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Los contratos de alquiler, ya sea temporal o de vivienda habitual, están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esta ley establece la duración mínima de los contratos de alquiler de vivienda habitual: cinco años en el caso de que el arrendador sea persona física y 7 si es persona jurídica. Existe la creencia de que si se firma un contrato de alquiler de 11 meses el contrato no estará obligado a esas prórrogas forzosas que establece la ley y supuestamente evitar que el inquilino pueda quedarse en la vivienda pasados esos 11 meses.
Aunque es legal firmar un contrato de alquiler de 11 meses, estos contratos tienen las mismas obligaciones y derechos que los contratos de alquiler de vivienda habitual de un año, con sus correspondientes prórrogas. Pero, ¿qué se debe tener en cuenta al firmar un contrato de alquiler de 11 meses? Exploraremos esta cuestión a fondo en este artículo.
¿Qué dice la ley de arrendamientos urbana sobre la duración de los contratos de alquiler?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que los contratos de arrendamiento de vivienda deben tener la duración que pacten libremente las partes y que los contratos de alquiler de vivienda habitual se prorrogarán obligatoriamente hasta cinco años si el arrendador es persona física y hasta siete si es persona jurídica. Sin embargo, nada impide que ambas partes convengan un plazo de duración inferior a estos, como sería el caso de los contratos de alquiler de 11 meses. En este caso, llegado el vencimiento del contrato, el mismo se prorrogaría automáticamente por plazos anuales hasta alcanzar una duración mínima de cinco años o de siete años, según quien sea el arrendador. Por lo tanto, esto también es válido para los contratos de alquiler de 11 meses, lo cual significa que tienen el mismo grado de obligatoriedad de prorrogar que un contrato de un año. Esto significa que mientras el contrato de alquiler sea de vivienda habitual, el hecho de que se pacte una duración de once o de doce meses es indiferente a la hora de tener que prorrogarlo obligatoriamente por cinco o siete años.
¿Es legal el contrato de alquiler de 11 meses?
Como hemos visto en el punto anterior, el contrato de alquiler de 11 meses es legal, aunque hay algunas cosas que deben tenerse en cuenta para evitar problemas. Al igual que cualquier otro contrato de alquiler de vivienda, la duración del contrato de alquiler de 11 meses debe ser libremente pactada entre las partes. Una vez firmado el contrato, la duración del mismo no puede ser modificada por ninguna de las partes sin el consentimiento del otro.
No obstante, es un mito que por el hecho de que el contrato se firme por menos de un año, este no deba prorrogarse obligatoriamente hasta cinco años. Aunque el contrato de alquiler de 11 meses es legalmente válido, el propietario tiene la misma obligación de prorrogar el contrato como la tenían si el contrato se firmara por un año completo. Si el inquilino desea prorrogar el contrato, el propietario debe aceptar la prórroga.
En conclusión, el contrato de alquiler de 11 meses es legal pero con la misma obligación de prorrogar que un contrato de un año. Por lo tanto, ambas partes deben tener la misma responsabilidad de asegurar que se cumplan los términos del contrato. El inquilino debe mantener la vivienda en buen estado y el propietario debe cumplir con sus obligaciones legales.
Diferencia entre contrato de vivienda habitual y contrato de alquiler de temporada
La diferencia entre tener que prorrogar obligatoriamente el contrato de alquiler por cinco o siete años o no tener que prorrogarlo no está en el plazo que se pacte en el contrato, sino en el tipo de alquiler que se firme. Aquí nos vamos a encontrar con dos tipos de alquiler:
- contrato de alquiler de vivienda habitual: se refieren a que el inmueble va a ser la vivienda habitual, es decir, la residencia de los inquilinos que va a cubrir su necesidad permanente de vivienda. Ahí van a desarrollar su vida durante los próximos cinco años si esa es su intención, se van a poder empadronar, etc.
- contrato de alquiler para uso distinto a vivienda, también conocido como alquiler de temporada o alquiler temporal. Aquí entran los contratos de alquiler de locales, oficinas, garajes, y también los de aquellas viviendas cuyo uso no va a ser el de la residencia habitual de sus inquilinos, sino que van a residir en ella temporalmente por determinadas circunstancias. Los ejemplos más claros son pisos de estudiantes, alquileres para trabajadores desplazados temporalmente o pisos turísticos. Son estos contratos los que no tienen la obligación de ser prorrogados y finalizarían al término del plazo inicialmente pactado. Aquí existe otra leyenda urbana que dice que estos contratos temporales deben ser de un plazo inferior a un año, y eso no es correcto. Si, por ejemplo, una persona se desplaza a otra ciudad durante dos años por motivos laborales, puede alquilara un piso mediante la fórmula del “alquiler para uso distinto a vivienda habitual” durante dos años, y al finalizar ese plazo la parte arrendadora no estaría obligada a las prórrogas obligatorias que existen en los alquileres de vivienda habitual.
El fraude de ley de los falsos contratos de arrendamiento de temporada
Además del ya comentado “truco” de los contratos de 11 meses para intentar evitar las prórrogas obligatorias, en ocasiones se utilizan también contratos de alquiler de temporada con el mismo objetivo aunque ambas partes saben que la intención de los inquilinos es usar esa vivienda como su residencia habitual y permanente. De esta forma la intención de la parte arrendadora al llegar los 11 meses es decidir si seguir prorrogando el contrato o darlo por terminado. En estos casos de fraude de ley la jurisprudencia viene a decir que “la interpretación literal del contrato no puede impedir su justa y lógica interpretación, que no pude desproteger a la parte más débil”. Es decir, que una cosa es lo que se escribe en el contrato y otra cosa es la realidad. En el caso de esta sentencia se juzgaba la temporalidad de un contrato de alquiler firmado por un plazo de 11 meses y que se declaraba como “contrato de temporada”. La sentencia fue favorable a los inquilinos y se entendió que se trataba de un fraude de ley porque se disfrazaba de alquiler temporal lo que en realidad era un alquiler de vivienda habitual, sujeto a las prórrogas obligatorias.
