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Una pregunta habitual en las personas que estáis pensando vender un piso es cuánto te va a cobrar una inmobiliaria por vender tu piso. Y también sabemos que es uno de los criterios importantes que se usan para elegir una inmobiliaria para vender un piso. La respuesta rápida es que una inmobiliaria en Bilbao o en Vitoria-Gasteiz, donde opera Etikalia, puede oscilar entre el 3 y el 5%, aunque lo más habitual es el 3% + IVA. En estos casos el IVA es el 21%. Pero quizá te interese conocer la respuesta más larga, y saber que Etikalia cobra las comisiones más competitivas del mercado, entre un 1,5 y un 2,5%. Y vamos a aprovechar para resolverte unas cuantas dudas relacionadas con la comisión inmobiliaria y algunas otras prácticas como cobrar también una comisión al comprador, que te pueden perjudicar aunque parezca que te beneficia.
¿Qué es la comisión que cobra una inmobiliaria por vender un piso?
La comisión inmobiliaria, a veces llamada honorarios de forma no muy adecuada, es la tarifa que una agencia inmobiliaria cobra a su cliente por realizar su trabajo: encargarse de la intermediación inmobiliaria para conseguir la venta una casa. Cuando lo que se cobra es un porcentaje del precio de venta, es más adecuado denominarlo comisión. En cambio, cuando se cobra una cantidad fija, no se trata de una comisión sino que se podría denominar honorarios. Esto último suele ser frecuente en las inmobiliarias online, algunas de las cuales cobran sus honorarios aunque no consigan vender la casa. En cambio, lo habitual en las inmobiliarias «físicas» es cobrar la comisión cuando se ha vendido el piso.
¿Quién paga la comisión inmobiliaria?
Cuando se trata de una venta la comisión o los honorarios de inmobiliaria lo paga siempre el vendedor. Algunos vendedores planteais a la agencia no pagar la comisión y a cambio incrementar el precio de venta en el equivalente a la comisión. Eso tiene dos efectos:
al incrementar el precio de venta es posible que el precio esté fuera de mercado y pierdas compradores que adquieren pisos que tienen un precio adecuado
En cualquiler caso, el pago a la inmobiliaria lo vas a tener que hacer y la agencia tendrá que emitir factura a tu nombre.
Cobrar comisión al comprador: una práctica perjudicial para el vendedor.
Últimamente hay inmobiliarias en Bilbao que cobran también al comprador. Es una práctica que cada vez es más habitual y que se da también en otras ciudades y está muy mal vista por el sector, que entiende que los agentes debemos serlo del vendedor o del comprador, pero no de ambos. ¿Te imaginas que un abogado representa al acusado y al denunciante? Pues es lo mismo. Este tipo de agencia que cobra al comprador suele pedir comisiones más bajas de las habituales al comprador. Eso es debido a que al final va a cobrar comisión a ambas partes, y en total podría cobrar un importe mayor a la comisión habitual en el sector. De entrada el que se cobre una comisión inferior al vendedor puede parecer atractivo. Pero esta práctica tiene una consecuencia negativa para el vendedor, y es que automáticamente incrementa los gastos que debe asumir el comprador, por lo que lo más probable es que sienta un especial rechazo a comprar con esa agencia. Si a esto sumamos que has firmado una exclusiva con esa agencia, la venta va a estar muy difícil salvo que al final decidas bajar el precio de la vivienda y asumir tu la comisión del comprador.
Comisión inmobiliaria, ¿con IVA o sin IVA?
Tanto la comisión como los honorarios se va a tener que cobrar siempre con IVA. Otro asunto es que negocies con la inmobiliaria que el 3% (o la comisión que sea) incluya ya el IVA. Pero en la factura debe aparecer reflejado el IVA y el contrato con la inmobiliaria debe indicar si la comisión incluye el IVA o hay que sumarlo. Si no dice nada se entiende que el IVA está incluido. Un criterio para descartar una inmobiliaria es que te ofrezca no facturar la operación para no cobrar el IVA.
