Cómo afecta la nueva ley de vivienda a los contratos de alquiler

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Hoy se ha publicado en el BOE la nueva ley de vivienda, denominada oficialmente Ley por el Derecho a la Vivienda. Entre su extenso articulado se introducen varias modificaciones que afectan a la Ley de Arrendamientos Urbanos, y por tanto, a los alquileres de vivienda habitual. A continuación te explicamos estos cambios y cómo afectan a arrendadores y arrendatarios. 

1.- Prórrogas extraordinarias de los contratos de alquiler para inquilinos en situación de vulnerabilidad (artículo 10 LAU)

En la última moficiación de este artículo de la LAU, hecha en marzo de 2019, se recuperaron las prórrogas obligatorias de cinco años (veníamos de prórrogas de tres años) y se introducía que para arrendadores que fuesen persona jurídica, las prórrogas serían de 7 años. Esto se mantiene sin cambios y se añaden prórrogas obligatorias en caso de que los inquilinos se encuentren en situación de vulnerabilidad:

  • el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año pasados los 5 o 7 años de prórroga obligatoria del contrato. Para ello debe acreditar su situación de vulnerabilidad social y económica mediante un informe de los servicios sociales municipales o autonómicos. Esta prórroga debe ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando es gran tenedor de vivienda, es decir, cuando posee al menos 5 viviendas. Entendemos, por tanto, que si la parte arrendadora no es gran tenedor no está obligado a aceptar esa prórroga.
  •  en las zonas que se declaren tensionadas el límite máximo de la prórroga extraordinaria pasa a ser de tres años y debe ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, sea gran o pequeño tenedor. Aunque hay algunas excepciones, como que se haya acordado otra cosa, se haya firmado un contrato de arrendamiento nuevo o si el arrendador necesita la vivienda para uso propio

2.- Pago y determinación de la renta en zona tensionada (artículo 17 LAU)

En primer lugar se establece que el pago de la renta se haga por medios electrónicos de pago, lo cual es una novedad en la ley de arrendamientos urbanos, que sigue diciendo que la fianza debe pagarse en metálico. Y a partir de aquí es donde entran en juego las zonas tensionadas.

Por aclarar lo que es una zona tensionada, es aquella en la que el precio medio de la vivienda en alquiler está anormalmente alto. La declaración de zonas tensionadas corresponderá a los ayuntamientos o comunidades autónomas (que tienen traspasadas las competencias de vivienda). La ley establece un procedimiento y plazos a seguir para declarar estas zonas tensionadas. Así que ahora mismo, con la publicación de la ley, aún no se han declarado zonas tensionadas y habrá que esperar para saber qué intención tienen los ayuntamientos y comunidades autónomas para hacerlo. 

Aclarado esto, vamos a ver de qué manera afectaría al alquiler el que una vivienda se sitúe en una zona tensionada:

  1. el precio del alquiler de los nuevos contratos no podrá superar la del contrato anterior con las sucesivas actualizaciones de la renta (o el último contrato firmado en los últimos cinco años). 
  2. La excepción serían viviendas en las que se ha hecho algún tipo de rehabilitación, rehabilitación energética que suponga una reducción del consumo de energía, o alguna mejora de la accesibilidad o cuando el contrato de arrendamiento se firme por 10 o más años. En estos casos podría subir la renta hasta un 10%. Estos dos primeros puntos afectan tanto a grandes como a pequeños tenedores
  3. Además de esto, los grandes tenedores deben respetar también el límite máximo de precio que se aplique conforme al sistema de precios de referencia que se habilite en la zona tensionada.
  4. Para evitar cargar al inquilino con gastos nuevos, se introduce también un cambio que impide la posibilidad de obligar al inquilino a pagar los gastos como IBI, comunidad y similares si no estaban incluidos en el contrato anterior

Es decir, este límite a la subida de la renta afecta más a los grandes tenedores, que tienen ese doble límite, que a los pequeños, que lo que deben hacer en el nuevo contrato es poner la renta que ya estaban cobrando en el contrato anterior. 

3.- Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán a cargo del arrendador.

Se modifica el artículo 20 de la LAU, que habla de gastos generales y de servicios individuales añadiendo al primer punto de este artículo la prohibición de cobrar la comisión del alquiler a los inquilinos. Es decir, a partir de ahora, los gastos de inmobiliaria correrán siempre por cuenta de la parte arrendadora. 

4.- La actualización de la renta dejará de hacerse aplicando el IPC 

Se añade a la LAU la disposición adicional undécima que establece que antes del 31 de diciembre de 2024 el INE deberá desarrollar un nuevo índice de referencia para actualizar las rentas anualmente con el objetivo de evitar incrementos desproporcionado en las rentas de alquiler. Mientras tanto, durante todo 2023 se aplica el límite máximo del 2% ya aprobado previamente, y en 2024 este límite se incrementará hasta el 3%. 

