Hoy se ha publicado en el BOE la nueva ley de vivienda, denominada oficialmente Ley por el Derecho a la Vivienda. Entre su extenso articulado se introducen varias modificaciones que afectan a la Ley de Arrendamientos Urbanos, y por tanto, a los alquileres de vivienda habitual. A continuación te explicamos estos cambios y cómo afectan a arrendadores y arrendatarios.
1.- Prórrogas extraordinarias de los contratos de alquiler para inquilinos en situación de vulnerabilidad (artículo 10 LAU)
En la última moficiación de este artículo de la LAU, hecha en marzo de 2019, se recuperaron las prórrogas obligatorias de cinco años (veníamos de prórrogas de tres años) y se introducía que para arrendadores que fuesen persona jurídica, las prórrogas serían de 7 años. Esto se mantiene sin cambios y se añaden prórrogas obligatorias en caso de que los inquilinos se encuentren en situación de vulnerabilidad:
- el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año pasados los 5 o 7 años de prórroga obligatoria del contrato. Para ello debe acreditar su situación de vulnerabilidad social y económica mediante un informe de los servicios sociales municipales o autonómicos. Esta prórroga debe ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando es gran tenedor de vivienda, es decir, cuando posee al menos 5 viviendas. Entendemos, por tanto, que si la parte arrendadora no es gran tenedor no está obligado a aceptar esa prórroga.
- en las zonas que se declaren tensionadas el límite máximo de la prórroga extraordinaria pasa a ser de tres años y debe ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, sea gran o pequeño tenedor. Aunque hay algunas excepciones, como que se haya acordado otra cosa, se haya firmado un contrato de arrendamiento nuevo o si el arrendador necesita la vivienda para uso propio
2.- Pago y determinación de la renta en zona tensionada (artículo 17 LAU)
En primer lugar se establece que el pago de la renta se haga por medios electrónicos de pago, lo cual es una novedad en la ley de arrendamientos urbanos, que sigue diciendo que la fianza debe pagarse en metálico. Y a partir de aquí es donde entran en juego las zonas tensionadas.
Por aclarar lo que es una zona tensionada, es aquella en la que el precio medio de la vivienda en alquiler está anormalmente alto. La declaración de zonas tensionadas corresponderá a los ayuntamientos o comunidades autónomas (que tienen traspasadas las competencias de vivienda). La ley establece un procedimiento y plazos a seguir para declarar estas zonas tensionadas. Así que ahora mismo, con la publicación de la ley, aún no se han declarado zonas tensionadas y habrá que esperar para saber qué intención tienen los ayuntamientos y comunidades autónomas para hacerlo.
Aclarado esto, vamos a ver de qué manera afectaría al alquiler el que una vivienda se sitúe en una zona tensionada:
- el precio del alquiler de los nuevos contratos no podrá superar la del contrato anterior con las sucesivas actualizaciones de la renta (o el último contrato firmado en los últimos cinco años).
- La excepción serían viviendas en las que se ha hecho algún tipo de rehabilitación, rehabilitación energética que suponga una reducción del consumo de energía, o alguna mejora de la accesibilidad o cuando el contrato de arrendamiento se firme por 10 o más años. En estos casos podría subir la renta hasta un 10%. Estos dos primeros puntos afectan tanto a grandes como a pequeños tenedores
- Además de esto, los grandes tenedores deben respetar también el límite máximo de precio que se aplique conforme al sistema de precios de referencia que se habilite en la zona tensionada.
- Para evitar cargar al inquilino con gastos nuevos, se introduce también un cambio que impide la posibilidad de obligar al inquilino a pagar los gastos como IBI, comunidad y similares si no estaban incluidos en el contrato anterior
Es decir, este límite a la subida de la renta afecta más a los grandes tenedores, que tienen ese doble límite, que a los pequeños, que lo que deben hacer en el nuevo contrato es poner la renta que ya estaban cobrando en el contrato anterior.
3.- Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán a cargo del arrendador.
Se modifica el artículo 20 de la LAU, que habla de gastos generales y de servicios individuales añadiendo al primer punto de este artículo la prohibición de cobrar la comisión del alquiler a los inquilinos. Es decir, a partir de ahora, los gastos de inmobiliaria correrán siempre por cuenta de la parte arrendadora.
4.- La actualización de la renta dejará de hacerse aplicando el IPC
Se añade a la LAU la disposición adicional undécima que establece que antes del 31 de diciembre de 2024 el INE deberá desarrollar un nuevo índice de referencia para actualizar las rentas anualmente con el objetivo de evitar incrementos desproporcionado en las rentas de alquiler. Mientras tanto, durante todo 2023 se aplica el límite máximo del 2% ya aprobado previamente, y en 2024 este límite se incrementará hasta el 3%.
5.- Cambios en los desahucios de vivienda
La Ley de Vivienda introduce también algunas modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil, que afecta a los desahucios de vivienda. Estos desahucios se refieren tanto a desahucios de alquiler (por impago o por terminación del plazo del contrato) como a okupaciones. Los principales cambios afectan a dos ámbitos principales: previo a presentar la demanda y posibilidad de suspensión temporal de la demanda.
En cuanto al primer ámbito, el juzgado no admitirá demandas hasta que:
- se aclare si el inmueble constituye la vivienda habitual del demandado
- el propietario declare si es o no gran tenedor y lo acredite con documento del Registro de la Propiedad
- si es gran tenedor debe acreditar que quien reside en la vivienda no es persona vulnerable y si lo es, que ya se ha realizado un proceso de mediación.
En cuanto a la posibilidad de suspensión temporal de la demanda, hasta ahora se contemplaba que los servicios sociales pudieran pedir al juzgado la suspensión hasta un máximo de un mes. Ahora ese plazo se amplía a dos meses si el demandante es persona física y a cuatro si es persona jurídica.
Entre los criterios para declarar una familia en situación de vulnerabilidad económica está, por ejemplo, que los gastos de alquiler más los suministsros básicos superen el 30% de los ingresos.
6.- Definición de gran tenedor
Cómo se ha visto, los efectos de la ley de vivienda pueden ser diferentes según el volumen de propiedades que se posean. Así, la ley diferencia entre pequeño y gran tenedor. Se modifica la definición de gran propietario, que a partir de ahora es aquel propietario de diez o más inmuebles de uso residencial, o de cinco o más si estos se sitúan en zonas de mercado tensionado.
