Consejos para comprar un piso para alquilar

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Desde hace unos años se han dado tres circunstancias que hacen atractivo comprar un piso para alquilar como inversión: 

• Las cuentas y depósitos bancarios ya no ofrecen los intereses de hace unos años, por lo que en tiempos de IPC positivo guardar tus ahorros en el banco al 0% es perder dinero
• La estabilización del precio de la vivienda en niveles más razonables que los que provocaron la burbuja y su estallido en 2008
• El aumento de la demanda de pisos en alquiler

Este tipo de inversión no va a suponer pegar un pelotazo pero si puede permitir obtener una rentabilidad razonable en torno al 5% y sobre todo convertirse en una fuente de ingresos estable ante la incertidumbre de qué pasará con las pensiones cuando nos convirtamos en felices jubilados.

Por otra parte, se trata de una inversión que incluso podría tener triple impacto positivo, como nos gusta en Etikalia. En principio lo que buscan los inversores es el impacto económico, que es de lo que vamos a hablar a continuación. Pero es que si además lo que se adquiere es un piso que ha estado vacío y se pone en el mercado de alquiler, el impacto social y ambiental es claro, como explicamos no hace mucho en una charla TEDx. 

En los últimos meses algunas personas nos han pedido consejo sobre este asunto, así que vamos a compartirlos a continuación. No pretendemos hacer una guía de inversión ni mucho menos, pero si exponer algunos asuntos que nos parece importante tener en cuenta a la hora de comprar un piso para alquilar

1.- Ten en cuenta todos gastos asociados a la compra de un piso

La compra de una vivienda para alquilar no implica únicamente abonar el precio de compraventa pactado con el comprador, sino que la operación tiene otros gastos asociados:

• Gastos de notaría y registro de la propiedad: en internet puedes encontrar simuladores que te hacen una estimación de estos gastos.
• Gastos bancarios y tasación del piso si necesitas una hipoteca
• Impuestos: si compras un piso nuevo la operación está sujeta a IVA (10%) y si es de segunda mano, a ITP. Ojo con esto también porque en el País Vasco el impuesto de transmisiones patrimoniales para compras de vivienda que no van a ser la vivienda habitual del comprador va al 4%, a diferencia de las compras de vivienda habitual, que tributan al 2%. Así que por esa diferencia en los impuestos es posible que te interese más comprar una vivienda usada (al menos en el País Vasco). El impuesto de transmisiones patrimoniales es de competencia autonómica, así que deberías informarte del tipo impositivo que se aplica en tu comunidad.
• Gastos de adecuación de la vivienda: si necesita reforma es importante que tengas una estimación aproximada de lo que te va a costar y que no te lleves sorpresas cuando vayas a pedir presupuestos. Cuidado con los pisos “para entrar a vivir” pero que ya tienen sus añitos porque aunque solo haya que hacer una mera adecuación es posible que la instalación eléctrica no cumpla con la normativa y necesites actualizarla para dar de alta el suministro.

2.- Evita gastos imprevistos a medio plazo

Supongamos que has hecho un análisis de rentabilidad y la operación te cuadra (hablaremos de esto más adelante). Una derrama en la comunidad para poner un ascensor, arreglar la fachada o la cubierta, etc., puede llevar al traste todas tus previsiones y hacer que la operación deje de ser rentable. Puedes reducir el riesgo de sorpresas de la siguiente manera:

