Por nuestra experiencia en gestión de alquileres, la finalización de los contratos de alquiler de vivienda suele ser el momento más delicado de todo el proceso. La notificación del fin de contrato, la fianza, los plazos, los suministros… Todo esto genera un montón de dudas y estrés que pueden hacer que un arrendamiento que ha sido pacífico acabe mal.
Si eres arrendador o arrendatario de una vivienda y no contáis con un servicio profesional que os pueda asesorar en la finalización del contrato de alquiler en este post encontraréis la información esencial para dar por finalizado el contrato de alquiler de la mejor forma posible.
Hay que tener también mucho cuidado con la información que se encuentra en internet, ya que muchos artículos que pueden aparecer bien posicionados se refieren a otros países de habla hispana, con legislaciones diferentes a la española, conviene no hacerles caso si el piso está en España. Así que es importante aclarar que este artículo habla de fines de contrato de alquiler que cumplen estas condiciones:
- es un fin de contrato de alquiler de vivienda habitual (es decir, no son alquileres de temporada ni de oficinas, locales, etc.)
- el contrato de alquiler se habrá firmado con posterioridad al 6 de junio de 2013. Para contratos anteriores rigen otras normativas. Por ejemplo, no estamos hablando de fin de contratos de alquiler de renta antigua.
Dicho esto, vamos a desgranar cuáles serían los pasos a dar y las dudas más frecuentes.
También te digo que gestionar un fin de contrato es un follón como verás a continuación. En Etikalia hacemos este servicio a los nuevos clientes arrendadores así que si quieres librarte de este enorme lío y además que te gestionemos el siguiente contrato aquí tienes información sobre nuestro servicio de gestión integral de alquiler y puedes contactar con nosotros
1.- Cuándo se puede rescindir un contrato de alquiler
La parte arrendadora podrá resolver el contrato de alquiler cuando hay incumplimientos del contrato por parte de la arrendataria o cuando finalizan las prórrogas obligatorias. También podrá resolver el contrato avisando con dos meses de antelación y a partir del primer año si necesita el piso para uso propio o de familiares en primer grado (siempre que esta posibilidad aparezca en el contrato de alquiler). No podrá resolver el contrato, en cambio, porque quiere vender el piso. En caso de querer vender el piso la parte arrendadora no puede obligar a la arrendataria ni a dar por finalizado el contrato ni a realizar visitas con posibles compradores. En caso de querer vender el piso lo más recomendable es llegar a un acuerdo satisfactorio para ambas partes.
La parte arrendataria (los inquilinos) pueden dar por finalizado el contrato (desistimiento) transcurridos seis meses desde entrada en vigor del contrato.
2.- Cómo notificar el fin del contrato de alquiler
Si son los inquilinos quienes quieren dar por finalizado el contrato deberán mandar una notificación por escrito a la parte arrendadora con al menos 30 días de antelación. Nuestro consejo es que lo comuniquen de forma que quede constancia tanto de la fecha en que se comunica como del contenido del mensaje. Un correo o un whatsapp pueden ser suficientes aunque lo más recomendable son sistemas que dejan constancia de la fecha de envío, contenido y de que lo ha recibido el destinatario. La fórmula clásica es el burofax, pero también hay otras opciones como el correo electrónico o el sms certificado, siempre que en el contrato de alquiler se hayan incluido el teléfono y dirección de email como dirección de notificación.
3.- ¿Hay penalización por finalizar el contrato antes de tiempo?
La ley de arrendamientos urbanos prevé una indemnización de la parte proporcional de una mensualidad por cada año que quede de contrato. Pero para que se aplique esta indemnización debe indicarse en el contrato. Si no, no es posible aplicarla. Por ejemplo, en caso de que los inquilinos decidieran dejar el piso una vez pasados justo seis meses y el contrato se firmó por un año se les podría aplicar una indemnización de media mensualidad.
4.- Modelo de escrito para la finalización del contrato de alquiler y entrega de llaves
En internet seguro que podéis encontrar distintos modelos de escrito para firmar a la entrega de llaves. Ojo, es importante firmar el documento para que todas las partes tengan claro y les conste en qué circunstancias se da por finalizado el contrato y sobre todo, que el contrato ha finalizado en una determinada fecha.
