El Gobierno Vasco publica la EMA: Estadística del Mercado de Alquiler.

El Gobierno Vasco por fin acaba de hacer públicos los datos estadísticos de rentas de alquiler, calculados a partir de las fianzas depositadas entre 2016 y 2018. Es un paso importante porque estos datos son imprescindibles para que las administraciones públicas puedan ver lo que está pasando en el mercado privado de alquiler de vivienda (no solo el Gobierno Vasco, también los ayuntamientos), a los operadores privados nos da una visión global que no tenemos solo a partir de nuestras estadísticas, y la ciudadanía podrá conocer con más precisión la realidad del mercado de alquiler y plantear sus estrategias y reivindicaciones a través del movimiento asociativo. 

¿La realidad del mercado de alquiler?

Desde Etikalia siempre hemos defendido la necesidad de que desde lo público se abran los datos del mercado de la vivienda, no solo de alquiler, sino también de venta. Los datos que se manejan habitualmente son los de portales inmobiliarios, que no cuentan con los datos finales de cierre de operaciones, por lo que el dato que se aporta puede ser aproximado pero no real. Tampoco cuentan con la totalidad de la información, o cuentan con información duplicada (como puede ser inmuebles con varios anuncios publicados en los portales). 

En el caso de las operaciones de venta los registros de la propiedad y los notarios son los que tienen todos los datos reales y los que pueden ofrecer los datos más fiables. Y en el caso de las rentas, son las comunidades autónomas quienes disponen de esos datos a través del registro de fianzas. Así que nos encontramos ante un paso importante y positivo. 

¿Y son fiables estos datos del Gobierno Vasco?

En teoría deberían serlo por lo que decimos: son datos reales, no de una muestra, sino de toda la población, y sin más “cocina” estadística que hacer una simple media. En un repaso rápido de los datos hay varias cosas que llaman la atención:

• Las rentas medias en Bilbao y Vitoria son de 724 y 593€ respectivamente (en 2018). Pero el Gobierno Vasco acaba de subir la renta máxima del programa ASAP hasta 750€ para hacerlo muy atractivo. Recordemos que el programa asap pretende poner viviendas en el mercado a precio “razonable” (Arrazoizko Prezioa), buscando ofrecer rentas por debajo de mercado, lo cual no parece encajar con estos datos.
• La renta de Vitoria-Gasteiz también sorprende. Hoy, por ejemplo, no hay ofertas de pisos en alquiler en Vitoria por debajo de los 600 euros. 
• En el desglose a nivel intra-municipal faltan los datos de muchos barrios, algo incomprensible porque esos datos están en los depósitos de las fianzas, ¿significa que se han hecho las estadísticas con una muestra en lugar de con toda la población?
• Lo mismo ocurre en el desglose por municipios, donde no hay datos de todos los mayores de 5000 habitantes desglosados por años, aunque si hay totales. Incluso llama la atención el caso de Muskiz, donde la renta habría subido un 45% entre 2016 y 2018 

Y faltan también datos de precio por metro cuadrado, que nos permita hacer una comparación más precisa entre zonas (por ejemplo) sin que los diferentes tamaños de las viviendas introduzcan sesgos en el análisis.

En todo caso es un primer paso, y un buen primer paso. Parece que el informe se va a publicar periódicamente y se van a introducir novedades como el del precio por metro cuadrado, así que estaremos atentos. También vamos a aprovechar para empezar algunos análisis de estos datos, a ver hasta donde dan de sí.

¿Qué otros datos se podrían obtener?

Exprimiendo bien los datos del registro de alquileres del depósito de las fianzas y cruzándola con otros datos importantes para establecer una buena estrategia en relación a los alquileres. Son datos que ahora se desconocen:
¿Cuánto tiempo permanece una familia en un piso de alquiler? Es un dato del que se ha hablado mucho los últimos meses en relación a la modificación de las prórrogas obligatorias de la LAU. Lo que vemos nosotros en el día a día es que es raro el inquilino que permanece más de 3 años en la misma vivienda. Sin embargo la ampliación de 3 a 5 años en el plazo de las prórrogas obligatorias se ha propuesto como una mejora dirigida hacia los inquilinos. Es cierto que eso les garantiza que durante 5 años la renta no va a subir más allá de lo que se haya pactado en el contrato pero si tiene necesidad de cambiar antes de esos cinco años ese cambio no le sirve de nada. 
¿Se vuelven a alquilar los pisos cuyos contratos finalizan? Nuestra experiencia es que si pero puede haber situaciones en las que los arrendadores prefieran no volver a alquilarla.
¿Qué pasa con los alquileres turísticos? En el registro de alquileres no se incluyen los alquileres turísticos, pero el hecho de que necesiten una autorización administrativa permite analizar el volumen que suponen estos en relación a los alquileres de vivienda y estimar cuál puede ser su impacto en la oferta y precios de los alquileres para uso como vivienda.
¿Cuántas viviendas se alquilan para uso distinto a vivienda? 
¿Cuánto tiempo tarda en alquilarse una vivienda? Nos daría información sobre el equilibrio entre oferta y demanda en cada zona. En aquellos municipios donde se alquila rápido es que hay una demanda alta, y al revés. 

Los precios máximos del programa ASAP

Por último, una cosa que muestra muy claramente esta estadística es que, disponiendo ya de estos datos, es absurdo regular los precios máximos como los hace el programa ASAP, en base al tamaño de los municipios. Que si, que es cierto que hay una correlación entre precio del alquiler y tamaño del municipio, pero con las cifras de detalle que proporciona esta estadística se ve que la realidad no es tan simple y que incluso un barrio de una capital puede tener precios similares a un municipio de 20.000 habitantes o menos, como ocurre con Zorroza (Bilbao). Porque no solo hay importantes diferencias de precio entre las tres capitales, sino en los barrios de cada una de ellas. Da la impresión de que se ha hecho una regulación “facilona” sin entrar en el detalle de la oferta y demanda de cada zona, que ahora conocemos gracias a esta estadística. Porque, ¿qué sentido tiene pagar 750€ en ASAP por una vivienda en Zorroza, cuando la media en el mercado libre es de menos de 580€?. Esta estadística debería servir para dar una vuelta de tuerca al programa ASAP y no solo regular los precios máximos por municipio, sino establecer de qué manera se calcula el precio de cada vivienda en función de sus características, superficie, ubicación y estado de conservación.