¿Se puede comprar otra vivienda teniendo una VPO en el País Vasco?

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Una de las consultas que nos hacéis últimamente es si es posible comprar una segunda vivienda teniendo una VPO en propiedad en Euskadi. La respuesta rápida es que NO puedes comprar una segunda vivienda si tienes una VPO. Se trata de una propuesta que ya hizo el Gobierno Vasco en 2007 aunque los sucesivos retrasos en la tramitación de la Ley de Vivienda hizo que la medida no entrara en vigor hasta 2015. 

Javier Burón, que en 2007 era viceconsejero de vivienda del Gobierno Vasco y ahora es Gerente de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona explicaba de manera muy clara el motivo de tomar esta medida:

La vivienda protegida es para quien la necesita como primera residencia y está en una situación económica que merece la tutela de la Administración. Si un titular de vivienda protegida progresa y tiene más recursos, hasta el extremo de comprarse otra vivienda, todos hemos alcanzado el éxito. El titular de la vivienda protegida por no necesitarla más, al haber progresado. La Administración al recuperar una vivienda protegida de alguien que ya no la necesitaba. La gente apuntada a Etxebide tiene una vivienda protegida más para ser adjudicada. La sociedad vasca sabe que el parque de vivienda protegida se está gestionando de la forma más social posible.

Lo que dice la ley de vivienda

La ley vasca de vivienda (LEY 3/2015, de 18 de junio), en su artículo 36, dice exactamente esto:

Artículo 36. Incumplimiento sobrevenido de los requisitos necesarios para la adjudicación.

1. Se considerará causa de incumplimiento sobrevenido de los requisitos necesarios para la adjudicación de una vivienda de protección pública, tanto en propiedad como en derecho de superficie, la adquisición «inter vivos», con posterioridad a la adjudicación de la vivienda de protección pública, de una vivienda libre.

2. La adquisición onerosa de una vivienda libre dará lugar a la obligación de restituir a la Administración general del País Vasco la vivienda de protección pública para que esta sea readjudicada a una persona demandante de vivienda inscrita en el Registro de Solicitantes de Vivienda Protegida y Alojamientos Dotacionales.

3. Reglamentariamente se desarrollará el procedimiento para la restitución de vivienda de protección pública a la Administración general de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

Es decir, con la compra de una vivienda libre se considera que el propietario de la VPO deja de cumplir con los requisitos para mantener dicha vivienda protegida y debe ponerla a disposición de la administración. Entendemos que esto no se aplica si la vivienda se obtuviera a través de una herencia ya que la ley habla de adquisición inter vivos y onerosa. 

En resumen, si la compra de la vivienda nueva es porque necesitas cambiar de vivienda (y por lo tanto, vender la VPO) no hay ningún problema. Pero de ninguna manera podrías mantener la VPO y comprar una segunda residencia. 

Lo que no dice la ley de vivienda

Lo que no dice la ley es cómo restituir la vivienda a la Administración del País Vasco (punto 2). El punto 3 del artículo habla de este asunto se deberá desarrollar mediante un reglamento. Pero esto no se ha hecho todavía y llevamos 5 años esperando. ¿Llegará el desarrollo en esta legislatura?. A falta de un reglamento y unas directrices claras de la Administración es importante enfocar correctamente el proceso de compra de la vivienda libre y venta de la VPO para evitar sanciones. 

Cómo enfocar el proceso

Necesitarás coordinar las fechas de venta de la VPO con la compra de la vivienda libre. Lo ideal es que esas fechas coincidan y así usar lo que ingreses de la venta de una en la compra de la otra. Pero eso no siempre es posible. 

Para evitar sanciones del Gobierno Vasco es importante que puedas justificar que cuando compraste tu vivienda libre ya tenías a la venta tu VPO. Nosotros te proponemos tres opciones

Hacer una oferta de venta de tu VPO al Gobierno Vasco. 

Mediante esta fórmula ofreces tu VPO al Gobierno Vasco, que podrá comprar la vivienda directamente, adjudicarla a una unidad convivencial inscrita en Etxebide o simplemente no hacer nada. Aquí te dejamos un enlace al formulario que deberías presentar en Etxebide. Esta fórmula tiene ventajas e inconvenientes. Una ventaja es que estás justificando ante Gobierno Vasco que tienes tu piso en venta. Y otra ventaja es que si Gobierno Vasco compra la vivienda o la adjudica a través de Etxebide te facilita enormemente la gestión. El inconveniente es que la oferta es vinculante durante tres meses y en ese período es posible que la Administración no haga nada, por lo que serían tres meses perdidos en el proceso de venta.

