Tiempo de lectura estimado: 11 minutos
Vender un piso con hipoteca puede parecer una tarea desalentadora porque al comprador le tienes que entregar un inmueble libre de cargas y eso significa que debes cancelar la hipoteca. Así que será necesario hacer algunas gestiones para convertir ese inmueble con cargas (la hipoteca) en otro libre de cargas. No son muchos los pasos que hay que dar pero puede parecer abrumador para alguien que no lo ha hecho antes. En esta guía te explicamos todo lo que necesitas saber para vender un piso con hipoteca, desde conocer las condiciones y opciones del préstamo hipotecario hasta la contratación de un agente inmobiliario y las implicaciones fiscales de la venta de tu piso.
1. Introducción a la venta de un piso con hipoteca
Vender una casa con hipoteca no es un proceso complicado pero es importante no dar pasos en falso que puedan dar al traste con la operación de compraventa. Antes de iniciar el proceso, es importante comprender los aspectos básicos de vender una casa hipotecada.
A la hora de vender un piso hipotecado, debes pagar el saldo restante del préstamo hipotecario. Para ello, primero negociar el precio del piso con el comprador. Una vez finalizada la venta, debes utilizar esos ingresos para pagar la hipoteca y cancelarla. Esto que voy a escribir es una perogrullada, pero aquí lo dejo por si acaso: si pactas con el comprador un precio inferior al saldo pendiente de la hipoteca, no te va a llegar con ese importe para cancelar la hipoteca.
La cantidad de dinero que necesitas para cancelar la hipoteca depende de las condiciones de la misma. Por ejemplo, puede que haya comisiones por cancelación anticipada. Además, habrá que pagar por el trámite de cancelación del préstamo hipotecario a la entidad bancaria, al notario y al registro de la propiedad.
Por último, al vender una casa con hipoteca, la operación puede estar sujeta a impuestos sobre plusvalías. El importe de los impuestos que deba dependerá del beneficio que obtenga de la venta del piso, tanto en el impuesto de la plusvalía como en el IRPF.
2. Infórmate sobre las condiciones y opciones de tu hipoteca
Una vez que comprendas los aspectos básicos de la venta de un piso con hipoteca, es importante que conozcas las condiciones específicas de tu préstamo hipotecario. De esta manera podrás tomar una decisión informada sobre cómo proceder o incluso decidir si ahora no es buen momento para vender.
El primer paso es ponerte en contacto con tu entidad bancaria obtener una visión general de las condiciones actuales de tu hipoteca. El banco debería poder proporcionarte cuál es tu saldo actual, el tipo de interés y cualquier otra condición asociada a su préstamo, como comisión de cancelación y los gastos asociados de los que hablaba más arriba.
En este punto te puedes encontrar con tres situaciones:
2.1 Vendes un piso con hipoteca pendiente que sigues pagando.
Es la situación que más dudas genera pero la solución es sencilla, ya que la cancelación y levantamiento de tu hipoteca se producirá en el momento de la firma de la escritura de compraventa. Aunque el proceso puede ser algo complejo, lo explicaremos gráficamente y de forma sencilla diciendo que el día que vendas el piso en la notaría, el comprador te llevará dos cheques: uno para ti y otro para tu entidad bancaria. El cheque para el banco será por el importe que le debes (deuda hipotecaria pendiente), y el importe restante del precio de venta será para ti. Previamente será necesario que solicites en tu entidad bancaria un certificado de deuda pendiente a fecha de firma de la escritura para que el comprador conozca los importes de ambos cheques o transferencias, según sea la forma de pago que hayáis pactado en el contrato privado de compraventa.
Si estás en este caso deberás tener en cuenta los gastos de cancelación: notaría, registro y seguramente tengas también una comisión por cancelación anticipada que te cobrará tu banco por devolverle el dinero que le debes.
2.2.- Ya has terminado de pagar la hipoteca pero todavía aparece como carga en el Registro de la Propiedad
Si ya no le debes nada al banco, enhorabuena. Pero ahí no acaba todo, todavía falta un último trámite, que es cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad para que tu piso aparezca libre de cargas. Si estás en esta situación lo que recomendamos es iniciar este trámite incluso antes de tener comprador o, al menos, cuando ya hayas firmado un contrato de arras y faltan algunas semanas para firmar la escritura. Lo ideal en esta situación es poder llegar a la firma de la escritura con la hipoteca cancelada en el Registro de la Propiedad. Aquí tienes varias opciones para realizar esta gestión, desde encargársela a la entidad bancaria que te concedió la hipoteca (a través de su gestoría) a gestionar todo por tu cuenta y ahorrarte el dinero de la gestoría. El documento clave en este paso será el certificado de saldo pendiente que deberás pedir al banco para justificar que ya no le debes nada. Ojo con esto: el banco no puede cobrarte nada por emitir el certificado de saldo cero. Además en este caso los gastos de cancelación de la hipoteca no incluirán la comisión del banco por cancelación anticipada, pero si los de la notaría y el registro.