• La ITE (inspección técnica del edificio) suele conllevar muchas veces la obligación de hacer obras de mantenimiento en el edificio (fachadas, cubiertas, etc.). Así que es importante tenerlo en cuenta. Si vas a comprar un piso de más de 50 años pide siempre la ITE y comprueba el estado del edificio y si se han hecho o no las obras que el informe puede plantear. 
• Si el edificio tiene menos de 50 años, ten en cuenta lo cerca o lejos que está de cumplir esa antigüedad. Por ejemplo, si el edificio tiene 45 años significa que dentro de cinco años habrá que hacer la ITE y hay riesgo de derramas. No digo que no compres una vivienda de 45 años, pero lo puedes tener en cuenta en la negociación del precio con el vendedor. 
• Las construcciones nuevas tampoco son garantía de que se van a evitar problemas constructivos. Aunque existe el seguro decenal puede haber movimientos de asentamiento que causen grietas, fisuras, filtraciones, etc. los primeros años.
• Es importante que conozcas cuáles son los gastos de comunidad y evites gastos elevados por mantenimiento de elementos comunes que quizá no aporten nada especial al alquiler. Y algo que nosotros hacemos siempre es que la comunidad de propietarios confirme por escrito que no hay derramas aprobadas ni en estudio, si es así.
• Habrá gastos recurrentes e inevitables que tienes que tener en cuenta cuando calcules la rentabilidad: seguro de hogar, IBI, comunidad, gastos relacionados con la rotación de inquilinos, gastos de mantenimiento, etc.
• La falta de ascensor no suele ser un problema para alquilar un piso si hay suficiente demanda. Pero puede ser un problema cuando la comunidad decide instalarlo, cosa habitual en edificios donde la edad media de sus propietarios es alta. Como en la ITE, no descartes pisos sin ascensor, pero tampoco pagues como si lo hicieras por una con ascensor.

3.- Piensa en el alquiler de ese piso antes de comprarlo

• Conoce el nivel de demanda de alquiler que hay en la zona y evita comprar un piso para alquilar en zonas donde no hay demanda suficiente. Las capitales y grandes poblaciones suelen tener demanda garantizada.
• Nuestra experiencia alquilando un buen volumen de pisos en Bilbao y Vitoria-Gasteiz nos muestra que hay demanda en todos los barrios. Quizá un barrio periférico sea mejor inversión que una zona céntrica. La ventaja de una zona periférica (o que simplemente no es el centro-centro) es que los precios serán más asequibles, tanto en compra como en alquiler, y a medio plazo será menos probable que se declare zona tensionada en la futura ley de vivienda. En el centro de las ciudades los precios de compra son más elevados y aunque también lo serán los alquileres, quizá no lo sean en la misma proporción y serán pisos con menos demanda de alquiler y quizá más rotación (por ejemplo, viviendas de directivos y trabajadores de alta cualificación desplazados temporalmente).
• Para hacer el análisis de rentabilidad de la operación deberías conocer por cuánto se podría alquilar ahora esa vivienda. Busca pisos similares en los portales inmobiliarios y comprueba cuál es la renta media por metro cuadrado y cuánto tiempo llevan los anuncios publicados: a más tiempo publicados, menos demanda.

4.- Ya has comprado tu piso, ahora evita riesgos al alquilarlo

En Etikalia solemos decir que el motivo principal de que haya tantas malas experiencias con el alquiler es que la mayor parte de los alquileres se gestionan por particulares directamente (propietario e inquilino) y no por expertos en alquiler. Si la reparación de coches se hiciera también por particulares, como se gestionan los alquileres, estarían las calles llenas de vehículos averiados, chorretones de aceite… Si para las cosas importantes confiar en profesionales del ramo, ¿por qué no se hace en el alquiler?

Ahí es donde entra Etikalia y nuestra gestión integral del alquiler que te permitirá como arrendador poder alquilar tu piso con total tranquilidad y seguridad. No me voy a extender aquí en ese asunto pero puedes informarte en este enlace sobre nuestro servicio para alquilar tu piso de forma segura.

Además, si estás aún en la fase previa a la compra de la vivienda, podemos darte un cierto asesoramiento en la operación de compra si luego contratas con Etikalia la gestión del alquiler. Si ya tienes una vivienda identificada que puede interesarte, ese asesoramiento incluye:

• informe de estimación de precio de compra de la vivienda
• estimación de precio de alquiler

Con esa información que te proporcionamos y la que tu ya tienes puedes hacer un análisis de rentabilidad de forma muy sencilla: 

Si tienes alguna duda puedes dejarla en los comentarios e intentaremos resolverla.

Si vas a comprar un piso para alquilarlo posteriormente en la zona del Gran Bilbao o en Vitoria-Gasteiz puedes contactar con nosotros y podremos asesorarte en la compra si decides gestionar tu alquiler con Etikalia

Imagen de Alexandr Podvalny en Pixabay