Vender por tu cuenta

La ventaja es que tu controlas el proceso y no dependes de que la Administración haga o no algo con tu oferta de venta. El inconveniente es que en caso de sanción no tienes ningún documento para justificar que tu piso estaba en venta desde que compraste la vivienda libre. Y por supuesto, la complicación de los trámites para vender una VPO. Aún así, para resolver esto último hemos puesto en marcha últimamente un servicio de acompañamiento en las gestiones administrativas de la venta de VPO. Quiere decir que si ya tienes un comprador para tu VPO nosotros nos podemos encargar de todo el papeleo, redactar el contrato, comprobar los requisitos del comprador, presentar toda la documentación para el visado del contrato, etc. Si estás en esta situación, consultanos.

Vender a través de inmobiliaria

La ventaja de esta tercera opción es que si firmas un contrato con inmobiliaria te sirve como justificante ante una posible sanción. Y por supuesto que estarás bien asesorado y acompañado en todo el proceso, incluyendo la labor comercial y las gestiones administrativas y legales. Si te planteas esta opción no te pierdas nuestros consejos para elegir inmobiliaria para vender tu piso y las ventajas de vender tu piso con Etikalia

40 respuestas

  1. Excelente artículo!una duda,está ley de no poder comprar una segunda vivienda por ejemplo de veraneo,teniendo ya una VPO en Euskadi ,también se aplican a las VPO adquiridas antes del 2007?
    Muy buena pagina,enhorabuena!

      1. Gracias por la respuesta.
        1-)
        Eso quiere decir que el que tenga una vpo comprada anterior al 2015, puede comprar una vivienda libre actualmente como segunda residencia? O La restricción de no poder comprar segunda vivienda se aplica a partir del 2015,a todas las personas propietarias de VPO,independientemente del año de compra?
        2-)
        Y en caso de un matrimonio en separación de bienes, en el que figura solo uno de ellos como propietario/titular en escrituras de la VPO, pero ambos lo tienen como residencia habitual/fiscal,puede el otro no propietario en escrituras de la VPO, comprar una segunda vivienda?
        Saludos.

      2. 1. se aplica a las compras de vpo a partir de 2015
        2. en ese caso la compra por parte del cónyuge que no es propietario de la VPO vulnera el espíritu de la ley pero quizá sea posible. Lo mejor en este caso es consultar en Etxebide.

  2. Hola,he consultado via telefónica lo de que la persona que no aparece en escrituras adquirir solo a su nombre una vivienda y me han dicho que no hay problemas,de todas maneras haré un escrito para que me lo confirmen

  3. Hola , a mi sí me gustaría haceros una consulta interesante. Entiendo que en Euskadi tener una segunda vivienda teniendo una VPO es inviable , lógicamente podría ser un fraude y te harían deshacerte de la VPO. Pero en el caso que te quieras comprar una segunda vivienda (de veraneo,nunca siendo la vivienda habitual) o terreno en otra comunidad autónoma, sería posible ?? Tengo una vivienda adquirida en el 2009 , me podríais aclarar esta duda? Muchas gracias.
    Saludos

  4. Hola, sería posible la compra de otra vivienda VPO si en una sentencia de divorcio se le considera el Usofructo de la misma a un cónyuge con hijos? El otro no tendría pleno dominio sobre esa vivienda, ni siquiera el mencionado Usofructo por lo que podría tener ser titular de dos VPO

    1. Hola Javier,

      creo que sería posible. De hecho así se hace con parejas separadas que poseen una vivienda libre. Aún así, consulta con Etxebide para asegurarte.

      1. En el comentario anterior decías que solo aplicaba a partir de viviendas adquiridas a partir de 2015. Podrías por favor aclararlo.

        Muchas gracias

  5. Tengo una VPO desde el 2009 y tengo que desplazarme 6 meses fuera por motivos laborales.
    Puedo empadronarme durante esos 6 meses en el nuevo domicilio?

    1. Aunque no fuese una vpo, si te trasladas temporalmente por motivos laborales firmarás seguramente un alquiler para uso distinto a vivienda (alquiler temporal), que no te permite empadronarte.

