Cómo vender tu piso sin inmobiliaria

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Si has llegado hasta aquí seguro que te parece de lo más raro que una inmobiliaria te explique cómo hacer nuestro trabajo y te demos consejos para vender un piso sin inmobiliaria. En realidad en un artículo breve como este no vamos a poder enseñarte cómo vender tu piso de particular a particular pero si vamos a darte unas pautas para que, ya que, por el motivo que sea, no puedes contratar a una inmobiliaria profesional, y prefieres vender una vivienda de particular a particular, al menos no caigas en errores frecuentes en los particulares (y en algunos profesionales, todo hay que decirlo) a la hora de vender un inmueble.

Y en todo caso no te vas a librar de que metamos una cuña (claro, que siempre puedes saltarte este párrafo). Y es que si para cambiar el aceite del coche recurres al taller del barrio, o al asesor para que te haga la declaración de la renta o al fontanero para que te arregle una fuga, ¿por qué crees que puedes llevar todo el proceso de venta de un piso sin ayuda profesional? Nosotros mismos nos hemos encontrado con muchas ventas en las que surgen complicaciones e imprevistos. Un profesional sabe como resolverlos pero si te pasa a ti puede llevar al traste una operación y provocar situaciones de estrés y ansiedad poco deseables.

No somos una inmobiliaria al uso, en el siguiente enlace puedes informarte sobre nuestro servicio de venta de viviendas, que verás que no es el habitual en una inmobiliaria tradicional y que vendemos rápido y al mejor precio.

Hecha la cuña publicitaria, vamos con los consejos y pasos que puedes seguir para vender una vivienda sin inmobiliaria.

1.- Valoración del piso que quieres vender

Una cosa que los profesionales de las inmobiliarias tenemos claro es que cada cosa vale lo que vale, que el valor sentimental vale exactamente cero euros y que la mejor forma de iniciar el proceso de venta de una vivienda es sabiendo cuál es el precio correcto. Es importante que no os dejéis guiar por lo que digan vecinos que han vendido un piso, por las “cuñadeces”, por lo que os gustaría o necesitáis ingresar por la venta de tu vivienda o incluso por lo que os costó la vivienda cuando la comprasteis en plena burbuja inmobiliaria.

Para hacer una valoración aproximada no necesitáis contratar un tasador pero si, al menos, hacer un estudio de mercado comprobando los inmuebles en venta de vuestra zona con características similares. Nuestra recomendación es que prepares una hoja de cálculo (o de papel), busques en portales inmobiliarios los pisos que están en venta en tu misma manzana (o alrededores) e indiques en esa tabla:

  • superficie
  • precio de venta
  • estado de conservación
  • desde cuándo llevan anunciado (a veces es posible conocer ese dato en los portales)

No todos los anuncios te sirven para hacer una estimación de precio

A partir de ahí, descarta los pisos que veas que el precio por metro cuadrado está “disparado” y los que lleven mucho tiempo en venta, calcula el precio medio por metro cuadrado y multiplícalo por los metros de tu piso. Con eso obtienes un precio de referencia de precio de salida. Si quieres hacerlo un poco mejor, calcula la desviación típica, y tendrás un rango de precio en lugar de un precio fijo. Hay que tener en cuenta más aspectos, pero al menos es una forma de acercarte a un precio de salida con datos reales. Si has obtenido un rango de precio con la desviación típica puedes comparar a ojo tu piso con los de referencia: si tiene balcón y los otros no, comparar el estado de conservación, etc., y estimar que tu piso está en el tramo alto o bajo de los pisos con los que estás comparando.

Ten en cuenta también que en las ventas de segunda mano siempre se negocia a la baja (y viceversa, los propietarios siempre ponéis un “colchón” previendo esa negociación). Así que no te cierres a ofertas que te rebajen el precio de salida en torno a un 10%

2.- Fotografía inmobiliaria, también para vender un piso sin inmobiliaria

Las fotos son muy importantes para publicar en los distintos portales inmobiliarios y es donde se cometen los errores más comunes, no solo entre particulares sino también por parte de muchas agencias inmobiliarias. Es lo primero que van a ver los posibles clientes y tienen que dar una buena imagen del producto. Lo ideal es contratar un fotógrafo especializado en interiores, que usará una buena reflex, un buen gran angular, trabajará bien con las luces, etc. Y además, puede que hasta te haga un vídeo, como hacemos en Etikalia.

