Cómo vender tu piso sin inmobiliaria

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√ćndice del art√≠culo

Si has llegado hasta aqu√≠ seguro que te parece de lo m√°s raro que una inmobiliaria te explique c√≥mo hacer nuestro trabajo y te demos consejos para vender un piso sin inmobiliaria. En realidad en un art√≠culo breve como este no vamos a poder ense√Īarte c√≥mo vender tu piso de particular a particular pero si vamos a darte unas pautas para que, ya que, por el motivo que sea, no puedes contratar a una inmobiliaria profesional, y prefieres vender una vivienda de particular a particular, al menos no caigas en errores frecuentes en los particulares (y en algunos profesionales, todo hay que decirlo) a la hora de vender un inmueble.

Y en todo caso no te vas a librar de que metamos una cu√Īa (claro, que siempre puedes saltarte este p√°rrafo). Y es que si para cambiar el aceite del coche recurres al taller del barrio, o al asesor para que te haga la declaraci√≥n de la renta o al fontanero para que te arregle una fuga, ¬Ņpor qu√© crees que puedes llevar todo el proceso de venta de un piso sin ayuda profesional? Nosotros mismos nos hemos encontrado con muchas ventas en las que surgen complicaciones e imprevistos. Un profesional sabe como resolverlos pero si te pasa a ti puede llevar al traste una operaci√≥n y provocar situaciones de estr√©s y ansiedad poco deseables.

No somos una inmobiliaria al uso, en el siguiente enlace puedes informarte sobre nuestro servicio de venta de viviendas, que ver√°s que no es el habitual en una inmobiliaria tradicional y que vendemos r√°pido y al mejor precio.

Hecha la cu√Īa publicitaria, vamos con los consejos y pasos que puedes seguir para vender una vivienda sin inmobiliaria.

1.- Valoración del piso que quieres vender

Una cosa que los profesionales de las inmobiliarias tenemos claro es que cada cosa vale lo que vale, que el valor sentimental vale exactamente cero euros y que la mejor forma de iniciar el proceso de venta de una vivienda es sabiendo cu√°l es el precio correcto. Es importante que no os dej√©is guiar por lo que digan vecinos que han vendido un piso, por las ‚Äúcu√Īadeces‚ÄĚ, por lo que os gustar√≠a o necesit√°is ingresar por la venta de tu vivienda o incluso por lo que os cost√≥ la vivienda cuando la comprasteis en plena burbuja inmobiliaria.

Para hacer una valoración aproximada no necesitáis contratar un tasador pero si, al menos, hacer un estudio de mercado comprobando los inmuebles en venta de vuestra zona con características similares. Nuestra recomendación es que prepares una hoja de cálculo (o de papel), busques en portales inmobiliarios los pisos que están en venta en tu misma manzana (o alrededores) e indiques en esa tabla:

  • superficie
  • precio de venta
  • estado de conservaci√≥n
  • desde cu√°ndo llevan anunciado (a veces es posible conocer ese dato en los portales)

No todos los anuncios te sirven para hacer una estimación de precio

A partir de ah√≠, descarta los pisos que veas que el precio por metro cuadrado est√° ‚Äúdisparado‚ÄĚ y los que lleven mucho tiempo en venta, calcula el precio medio por metro cuadrado y multipl√≠calo por los metros de tu piso. Con eso obtienes un precio de referencia de precio de salida. Si quieres hacerlo un poco mejor, calcula la desviaci√≥n t√≠pica, y tendr√°s un rango de precio en lugar de un precio fijo. Hay que tener en cuenta m√°s aspectos, pero al menos es una forma de acercarte a un precio de salida con datos reales. Si has obtenido un rango de precio con la desviaci√≥n t√≠pica puedes comparar a ojo tu piso con los de referencia: si tiene balc√≥n y los otros no, comparar el estado de conservaci√≥n, etc., y estimar que tu piso est√° en el tramo alto o bajo de los pisos con los que est√°s comparando.

Ten en cuenta tambi√©n que en las ventas de segunda mano siempre se negocia a la baja (y viceversa, los propietarios siempre pon√©is un ‚Äúcolch√≥n‚ÄĚ previendo esa negociaci√≥n). As√≠ que no te cierres a ofertas que te rebajen el precio de salida en torno a un 10%

2.- Fotografía inmobiliaria, también para vender un piso sin inmobiliaria

Las fotos son muy importantes para publicar en los distintos portales inmobiliarios y es donde se cometen los errores más comunes, no solo entre particulares sino también por parte de muchas agencias inmobiliarias. Es lo primero que van a ver los posibles clientes y tienen que dar una buena imagen del producto. Lo ideal es contratar un fotógrafo especializado en interiores, que usará una buena reflex, un buen gran angular, trabajará bien con las luces, etc. Y además, puede que hasta te haga un vídeo, como hacemos en Etikalia.

