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La fórmula del alquiler con opción a compra es una manera de comprar o vender una vivienda no muy habitual pero que puede ser útil tanto para comprador como vendedor en determinadas circunstancias. En esencia es un contrato de alquiler y de compraventa de un inmueble, todo en el mismo documento. Pero no es como copiar y pegar un contrato de compraventa en uno de alquiler, ya que tiene también sus propias peculiaridades.
Alquiler con opción a compra: alquiler, más venta más algo más
Contrato de compra y contrato de alquiler
Como decía, el contrato de alquiler con opción a compra es como un contrato de alquiler más uno de compraventa más algo más. Del contrato de alquiler hay que pactar el precio (renta) y el plazo (si es vivienda iremos a los 5 años de prórroga obligatoria). Y del contrato de compraventa se pacta el precio de compraventa, el anticipo (normalmente el 10%) y el plazo para escrituración o, en este caso, el plazo para ejercer la opción a compra.
Una cosa importante en el alquiler con opción a compra es que al haber un anticipo y arras penitenciales, el compromiso de comprar y de vender debe ser firme para ambas partes porque hay un desembolso importante del comprador al vendedor (normalmente el 10% del precio de venta) y una penalización de ese importe para ambas partes en caso de que no se llegue a realizar la compraventa. Quiero decir que esta fórmula no sirve para un inquilino que en el futuro se podría plantear comprar el piso que alquila ahora, porque si la decisión no es ahora firme, perderá una cantidad importante de dinero si finalmente no compra la vivienda.
Pagos del alquiler destinados a amortizar el precio de compra
A todo esto se añade el “algo más” propio de este contrato. Por lo general la renta se destina a amortizar todo o parte del precio de venta. Es decir, lo que el inquilino va pagando como renta mensual es también un pago anticipado del precio de compra. Así que una de las cosas que hay que negociar es qué porcentaje de la renta se destina a amortizar precio de compra. Una práctica interesante es ir reduciendo el porcentaje de renta según pasa el tiempo para que al inquilino/comprador le salga rentable comprar lo antes posible. Por ejemplo, el primer año se puede amortizar el 100% de la renta, y los años siguientes ir reduciendo ese porcentaje: 90% el segundo año, 80% el tercero, etc. O los porcentajes que se pacten entre las partes.
Resumiendo: qué negociar en un alquiler con opción a compra
Al final lo que resulta es un contrato con bastantes más variables para negociar que un contrato de compraventa o de alquiler. Esto se puede ver como una complicación en la negociación pero a mi me parece todo lo contrario: al haber más variables hay más juego para negociar. A diferencia de los alquileres o las ventas, donde prácticamente solo se negocia el precio (y en realidad más bien se regatea), aquí tenemos muchas variables con las que negociar:
- Del alquiler:
- renta mensual
- plazo: en alquiler de vivienda serán las 5 prórrogas anuales, en alquiler para uso distinto a vivienda se puede negociar el plazo
- De la venta
- Precio: importante, en este momento se pacta el precio de venta, aunque ésta se ejecute dentro de unos años.
- Anticipo: lo habitual, como en un contrato de compraventa, es que sea el 10% del precio de compraventa y se constituye en arras penitenciales.
- Plazo de escrituración: se puede pactar a varios años, pero lo recomendable es que no supere el plazo del alquiler
- De la opción a compra:
- Porcentaje de la renta que se dedica a amortizar precio de compraventa
Cuándo es útil un contrato de alquiler con opción a compra
Como decía, es una modalidad muy poco frecuente en la actualidad. En los años de la burbuja inmobiliaria, a partir de 2008, estuvo muy de moda y resultaba útil para vendedores y compradores por dos motivos:
- Vendedores: el mercado de venta estaba muy parado y era preferible “atar” un comprador que podía comprar en un par de años que seguir buscando con el riesgo de que siguiera bajando el precio de venta
- Compradores: en ese momento los bancos estaban cerrando el grifo de las hipotecas a gente que era solvente y en ocasiones se pensaba que en un par de años o poco más esas mismas personas tendrían más fácil conseguir la hipoteca y poder escriturar la compra.
Ahora esas situaciones ya no se producen (aunque veremos en los próximos meses qué pasa con las hipotecas), así que es más raro encontrarnos con operaciones de alquiler con opción a compra. En una que hicimos hace un par de años se daba la circunstancia de que el arrendador estaba interesado en vender pasados dos años porque había comprado un piso en construcción, y el inquilino también estaba interesado en comprar en ese plazo. En principio el piso era solo para alquiler, pero salió eso en la conversación y finalmente se firmó alquiler con opción a compra, y la correspondiente escritura en el plazo estipulado inicialmente.