Si buscas un modelo de escrito en internet ten en cuenta que la normativa ha cambiado varias veces en los últimos años, así que es preferible que solo utilices modelos de fuentes fiables. En todo caso, lo mínimo que debe aparecer en el escrito es:
- los datos de los firmantes
- la fecha de firma, fin de contrato y entrega de llaves
Aparte de eso, si hubiera alguna deuda se puede hacer constar en el documento. También se puede indicar el estado en que se entrega la vivienda (aunque en una revisión conjunta rápida en el momento de la firma no siempre se detectan todas las incidencias que puede haber, como por ejemplo una lavadora que funciona mal).
5.- Inventario fotográfico de la vivienda
Nuestra recomendación tanto para arrendadores como arrendatarios es que hagáis un inventario fotográfico de cómo se entrega la vivienda. No pienses en 10 o 12 fotos, piensa en 90 o 100 fotografías, que es el mínimo de fotos que suelen tener nuestros inventarios. De esta manera los inquilinos podréis justificaros ante reclamaciones injustas del arrendador, y el arrendador podrá justificar los daños al recibir la posesión de la vivienda.
6.- Qué hacer con la fianza del alquiler
La fianza del alquiler sirve para dar respuesta a posibles deudas o desperfectos responsabilidad del arrendatario y se podrá retener la cantidad suficiente para dar respuesta a esas incidencias. Un error frecuente por parte de muchos arrendadores es pensar que si hay algún desperfecto o alguna pequeña deuda (por ejemplo de suministros) cuyo importe es inferior al de la fianza se pueden quedar con todo el importe de la fianza. Esto no es así.
Y por otra parte no es sencillo discriminar qué desperfectos son por falta de mantenimiento o mal uso (responsabilidad del inquilino) y cuáles son de un desgaste por uso normal (responsabilidad del propietario). Y mucho menos tenemos aquí espacio para detallar cada caso, que debería ser tema de una tesis doctoral con la que nadie se ha querido poner aún.
Pero como norma básica, se podrá imputar al arrendatario daños en la vivienda ocasionados por mal uso (roturas, suciedad excesiva…) o por falta del mantenimiento que debía hacer en la vivienda (bombillas fundidas…)
Por parte de los inquilinos también se suele incurrir con cierta frecuencia en el error de no pagar la renta del último mes pretendiendo hacerlo con el importe de la fianza. NO se puede pretender pagar la última renta con la fianza.
7.- Cuándo se devuelve la fianza del alquiler
Aquí también hay mucho “cuñadismo” que piensa que el plazo para devolverlo es de un mes, bien porque el inquilino exige la devolución dentro de ese plazo (sin que se den las condiciones para devolverla) bien porque el arrendador pretenda retrasar la devolución un mes desde la firma del fin de contrato (sin que haya justificación para no devolver la fianza).
Esta “leyenda” del mes de plazo tiene que ver porque la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que
El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
Pero esto solo quiere decir que si teniendo que devolverse la fianza no se ha hecho transcurrido un mes desde la entrega de llaves, el arrendador deberá devolverla con los intereses legales que vaya acumulando.
Es decir, si en el fin de contrato está todo claro y correcto, hay que devolver la fianza (o el saldo que corresponda) en el momento en que todo esté claro y correcto. Ojo, hay inquilinos que pretenden que la devolución se produzca con la entrega de llaves y esto no es posible porque, por ejemplo, habrá que calcular los suministros pendientes de pago desde la última factura hasta la entrega de llaves.
Y tampoco se podrá exigir la devolución de la fianza, ni siquiera aunque haya transcurrido un mes si no se ha podido comprobar que todo está correcto. Un caso típico es que el arrendatario no haya aportado justificantes de que los suministros están pagados.
8.- Depósito de la fianza
Esto ya depende de cada comunidad autónoma. En el caso del País Vasco, el arrendador deberá solicitar al Gobierno Vasco la devolución de la fianza presentando la documentación que se le solicite. Gobierno Vasco tiene un plazo de tres meses para devolver la fianza. Esto no quiere decir que el arrendador pueda esperar esos tres meses para devolver la fianza al arrendatario y en la mayor parte de los casos deberá adelantarla antes de que se la abone Gobierno Vasco.
