Cada vez nos llegan más clientes preguntando por nuestro servicio de gestión integral de alquiler. Es una expresión que está empezando a popularizarse, con una demanda creciente de ese tipo de servicios por parte de los clientes, y con agencias inmobiliarias ofreciendo servicios bajo esa etiqueta que realmente no son lo que parecen ser. En ocasiones contactan con nosotros arrendadores con algún problema con su inquilino y nos dicen que contrataron gestión integral de alquiler -”lo que hacéis en Etikalia”- y que esa gestión incluye solamente firmar el contrato de alquiler y el fin del contrato. Verás más adelante que eso no es gestión integral del alquiler.
Cuando nació Etikalia en 2014 nuestra intención era trabajar única y exclusivamente la gestión integral del alquiler, así que puede decirse que somos pioneros en este tipo de servicios. En 2016 escribíamos que había que quitar el miedo al alquiler, y los primeros deberían ser el sector inmobiliario. Parece que eso ya está sucediendo, 6 años más tarde, pero más como slogan que realmente.
1.- Qué es la gestión integral del alquiler
Hace tiempo solía poner el ejemplo del parto y crianza de los hijos. Cuando estás esperando un hijo te preocupa muchísimo el parto y todo lo que le rodea (seguramente, más a la madre que al padre). Pero en ese momento tienes asistencia profesional y se va a resolver de forma satisfactoria. Lo complicado empieza cuando te vas con el peque a casa, sin ayuda profesional, con situaciones diferentes cada día, cada año, cada década…
Con el alquiler ocurre parecido: a muchos propietarios lo que les preocupa es encontrar inquilino (ni siquiera, encontrar un buen inquilino). Pero los problemas no aparecen ahí, sino una vez que se ha firmado el contrato de alquiler.
Lo que tratamos de resolver con la gestión de alquileres en Etikalia son las incidencias posteriores a la firma del contrato. Muchos clientes contactan con nosotros porque quieren que alguien les gestiones el alquiler “por comodidad”. Y si, eso es una consecuencia de contratar la gestión del alquiler. Pero lo que buscamos en Etikalia va más alla de la simple comodidad de la parte arrendadora. Nuestra filosofía busca que a través de la gestión profesional del alquiler las pequeñas incidencias cotidianas que se producen en un alquiler se resuelvan satisfactoriamente y no se enquisten hasta provocar un problema mayor, como puede ser un impago. Son habituales en la gestión entre particulares situaciones de averías en las que las partes no se ponen de acuerdo en quién debe repararlas y acaban en bronca e impago de la renta.
En un artículo anterior desarrollamos la idea de la gestión del alquiler como “gestión preventiva del alquiler«.
2.- Qué gestiones incluye la gestión integral del alquiler
Nuestro servicio de gestión de alquiler incluye todo lo que tiene que ver con la relación entre arrendador y arrendatario:
Antes del contrato de alquiler
- Informe de estimación de preciode la vivienda
- Asesoramiento sobre cómo entregarla, mobiliario, decoración…
- Checklist para revisar el estado de la vivienda y evitar reparaciones al inicio del contrato
- Publicación en portales inmobiliarios
- Recepción de demandantes, información a todos ellos
- Visitas a la vivienda con las personas interesadas
- Comprobación de solvencia y triple filtro de inquilinos (solvencia, impagos, fiabilidad)
- Redacción, firma y explicación del contrato de alquiler
- Preparación de toda la documentación necesaria
- Inventario fotográfico
- Consejos del mantenimiento de la vivienda para el inquilino, para evitar las incidencias más comunes.
Durante la vigencia del contrato de alquiler
- Depósito de la fianza en el organismo competente
- Cambio de titularidad de suministros (luz y gas) y de domiciliación del agua
- Gestión de incidencias técnicas. En este aspecto muchas incidencias van a poder resolverse fácilmente por los inquiinos con nuestras indicaciones, así que no siempre será necesario enviar a un técnico.
- Aplicación de la normativa y jurisprudencia para determinar a quién le corresponde abonar las reparaciones
- Mediación y negociación cuando es necesario
- Actualización anual de la renta
- Adaptación a cambios normativos (por ejemplo, toda la normativa nueva que salió con el COVID, ayudas, la reciente limitación de la subida de la renta)
- Asesoramiento legal
- Prorrateo de facturas de suministros, sobre todo al inicio y final del contrato, cuando corresponden parte al arrendador, parte al arrendatario.
- Gestión de contratación de seguros de alquiler (opcional) “sin letra pequeña)
- Alta de siniestros en el seguro de hogar, si puede estar cubierto.