Todo eso lo valoran los algoritmos de los portales inmobiliarios a la hora de posicionar sus anuncios y puede llamar la atenci√≥n de posibles compradores. Incluso en Etikalia hacemos visitas de realidad virtual y hemos empezado a hacer ‚Äúfotos‚ÄĚ de c√≥mo quedar√≠a el piso con un proyecto de reforma. Algo as√≠ como una decoraci√≥n virtual o una reforma virtual. Si no te lo puedes permitir, te dejamos unos consejos:

  • si tienes un buen smartphone puede que haga mejores fotos que una c√°mara compacta. Los m√≥viles con inteligencia artificial suelen hacer fotos de interiores muy resultonas, as√≠ que es preferible a una compacta de 100 euros. Y las fotos con reflex suelen requerir despu√©s de un cierto trabajo de retoque con programas de revelado raw. As√≠ que un smartphone de gama media o alta puede dar resultados suficientes.
  • Activa el HDR para las fotos con contraluz
  • Activa el enderezamiento autom√°tico si tienes esa opci√≥n para que las fotos no te salgan torcidas
  • No uses el flash. Procura hacer las fotos de d√≠a, con las cortinas cerradas para mitigar los contraluces y con las luces encendidas (aunque sea de d√≠a)
  • Recuerda: las l√≠neas verticales de la casa deben aparecer verticales. Cuidado con el gran angular de la c√°mara que deforma much√≠simo las verticales a poco que inclines el m√≥vil o la c√°mara.
  • Evita las fotos en vertical salvo para espacios estrechos, hazlas en formato apaisado
  • Haz las fotos desde las esquinas de las estancias para abarcar m√°s espacio
  • Visita el blog terriblerealestatephotos para echar unas risas e inspirarte en lo que no debes hacer.

3.- Certificado de eficiencia energética

Salvo que seas ingeniero o arquitecto, esto te va a tocar pagarlo si o si. El certificado de eficiencia energ√©tica es obligatorio no solo para escriturar, sino incluso para anunciar el alquiler o venta de tu vivienda. El no publicarlo puede suponerte una multa. Adem√°s los algoritmos de los portales posicionan mejor los anuncios que contienen la informaci√≥n del certificado energ√©tico. De todas formas, si el edificio ha pasado la ITE en los √ļltimos a√Īos, es muy probable, o casi seguro, que haya un certificado energ√©tico de todo el edificio. En ese caso, te sirve el certificado del edificio y no tendr√≠as que contratar uno espec√≠fico para el piso.

4.- Marketing inmobiliario y portales

Sabemos que sabes que los portales inmobiliarios os dejan a publicar los anuncios de forma gratuita a los particulares. Bueno, en realidad eso es lo que piensas. Te dar√°s cuenta al d√≠a siguiente de publicar los anuncios, de que el precio es recibir decenas de llamadas de inmobiliarias ofreciendo sus servicios. ¬ŅPor qu√© sucede eso? Porque tu anuncio lo paga alguien: si el portal inmobiliario no te cobra a ti por publicar los anuncios les cobra a las inmobiliarias a las que vende tus datos. As√≠ de crudo. O sea, que no es tan gratis: pagas el precio de que las agencias de la zona te saturen a llamadas los primeros d√≠as.

En todo caso, si estás dispuesto a pagar ese precio, antes de publicar el anuncio escribe una descripción sobre el piso y luego copia y pega en los portales que elijas para publicarlos.

Otra cosa importante: los portales inmobiliarios cobran por tus anuncios (ya sabes que no te cobran a ti, cobran a otros. Y no cobran por tu anuncio, sino por tus datos). A√ļn as√≠ tu anuncio no va a tener la misma visibilidad que el de una inmobiliaria. Prueba a entrar en cualquier portal a buscar los pisos en venta de tu zona, ¬Ņcu√°ntos hay en la primera p√°gina de particulares y cu√°ntos de profesionales? Eso significa que tu anuncio se va a ver menos que los de las inmobiliarias y vas a perder oportunidades de venta. Para evitarlo puedes contratar anuncios de pago en los portales.

Dicho esto, tendr√°s que organizar tu agenda para disponer de tiempo suficiente para atender a potenciales compradores que querr√°n visitar tu piso.

5.- Llamadas, correos y visitas al piso.

Una de las desventajas de vender un piso sin inmobiliaria, de particular a particular, va a ser la gesti√≥n de las llamadas. Es la tarea que m√°s tiempo te va a llevar y posiblemente y posiblemente m√°s frustraci√≥n te provoque. Se va a saturar tu buz√≥n de correo (bueno, ojal√°, eso ser√≠a buena se√Īal) y te van a llamar a todas horas. Y si no atiendes esa llamada porque est√°s trabajando est√°s perdiendo una oportunidad de venta.