  6. Buenos días Roberto, quería felicitarte por tu artículo y por las rápidas respuestas a los comentarios.
    En la pregunta que te formula Aitor aclaras que una persona que se compre una VPO antes de la ley de 2015 se puede comprar una segunda vivienda después de entrar en vigor dicha ley.
    ¿Podrías por favor aclarar en que te fundamentas para hacer dicha afirmación? ¿Hay alguna ley, sentencia judicial o comunicado de Etxebide u otro órgano competente o que lo aclare?
    Un saludo y muchas gracias

    1. Hola Alberto,

      es una interpretación personal porque entiendo que la ley de 2015 no se puede aplicar con retroactividad a las compras de VPO anteriores a la fecha de entrada en vigor de esa ley. Pero lo mejor es asegurarse consultando en Etxebide (y nos lo cuentas aquí, je, je)

    2. Hola Alberto, hoy me han confirmado telefónicamente que tampoco se puede se tienes tu VPO antes del año 2015, aunque me han aconsejado solicitarlo por escrito a Etxebide, con lo cual me he quedado con dudas. Te han respondido por escrito? Si no hago la consulta en los próximos días.

      Gracias y saludos,

      1. Hice esta consulta por escrito hace casi un año, he dejado mas abajo un comentario con la respuesta, el resumen es que la ley parece aplicarse con carácter retroactivo, sin embargo como comenta Roberto, también es una apreciación mia, me quedan serias dudas de si esto es realmente así (y si, es legal) ya que nada de esto aparecen en las escrituras de mi casa comprada en el año 2006, creo que esta consulta lo debe dejar claro la ley y decir que TODA VPO comprada antes y después del 2015 tiene aplicada dicha ley.

  7. Buenas Roberto!
    Hablas que un propietario de VPO no puede comprar otra vivienda aunque sea segunda residencia.
    1-¿Se pueden obtener otras viviendas por herencia?¿Y por donación?
    2-¿Podrían adquirirse otros inmuebles (lonjas, terrenos, garajes…) pese a tener una VPO?
    3-¿Cuando un titular de una VPO fallece puede ser heredada por las personas que aparecen en el testamento?¿Estas personas herederas deberían cumplir los requisitos de residir en la vivienda heredada y el de los ingresos máximos anuales?

    Muchas gracias

    1. Hola Iñigo,

      1. por herencia si, por donación no. La clave aquí está en el «inter vivos».
      2.- Si, se pueden adquirir otros inmuebles, lo que no se puede adquirir es una vivienda libre (y una vpo tampoco podrías porque no cumplirías el requisito de carencia de vivienda).
      3.- Si, se puede heredar una vivienda sin cumplir los requisitos de acceso a VPO como los ingresos anuales. Y si, la VPO tendría que pasar a ser su vivienda habitual y permanente.

  8. Gracias por la respuesta Roberto!
    1-Entiendo que si heredo otra vivienda podría conservar la VPO como vivienda habitual y conservar la vivienda libre heredada sin perjuicio ¿Es correcto?
    2- ¿Podría adquirir segunda vivienda? He escuchado en alguna ocasión que podría ser pero por debajo de un precio y sin ser el único comprador. Una casa del pueblo entre 3 hermanos por ejemplo. ¿Sería posible?

    Muchas gracias

    1. Hola Iñigo,
      1.- correcto.
      2.- no, no podrías adquirir una segunda vivienda siendo propietario de VPO pero el caso concreto que comentas deberías consultarlo con Gobierno Vasco por si aplican criterios como al requisito de carencia de vivienda, donde permiten la propiedad de pequeñas participaciones en la propiedad de una vivienda.

    1. Hola David,
      En ese caso el copropietario de la VPO que comprase una vivienda libre estaría incumpliendo la ley de vivienda. Desconozco qué haría el Gobierno Vasco en ese caso porque la normativa está pendiente de desarrollo

    2. Por otra parte me gustaría hacer la siguiente consulta a alguna persona que haya escriturado una VPO después del año 2015 :
      – hacen referencia a dicha ley y dicho artículo en vuestras escrituras ? Porque sino es así deberían haberlo hecho.

      Artículo 36.
      Incumplimiento sobrevenido de los requisitos necesarios para la adjudicación.

      1.? Se considerará
      causa de incumplimiento sobrevenido de los requisitos necesarios para la
      adjudicación de una vivienda de protección pública, tanto en propiedad como en
      derecho de superficie, la adquisición «inter vivos», con posterioridad a la
      adjudicación de la vivienda de protección pública, de una vivienda libre.