2.3.- Terminaste de pagar la hipoteca hace hace 20 o más años pero no la has cancelado en el Registro de la Propiedad
En ese caso estás de enhorabuena porque el Registro de la Propiedad debe cancelar de oficio las hipotecas vencidas hace 20 o más años, así que en principio no deberías hacer ninguna gestión, aunque nuestra experiencia nos dice que muy pocas operaciones de este tipo están libres de sorpresas. Por eso te recomendamos que pidas con suficiente antelación una nota simple de la vivienda en el registro de la propiedad para asegurarte de que el inmueble ya aparece como libre de cargas.
3. Evaluación de tu situación financiera
Una vez que tenga una idea clara de las condiciones y opciones de su hipoteca, así como el saldo pendiente de cancelar, es hora de evaluar tu situación financiera. Esto incluye determinar tus ingresos, gastos y situación financiera general.
En este punto es importante tener en cuenta varios factores:
1.- El saldo pendiente de cancelar de la hipoteca y los gastos asociados a su cancelación registral.
2.- El valor de mercado (realista) de la vivienda que pretendes vender y los gastos asociados (impuestos, inmobiliaria si cuentas con una)
3.- La diferencia entre los dos valores anteriores: para saber si es buen momento para vender la casa es importante que la diferencia entre el precio de venta y el importe pendiente de cancelar te ofrezca un saldo positivo (vamos, que te quede dinero después de vender el piso, cancelar la hipoteca y pagar gastos e impuestos).
4.- ¿Dónde vas a vivir después? Si la idea es comprar una nueva vivienda, debes tener en cuenta este gasto en toda tu planificación financiera de la operación e incluso si un banco te concedería una hipoteca para comprar.
4. Contratar a una agencia inmobiliaria
La contratación de un agente inmobiliario es un paso importante en el proceso de venta de un piso con hipoteca porque te va a evitar muchos dolores de cabeza, aunque no es algo imprescindible ni obligatorio. Un agente inmobiliario puede ayudarte a entender el proceso y guiarte a través de él, no solo en el proceso de venta, sino también en el asesoramiento previo a tomar una decisión. En Etikalia hemos dejado de gestionar unas cuantas ventas porque al analizar la situación financiera o personal del vendedor y el precio de venta de la vivienda veíamos que la venta no era la mejor opción o incluso que era más rentable alquilar. En otros casos la propiedad ha decidido no vender al ver que la venta de su inmueble no le iba a permitir comprar otro de las características que buscaba. Aquí la casuística es enorme y antes de lanzarse a una decisión arriesgada conviene asesorarse bien.
Algo muy importante en estos pasos previos es fijar el precio de tu piso. Los vendedores suelen pensar que esto es tan sencillo como mirar los precios de los portales inmobiliarios. Pero ahí tenemos anuncios con precios fuera de mercado (la mayoría) junto con otros con precio correcto, entonces, ¿cómo orientarse sin tener la experiencia y el conocimiento del mercado de un agente inmobiliario?
Es importante saber cómo elegir una agencia inmobiliaria. No te guíes solo porque te valore (supuestamente) el piso más alto que otras agencias. Asegúrate de encontrar una agencia con experiencia en la venta de pisos con hipoteca, que haga un buen trabajo de marketing, que cuente con herramientas para hacer una valoración precisa, que tenga oficina en la zona, que haga fotografías de calidad, que invierta en publicidad para que tu anuncio aparezca destacado en los portales inmobiliarios, que tenga los agentes en plantilla (mejor que autónomos). También debes asegurarte de hacer preguntas y conocer bien los honorarios de la agencia. Y, ¡ojo con esto!, si la comisión es inusualmente baja asegúrate de que no le cobran comisión al comprador, porque eso no te beneficia en nada y puede ralentizar el proceso de venta o hacerte bajar el precio para compensar al comprador su pago de honorarios.
Si estás buscando un agente inmobiliario de confianza, deberías considerar utilizar Etikalia. Etikalia es la mejor manera de vender tu piso y tienen agentes experimentadas que pueden ayudarte a conseguir el mejor precio por tu piso y un proceso sin sobresaltos.