5.- Cambios en los desahucios de vivienda

La Ley de Vivienda introduce también algunas modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil, que afecta a los desahucios de vivienda. Estos desahucios se refieren tanto a desahucios de alquiler (por impago o por terminación del plazo del contrato) como a okupaciones. Los principales cambios afectan a dos ámbitos principales: previo a presentar la demanda y posibilidad de suspensión temporal de la demanda. 

En cuanto al primer ámbito, el juzgado no admitirá demandas hasta que:

  • se aclare si el inmueble constituye la vivienda habitual del demandado
  • el propietario declare si es o no gran tenedor y lo acredite con documento del Registro de la Propiedad
  • si es gran tenedor debe acreditar que quien reside en la vivienda no es persona vulnerable y si lo es, que ya se ha realizado un proceso de mediación. 

En cuanto a la posibilidad de suspensión temporal de la demanda, hasta ahora se contemplaba que los servicios sociales pudieran pedir al juzgado la suspensión hasta un máximo de un mes. Ahora ese plazo se amplía a dos meses si el demandante es persona física y a cuatro si es persona jurídica.

Entre los criterios para declarar una familia en situación de vulnerabilidad económica está, por ejemplo, que los gastos de alquiler más los suministsros básicos superen el 30% de los ingresos.

6.- Definición de gran tenedor

Cómo se ha visto, los efectos de la ley de vivienda pueden ser diferentes según el volumen de propiedades que se posean. Así, la ley diferencia entre pequeño y gran tenedor. Se modifica la definición de gran propietario, que a partir de ahora es aquel propietario de diez o más inmuebles de uso residencial, o de cinco o más si estos se sitúan en zonas de mercado tensionado. 

¿TIENES ALGUNA DUDA SOBRE ESTE TEMA? Escribela en los comentarios más abajo y trataremos de resolverla.

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20 respuestas

  1. gran artículo.
    aún así, hay cosas que se me escapan. yo soy propietaria. contacté con la inmobiliaria cuando conseguí recuperar mi vivienda después de un caso de «inquiokupación». esto fue sobre el 23 de marzo de 2023. empezaron a buscar inquilino; no me cobraron nada en el momento (sólo firmé un «contrato de exclusividad»), y se suponía que cambiaba la ley en breve con lo que me cobrarían un mes por su trabajo, el primer mes que yo cobrase el alquiler. los inquilinos parece ser que entregaron una señal a primeros o mediados de mayo. desconozco si se la devolvieron. el contrato se firmó oficialmente el 1 de junio (digo oficialmente porque el inquilino firmó el 29 de mayo, y yo por pdf en el móvil el día 30 o 31). en ese momento los inquilinos entregaron en efectivo tres pagos: el mes de fianza, que se lo dieron a mi madre porque yo estaba a 700km. entregaron también en efectivo un mes por adelantado en concepto de alquiler de mes de junio, y entregaron otros 700 euros en metálico a la inmobiliaria entendemos tanto los inquilinos como yo, que como comisión aunque no sé si los inquilinos firmaron algo sobre eso. así, el mes de junio se lo quedaron también como correspondía por la entrada en vigor de al nueva ley, es decir, el alquiler de junio fue el pago que yo hice como propietaria, aunque se hizo en mano como quien cambia cromos, nada de ingresos en cuenta y después de mí a la inmobiliaria, cosa que creo que hubiese sido más transparente. en una clausula del contrato pone que se rige por la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, pero verbalmente me decían que entraba en vigor la ley nueva y por eso me cobraban a mi esos 700 euros. pero, según esto, le han cobrado de más a mis inquilinos? son gente que parece buena, se han interesado muchisimo por ayudarme con el estado en el que se quedó mi casa tras el desastre del inquiokupa, me repatearía que les hayan timado.

  2. Buenas tardes, me surge esta duda que agradecería si me pudieran ayudar a resolverla: Tengo un piso que está alquilado desde diciembre de 2019. La actualización de la renta va unida al IPC según contrato, aunque hasta ahora nunca lo he aplicado. Este diciembre de 2023 me gustaría actualizar la renta pero me surge la duda de cómo hacerlo. Es decir, si:
    1.-Aplico el actualizador del INE partiendo como fecha inicial diciembre de 2019.
    2.-Desde diciembre de 2019 hasta diciembre de 2022 se aplica el % del IPC, y desde diciembre de 2022 hasta diciembre de 2023 el 2%.
    Muchas gracias por la ayuda.

    1. Hola María,

      podrías aplicar el ipc acumulado, salvo para los años 2022 y 2023, que sería como máximo el 2%.

  3. Buenos días

    Mi nombre es Laura y tenia una consulta. Tenia una vivienda alquilada desde el 2020 y se produjo un desahucio en el 2023. Al tratarse de una persona vulnerable no se admitió ninguna subida de ipc. Mi duda es que si ahora alquilamos, con la nueva ley no puede ser un importe superior al contrato, se tiene en cuenta los 840 iniciales?, o puedo sumarle las subidas legales del 2021,2022 y 2023? He tenido que reformarlo por la situación como lo ha dejado, puedo incrementar algo?. Soy una persona con vulnerabilidad, se me tiene en cuenta también el tope máximo establecido por zona tensionada ?. en la anterior ley si el propietario era vulnerable no se tenía en cuenta.

