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Cuando alguien empieza a plantearse vender un piso de su propiedad surgen un montón de dudas sobre cómo hacerlo, sobre el precio, sobre si vender sin inmobiliaria o con inmobiliaria, si habrá o no suficiente demanda, qué pasa con las hipotecas… Y una de las dudas que suele aparecer es cuál es el mejor momento para vender tu vivienda. Así que trataremos de aclarar algunas cuestiones para ayudarte a tomar la mejor decisión si estás ahora preguntándote cuándo vender tu inmueble.
1.- Todo el mundo te va a decir que ahora es el mejor momento para vender
Cuando busques información en internet debes tener cuidado porque muchas veces lo que leas es información interesada. Por ejemplo, una inmobiliaria con intereses en captar una vivienda para gestionar la venta te dirá siempre que ahora es el mejor momento para vender. Y lo mismo si te interesa comprar: siempre es buen momento para comprar. A ver, nosotros también queremos gestionar la venta de tu vivienda, pero antes que eso ponemos la honestidad por delante y lo que pretendemos con este post es sobre todo que tengas información suficiente para tomar una decisión con sentido. Y si luego tu decisión es vender con Etikalia, pues nos harás muy felices. Pero nos harás igual de felices si nos pones abajo un comentario diciendo que esta información te ha resultado muy útil, decidas lo que decidas.
2.- ¿Es mejor esperar a que suban los precios para vender un piso?
En el siguiente gráfico te mostramos la evolución de precios de venta de pisos libres y el número de ventas por años. Son datos del Consejo General del Notariado, que son las únicas estadísticas que nos resultan fiables.
Como verás, el precio de las viviendas se ha incrementado una media de un 3% anual desde 2014. Este incremento no ha sido constante en todos estos años, ya que fue solo del 1% en 2020 (el año “gordo” de la pandemia) y de poco más del 5% en 2017. Esto, a priori, podría permitir pensar que esa tendencia se va a mantener, y eso es lo que afirman los autodenominados gurús de la economía. Pero cuidado, porque esos mismos gurús ni se olieron la crisis y burbuja inmobiliaria de 2008. Ten en cuenta que ahora nos encontramos con muchos factores que pueden hacer que cambie la tendencia, como la guerra en Ucrania. El IPC desbocado lleva a una reducción de la capacidad adquisitiva y la subida de los tipos de interés ya no hace tan atractivo endeudarse para comprar un inmueble, quizá como inversión inmobiliaria. Así que aspectos como los mencionados de la guerra de Rusia y Ucrania y la subida de los tipos de interés han puesto patas arriba la economía mundial, y eso afecta también al mercado inmobiliario. Si nos aplicamos la máxima de que “rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras”, aquí debemos pensar que ese 3% de incremento anual medio no tiene por qué replicarse en los próximos meses.
Por lo tanto, si tienes dudas de si vender tu vivienda ahora o más adelante, el aspecto del precio de la vivienda no lo tendría como aspecto clave en la decisión.
3.- Otros factores influyen más en el resultado económico de la venta de la vivienda
Cómo ejecutar el proceso de venta de la vivienda puede influir más en el éxito de la venta de tu vivienda que la evolución esperada del precio de la vivienda. Lo mostraremos también con datos. En el proceso de venta de una vivienda hay dos momentos clave que son la decisión sobre el precio y la negociación con los posibles compradores.
3.1.- Hacer una valoración (o dos) adecuada y fiable
Para decidir el precio de venta de un piso, los particulares tenéis un problema muy serio y es la opacidad del mercado de compraventa en España. Sobre esto ya hablamos en un artículo anterior. En muchos países el precio de las compraventas de viviendas es público y cualquiera puede consultar en internet a cuánto se han vendido las viviendas de tal dirección en los últimos años. De esa forma puede estimar un precio realista para vender su inmueble. Pero como en España los particulares no tenéis acceso a estos datos hacéis las estimaciones de precios como buenamente podéis. Y muchas veces, de una manera muy subjetiva, añadís al valor de mercado otros como el valor sentimental por haber pasado ahí vuestra infancia. Y realmente el comprador no va a pagar más por los felices recuerdos que tenéis de vuestra infancia en esa casa. Incluso a veces nos vienen clientes poniendo un precio en función de sus necesidades financieras sin tener en cuenta el valor de mercado de su casa.
