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Cuando te planteas vender tu piso es importante estar bien asesorado para evitar sorpresas desagradables. Y uno de los aspectos en que es fundamental ese asesoramiento es para saber qué gastos e impuestos vas a tener por vender una vivienda. A continuación te desglosamos ambos.
1. Gastos del proceso de venta de un piso
Por una parte tendrás varios gastos asociados al proceso de venta del piso:
1.1.- Certificado energético:
El certificado de eficiencia energética es seguramente el primer gasto que tendrás al vender tu vivienda, ya que es obligatorio desde el mismo momento en que se anuncia el piso en venta. Lo más habitual es que la vivienda no cuente con él, así que tendrás que contratarlo con un técnico cualificado. Pero antes de hacerlo comprueba si el edificio tiene certificado. Si el edificio tiene más de 50 años se habrá hecho ya la Inspección Técnica del Edificio (ITE), y con ella lo habitual es hacer también el certificado energético. Si el edificio tiene certificado éste sirve para cualquiera de las viviendas. Aunque si tu piso tiene medidas de eficiencia energética (ventanas con rotura de puente térmico, por ejemplo), es posible que la etiqueta energética del piso sea mejor que la del edificio completo y eso puede ayudarte en el proceso de venta.
1.2.- Agencia inmobiliaria
Si has contratado a una agencia inmobiliaria, ésta te cobrará también su comisión u honorarios, según el modelo de precios que aplique. Lo habitual es que cobre una comisión, es decir, un porcentaje del precio de venta. En ambos casos, por lo general, se cobra solo si se vende el piso. Además, ten en cuenta un beneficio financiero importante: la factura de la agencia es un gasto deducible en el IRPF. Esto significa que, al reducirse la ganancia sujeta a impuestos, el coste real de contratar a un profesional acaba siendo menor que el importe de la factura. En Etikalia cobramos entre el 1,5 y el 2,5 (más iva), según el precio de venta del inmueble. Puedes consultar nuestras tarifas en nuestra página con información para vendedores de viviendas.
También existe la opción de contratar una proptech, que te cobra por hacer tu buena parte del trabajo, y muchas veces te cobra mensualmente, se venda o no la vivienda. Así que este modelo puede no resultar interesante para el vendedor, aunque el marketing sea muy atractivo.
Por último, nada te impide vender un piso sin inmobiliaria, aunque los resultados de vender tu casa a través de agencia pueden ser mejores que vender un inmueble directamente, dependiendo de la profesionalidad de la agencia.
1.3.- Hipoteca: cancelación, notaría, registro
Si vendes un piso con hipoteca, tendrás que soportar los gastos de cancelación de la hipoteca. Aquí hay dos posibilidades: que tengas deuda activa o que la tengas ya pagada pero sin cancelar en el registro. Si todavía estás pagando la hipoteca la tendrás que cancelar en el momento en que escritures la venta. En ese momento parte del precio de venta no irá a tu bolsillo, sino que irá directamente al banco para cancelar la deuda. Además de la deuda se cobrarán de ahí los intereses hasta ese día y las comisiones de cancelación que hubieras pactado cuando contrataste la hipoteca.
Pero no quedan ahí los gastos porque también te va a cobrar el notario y el registro de la propiedad.
1.4.- Comunidad de propietarios
El piso lo entregas libre de cargas, y eso incluye la cuota de comunidad de propietarios. Lo habitual es que no haya deudas, pero si las hubiera tendrás que abonarlas antes de escriturar. Al notario tendrás que presentarle, además, certificado de que estás al corriente de esos pagos. Lo habitual es que la Administración de fincas lo haga como parte del trabajo que le habéis contratado en la comunidad, pero en ocasiones pueden llegar a cobrarte alrededor de 30 euros por ese certificado.
2. ¿Cuánto se paga de impuestos por vender una casa?
O como nos preguntáis coloquialmente, “cuánto se queda hacienda por vender mi piso”
2.1.- El impuesto de la renta por vender un piso
El IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) grava la ganancia patrimonial obtenida por la venta de un inmueble. Es un impuesto progresivo: a mayor beneficio obtenido, mayor será el porcentaje a pagar.
Para saber cuánto pagarás, primero debes calcular el beneficio neto real. No basta con restar el precio de venta al de compra. Para hacerlo bien y no pagar de más:
- Valor de Adquisición: Al precio por el que compraste, súmale los gastos de entonces (ITP, Notaría, Registro…) y también el coste de las reformas o inversiones sustanciales que hayas hecho en la casa (ventanas, cocina, mejoras energéticas…).
