Cádiz o Santander). En el lado de las ciudades con menos alquiler turístico la tendencia al incremento de precios es evidente. En más de dos tercios de estas ciudades ha seguido subiendo el alquiler de vivienda durante este año. Da la impresión de que si 2020 se hubiera desarrollado de otra forma los precios del alquiler de vivienda habrían seguido subiendo, y solo el trasvase de viviendas del turístico al residencial ha permitido que baje el alquiler de vivienda en algunas de las ciudades con mayor volumen de alquiler turístico.
En todo caso, para concluir, lo que demuestra este gráfico es que si, hay una relación entre el alquiler turístico y el incremento del precio del alquiler de vivienda.
