Cómo calcular la plusvalía municipal por la venta de un piso en Bilbao y Vitoria-Gasteiz (actualizado 2023)

Uno de los gastos que debe soportar el vendedor de un inmueble cuando se produce la venta es pagar la plusvalía al ayuntamiento correspondiente o, como se denomina oficialmente, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. En este artículo te vamos a explicar las últimas novedades sobre la plusvalía municipal y darte las herramientas para que puedas calcular fácilmente la plusvalía a pagar por ventas de inmuebles en Bilbao y en Vitoria-Gasteiz. 

QUÉ ES LA PLUSVALÍA MUNICIPAL

La plusvalía municipal (o más correctamente el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana) es un impuesto de naturaleza municipal (no de las haciendas forales ni de la Agencia Tributaria) que grava las transmisiones de bienes inmuebles: compraventas, donaciones, herencias, etc. Este impuesto grava el incremento del valor del terreno sobre el que se asienta un inmueble.

CÓMO SE CALCULA LA PLUSVALÍA MUNICIPAL

Con la sentencia del Tribunal Constitucional de 10 de noviembre de 2021 hay una normativa general (estatal o foral) que da cierto margen también a los ayuntamientos para que regulen el impuesto. Así que puede haber tantas normas y fórmulas de cálculo como ayuntamientos. Los ayuntamientos de Bilbao y de Vitoria-Gasteiz, como el resto, cuentan con sus propias ordenanzas que regulan este impuesto. 

En todo caso el impuesto se calcula teniendo en cuenta tres variables:

• el plazo transcurrido entre la compra y la venta (a partir del cual se aplican determinados coeficientes según el número de años transcurridos entre la compra y la venta)
• el valor catastral y
• la plusvalía generada con la venta.

En la normativa anulada en 2020 por el Tribunal Constitucional la base imponible sobre la que se aplicaba el impuesto era la diferencia del valor catastral del suelo desde que se adquirió el inmueble hasta que se produce la venta, con un máximo de 20 años. Este cálculo se mantiene, pero se añade ahora otra nueva fórmula de cálculo de la base imponible de la plusvalía que tiene en cuenta la diferencia real entre el precio de adquisición y el precio de venta. Por lo tanto, ahora tenemos dos posibles bases imponibles y la que se aplicará será la que resulte más favorable al contribuyente. A esta base imponible se le puede aplicar un gravamen máximo del 30%, y ahí es donde puede haber diferencias entre ayuntamientos, que pueden aplicar distintos gravámenes. Si necesitas saber el valor del suelo puedes mirarlo en el último recibo del IBI. 

IMPUESTO DE PLUSVALÍA MUNICIPAL SI SE VENDE A PÉRDIDAS

En ocasiones se puede llegar a vender una vivienda a un precio inferior al que se compró. Esto sucede con frecuencia, por ejemplo, con inmuebles comprados justo antes de la burbuja inmobiliaria, alrededor de 2008. Sin embargo el valor catastral siempre sube. Cuando esto sucede el ayuntamiento no puede reclamar el abono de la plusvalía, como ha sentenciado el Tribunal Constitucional. Incluso la justicia ha determinado que tampoco procede el cobro de la plusvalía cuando la cuota es igual o superior es superior a la ganancia obtenida con la venta. 

¿QUIÉN PAGA LA PLUSVALÍA MUNICIPAL?

Al ser un impuesto que grava la ganancia patrimonial obtenida con la venta del inmueble, lógicamente es la parte vendedora quien debe abonar este impuesto. En todo caso podría pensarse que las partes vendedora y compradora podrían pactar que sea la compradora quien asuma este impuesto. Pues bien, en este caso el Tribunal Supremo ha considerado esa cláusula abusiva, por lo que se aclara que es la parte vendedora quien debe abonar siempre este impuesto.

Hacer el cálculo de cuánto se pagará de plusvalía por la venta de un inmueble en Bilbao es muy sencillo porque la web del Ayuntamiento de Bilbao ha publicado una calculadora que permite hacer una simulación del cálculo. Puedes acceder a la calculadora pulsando en este enlace.

¿CUÁNDO SE PAGA LA PLUSVALÍA?

La plusvalía municipal se paga cuando se produce una transmisión de un bien inmueble urbano, ya sea por compraventa, donación, herencia, permuta o expropiación. Es decir, cuando se realiza una transacción que supone un cambio de titularidad del inmueble, el vendedor es quien debe pagar la plusvalía municipal correspondiente. Cuando el cambio de titularidad es por compraventa del inmueble, el plazo para pagar el impuesto es de 30 días desde la firma de las escrituras.

ACTUALIZACIÓN: SENTENCIA DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL DE OCTUBRE DE 2021 SOBRE LA PLUSVALÍA MUNICIPAL.

En octubre de 2021 el Tribunal Constitucional emitió sentencia contra la forma de cálculo de la plusvalía municipal. Al poco tiempo se ha publicado la nueva normativa que básicamente lo que hace es calcular la plusvalía de dos formas distintas y aplicar la que sea más favorable al contribuyente.

Después de analizar la normativa publicada, tanto la estatal como la foral hemos desarrollado una calculadora que nos permite hacer una estimación de lo que se pagaría de plusvalía en una compraventa en el País Vasco a nuestros clientes.

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