5. Preparación del piso para la venta
Una vez que hayas contratado a una inmobiliaria, es el momento de empezar a preparar tu piso para la venta. O no. Si el piso está para reformar no merece la pena hacer una gran inversión para ponerlo «presentable». En su lugar, en Etikalia te proponemos hacer una reforma virtual, de manera que los posibles compradores puedan ver cómo quedaría tu piso reformado.
Si el piso está para entrar a vivir se suele recomendar «despersonalizarlo», al menos para la sesión de fotos, pero también para las visitas con los posibles compradores, si es posible. En Etikalia te proporcionamos una guía sencilla de cómo preparar el piso para el reportaje fotográfico.
6. Fijación de precios y negociaciones
Una vez que tu piso esté listo para salir a la venta, es hora de empezar a fijar el precio y a negociar. Tu agente inmobiliario te ayudará a fijar un precio competitivo y a negociar con los posibles compradores.
A la hora de fijar el precio es importante que la agencia inmobiliaria tenga acceso a los datos de ventas reales del registro de la propiedad, algo que no es habitual, pero que tenemos en Etikalia. Esto nos permite conocer los precios de venta, por ejemplo, de las viviendas que se han vendido en tu portal o en los portales más cercanos, lo cuál nos da una visión realista y exacta de las ventas que se han cerrado en tu zona. Eso lo complementamos con el uso de dos herramientas big data que también tenemos contratadas y que nos permiten afinar mucho más el primer informe. Además, la experiencia de nuestras agentes inmobiliarias y el exhaustivo conocimiento que tienen del mercado inmobiliario en tu zona nos permiten ofrecerte la valoración más exacta del mercado.
Al negociar es importante ser flexible. El agente inmobiliario debe ayudarte a entender qué es una oferta razonable y cuándo es mejor retirarse.
7. Cierre de la venta
Una vez que se haya acordado un precio y el comprador haya hecho una oferta, es hora de cerrar la venta. Esto implica firmar toda la documentación necesaria, reserva, contrato privado y finalmente las escrituras. En el momento en que ya se va a cerrar la venta (reserva o contrato privado de arras) hay que volver a hablar con el banco para que vaya preparando la cancelación de la hipoteca, y habrá que decirle con tiempo la fecha de la firma de escrituras porque necesita saberlo para calcular el saldo pendiente de pago a esa fecha y los gastos asociados.
En Etikalia te vamos a ayudar con todo este papeleo y nos vamos a asegurar de que todo está en orden para poder firmar las escrituras. Una vez firmadas las escrituras de compraventa en la notaría y la cancelación de la hipoteca, la venta se habrá completado y podrá pasar a la siguiente fase.
8. Comprender las implicaciones fiscales
Cuando vende un piso con o sin hipoteca, puede estar sujeto a impuestos sobre las plusvalías. La cuantía de los impuestos que deba dependerá del beneficio que obtenga de la venta.
Básicamente nos vamos a encontrar con dos impuestos: IRPF y la plusvalía municipal. En Etikalia te haremos una estimación al inicio de la operación para que puedas hacer tu análisis de la operación de la manera más precisa posible. Incluso miraremos si la operación cumple determinados requisitos que implican la exención del pago de IRPF o de la plusvalía.
Es importante hablar con un profesional fiscal (o agente inmobiliario) para entender las implicaciones fiscales de la venta. Un profesional fiscal puede ayudarte a entender las normas y reglamentos, y calcular la cantidad de impuestos que deberás abonar tras la venta
9. Consejos para vender un piso con hipoteca
Vender un piso con hipoteca puede ser un proceso complicado, pero con un poco de investigación y preparación, puede hacer que el proceso transcurra sin problemas. Estos son algunos consejos para vender un piso con hipoteca.
- Infórmate las condiciones y opciones de su hipoteca.
- Evalúa su situación financiera.
- Contrata a una agencia inmobiliaria solvente, profesional y de confianza.
- Pide a tu agencia que te haga una valoración del inmueble lo más precisa posible y con datos de ventas reales de pisos similares en la misma zona.
- Prepara la documentación necesaria.
- Confía en tu agencia
- Infórmate sobre las implicaciones fiscales de la venta.
¿Vas a vender un piso con hipoteca?
Si estás pensando en vender un piso, considera la opción de Etikalia. El servicio de venta de inmuebles de Etikalia es la manera más eficaz de vender tu piso: el servicio más profesional con las comisiones más competitivas del mercado. Nos avalan nuestros resultados, compruébalo aquí o consúltanos rellenando el siguiente formulario y nos pondremos en contacto contigo.
