Alquilar sin contrato y contrato verbal: todo lo que necesitas saber.

Índice del artículo

Es bastante habitual que nos consulten sobre situaciones de alquiler donde no existe un contrato firmado y que por ello alguien piensa que ha alquilado sin contrato. Así que vamos a explicar a continuación las consultas y errores más frecuentes en este tipo de situaciones. 

Un contrato de alquiler verbal es perfectamente válido (código civil, art 1254, 1547). Así que en realidad cuando se está hablando de alquilar una vivienda sin contrato en realidad de lo que se habla  es de alquilar una vivienda con contrato verbal. Por lo tanto, hay contrato y debe cumplir la ley. Pero este tipo de contrato es muy arriesgado cuando se plantean problemas entre las partes. No tanto por demostrar cuál es la renta pactada, sino muchos otros acuerdos que se suelen reflejar en un contrato por escrito como la forma de actualizar la renta, la recuperación para uso propio, la garantía adicional, quién asume qué gastos…

Resumiendo, tener un alquiler sin contrato es legal, pero nada recomendable.

El error en el que caen los arrendadores: pensar que se puede echar a un inquilino sin contrato de alquiler

Cuando lo habitual es que cualquier contrato pidamos que esté por escrito, es frecuente entre los arrendadores que prefieran la fórmula del contrato verbal. Ello se debe a la falsa creencia de que «sin contrato» (ya sabemos que hay contrato) va a ser más fácil echar del piso al inquilino por cualquier motivo. Esto no es así. El contrato verbal obliga a cumplir la ley de arrendamientos urbanos. Y el inquilino va a tener muchas pruebas para demostrar que él vive allí de alquiler y desde cuándo. Con lo cual, en un juicio, al juez le va a dar igual que haya o no contrato por escrito y no se va a poder echar al inquilino fácilmente si está cumpliendo el contrato. 

¿Se puede echar a un inquilino con un contrato verbal?

Si hay impagos puede haber un desahucio por impago, no cabe duda. Aunque no haya prueba del importe de la renta (porque no ha quedado por escrito en un documento), si hay indicios, que son los pagos realizados antes de incurrir en un impago.  

Un contrato verbal es exactamente igual que un contrato escrito y solo el juez puede desahuciar a un inquilino, que podrá demostrar fácilmente con los pagos de la renta que ese contrato existe (renta, uno de los elementos que se pide en el contrato escrito), desde cuándo (plazo, otro de los elementos), identificar la vivienda y quienes son las partes implicadas. Es decir, todos los datos mínimos que según la LAU debe contener un contrato de arrendamiento por escrito.  Rizando el rizo, un propietario, llamemosle «listillo», podría preferir el pago de la renta en metálico para que no quede constancia de los pagos. Pero con la nueva ley, desde finales de mayo es obligatorio hacer los pagos de la renta por transferencia bancaria. Así que un inquilino más informado podría pedir al día siguiente del contrato verbal el número de cuenta del arrendador para hacer ahí las transferencias. Y con eso ya tiene una prueba de ese contrato verbal, incluso siendo un simple whatsapp.

Los riesgos de alquilar sin contrato de arrendamiento (o del contrato verbal de alquiler)

Creo que quien asume más riesgos es la parte arrendadora, a pesar de esas creencias de las que hemos hablado. En un contrato de alquiler escrito se establecen muchas cosas, como el precio del alquiler, actualización anual, recuperación para uso propio, indemnización por desistimiento anticipado, reparto de gastos, que son los derechos y obligaciones de ambas partes. El problema se plantea para el propietario cuando los inquilinos incumplen alguno de estos pactos. Por ejemplo, una cláusula que no falta en ningún contrato escrito es la actualización del precio del alquiler, por lo general aplicando el IPC. Pero, ¿qué ocurre si en un contrato escrito no se incluye esta cláusula? Pues que la renta se actualizaría aplicando IGC, que por lo general es más favorable al inquilino. Por lo tanto en un contrato verbal, ante la primera actualización de la renta en la que el propietario quisiera aplicar el IPC, el inquilino podría alegar que no se había hablado nada de eso y que por tanto debería aplicar el IGC. 

Hay sentencias que condenan al pago de rentas impagadas a los inquilinos y estas sentencias se fundamentan en los indicios que muestran cuál era la renta, como los propios pagos de la misma o incluso correos electrónicos o mensajes de whatsapp. Esto es posible porque el pago es mensual y es fácil demostrar cuáles han sido los importes. Pero sobre otros aspectos del contrato verbal, como el desistimiento anticipado o la recuperación para uso propio, no hay indicios porque no es algo que se produzca mensualmente, por lo tanto sería muy difícil demostrar a qué pacto se ha llegado.