Por cierto, una persona nos puso una vez a parir en redes sociales porque cobrábamos IVA, cuando el resto de inmobiliarias no se lo cobraba. Lo hemos usado en algunas conferencias
Qué incluye la comisión u honorarios inmobiliaria?
Dependerá del servicio que hayas contratado pero en el contrato que firmes con tu agencia inmobiliaria debe especificarse qué servicios incluye el proceso de venta de un piso, que pueden ser:
1. tareas previas a la comercialización: valoración, reportaje fotográfico, vídeo, realidad virtual, plano, infografía, home staging, reforma virtual, certificado energético, asesoramiento para vender un piso con hipoteca…
2. tareas durante la comercialización: en qué medios se van a publicar los anuncios, si se va a pagar más para que esos anuncios tengan visibilidad, si las visitas las hace el vendedor (habitual en las proptech) o un agente inmobiliario…
3. tareas de cierre: negociación de ofertas, cierre de ofertas, redacción y firma del contrato de arras, coordinación con notaría, y acompañamiento a firma de escrituras…
¿Cuándo se paga la comisión a la inmobiliaria?
Lo habitual es hacer dos pagos: el 50% a la firma de las arras (cuando el vendedor ya cobra una parte del precio de venta (generalmente un 10%) y el resto se paga a la firma de escrituras. También se podría pagar todo a la firma de escrituras si no transcurren muchos días entre ambas firmas o si el importe de las arras es inferior a lo que sería el 50% de la comisión. En todo caso la forma de pago debe estar indicada en el contrato que se haya firmado con la inmobiliaria. Algunas agencias online cobran al inicio del proceso, aunque al final no consigan vender el piso.
¿Se puede negociar la comisión con la inmobiliaria?
Igual que se va a poder negociar el precio de venta de tu vivienda también se va a poder negociar la comisión con la inmobiliaria. Pero una cosa: negociala antes de firmar el contrato para que todas las partes lo tengan claro.
Y otra recomendación: una negociación no es una guerra de cifras donde A pide 100, B ofrece 50, A baja a 80 y al final se llega al acuerdo de 75. Ese regateo suele ser una mala forma de empezar una relación profesional porque A va a pensar que el otro le ha «tangado» 25 y el B va a pensar que el anterior le quería «tangar» 25. No se si me explico.
Una negociación es buscar un acuerdo donde todas las partes ganan. La negociación ideal, siguiendo el ejemplo anterior es que si a B le interesa que le bajen la comisión un 25% entre las dos partes busquen algo que a A le suponga un beneficio equivalente a ese 25% y a B apenas le suponga esfuerzo. Pondré algunos ejemplos.
Y otra opción es que en lugar de tratar de que el profesional baje el precio te ofrezca un servicio más completo del que pensaba darte inicialmente. Ejemplos:
Si pides una rebaja en la comisión a la inmobiliaria le puede interesar varias cosas sencillas para ti: ampliar el plazo del contrato, poner un precio de salida cercano al de cierre, darle el piso en exclusiva…
Si la inmobiliaria no te baja la comisión le puedes pedir: reportaje fotográfico profesional, anuncios destacados en los portales, visita virtual, vídeo profesional, plano, infografía 3D, reforma virtual, reducir el plazo de la exclusiva…
¿Cuánto te puedes ahorrar con las comisiones más bajas de Etikalia? Compara la comisión habitual.
En la siguiente tabla comparamos lo que pagarías a una inmobiliaria tradicional que te cobre una comisión del 3% más IVA y lo que pagarías a Etikalia, que en nuestro servicio para vender tu piso sin comisiones te cobra las comisiones más competitivas del mercado, además de ofrecerte un servicio de venta de excelente calidad, con resultados contrastados.
