Cómo calcular la plusvalía por la venta de un piso en Bilbao y Vitoria-Gasteiz

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Uno de los gastos que debe soportar el vendedor de un inmueble cuando se produce la venta es pagar la plusvalía al ayuntamiento correspondiente o, como se denomina oficialmente, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. En este artículo te vamos a explicar y dar las herramientas para que puedas calcular fácilmente la plusvalía a pagar por ventas de inmuebles en Bilbao y en Vitoria-Gasteiz

ACTUALIZACIÓN: sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021 sobre la plusvalía municipal.

Con lo que nos habíamos currado este artículo y la calculadora de la plusvalía de Vitoria-Gasteiz y a los pocos días va el Tribunal Constitucional y emite sentencia contra la plusvalía.

Pero bueno, después de analizar la normativa publicada, tanto la estatal como la foral, y pendiente de que se vayan aprobando las ordenanzas municipales, hemos puesto en marcha una calculadora que nos permite hacer una estimación de lo que se pagaría de plusvalía en una compraventa en el País Vasco.

Solo necesitas enviarnos los datos que pedimos en el siguiente formulario y te enviaremos un email con el cálculo. Los datos de los valores catastrales los puedes sacar de tu último recibo del IBI.

Qué es la plusvalía municipal

La plusvalía municipal (o más correctamente el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana) es un impuesto de naturaleza municipal que grava las transmisiones de bienes inmuebles: compraventas, donaciones, herencias, etc. Este impuesto grava el incremento del valor del terreno sobre el que se asienta un inmueble.

Cómo se calcula la plusvalía municipal

Al ser un impuesto de naturaleza local, es decir, regulado por cada ayuntamiento, puede haber tantas normas y fórmulas de cálculo como ayuntamientos. Los ayuntamientos de Bilbao y de Vitoria-Gasteiz, como el resto, cuentan con sus propias ordenanzas que regulan este impuesto

En todo caso el impuesto se calcula teniendo en cuenta dos variables: el plazo transcurrido entre la compra y la venta y el valor catastral del suelo. La base imponible sobre la que se aplica el impuesto es la diferencia del valor catastral del suelo desde que se adquirió el inmueble hasta que se produce la venta, con un máximo de 20 años. A esta base imponible se le puede aplicar un gravamen máximo del 30%, y ahí es donde puede haber también diferencias entre ayuntamientos, que pueden aplicar distintos gravámenes según el tiempo transcurrido desde que se obtuvo el bien hasta que se vende. 

Plusvalía municipal si se vende a pérdidas

En ocasiones se puede llegar a vender una vivienda a un precio inferior al que se compró. Esto sucede con frecuencia, por ejemplo, con inmuebles comprados justo antes de la burbuja inmobiliaria, alrededor de 2008. Sin embargo el valor catastral siempre sube. Cuando esto sucede el ayuntamiento no puede reclamar el abono de la plusvalía, como ha sentenciado el Tribunal Constitucional. Incluso la justicia ha determinado que tampoco procede el cobro de la plusvalía cuando la cuota es igual o superior es superior a la ganancia obtenida con la venta

¿Quién paga la plusvalía municipal?

Al ser un impuesto que grava la ganancia patrimonial obtenida con la venta del inmueble, lógicamente es la parte vendedora quien debe abonar este impuesto. En todo caso podría pensarse que las partes vendedora y compradora podrían pactar que sea la compradora quien asuma este impuesto. Pues bien, en este caso el Tribunal Supremo ha considerado esa cláusula abusiva, por lo que se aclara que es la parte vendedora quien debe abonar siempre este impuesto.

Calcula la plusvalía por la venta de un piso en Bilbao

Hacer el cálculo de cuánto se pagará de plusvalía por la venta de un inmueble en Bilbao es muy sencillo porque la web del Ayuntamiento de Bilbao ha publicado una calculadora que permite hacer una simulación del cálculo. Puedes acceder a la calculadora pulsando en este enlace.

Los datos que necesitas son:

  • número fijo o referencia catastral: lo tienes en el recibo del IBI
  • fecha de transmisión: es la fecha en la que se va a producir la venta. Aquí solo permite poner, como máximo, la fecha actual. Así que si estás haciendo una estimación para una futura venta, el cálculo no será exacto pero sí suficientemente aproximado para ayudarte a tomar una decisión.
  • Fecha anterior transmisión: la fecha en que adquiriste el piso
  • Porcentaje transmitido del inmueble: en principio será del 100%.

Con esos datos ya solo necesitas pulsar el botón de cálculo para que la aplicación te haga la estimación de lo que pagarías de plusvalía por la venta de tu piso en Bilbao. Además tienes la opción también de descargarte la información en formato PDF. 

Calcula la plusvalía por la venta de un piso en Vitoria-Gasteiz

El Ayuntamiento explica en su web de qué manera se puede calcular el importe de la plusvalía de la venta de una vivienda en Vitoria-Gasteiz pero no tiene una calculadora que facilite hacer esos cálculos online. Eso si, se ofrece la posibilidad de contactar con el Ayuntamiento para que te puedan hacer la estimación. 

Así que hemos decidido programar una calculadora para que puedas hacer en la web de Etikalia una estimación de lo que pagarías de plusvalía por la venta de una vivienda en Vitoria-Gasteiz.

Los datos que debes introducir son los siguientes:

  • Valor catastral del suelo: este dato lo tienes en el último recibo del IBI que te haya mandado el ayuntamiento (ojo, no es el recibo que te llega del banco). Si no lo tienes puedes descargarlo en la web del ayuntamiento entrando en la sede electrónica
  • Fecha de compra de la vivienda: la puedes consultar en las escrituras de compra
  • Fecha de venta de la vivienda

Así que simplemente introduciendo los valores de las celdas en verde se calcularía la cuota a pagar. Ten en cuenta que el resultado que te da es una estimación sin ningún valor legal.

¿Vas a vender una vivienda en Bilbao o en Vitoria-Gasteiz?

Informate antes de los servicios de venta de viviendas que ofrecemos en Etikalia. Se trata de un servicio que está obteniendo muy buenos resultados para nuestros clientes, ya que la mayor inversión en marketing nos permite vender en las mejores condiciones de plazo y precio. Además hemos desarrollado una herramienta propia “big data” que nos permite tomar decisiones durante el proceso de venta. Pero no solo eso: nuestra política de cobrar honorarios fijos en lugar de una comisión sobre el precio de venta te puede permitir ahorrar mucho dinero en comisión de inmobiliarias. Servicio más eficaz y más barato, ¿qué más se puede pedir? 

Imagen de Steve Buissinne en Pixabay

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