- Valor de Transmisión: Al precio de venta, réstale los gastos que tienes ahora (Plusvalía municipal, honorarios de la inmobiliaria, certificado energético…).
La clave vasca: los Coeficientes de Actualización En el País Vasco contamos con una ventaja fiscal respecto al resto del Estado. Se aplican unos coeficientes de actualización al precio de compra (y a las reformas). Esto sirve para corregir el efecto de la inflación: no vale lo mismo un euro de 2005 que uno de 2026. A finales de cada año suelen actualizarse estas tablas. Esto, en la práctica, reduce la ganancia sobre la que tendrás que pagar impuestos.
¿Y si hay pérdidas? Si tras hacer estos cálculos el resultado es negativo (pérdida patrimonial), no tendrás que pagar IRPF por la venta, e incluso podrás compensar esa pérdida con otras ganancias para bajar tu factura fiscal.
Por último, recuerda las exenciones que te libran de pagar:
- Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual.
- Si reinviertes el dinero de la venta en comprar otra vivienda habitual (cumpliendo los plazos legales).»
2.2.- Plusvalía municipal: otro impuesto que grava la venta de un piso
Desde la reforma de la normativa a finales de 2021, tras la sentencia del Tribunal Constitucional, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocido como Plusvalía Municipal) funciona con un sistema mucho más justo para el vendedor.
La clave actual reside en dos puntos fundamentales:
- Si no ganas, no pagas: Si vendes tu piso por menos dinero del que te costó (pérdida patrimonial), el impuesto es cero. Ya no se paga automáticamente solo por el paso del tiempo.
- Tú eliges la fórmula más barata: Si has obtenido ganancia, la administración te permite calcular la base imponible por dos métodos diferentes para que elijas el más favorable para tu bolsillo:
- Método Objetivo: Se aplica un coeficiente (actualizado anualmente por la Diputación) sobre el valor catastral del suelo. Es ideal si has tenido mucha ganancia en poco tiempo.
- Método Real (Plusvalía Real): Se calcula sobre la ganancia matemática real (diferencia entre precio de venta y compra). Es ideal si la ganancia ha sido pequeña.
Ten en cuenta que los coeficientes del método objetivo se revisan cada año. En Etikalia realizamos la simulación de ambos escenarios, tanto en Bilbao como en Vitoria-Gasteiz, para garantizar que siempre tributas por la opción más económica.
En un artículo que publicamos en esas fechas nos extendemos algo más sobre cómo calcular la plusvalía en Bilbao y en Vitoria-Gasteiz.
2.3.- IBI (impuesto de bienes inmuebles)
El Impuesto de Bienes Inmueble grava la posesión de una vivienda y se aplica a quien es propietario de la misma el 1 de enero. Eso quiere decir que si vendes un piso el 2 de enero el ayuntamiento correspondiente te va a cobrar a ti el IBI. Pero en la compraventa puedes pactar con el comprador que pagáis el IBI entre las dos partes, de forma proporcional al tiempo de posesión de cada parte a lo largo del año. Es decir, que en el caso de vender un 2 de enero, la parte vendedora solo pagaría 1/365 del importe del IBI y el resto lo abonaría el comprador al vendedor cuando se gire el recibo.
2.4.- Impuesto de no residentes (cuando el vendedor vive en el extranjero)
Si la persona que va a vender una propiedad reside en el extranjero, el comprador está obligado a retener del pago el 3% del precio de venta y a ingresarlo como impuesto de no residente. Si la venta se produce a pérdidas (por debajo del valor de adquisición), el vendedor podrá presentar después el modelo 211 para solicitar que se le devuelva el importe. Si son varios los vendedores y solo uno de ellos reside en el extranjero, se retendrá el 3% del importe que corresponda al residente en el extranjero, no del importe total de la compraventa.
3. ¿Vas a vender tu piso? Consultanos sin compromiso
Si estás pensando en vender tu piso en la zona de Gran Bilbao o en Vitoria-Gasteiz, nosotros podemos encargarnos de todo, vender tu piso en las mejores condiciones de plazo y precio y, por supuesto, te estimamos los gastos e impuestos que conlleve la venta de tu piso. Consúltanos sin compromiso.
Imagen de Bruno /Germany en Pixabay