- Actualización anual de la renta (que, por cierto, este mes nos ha tocado hacerla dos veces, una por la normativa LAU, y otra por el nuevo decreto que limita la actualización de la renta).
- Gestión de impagos de renta y suministros.
- Alertas de vencimientos de contratos y negociación de la continuidad o no del contrato.
- Campañas periódicas de información a los inquilinos con consejos de mantemiento de las viviendas (por ejemplo, consejos para evitar humedades al inicio del invierno)
Al finalizar el alquiler
- El día de la entrega de llaves acudimos a la vivienda al acto de entrega, firma del fin de contrato
- Revisión de la vivienda
- presentación de la documentación para devolución de la fianza depositada en el organismo competente
- Barrido fotográfico similar al inventario inicial para documentar el estado en que se devuelve la vivienda
- Informe de fin de contrato y saldo de fianza, incluyendo los prorrateos de facturas de suministros pendientes, facturas de reparaciones, etc. Todo perfectamente justificado y documentado para evitar reclamaciones en caso de que haya que retener parte o toda la fianza.
Así que, como verás, la gestión integral del alquiler es muchísimo más que encontrar inquilino.
3.- Beneficios de la gestión integral del alquiler para la parte arrendadora
De entrada, el beneficio más evidente es la comodidad de que alguien haga por ti todo ese trabajo. Pero desde nuestro punto de vista no es ese el principal beneficio, sino el hecho de que a través de la gestión profesional del alquiler se resuelvan las incidencias que vayan surgiendo y se evitan conflictos y problemas mayores. Eso redunda en un alquiler más satisfactorio para arrendador y arrendatario, saber que cuando hay una incidencia lo está gestionando un grupo de expertos y esa mayor tranquilidad puede llevar a contratos de mayor duración, con lo que el piso está desocupado menos tiempo.
Aparte de eso, el hecho de que haya una empresa gestionando el alquiler significa que, desde un punto de vista egoista, su interés también es que no haya problemas. Así que hará todo lo posible para prevenirlos y tratar de que el alquiler sea lo más pacífico y satisfactorio posible para arrendadores y arrendatarios.
Y lo que se consigue con la gestión integral del alquiler, sobre todo, es tranquilidad. Eso es debido al hecho de que hay un equipo profesional y experimentado gestionando todo.
4.- Alquiler seguro
La estrategia de Etikalia para hacer posible que se puedan alquilar viviendas con toda tranquilidad se basa en un enfoque preventivo de la gestión integral del alquiler. De esta manera nuestro equipo de expertos va a reducir al mínimo posible la siniestralidad en los alquileres, es decir, los incumplimientos en los contratos. Pero siempre conviene tener un plan B, es decir, una estrategia paliativa que complemente la estrategia principal preventiva. Ahí es donde entran en juego los seguros de alquiler, que van a cubrir ante posibles impagos del alquiler y un alquiler seguro sin letra pequeña.
5.- Cuánto cuesta la gestión integral del alquiler.
Si te lo ofrecen gratis, no es gestión integral del alquiler. Hay agencias que ofrecen algo que llaman “gestión integral del alquiler” de forma gratuita, que lógicamente, o les lleva a pérdidas o lo que te ofrecen no es gestión de alquiler. Y no se suele trabajar para perder dinero. Ten en cuenta que hay que tener personal específico para hacer estas gestiones en la oficina, aplicaciones informáticas destinadas a estas tareas (en nuestro caso, hechas a medida porque hace 8 años no había cosas así en el mercado), procedimientos documentados que recojan la amplísima casuística que nos podemos encontrar…
Lo que te cobra Etikalia, como arrendador, por la gestión integral del alquiler es:
- 1 mensualidad (más IVA) a la firma del contrato de alquiler. Y el primer año no te cobramos más
- A partir del segundo año, 3% de la renta anual más el IVA.
Otros modelos, sobre todo franquicias, tienen otras tarifas superiores. Por una parte, algunas agencias cobran el 10% de una anualidad (que es más que una mensualidad), y también es frecuente que aparte cobren desde el primer mes un porcentaje de la renta.
En resumen, la gestión integral del alquiler no es solo comodidad. Es sobre todo menos siniestralidad y más tranquilidad, seguridad y confianza.
6.- ¿Vas a alquilar tu piso en Bilbao, alrededores o en Vitoria-Gasteiz?
Si estás pensando en poner en alquiler un piso de tu propiedad en nuestra área de trabajo (Gran Bilbao y Vitoria-Gasteiz) rellena el siguiente formulario. Etikalia es una empresa de gestión de alquileres con una larga trayectoria. Te informaremos sin compromiso en más en detalle sobre nuestro servicio y te resolveremos las dudas que tengas.
