Modelo de contrato de alquiler de vivienda 2024

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Con los últimos cambios producidos con la ley de vivienda de 2023, especialmente con el referente a la prohibición de cobrar los honorarios a los inquilinos, muchos arrendadores han decidido dejar de contar con la inmobiliaria de toda la vida que no les cobraba y alquilar por su cuenta. Así que no son pocos los contratos que vemos que incumplen la normativa actual porque están descargados de internet sin actualizar. Incluso encontramos muchos contratos con cláusulas nulas que aparentemente benefician al arrendador, pero que a la hora de la verdad, al ser cláusulas abusivas, el inquilino no tiene por qué cumplirlas. 

Así que vamos a usar este artículo como una guía para redactar un contrato de alquiler de vivienda habitual completamente legal. Aunque nuestro consejo siempre va a ser confiar en profesionales para redactar este contrato porque cada alquiler puede ser un mundo y es recomendable adaptar el contrato a las circunstancias. 

Cambios producidos con la ley de vivienda de 2023

La nueva ley de vivienda ha introducido varios cambios en la ley de arrendamientos urbanos, de diferente calado. El más importante puede ser la limitación de rentas en zonas de mercado tensionado. Esto quiere decir que en determinadas zonas la Administración puede limitar las rentas de alquiler. Terminando el año 2023, 6 meses después de haber entrado la ley en vigor, este cambio no se aplica en ningún lugar. Otros cambios de menor calado son el ya mencionado de prohibir cobrar honorarios de agencia a los inquilinos o la obligación de que los pagos de la renta se hagan por transferencia bancaria. No son estos los únicos cambios, pero ya tratamos más extensamente este tema en otro artículo donde hablamos de cómo afecta la ley de vivienda a los alquileres

Cláusulas que no pueden faltar en un contrato de arrendamiento de vivienda

En todo contrato es imprescindible incluir una serie de cláusulas que marcan las condiciones en las que se va a desarrollar el contrato de alquiler. 

Identificación de los firmantes

Parece una perogrullada, si, pero lo raro es que este apartado esté correctamente redactado. Está claro que los firmantes deben identificarse con nombre y DNI o cualquier otro documento de identificación. Lo que no es habitual es que se incluya correctamente la dirección de notificación. Como mucho se incluirá una dirección postal. Nuestra recomendación es, además, incluir direcciones electrónicas como el teléfono móvil y correo electrónico donde una parte puede enviar a la otra comunicaciones fehacientes. 

Identificación de la vivienda arrendada

Indicar claramente la dirección de la vivienda, anejos (si incluye por ejemplo garaje y trastero) y referencia catastral o número fijo. 

Plazo, duración del contrato

La duración del contrato es una cláusula sencilla que por las consultas que nos hacéis genera muchísimas dudas y problemas. Si nos encontramos en un contrato de vivienda habitual el arrendador tiene la obligación de prorrogar el contrato hasta cinco años (estamos hablando de personas físicas). Son frecuentes las dudas con los contratos de alquiler de 11 meses, que también tratamos en otro artículo. 

Precio y forma de pago

Esta cláusula es fácil: se debe indicar el precio del alquiler y la forma de pago, que con la ley de vivienda será por medios electrónicos (transferencia, Bizum…). Es importante indicar el número de cuenta al que debe hacerse la transferencia o el teléfono para el Bizum. 

Actualización de la renta

Otro asunto que genera debate y numerosas dudas, muchas resueltas en nuestro post donde hablamos de la actualización de la renta de alquiler, que puedes consultar si tienes dudas. 

Fianza y garantías adicionales

Se trata de dos conceptos diferentes. La fianza es obligatoria, y será de una mensualidad. Las garantías adicionales son opcionales y no pueden superar las dos mensualidades. 

Dudas frecuentes sobre otras cláusulas

Desistimiento anticipado

El inquilino tiene la obligación de cumplir al menos los primeros seis meses del contrato. A partir de ahí, puede dar por finalizado el contrato avisando con un mes de antelación (desistir del contrato). El propietario puede incluir en el contrato una cláusula de indemnización en caso de desistimiento anticipado, es decir, de que se vaya del piso antes del plazo pactado. Esta indemnización será de una mensualidad por cada año de contrato que reste por cumplir. Es importante saber que no habría indemnización si no se ha incluido la cláusula en el contrato. 

Impuestos y gastos

También es importante indicar en el contrato quién asume los gastos e impuestos: IBI, basuras, comunidad, suministros…

Reparaciones y conservación de la vivienda

La ley no es muy explícita en los detalles de quién asume qué reparaciones. Eso lleva a que muchas veces se pongan cláusulas nulas que contravienen la ley y la jurisprudencia. 

Suministros

Nuestro consejo no es solo que los inquilinos deban pagar los suministros (lo habitual), sino sobre todo que pongan a su nombre los contratos. 

Subarriendo

Nuestra recomendación es no permitir el subarriendo. 

Derecho de tanteo y retracto

En caso de venta de la vivienda los inquilinos tienen derecho preferente de compra. Se puede incluir una cláusula en la que se renuncia a ese derecho (y es legal)

Recuperación de la vivienda para uso propio

En un arrendamiento de vivienda habitual se puede incluir una cláusula que prevea la necesidad del propietario de recuperar la vivienda para uso propio. Hay propietarios que la incluyen pensando en ejecutarla si el inquilino les cae mal. Eso puede ser problemático para el propietario. 

Acceso a la vivienda

En ocasiones se impone una cláusula por la que se autoriza al arrendador a acceder a la vivienda para comprobar el estado de conservación. Esto es una cláusula nula porque implicaría la violación del domicilio. 

Cláusulas nulas y/o abusivas

En otro artículo ya hemos hablado sobre cláusulas nulas y abusivas en los contratos de alquiler de vivienda, que te invitamos a leer.

Modelo de contrato de alquiler de vivienda – DESCARGA GRATIS

Te dejamos un modelo básico de contrato de alquiler de vivienda, actualizado a los últimos cambios normativos. Recuerda que es un modelo básico y que nuestra recomendación es que cuentes con profesionales para redactar un contrato específico para tus necesidades. 

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¿TIENES ALGUNA DUDA SOBRE ESTE TEMA? Escribela en los comentarios más abajo y trataremos de resolverla.

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