9.- Suministros
Una vez extinguido el contrato de arrendamiento, la parte arrendadora deberá volver a poner los suministros a su nombre y domiciliarlos en su cuenta bancaria. En cambio eso no significa que las comercializadoras vayan a facturar los consumos al inquilino hasta la fecha del fin de contrato y al propietario desde esa fecha. Las suministradoras mantienen sus ciclos de facturación invariables. Eso significa que muy probablemente la siguiente factura comprenda consumos anteriores y posteriores a la fecha de finalización de contrato.
Lo que hacemos en Etikalia para resolver esto es una estimación de la cantidad pendiente de facturar desde la última factura (luz, gas, agua) hasta la fecha del fin de contrato y se descontaría esa estimación de la fianza.
Por otra parte, las compañías suministradoras no cambian inmediatamente la titularidad de los contratos, por lo que la siguiente factura puede llegar tanto al inquilino como al propietario.
Si has llegado hasta aquí, en serio, no te líes, informate sobre nuestro servicio de gestión integral de alquiler con garantías y cuenta con nosotros (salvo que el piso esté fuera de Vitoria-Gasteiz o la zona del Gran Bilbao, que son las zonas donde operamos).
17 respuestas
Mi problema es q a mi se me terminó el contrato el primero de julio y después yo tener dos año no me dieron ni un día tuve q desocupar el piso y ella presto una cochera metiera mis cosas . Y tuve hacerlo.no tener problema.persona encargada del del piso me alquilo tenia llaves del piso y de otras cerraduras nunca me entregó esa llaves y me dijo metiera las cosas cochera x dos meses y volviera después al piso mientras tanto yo durmiendo un lado en otro x q la dueña el piso llegó a pasar las vacaciones en su piso. Después ella se valla dos menos esq yo puedo entrar. Quiero saber si esto es legal. Mi correo es este. marlenefa97@gmail.com
Hola Marlene,
supongo que tendrías un contrato con prórrogas de cinco años, así que no puede echarte antes de ese plazo. De todas formas, habría que ver qué tipo de contrato firmasteis.
Hola, por favor necesito alguna indicación porque estoy perdida.
Mi contrato finalizó y tengo que dejar el piso. La fecha exacta de finalización del contrato es un domingo pero el arrendador me escribió que tengo que entregar las llaves el viernes antes. Yo quería preguntar si es correcto así o podría entregar las llaves el lunes después (dos días son útiles para la limpieza y dejarlo en orden).
La única alternativa que me ofrece es firmar un nuevo contrato con cláusulas súper abusivas siempre dentro del viernes. Esto tampoco lo entiendo, no quiere hacer una prórroga y tampoco una renovación pero sí le interesa un nuevo contrato, lo pide el dueño pero yo tengo que pagar el honorario de la agencia… Me parece que encontró la manera de liberarse de alguna limitación de actualización del alquiler.
Si firmo el nuevo contrato ¿tengo que cumplir otra vez con la permanencia obligatoria de 6 meses? ¿O le puedo pedir que renuncie como me hace renunciar a mí a otros derechos del inquilino?
Gracias de antemano
Hola María,
si el contrato finaliza un domingo tu tienes perfecto derecho a permanecer en el piso hasta el domingo, entre otras cosas porque ya habrás pagado la renta hasta esa fecha.
He heredado un piso con inquilinos que hicieron un contrato anual renovable hace 20 años con la anterior dueña difunta.
Qué tengo que hacer para renovar y actualizar el contrato.?
Como los puedo desalojar si quiero vender el piso?
Hola Isabel,
habría que ver el contrato. Mi consejo es que contrates a un profesional que te pueda asesorar en este tema.