Todo eso lo valoran los algoritmos de los portales inmobiliarios a la hora de posicionar sus anuncios y puede llamar la atención de posibles compradores. Incluso en Etikalia hacemos visitas de realidad virtual y hemos empezado a hacer “fotos” de cómo quedaría el piso con un proyecto de reforma. Algo así como una decoración virtual o una reforma virtual. Si no te lo puedes permitir, te dejamos unos consejos:

  • si tienes un buen smartphone puede que haga mejores fotos que una cámara compacta. Los móviles con inteligencia artificial suelen hacer fotos de interiores muy resultonas, así que es preferible a una compacta de 100 euros. Y las fotos con reflex suelen requerir después de un cierto trabajo de retoque con programas de revelado raw. Así que un smartphone de gama media o alta puede dar resultados suficientes.
  • Activa el HDR para las fotos con contraluz
  • Activa el enderezamiento automático si tienes esa opción para que las fotos no te salgan torcidas
  • No uses el flash. Procura hacer las fotos de día, con las cortinas cerradas para mitigar los contraluces y con las luces encendidas (aunque sea de día)
  • Recuerda: las líneas verticales de la casa deben aparecer verticales. Cuidado con el gran angular de la cámara que deforma muchísimo las verticales a poco que inclines el móvil o la cámara.
  • Evita las fotos en vertical salvo para espacios estrechos, hazlas en formato apaisado
  • Haz las fotos desde las esquinas de las estancias para abarcar más espacio
  • Visita el blog terriblerealestatephotos para echar unas risas e inspirarte en lo que no debes hacer.

3.- Certificado de eficiencia energética

Salvo que seas ingeniero o arquitecto, esto te va a tocar pagarlo si o si. El certificado de eficiencia energética es obligatorio no solo para escriturar, sino incluso para anunciar el alquiler o venta de tu vivienda. El no publicarlo puede suponerte una multa. Además los algoritmos de los portales posicionan mejor los anuncios que contienen la información del certificado energético. De todas formas, si el edificio ha pasado la ITE en los últimos años, es muy probable, o casi seguro, que haya un certificado energético de todo el edificio. En ese caso, te sirve el certificado del edificio y no tendrías que contratar uno específico para el piso.

4.- Marketing inmobiliario y portales

Sabemos que sabes que los portales inmobiliarios os dejan a publicar los anuncios de forma gratuita a los particulares. Bueno, en realidad eso es lo que piensas. Te darás cuenta al día siguiente de publicar los anuncios, de que el precio es recibir decenas de llamadas de inmobiliarias ofreciendo sus servicios. ¿Por qué sucede eso? Porque tu anuncio lo paga alguien: si el portal inmobiliario no te cobra a ti por publicar los anuncios les cobra a las inmobiliarias a las que vende tus datos. Así de crudo. O sea, que no es tan gratis: pagas el precio de que las agencias de la zona te saturen a llamadas los primeros días.

En todo caso, si estás dispuesto a pagar ese precio, antes de publicar el anuncio escribe una descripción sobre el piso y luego copia y pega en los portales que elijas para publicarlos.

Otra cosa importante: los portales inmobiliarios cobran por tus anuncios (ya sabes que no te cobran a ti, cobran a otros. Y no cobran por tu anuncio, sino por tus datos). Aún así tu anuncio no va a tener la misma visibilidad que el de una inmobiliaria. Prueba a entrar en cualquier portal a buscar los pisos en venta de tu zona, ¿cuántos hay en la primera página de particulares y cuántos de profesionales? Eso significa que tu anuncio se va a ver menos que los de las inmobiliarias y vas a perder oportunidades de venta. Para evitarlo puedes contratar anuncios de pago en los portales.

Dicho esto, tendrás que organizar tu agenda para disponer de tiempo suficiente para atender a potenciales compradores que querrán visitar tu piso.

5.- Llamadas, correos y visitas al piso.

Una de las desventajas de vender un piso sin inmobiliaria, de particular a particular, va a ser la gestión de las llamadas. Es la tarea que más tiempo te va a llevar y posiblemente y posiblemente más frustración te provoque. Se va a saturar tu buzón de correo (bueno, ojalá, eso sería buena señal) y te van a llamar a todas horas. Y si no atiendes esa llamada porque estás trabajando estás perdiendo una oportunidad de venta.