| PRECIO DE VENTA | COMISIÓN ETIKALIA | COMISIÓN OTROS | AHORRO CON ETIKALIA |
| 100.000,00 € | 3.025,00 € | 3.630,00 € | 605,00 € |
| 150.000,00 € | 4.537,50 € | 5.445,00 € | 907,50 € |
| 200.000,00 € | 6.050,00 € | 7.260,00 € | 1.210,00 € |
| 250.000,00 € | 7.562,50 € | 9.075,00 € | 1.512,50 € |
| 300.000,00 € | 8.167,50 € | 10.890,00 € | 2.722,50 € |
| 350.000,00 € | 9.528,75 € | 12.705,00 € | 3.176,25 € |
| 400.000,00 € | 9.680,00 € | 14.520,00 € | 4.840,00 € |
| 600.000,00 € | 10.890,00 € | 21.780,00 € | 10.890,00 € |
OTRAS DUDAS FRECUENTES
La comisión de la inmobiliaria por la venta de una casa puede variar dependiendo de varios factores, como la ubicación de la propiedad, su valor y los servicios adicionales que ofrezca la agencia. Por lo general, oscila entre el 3% y el 5% del valor de la propiedad más el IVA
Para vender una casa, lo primero que puedes hacer es contratar los servicios de una agencia inmobiliaria. Esta se encargará de valorar tu propiedad, promocionarla y gestionar las visitas de posibles compradores. También te ayudarán en la preparación de la documentación necesaria y en la firma del contrato de compraventa.
La comisión de la inmobiliaria por la venta de una vivienda puede variar, pero por lo general se sitúa entre el 3% y el 5% del valor de la propiedad. Estos honorarios suelen incluir la promoción de la propiedad, las visitas de posibles compradores y la gestión de la documentación necesaria para la compraventa.
El certificado energético es un documento que indica la eficiencia energética de un edificio. Este documento es obligatorio para poder vender o alquilar un inmueble y debe ser elaborado por un técnico competente.
Sí, si quieres vender o alquilar el piso, necesitas un certificado energético para cumplir con la normativa vigente. Pero si no tienes intención de vender o alquilar tu piso, no es obligatorio hacer el certificado de eficiencia energética.
No, todas las inmobiliarias cobran por su trabajo. Algunas inmobiliarias cobran al comprador, en lugar de al vendedor. Es una práctica que no recomendamos porque al no ser habitual, genera en el posible comprador una predisposición contra esa agencia y puede llevar a perder una posible venta si el comprador ve oportunidades similares en agencias que no le van a cobrar.
Normalmente, quien paga los honorarios de la inmobiliaria es el vendedor, ya que es quien contrata sus servicios para vender la propiedad. Sin embargo, algunas inmobiliarias pueden cobrar sus honorarios también al comprador, en cuyo caso se debe negociar previamente. Insistimos en que es una práctica poco recomendable.
Para enseñar tu casa, es recomendable primero hacer una buena limpieza y ordenar los espacios. También puedes hacer reparaciones pequeñas y decorar de manera atractiva. Es importante que esté bien iluminada y ventilada. Si usas una inmobiliaria, ellos se encargarán de las visitas a la propiedad y en Etikalia te orientaremos sobre cómo presentar la casa para el reportaje fotográfico y para las visitas..
No es obligatorio, pero es recomendable. Una inmobiliaria tiene la experiencia y el conocimiento en el mercado inmobiliario, lo que puede ayudar a vender la propiedad más rápido y a un mejor precio. Además, pueden encargarse de los trámites y negociaciones con los compradores.
La cédula de habitabilidad es un documento expedido por la autoridad competente que certifica que una vivienda cumple con los requisitos mínimos para ser habitada. En ella se comprueba que la vivienda cuenta con instalaciones básicas de agua, luz y saneamiento, así como con las condiciones de salubridad, ventilación y seguridad necesarias para su uso como vivienda habitual. Se trata de un documento obligatorio para poder alquilar, vender o transferir una propiedad inmobiliaria. En el País Vasco la cédula de habitabilidad se suprimió en 1997.
CÓMO ELEGIR INMOBILIARIA PARA VENDER TU PISO
Por último, recuerda que el precio no es el único criterio que debes tener en cuenta para elegir una inmobiliaria para vender tu inmueble. Así que te recomendamos visitar el post donde hablábamos de otros criterios para elegir inmobiliaria y la página donde presentamos nuestro servicio de venta de pisos.
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