Así funciona el alquiler con opción a compra

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La fórmula del alquiler con opción a compra es una manera de comprar o vender una vivienda no muy habitual pero que puede ser útil tanto para comprador como vendedor en determinadas circunstancias. En esencia es un contrato de alquiler y de compraventa de un inmueble, todo en el mismo documento. Pero no es como copiar y pegar un contrato de compraventa en uno de alquiler, ya que tiene también sus propias peculiaridades. 

Alquiler con opción a compra: alquiler, más venta más algo más

Contrato de compra y contrato de alquiler

Como decía, el contrato de alquiler con opción a compra es como un contrato de alquiler más uno de compraventa más algo más. Del contrato de alquiler hay que pactar el precio (renta) y el plazo (si es vivienda iremos a los 5 años de prórroga obligatoria). Y del contrato de compraventa se pacta el precio de compraventa, el anticipo (normalmente el 10%) y el plazo para escrituración o, en este caso, el plazo para ejercer la opción a compra.

Una cosa importante en el alquiler con opción a compra es que al haber un anticipo y arras penitenciales, el compromiso de comprar y de vender debe ser firme para ambas partes porque hay un desembolso importante del comprador al vendedor (normalmente el 10% del precio de venta) y una penalización de ese importe para ambas partes en caso de que no se llegue a realizar la compraventa. Quiero decir que esta fórmula no sirve para un inquilino que en el futuro se podría plantear comprar el piso que alquila ahora, porque si la decisión no es ahora firme, perderá una cantidad importante de dinero si finalmente no compra la vivienda. 

Pagos del alquiler destinados a amortizar el precio de compra

A todo esto se añade el “algo más” propio de este contrato. Por lo general la renta se destina a amortizar todo o parte del precio de venta. Es decir, lo que el inquilino va pagando como renta mensual es también un pago anticipado del precio de compra. Así que una de las cosas que hay que negociar es qué porcentaje de la renta se destina a amortizar precio de compra. Una práctica interesante es ir reduciendo el porcentaje de renta según pasa el tiempo para que al inquilino/comprador le salga rentable comprar lo antes posible. Por ejemplo, el primer año se puede amortizar el 100% de la renta, y los años siguientes ir reduciendo ese porcentaje: 90% el segundo año, 80% el tercero, etc. O los porcentajes que se pacten entre las partes.

Resumiendo: qué negociar en un alquiler con opción a compra

Al final lo que resulta es un contrato con bastantes más variables para negociar que un contrato de compraventa o de alquiler. Esto se puede ver como una complicación en la negociación pero a mi me parece todo lo contrario: al haber más variables hay más juego para negociar. A diferencia de los alquileres o las ventas, donde prácticamente solo se negocia el precio (y en realidad más bien se regatea), aquí tenemos muchas variables con las que negociar:

  • Del alquiler:
    • renta mensual
    • plazo: en alquiler de vivienda serán las 5 prórrogas anuales, en alquiler para uso distinto a vivienda se puede negociar el plazo
  • De la venta
    • Precio: importante, en este momento se pacta el precio de venta, aunque ésta se ejecute dentro de unos años. 
    • Anticipo: lo habitual, como en un contrato de compraventa, es que sea el 10% del precio de compraventa y se constituye en arras penitenciales.
    • Plazo de escrituración: se puede pactar a varios años, pero lo recomendable es que no supere el plazo del alquiler
  • De la opción a compra:
    • Porcentaje de la renta que se dedica a amortizar precio de compraventa

Cuándo es útil un contrato de alquiler con opción a compra

Como decía, es una modalidad muy poco frecuente en la actualidad. En los años de la burbuja inmobiliaria, a partir de 2008, estuvo muy de moda y resultaba útil para vendedores y compradores por dos motivos:

  • Vendedores: el mercado de venta estaba muy parado y era preferible “atar” un comprador que podía comprar en un par de años que seguir buscando con el riesgo de que siguiera bajando el precio de venta
  • Compradores: en ese momento los bancos estaban cerrando el grifo de las hipotecas a gente que era solvente y en ocasiones se pensaba que en un par de años o poco más esas mismas personas tendrían más fácil conseguir la hipoteca y poder escriturar la compra. 

Ahora esas situaciones ya no se producen (aunque veremos en los próximos meses qué pasa con las hipotecas), así que es más raro encontrarnos con operaciones de alquiler con opción a compra. En una que hicimos hace un par de años se daba la circunstancia de que el arrendador estaba interesado en vender pasados dos años porque había comprado un piso en construcción, y el inquilino también estaba interesado en comprar en ese plazo. En principio el piso era solo para alquiler, pero salió eso en la conversación y finalmente se firmó alquiler con opción a compra, y la correspondiente escritura en el plazo estipulado inicialmente. 

¿Tienes alguna duda?

Si tienes alguna duda sobre esta fórmula dejala en los comentarios más abajo e intentaremos resolverla.

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