      Muchas gracias por vuestra colaboración.
      Saludos

  9. Roberto:
    Gracias de nuevo por tu inestimable ayuda, respecto a comprar una segunda vivienda teniendo en propiedad una VPO necesito que nos aclaremos TODOS los propietarios de VPO que escrituramos antes del año de entrada en vigor de esta ley (2015). Yo escrituré mi casa de VPO en el año 2006, entiendo que esta ley del 2015 se aplica en mi caso con carácter RETROACTIVO, es decir que a mi me la aplican aunque lógicamente nada de dicha ley aparezca en mis escrituras, yo he heredado una parte de una segunda vivienda libre, ni siquiera puedo comprar la otra parte por dicha ley, vender esa parte lógicamente puedo pero no puedo comprar una segunda vivienda de verano, todo esto es una APRECIADION mía sin asesoramiento ya que interpreto siempre mi consulta por escrito al departamento de vivienda del Gobierno Vasco con la siguiente respuesta:

    La Ley 3/2015, de 18 de
    junio, de Vivienda, entró en vigor el 26 de septiembre de 2015. En su artículo
    36, se dice que:

    Artículo 36.?
    Incumplimiento sobrevenido de los requisitos necesarios para la adjudicación.

    1.? Se considerará
    causa de incumplimiento sobrevenido de los requisitos necesarios para la
    adjudicación de una vivienda de protección pública, tanto en propiedad como en
    derecho de superficie, la adquisición «inter vivos», con posterioridad a la
    adjudicación de la vivienda de protección pública, de una vivienda libre.

    2.- La adquisición onerosa de una vivienda libre dará lugar a la obligación
    de restituir a la Administración general del País Vasco la vivienda de
    protección pública para que esta sea readjudicada a una persona demandante de
    vivienda inscrita en el Registro de Solicitantes de Vivienda Protegida y
    Alojamientos Dotacionales.

    3.- Reglamentariamente
    se desarrollará el procedimiento para la restitución de vivienda de protección
    pública a la Administración general de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

    Aunque todavía no se ha
    desarrollado el procedimiento para la restitución de la vivienda de VPO, la ausencia de regulación del procedimiento
    de restitución de una vivienda de protección pública que se halla incursa en la
    causa de incumplimiento sobrevenido recogido en este supuesto, no puede,
    evidentemente, equivaler a la inaplicación temporal del artículo.

    Atentamente,

    Viceconsejería de Vivienda de Medio Ambiente, Planif.terri.y Vivienda

    1. Hola Erlantz,

      esa respuesta ya ha salido también en algún comentario anterior. Lo que debería aclarar Gobierno Vasco es si se aplica también a las vpo compradas antes de 2015.

      1. Hay un camino para hacer la consulta rápida y es a través de la app Telegram y el telefono de @zuzenean012
        https://www.euskadi.eus/zuzenean-atencion-a-traves-de-telegram/web01-a2zuzen/es/

        Ayer mismo hice nuevamente la consulta y la respuesta es que el criterio del departamento de la vivienda es ese, aplicarlo con carácter retroactivo y que esa es la interepretacion que hace a dia de hoy, también te proponen que metas la consulta por registro.
        A pesar de ello quizás un abogado que entienda de esto puede responder mejor a la siguiente consulta ¿me puede afectar una ley del año 2015 a mi vivenda escriturada en el año 2006?

  10. Muchas gracias por el artículo y por todas las diferentes opiniones. Sería muy interesante saber lo que estáis comentando constantemente, si es verdad que esa ley del 2015 sería de carácter retroactivo y nos afectaría a compradores de VPOs de años anteriores. Entiendo que en todas las escrituras ponen los derechos y obligaciones de cada vivienda. En mi caso mi VPO es del año 2009 , en las escrituras pone detalladamente que tiene que ser vivienda habitual y permanente, precio de venta , condiciones….pero en ningún apartado de las escrituras pone que no pueda comprarme otra segunda residencia por ejemplo en otra comunidad Autónoma. Estaría muy bien que seguiríamos con este artículo con el fin de aclarar este tema. Creo que en esta ocasión quizá un abogado experto en el tema nos serviría de gran ayuda.
    Muchas gracias, saludos

    1. Mi casa se escrituró en noviembre 2006, ni siquiera se había hablado de esta ley.
      Básicamente, de haber existido una condición en mis escrituras que diga algo similar a «se aplicaran nuevas leyes con carácter retroactivo que a día de hoy nadie conoce» posiblemente muchos nos hubiésemos pensado comprar este tipo de vivienda.

  11. No se alguien me puede contestar.Me divorcie en 2007 y despues de muchos problemas liquidamos los gananciales judicialemnte en 2018,adjudicandose el hogar conyugal a mi ex y a mi una segunda vivienda que teniamos en Torrevieja.Siempre he estado empadronado en Gipuzkoa y desde 2007 viviendo en alquiler aquí.Ahora me dicen que no puedo acceder a VPO porque tengo una vivienda en propiedad en Torrevieja,aunque ni logro venderla ni tengo medidos para comprar un vivienda libre en mi localidad.¿es esto legal teniendo como tengo necesidad objetiva de vivienda?

