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Cuando te planteas vender tu piso es importante estar bien asesorado para evitar sorpresas desagradables. Y uno de los aspectos en que es fundamental ese asesoramiento es para saber qué gastos e impuestos vas a tener por vender tu piso. A continuación te desglosamos ambos.
1. Gastos del proceso de venta de un piso
Por una parte tendrás varios gastos asociados al proceso de venta del piso:
1.1.- Certificado energético:
Es seguramente el primer gasto que tendrás al vender tu piso, ya que es obligatorio desde el mismo momento en que se anuncia el piso en venta. Lo más habitual es que la vivienda no cuente con él, así que tendrás que contratarlo con un técnico cualificado. Pero antes de hacerlo comprueba si el edificio tiene certificado. Si el edificio tiene más de 50 años se habrá hecho ya la Inspección Técnica del Edificio (ITE), y con ella lo habitual es hacer también el certificado energético. Si el edificio tiene certificado éste sirve para cualquiera de las viviendas. Aunque si tu piso tiene medidas de eficiencia energética (ventanas con rotura de puente térmico, por ejemplo), es posible que la etiqueta energética del piso sea mejor que la del edificio completo y eso puede ayudarte en el proceso de venta.
1.2.- Agencia inmobiliaria
Si has contratado a una agencia inmobiliaria, ésta te cobrará también su comisión u honorarios, según el modelo de precios que aplique. Lo habitual es que cobre una comisión, es decir, un porcentaje del precio de venta. En ambos casos, por lo general, se cobra solo si se vende el piso.
También existe la opción de contratar una proptech, que te cobra por hacer tu buena parte del trabajo, y muchas veces te cobra mensualmente, se venda o no la vivienda. Así que este modelo puede no resultar interesante para el vendedor, aunque el marketing sea muy atractivo.
Por último, nada te impide vender un piso sin inmobiliaria, aunque los resultados de vender a través de agencia pueden ser mejores que vender directamente, dependiendo de la profesionalidad de la agencia.
1.3.- Hipoteca: cancelación, notaría, registro
Otro gasto al vender tu piso es la cancelación de la hipoteca. Aquí hay dos posibilidades: que tengas deuda activa o que la tengas ya pagada pero sin cancelar en el registro. Si todavía estás pagando la hipoteca la tendrás que cancelar en el momento en que escritures la venta. En ese momento parte del precio de venta no irá a tu bolsillo, sino que irá directamente al banco para cancelar la deuda. Además de la deuda se cobrarán de ahí los intereses hasta ese día y las comisiones de cancelación que hubieras pactado cuando contrataste la hipoteca.
Pero no quedan ahí los gastos porque también te va a cobrar el notario y el registro de la propiedad.
1.4.- Comunidad de propietarios
El piso lo entregas libre de cargas, y eso incluye la cuota de comunidad de propietarios. Lo habitual es que no haya deudas, pero si las hubiera tendrás que abonarlas antes de escriturar. Al notario tendrás que presentarle, además, certificado de que estás al corriente de esos pagos. Lo habitual es que la Administración de fincas lo haga como parte del trabajo que le habéis contratado en la comunidad, pero en ocasiones pueden llegar a cobrarte alrededor de 30 euros por ese certificado.
2. Impuestos por vender un piso
O como nos preguntáis coloquialmente, “cuánto se queda hacienda por vender mi piso”
2.1.- El impuesto de la renta por la venta de un piso
El IRPF (impuesto de la renta de personas físicas) va a gravar la ganancia patrimonial obtenida por la venta del piso. A más beneficio económico obtenido con la venta, más vas a pagar. El cálculo del IRPF se calcula por tramos. Lo primero que tendrás que calcular es el beneficio que has obtenido con la venta y a la cifra resultante le aplicas los porcentajes por tramos contemplados en el impuesto. A ambos conceptos puedes añadir también los gastos que tuvieras con la compra (ITP o IVA, AJD, registro de la propiedad) y que hayas tenido ahora con la venta (plusvalía, inmobiliaria, cancelación de hipoteca)
En Alava y Bizkaia, donde opera Etikalia, los tramos son los siguientes:
| TRAMO | TIPO |
| Hasta 2.500,00 | 20,00 % |
| Desde 2.500,01 hasta 10.000,00 | 21,00 % |
| Desde 10.000,01 hasta 15.000,00 | 22,00 % |
| Desde 15.000,01 hasta 30.000,00 | 23,00 % |
| Desde 30.000,01 en adelante | 25,00 % |
El IRPF tiene dos exenciones importantes, ya que no lo pagarían los vendedores si son mayores de 65 años y tampoco se aplica si el beneficio obtenido de la venta de la vivienda se dedica a la compra de otra vivienda para su uso como vivienda habitual.
2.2.- Plusvalía municipal: otro impuesto que grava la venta de un piso
A finales de 2021 oímos hablar mucho del impuesto de plusvalía municipal porque el Tribunal Constitucional lo “tumbó” y rápidamente hubo que cambiar la normativa para hacerlo legal. Lo que grava es el incremento del valor del suelo. El cálculo no es tan sencillo como el del IRPF, ya que además se calculan dos bases imponibles por dos métodos diferentes y se grava la que sea más favorable para el contribuyente. En un artículo que publicamos en esas fechas nos extendemos algo más sobre cómo calcular la plusvalía en Bilbao y en Vitoria-Gasteiz.
2.3.- IBI (impuesto de bienes inmuebles)
El Impuesto de Bienes Inmueble grava la posesión de una vivienda y se aplica a quien es propietario de la misma el 1 de enero. Eso quiere decir que si vendes un piso el 2 de enero el ayuntamiento correspondiente te va a cobrar a ti el IBI. Pero en la compraventa puedes pactar con el comprador que pagáis el IBI entre las dos partes, de forma proporcional al tiempo de posesión de cada parte a lo largo del año. Es decir, que en el caso de vender un 2 de enero, la parte vendedora solo pagaría 1/365 del importe del IBI y el resto lo abonaría el comprador al vendedor cuando se gire el recibo.
2.4.- Impuesto de no residentes (cuando el vendedor vive en el extranjero)
Si la persona que va a vender el piso reside en el extranjero, el comprador está obligado a retener del pago el 3% del precio de venta y a ingresarlo como impuesto de no residente. Si la venta se produce a pérdidas (por debajo del valor de adquisición), el vendedor podrá presentar después el modelo 211 para solicitar que se le devuelva el importe. Si son varios los vendedores y solo uno de ellos reside en el extranjero, se retendrá el 3% del importe que corresponda al residente en el extranjero, no del importe total de la compraventa.
3. ¿Vas a vender tu piso? Consultanos sin compromiso
Si estás pensando en vender tu piso en la zona de Gran Bilbao o en Vitoria-Gasteiz, nosotros podemos encargarnos de todo, vender tu piso en las mejores condiciones de plazo y precio y, por supuesto, te estimamos los gastos e impuestos que conlleve la venta de tu piso antes de que decidas si lo vendes o no. Consultanos sin compromiso.
Imagen de Bruno /Germany en Pixabay