Al principio recibirás muchas llamadas, no solo de inmobiliarias, sino también de personas aparentemente interesadas que querrán conocer el piso y de las que no volverás a saber nada nunca más después de la visita. Antes de la primera visita prepara lo que les vas a tener que explicar, cuáles son las ventajas de tu piso, por qué tienen que vivir ahí y no en otro sitio, hablales de lo majo que es el vecindario, de los servicios de la zona, cómo de fácil es aparcar, el transporte público… Pero también prepara antes preguntas técnicas que te van a poder hacer sobre la estructura, sobre las reformas y el estado de conservación de los elementos comunes, sobre derramas actuales o a futuro, sobre la posibilidad de poner ascensor y el interés de los propietarios en instalarlo, sobre la ITE, los gastos de comunidad, el gasto energético…

Una cosa importante: si te hacen una pregunta cuya respuesta desconoces o incluso ni te suena lo que te están diciendo no te inventes la respuesta. Diles que no lo sabes y que les llamarás al día siguiente para darles información precisa sobre lo que preguntan.

6.- Oferta y negociación

Si tienes formación en negociación estás de enhorabuena. Si no, lo más probable es que el comprador no la tenga tampoco, así que se va a convertir en un simple regateo entre particulares que partirá de una oferta muy a la baja y que, si todo va bien, iréis acercando en dos o tres pasos. Importante: no te enfades si la primera oferta te parece escandalosamente baja. Simplemente haz una contraoferta que permita seguir negociando o regateando.

7.- Firma del contrato de arras

Si ya habéis llegado a un acuerdo es hora de firmar papeles. Y esto es una fase muy sensible del proceso en la que si os recomendamos que contéis con un profesional (abogado o inmobiliaria). Normalmente las inmobiliarias hacemos el proceso completo pero no te cortes en pedir 3 o 4 presupuestos a inmobiliarias para que te lleven solo la parte legal si aportas tu un comprador y, al menos, que re preparen el contrato de arras.

El riesgo en esta fase de vender tu piso sin inmobiliaria es que un contrato mal hecho puede no solo echar a perder la operación sino que puedas perder dinero de la reserva, o incluso que te enfrentes a reclamaciones posteriores del comprador.

No te fíes de los contratos que puedas descargar de internet, porque pueden estar desactualizados según la normativa vigente o no cubrir todos los aspectos que cubriría un contrato de arras hecho a medida por un profesional. Así que aquí no nos atrevemos a recomendarte más que confíes en un profesional. Se admiten también cuñados, pero sólo si son abogados o asesores inmobiliarios. Algo muy recomendable en esta fase es que pidas en el registro de la propiedad la nota simple de la vivienda, para justificar ante el comprador el estado de cargas del piso. A partir de aquí, si el piso que vendes todavía tiene hipoteca, contacta con tu banco para que vaya preparando la cancelación.

8.- Escritura de compraventa

El último paso sería firmar la escritura de compraventa. Aquí, si o si, vas a tener que contar con un notario. Además, quien elige notario es el comprador (generalmente lo va a hacer su banco). Así que aquí no hay más que dejarse llevar y presentarle toda la documentación que te pida.

A modo de conclusión para vender un piso sin inmobiliaria

Si existen los profesionales inmobiliarios es porque su labor tiene su complicación, es necesario tener ciertos conocimientos y experiencia que no están al alcance de cualquiera. Comparando con los trabajos de mantenimiento de una casa, cualquiera es capaz de cambiar una bombilla, pero para cambiar un grifo hay que tener una cierta experiencia. Y si te fías de las webs o de los tutoriales de youtube para cambiar un grifo te arriesgas a que los daños que provoques sean mayores que lo que te ibas a ahorrar haciendo tu el trabajo.

Con la inmobiliaria pasa igual: si te sale bien te puedes ahorrar unos miles de euros no contratando a un profesional (ojo, ahora Etikalia vende tu piso con las comisiones más competitivas y te puedes ahorrar un dinerillo en la gestión inmobilaria, así que consultanos). Pero si te sale mal puedes perder mucho más de lo que pretendías ahorrarte.

Si no descartas del todo contar con una agencia, consultanos sin compromiso rellenando el siguiente formulario

¿TIENES ALGUNA DUDA SOBRE ESTE TEMA? Escribela en los comentarios más abajo y trataremos de resolverla.

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