Cómo actuar ante un impago de la renta en un contrato verbal de alquiler

Si esta es una situación ya compleja cuando hay un contrato escrito, mucho más cuando el contrato ha sido verbal. La parte arrendadora deberá aportar al juzgado indicios de que hay un contrato de alquiler verbal y de cuál es la renta. Eso es fácil si ha habido ingresos periódicos de la renta en la cuenta del propietario. Pero el problema suele ser que estos propietarios mal informados no solo se conforman con «alquilar sin contrato», como dicen ellos, sino que tampoco quieren que haya rastro de los pagos de la renta, y prefieren el pago en mano. Esto también era legal hasta finales de mayo de 2023, cuando se modificó la LAU entre otras cosas para obligar a que los pagos de renta se hicieran mediante medios electrónicos. 

Así que aquel propietario que se encuentre en una situación de impago, contrato verbal y pago en mano, va a tener verdaderas dificultades para cobrar la renta porque estoy seguro de que no habrá cumplido con su obligación de entregar recibo del pago de la renta al inquilino. En cambio, si los pagos se han hecho por transferencia y puede aportar al juzgado los movimientos bancarios, el juzgado lo tomará como indicio de que hay un contrato de alquiler con la renta indicada en los movimientos. 

Duración mínima del alquiler en un contrato verbal

Muchos arrendadores prefieren el contrato verbal pensando que así no van a estar obligados a cumplir las prórrogas obligatorias de cinco años. Esto es un error, ya que como decimos, los contratos verbales se rigen por la misma normativa que los escritos, y deberán respetar las prórrogas obligatorias de cinco años. 

Qué hacer ante un contrato verbal de alquiler

En un contrato verbal de alquiler cualquiera de las partes puede obligar a la otra a formalizarlo por escrito.

Dicho esto, si estás en esta situación, seas arrendador o arrendatario, tienes una solución. El artículo 37 de la LAU plantea que cualquiera de las dos partes puede obligar a la otra a formalizar el contrato por escrito, y en ese caso el contrato deberá contener como mínimo la identificación de las partes, la de la finca arrendada, la duración del contrato y la renta inicial del alquiler.  Aparte de eso, sin ser obligatorio, si es recomendable incluir otras cláusulas sobre aspectos negociables entre las partes como la forma de actualizar anualmente la renta, posibles garantías adicionales, los gastos que asume cada parte, la contratación de suministros por la parte arrendataria, la recuperación para uso propio o la indemnización por desistimiento anticipado. Incluso nosotros en Etikalia incluimos cláusulas que no son más que la transcripción literal de artículos de la ley de arrendamientos urbanos, como la forma de pago (ahora obligatoriamente por transferencia), a quién corresponde cada tipo de reparación, la capacidad de desistimiento pasados los seis meses, las prórrogas y plazos de notificación cuando llega el vencimiento. Esto lo hacemos porque mucha gente desconoce los cambios que ha habido en los últimos años en la ley de arrendamiento y nos parece fundamental no solo que esas cuestiones aparezcan en el contrato, sino sobre todo explicarlo claramente en el momento de la firma para que ambas partes tengan conocimiento y lo entiendan.

Consejos para arrendatarios y arrendadores ante un contrato verbal de alquiler

1.- Firmar un contrato de alquiler por escrito, bien asesorados por una agencia especializada en alquiler de vivienda

2.- No hay más consejos

En resumen, un contrato de alquiler verbal no beneficia al propietario, que cuando prefiere tener un alquiler sin contrato suele ser porque está mal informado o mal asesorado. Desde luego, lo que se suele buscar con este tipo de contratos, que es poder resolverlo en cualquier momento sin cumplir el plazo de prórrogas obligatorias, no es como se suele pensar. Es decir, en el caso de tener un alquiler, las prórrogas obligatorias de cinco años se aplican. Y en cambio al arrendador le costará mucho demostrar que se ha pactado por ejemplo el pago de la cuota de comunidad por parte del inquilino, la posibilidad de recuperar el inmueble para uso propio o la indemnización por desistimiento anticipado.

¿Tienes un piso para alquilar?

Ignora las recomendaciones de amigos y cuñados y cuenta con profesionales que saben de lo que hablan y van a hacer que puedas alquilar tu piso con total tranquilidad. Contacta a través del formulario y te informaremos sobre nuestro servicio de gestión integral de alquiler con garantía de cobro de la renta.

¿TIENES ALGUNA DUDA SOBRE ESTE TEMA? Escribela en los comentarios más abajo y trataremos de resolverla.

también te pueden interesar estos artículos

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Índice del artículo