Así que es importante que alguien te haga una valoración lo más precisa posible. Puede ser una tasación (unos 300 euros) o una valoración inmobiliaria, que seguramente te salga gratis. En Etikalia últimamente estamos haciendo dos valoraciones para nuestras ventas: una con un software que tiene en cuenta las ofertas en el mercado actual y otra con datos de ventas reales del registro de la propiedad. La verdad es que reduciríamos gastos teniendo solo contratado un software, pero hacer las dos valoraciones nos está resultando muy útil porque nos permite hacer valoraciones mucho más precisas y objetivas.
3.2.- Una negociación eficaz con los posibles compradores
El otro momento clave en el éxito es la negociación con los compradores. Lo habitual es que cuando se hace o recibe una oferta por un piso haya un proceso de regateo, más que de negociación. Hay pocas cosas que negociar en una compraventa, más allá del precio, así que no es una operación que de mucho juego para negociar. Aún así, el vendedor o quien le represente estará en mejor posición frente al comprador si tiene experiencia formación en negociación. Algunas de las personas que trabajamos en Etikalia, por ejemplo, tenemos formación en el sistema Harvard de negociación (no fuimos hasta Harvard a hacerlo, pero tampoco es el famoso master de Aravaca, je, je).
Y aquí os dejo también unos datos: las ventas que hicimos en Etikalia en 2021 las cerramos al 98,1% del precio de salida de media (es decir, cedimos apenas un 2%), mientras que según datos de una tasadora que podéis consultar aquí, la cesión media en Bizkaia fue del 9% y en Álava del 23%. Es decir, cifras muy alejadas de ese 3% de revalorización anual que se podría esperar si hacemos caso a la tendencia de los últimos años. Eso quiere decir que si esperas un año con la pretensión de ganar un 3% pero en la operación resulta que pierdes un 9% no has tomado una decisión correcta.
Con esto quiero hacer ver que si estás pensando solo en rentabilidad influye más cómo se va a gestionar la venta que elegir el momento para vender.
4.- Lo importante de la decisión sobre el mejor momento para vender una vivienda: tus circunstancias personales
Cuando se decide poner un piso en venta es por algún motivo personal: se ha recibido una herencia a la que hay que sacar rendimiento o por lo menos que no cueste dinero, circunstancias familiares, cambio de domicilio por el motivo que sea… Desde mi punto de vista, a lo que más importancia debemos dar para decidir si es o no buen momento para vender son esas circunstancias personales. Si sois una familia con dos peques, va a venir un tercero y se os queda ya justo el piso donde estáis ahora, este es justo el momento de vender para comprar otro piso. Si ha fallecido un familiar y os ha dejado un inmueble a repartir entre 8 herederos, por ejemplo, este es el momento para vender tu vivienda. Y como estas podría decir docenas de situaciones diferentes.
5.- En resumen, cómo saber cuál es el mejor momento para vender tu piso
- Tus circunstancias personales es lo que más debes tener en cuenta para decidir cuándo vender tu piso.
- Una vez decidido el momento, lo que más va a influir en el éxito de la operación es cómo ejecutar el proceso de venta. Nosotros, lógicamente, siempre recomendamos contar con buenos profesionales (y no todos son igual de buenos). Pero si decides vender un piso sin inmobiliaria también te dejamos unos consejos.
- Lo que menos va a influir, dada la situación actual del mercado, es la curva de precios. Y en todo caso, aunque haya una línea de tendencia ligeramente ascendente las situaciones actuales no garantizan que se mantenga esa tendencia.
¿Estás pensando en vender tu piso? ¿Tienes dudas sobre cuándo vender tu vivienda? ¿Te planteas contar con un equipo de profesionales que garantice los mejores resultados en la venta de tu piso? Dejanos tus datos en el formulario y hablamos. Y si el artículo te ha resultado interesante o te surgen dudas, cuentanoslo en los comentarios más abajo.