¿Tienes alguna duda?
Si tienes alguna duda sobre esta fórmula dejala en los comentarios más abajo e intentaremos resolverla.
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6 comentarios
Buenas noches :
Tengo un contrato de alquiler con opción a compra a nombre mío y de un amigo. Mi amigo entregó a nombre de los como opción a compra la cantidad de 12000 euros (10% del valor de la vivienda). Estos 12000 euros son suyos, ya que yo le comenté que no podía hacer frente a la mitad de ese pago en ese momento y que más adelante se lo daria ( aunque de todo esto no hay constancia escrita)
Ahora yo me quiero ir de la vivienda y mi amigo me exige los 12000 euros ya que tampoco quiere quedarse en la vivienda
¿Como puedo solventar este problema? ¿Estoy obligado a darle ese dinero o la mitad? ¿Como canceló ese contrato de alquiler? ¿Tengo que avisar con 30 días de antelación que me voy?
Hola José Carlos,
entiendo que los 12000 euros los tendríais que haber puesto a medias, y que ahora los perdéis al no ejecutar la opción de compra, así que si tu no pusiste dinero le deberías 6000 euros a tu amigo. Para resolver el alquiler tienes que comunicarlo 30 días antes.
llevo 4 meses en arriendo pago 950000 fuera de servicios que se debe hacer para que el arriendo se valla a una opción de compra
Hola Luis Alberto,
entiendo que hay un error en la cifra que pones y que lo que quieres es convertir un contrato de alquiler en otro de alquiler con opción a compra. Tienes que negociarlo con el arrendador y si está interesado podréis llegar a un acuerdo.
Buenas noches, les agradezco de antemano la posibilidad de preguntar. Unos allegados míos firmaron en 2011 un contrato de arrendamiento de una casa con opción a compra, estableciendo un precio de venta. Los propietarios siempre han puesto en el contrato que es «de temporada», pero el uso real de los inquilinos es de vivienda habitual. Desde hace 14 años, llevan concatenando prórrogas tanto del arrendamiento como de la opción a compra. No pagaron nada por la opción de compra, solo un mes de fianza para el alquiler. Pagan la renta y el consumo de suministros, nada más. El propietario nunca les ha subido el alquiler (350 euros), ni siquiera por el IPC, y ahora mismo está bastante por debajo del precio de la zona (en torno a 600 euros, pero también es cierto que la casa tiene muchas grietas, debido a que está en pendiente). Pactaron que, de 2011 a 2013, se le descontaría de la compra el 100% de las rentas más el mes de fianza, y, de 2013 a 2023, se fue estipulando en las prórrogas un descenso progresivo hasta el 60%, eliminándose la devolución de la fianza. De 2023 a 2025, ya no se contempla ninguna devolución por ese periodo. No pone que no haya descuento en esos dos años, sino que no aparece la estipulación en sí, pero sí se siguen recogiendo los posibles descuentos de 2011 a 2023. En cada prórroga, reza sobre la opción de compra: «la opción está vigente hasta la financiación del presente contrato». En abril expira la prórroga actual. El propietario les ha comunicado que no prorrogará más el contrato porque necesita la casa para sí mismo y un familiar de primer grado de consanguinidad. Los arrendatarios han contestado con un burofax diciendo que aún están en plazo para comprar la casa y que quieren ejercitar la opción, con los pertinentes descuentos pactados. El propietario les ha contestado diciendo que ni vende, ni va a indemnizarlos con la devolución de la cantidad de las rentas que iba a ir a cuenta de la compra. La esposa del propietario añade que ella no ha firmado ese contrato de alquiler, que está firmado solo por su marido, y que ella ni sabía lo de la opción a compra (creemos que están en gananciales). ¿Prevalece la necesidad sobrevenida del propietario sobre la opción que otorgó? De ser así, ¿debe indemnizar a los optantes? Si tienen derecho a indemnización, ¿podrían pedir una cantidad equivalente a los descuentos esperados en la compra? Pero, en primera instancia, ¿sigue vigente la opción a compra en los términos descritos? ¿Las cantidades deducibles del precio se pueden ir acumulando así, o cada vez que han cumplido primero el contrato y luego las prórrogas, habrían caducado las deducciones? Muchísimas gracias.
Pues yo diría que si la opción de compra está vigente hasta la finalización del contrato o de cada prórroga, entiendo que sigue estando vigente y que por tanto los inquilinos pueden ejecutarla antes del vencimiento de la prórroga actual. Lo mejor en este punto es consultar a un abogado que analice en detalle la operación y la documentación.