    1. Hola Laura,

      si la vivienda está en una zona que no está declarada como tensionada, puedes poner la renta que quieras. A fecha de hoy creo que no hay ninguna declaración de zona tensionada, aunque hay municipios ya trabajando en ello. Si está en zona tensionada, la renta sería la inicial más el ipc acumulado. Que la persona arrendadora se declare como persona en situación de vulnerabilidad no influye en las condiciones del contrato.

  4. Buenas. Mi nombre es Sandra. Mi consulta es la siguiente: mi padre falleció este mes de junio y ahora toca poner el contrato a nombre de mi madre. Durante varios años mi padre fue incrementando el valor del ipc en el precio que debía abonar al propietario del piso hasta que en el último contrato quedó estipulado que abonarán 500e de alquiler sin subir cada año nada. Ahora al fallecer mi padre y tener que poner el contrato a nombre de mi madre la propietaria quiere incrementar 25 euros más al mes. Es posible? O debería incrementar en un 2%. Me gustaría que me lo aclarase. Un saludo

    1. Hola Sandra,

      no es necesario hacer un contrato nuevo, sino simplemente comunicar a los arrendatarios el fallecimiento de tu padre y que tu madre es la nueva arrendadora. Eso debe hacerlo cuando acepte la herencia, no antes. Por lo tanto no es posible modificar el contrato ni subir la renta más allá de lo estipulado en el contrato original.

  5. saludos y gracias por el articulo.
    Mi duda es la siguiente: en un contrato de arrendamiento urbano con fecha de abril de 2015 del cual no se ha firmado ninguna prorroga ¿ a todos los efectos qué ley se le aplica ?porque la intención es actualizarlo.
    Gracias de antemano.

    1. Hola Luis,

      ese contrato está en tácita reconducción, a efectos de actualización de la renta se aplica la LAU.

  6. Buenas tardes,

    Muchas gracias por este artículo y respuestas ya que es muy util para todas las dudas que surgen.

    Tengo un contrato firmado desde enero de 2017 que una vez vencido se ha ido renovando automaticamente año a año. ¿Podría firmar un nuevo contrato con el inquilino fijando un nuevo precio estando ambas partes de acuerdo? ¿Existiría algún limite a tener en cuenta sabiendo que no es una zona tensionada de momento?

    Muchas gracias

    1. Hola Raúl,

      si, podrías firmar ahora un contrato nuevo renegociando las condiciones. Si no está en zona tensionada no se aplican límites a la renta.

  7. Buenos días .
    Mi duda es la siguiente;
    La ultima fecha del contrato de alquiler es en marzo de 2013. las actualizaciones de la renta eran en base al IPC. El arrendador no las ha aplicado nunca.
    Me ha comunicado verbalmente una subida de 120 euros para enero de 2024. Mi pregunta es: ¿cuanto es el máximo que me puede aplicar,teniendo en cuenta mis condiciones?

    1. Hola Victoria,

      yo diría que ese contrato está vencido, así que te puede subir lo que quiera, siempre que se indique en un contrato nuevo o en un anexo al contrato.

      1. ¿y también puede realizar la subída en el mes que quiera ?
        ¿o cuando se cumple la fecha?
        gracias por su tiempo.
        un saludo.

      2. si, puede hacerse cuando se quiera porque el contrato, en este estado, se renueva mes a mes

  8. Hola, tengo una duda:
    Hace siete años que tengo en alquiler un piso por 750 €. Aunque el contrato ponía que se podía hacer la revisión de la renta anualmente, no lo he hecho. Ahora los inquilinos me informan que dejan el piso que está en una zona tensionada. ¿Qué precio puedo poner para el nuevo contrato de alquiler? ¿750 € + el 3%? O puedo subir el IPC acumulado durante estos 7 años?
    Gracias

    1. Buenas tardes
      Llevo alquilando una casa desde noviembre de 2021. El inquilino me acaba de pedir, el 31 de enero de 2024, un aumento del 10,3%. Dice que « el IPC acumulado de los últimos dos años, noviembre 2021 a noviembre de 2023, según el Cálculo de variaciones del Indice de Precios de Consumo (sistema IPC base 2021), el porcentaje de variación es del +10,3%, el cual deberá hacerse efectivo a partir del próximo mes »
      ¿Es legal o debe aplicar las normas de 2% y 3% ?
      Otra duda: el contrato establece que la actualización se hace al fin de cada año (noviembre en mi caso), puede pedirla ahora en enero?
      Gracias

      1. Hola,

        deben aplicarse los máximos del 2 y 3%. Se puede hacer ahora la actualización sin efectos retroactivos.

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