Al principio recibir√°s muchas llamadas, no solo de inmobiliarias, sino tambi√©n de personas aparentemente interesadas que querr√°n conocer el piso y de las que no volver√°s a saber nada nunca m√°s despu√©s de la visita. Antes de la primera visita prepara lo que les vas a tener que explicar, cu√°les son las ventajas de tu piso, por qu√© tienen que vivir ah√≠ y no en otro sitio, hablales de lo majo que es el vecindario, de los servicios de la zona, c√≥mo de f√°cil es aparcar, el transporte p√ļblico‚Ķ Pero tambi√©n prepara antes preguntas t√©cnicas que te van a poder hacer sobre la estructura, sobre las reformas y el estado de conservaci√≥n de los elementos comunes, sobre derramas actuales o a futuro, sobre la posibilidad de poner ascensor y el inter√©s de los propietarios en instalarlo, sobre la ITE, los gastos de comunidad, el gasto energ√©tico‚Ķ

Una cosa importante: si te hacen una pregunta cuya respuesta desconoces o incluso ni te suena lo que te están diciendo no te inventes la respuesta. Diles que no lo sabes y que les llamarás al día siguiente para darles información precisa sobre lo que preguntan.

6.- Oferta y negociación

Si tienes formación en negociación estás de enhorabuena. Si no, lo más probable es que el comprador no la tenga tampoco, así que se va a convertir en un simple regateo entre particulares que partirá de una oferta muy a la baja y que, si todo va bien, iréis acercando en dos o tres pasos. Importante: no te enfades si la primera oferta te parece escandalosamente baja. Simplemente haz una contraoferta que permita seguir negociando o regateando.

7.- Firma del contrato de arras

Si ya habéis llegado a un acuerdo es hora de firmar papeles. Y esto es una fase muy sensible del proceso en la que si os recomendamos que contéis con un profesional (abogado o inmobiliaria). Normalmente las inmobiliarias hacemos el proceso completo pero no te cortes en pedir 3 o 4 presupuestos a inmobiliarias para que te lleven solo la parte legal si aportas tu un comprador y, al menos, que re preparen el contrato de arras.

El riesgo en esta fase de vender tu piso sin inmobiliaria es que un contrato mal hecho puede no solo echar a perder la operación sino que puedas perder dinero de la reserva, o incluso que te enfrentes a reclamaciones posteriores del comprador.

No te f√≠es de los contratos que puedas descargar de internet, porque pueden estar desactualizados seg√ļn la normativa vigente o no cubrir todos los aspectos que cubrir√≠a un contrato de arras hecho a medida por un profesional. As√≠ que aqu√≠ no nos atrevemos a recomendarte m√°s que conf√≠es en un profesional. Se admiten tambi√©n cu√Īados, pero s√≥lo si son abogados o asesores inmobiliarios. Algo muy recomendable en esta fase es que pidas en el registro de la propiedad la nota simple de la vivienda, para justificar ante el comprador el estado de cargas del piso. A partir de aqu√≠, si tienes hipoteca, contacta con tu banco para que vaya preparando la cancelaci√≥n.

8.- Escritura de compraventa

El √ļltimo paso ser√≠a firmar la escritura de compraventa. Aqu√≠, si o si, vas a tener que contar con un notario. Adem√°s, quien elige notario es el comprador (generalmente lo va a hacer su banco). As√≠ que aqu√≠ no hay m√°s que dejarse llevar y presentarle toda la documentaci√≥n que te pida.

A modo de conclusión para vender un piso sin inmobiliaria

Si existen los profesionales inmobiliarios es porque su labor tiene su complicaci√≥n, es necesario tener ciertos conocimientos y experiencia que no est√°n al alcance de cualquiera. Comparando con los trabajos de mantenimiento de una casa, cualquiera es capaz de cambiar una bombilla, pero para cambiar un grifo hay que tener una cierta experiencia. Y si te f√≠as de las webs o de los tutoriales de youtube para cambiar un grifo te arriesgas a que los da√Īos que provoques sean mayores que lo que te ibas a ahorrar haciendo tu el trabajo.

Con la inmobiliaria pasa igual: si te sale bien te puedes ahorrar unos miles de euros no contratando a un profesional (ojo, ahora Etikalia vende tu piso con las comisiones más competitivas y te puedes ahorrar un dinerillo en la gestión inmobilaria, así que consultanos). Pero si te sale mal puedes perder mucho más de lo que pretendías ahorrarte.

Si no descartas del todo contar con una agencia, consultanos sin compromiso rellenando el siguiente formulario

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