    1. Hola Antonio,

      si, es completamente legal porque para acceder a una vpo en compra o alquiler tienes que carecer de vivienda y ya tienes una en propiedad en Torrevieja.

  12. Buenos días. Tengo dos dudas.
    Si eres copropietario de una vivienda con un familiar, tengo acceso a poder comprar una vivienda VPO en Etxebide?
    Si en algún momento heredo alguna vivienda y tengo mi propia casa de VPO, intuyo que no habría problemas para seguir teniendo la casa de VPO y poder tener el resto de propiedades, ¿verdad?
    Eskerrik asko.

    1. Hola,

      sobre lo primero, depende de la participación que tengas en la vivienda. Y sobre lo segundo, efectivamente, puedes heredar una vivienda y mantener tu vpo.

  13. Actualizo, porque dije en otro comentario metí la pregunta por registro y hoy han respondido.

    Pregunta:
    Tengo una vivienda VPO escriturada en el año 2006, si quiero comprar una segunda vivienda libre ¿me afecta la ley del año 2015 con carácter retroactivo?
    Gracias

    Respuesta:
    Por supuesto que es aplicable la Ley 3/2015 de 18 de junio.

    Esta Ley está en vigor tres meses despues de su publicación, el 26 de junio de 2015, es decir, 13 de octubre de 2015, a partir de esa fecha es aplicable la Ley en su totalidad, en concreto el artículo 36, sin que se trate de una aplicación retroactiva.

    duda:
    ¿realmente han leído bien que escrituré en el año 2006? porque me parece que la respuesta se basa en que escrituré después del año 2015 y deja aparentemente claro que la ley se aplica DESPUES. Me podéis ayudar a interpretar esto es que tengo que esperar 3 semanas a que respondan.
    Gracias

    1. Hola Erlantz, tendrán que explicarlo ellos pero yo entiendo que dicen que aplicar la ley de 2015 a tu compra de 2006 no es una aplicación retroactiva y por tanto no puedes comprar una segunda vivienda libre y mantener la vpo.

  14. Hola tengo una consulta, soy propietario de vapor en derecho de superficies. Mi hermano y yo acabamos de heredar el piso de mi padre fallecido a partes iguales. Existe la opción de comprarle a mi hermano su parte de piso y quedarmelo yo sin tener que renunciar a mi piso de VPO?
    Muchas gracias

  15. Actualizo para dar una respuesta mas clara desde registro, el resumen es que NO se puede comprar segunda vivienda, he conseguido que el departamento de vivienda por fin me lo deje claro y vía registro para que no quede ninguna duda y con esto cerramos esta duda, os pego la consulta y su respuesta:

    Pregunta:
    En la respuesta anterior no me queda claro si al tener una VPO comprada en el año 2006, esto es 9 años ANTES de aplicarse la ley de marzo de 2015, se me aplica dicha ley, mas concretamente en su articulo 36.
    Agradezco un respuesta simple ,por ejemplo (SI me afecta dicha ley en su articulo 36, o por comprar la vivienda ANTES de dicha ley NO me afecta).
    Muchas gracias

    Respuesta:

    A partir de la entrada en vigor de la Ley 3/2015 de 18 de junio, de Vivienda 13 de octubre de 2015, la adquición de otra vivienda por parte de un titular de VPO, supone un incumplimiento de los requisitos de acceso a VPO, tal y como señala la ley en su artículo 36, independientemente de la fecha de calificación de la VPO de la que se es titular.

    El artículo 36 establece lo siguiente:
    Artículo 36.? Incumplimiento sobrevenido de los requisitos necesarios para la adjudicación.
    1.? Se considerará causa de incumplimiento sobrevenido de los requisitos necesarios para la adjudicación de una vivienda de protección pública, tanto en propiedad como en derecho de superficie, la adquisición «inter vivos», con posterioridad a la adjudicación de la vivienda de protección pública, de una vivienda libre.

    2.? La adquisición onerosa de una vivienda libre dará lugar a la obligación de restituir a la Administración general del País Vasco la vivienda de protección pública para que esta sea readjudicada a una persona demandante de vivienda inscrita en el Registro de Solicitantes de Vivienda Protegida y Alojamientos Dotacionales.

    3.? Reglamentariamente se desarrollará el procedimiento para la restitución de vivienda de protección pública a la Administración general de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

    La normativa de desarrollo de dicho artículo esta pendiente en estos momentos, pero la intención de la norma es clara.

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