Tenemos un piso alquilado por 5 años, y falta más de un año para su vencimiento, pero necesitaríamos vender el piso porqué ese dinero nos hace falta, podríamos cancelar el contrato indemnizando a los inquilinos? Gracias
Hola José Antonio,
te dejo un enlace donde tienes más información sobre lo que preguntas
https://etikalia.es/como-vender-piso-alquilado/
me alquilaron un piso el día 1 de este mes, una de las condiciones era que debía de hacerme cargo de dar de alta la luz y agua y a los 6 meses me lo devolvían. Y cuando estuviera la luz y el agua me pintarian el piso y lo limparian. Pero en vez de pintar me ha cambiado la cerradura ( si avisar me di cuenta cuando fui con el camión de la mudanza) y no puedo entrar. Dice que ya no me lo quiere alquilar. No he podido hacer la mudanza y me he quedado en la calle con dos menores y sin dinero. Y que quiere rescindir el contrato. Se ha llevado unas pertenecías que tenía y las ha dejado en la inmobiliaria. Sólo quiere devolverme los 3 meses que le pague y los enganches de luz y agua. Ahora me van a cobrar un mes de luz y agua e internet que no he disfrutado porque no he llegado a poder hacer la mudanza. Y no cambian la titularidad ni del agua ni de la luz. No quiere llegar a ningún acuerdo, ya que le he pedido una indemnización por rescindir el contrato a los 12 días del mismo. Me encuentro desamparada en casa de un familiar con dos niños pequeños y con mis muebles en un local que me han dejado temporalmente. ¿Que debo de hacer? Recoger el dinero de la inmobiliaria y que me devuelvan solo los gatos de enganche? o denunciar? estoy desesperada.
Hola Paula,
supongo que tienes un contrato firmado. El propietario no puede echarte del piso tan fácilmente. Lo que tienes que hacer es llamar a la policía inmediatamente y denunciar la situación de que te ha cambiado la cerradura y no te permite entrar en el piso alquilado. Deberías aportar el contrato de alquiler.
BUENAS NOCHES, TENGO UN APARTA ESTUDIO EL INQUILINO FIRMO UN CONTRATO CON FECHA EXCTA EL 29 DE ENERO SI TIENE DERECHO LOS 5 DIAS CALENDARIO PARA PAGAR EL ARRIENDO, Y SI SE PASO DE ESOS 5 DIAS PUEDO TERMINAR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y CUANTO TIENE PARA QUE LO ENTREGUE?-
Muchas gracias
Hola Diana,
no puedes finalizar el contrato unilateralmente, si crees que el inquilino ha incumplido el contrato puedes poner una demanda judicial. En todo caso, la ley le permite pagar durante los 7 primeros días de cada mes, no tiene obligación de hacerlo los 5 primeros días.
Hola
En mi caso el inquilino lleva 3 años y medio viviendo,
Antes la calefaccion central se pagaba a partes iguales y a traves de la comunidad. (que pagaba yo, al igual que el agua)
Se realizo el cambio de Carbon a Gas y se intalaron contadores individuales.
Ahora las facturas llegan individualizadas.
El inquilino se niega a pagarlas, aduce que antes la pagaba yo y que la tengo que seguir pagando, pero ademas hace abuso de ella y gasta mucho mas que otros vecinos. La ultima fectura ha sido de 274 €
Con un alquiler de 820 € no puedo pagar 274 € de calefaccion + 110 € de comunidad, que ademas incluye el agua que él gasta
¿Puedo exigirle el pago de la calefaccion? ¿Puedo pedir que abandone el piso si se niega a pagarlo?
El contrato dice genericamente que «los suministros correrán a cargo de la parte arrendataria (inquilino) pero sin enumerar ninguno en concreto.
Muchas gracias
Hola Sergio,
si en el contrato pusisteis una clausula por la que el inquilino debía asumir los costes de los suministros que tuvieran contador, en este caso tiene la obligación de asumir este gasto.
Hola!
enhorabuena x tu difusión y gracias!!
el 1 de septiembre del 2022 firmé un contrato de alquiler cómo inquilina, x 1 año.
bien, sé que se puede prorrogar hasta 5 si yo así lo quiero, pero tiene la cláusula de necesidad a un familiar.
El 5 de Julio x WhatsApp me dice q quiere vender y que se me acaba el contrato. le digo q eso no es así.
El 11 de julio, x e-mail me manda un aviso de cese de contrato por motivos familiares de primera necesidad. No contesto, me informo un poco, pero sigo sin cnt…
El 2 de agosto recibo un burofax de su procurador donde vuelve a insistir en que lo necesita x motivos familiares de 1a necesidad.
Como el aviso fue el 11 de julio, entiendo que está fuera de plazo y se me renueva el contrato automáticamente, aunque lo necesite para su hija.
Tengo derecho a permanecer en la vivienda?? Hasta cuándo??
o tengo q abandonarla el 1 de septiembre, o aún tendría 2 meses más, o sea estar 14 meses en la vivienda?? Voy liadiiiiiisima con las fechas. me podrías aclarar esto
un saludo y buen verano
mil gracias
Hola Marta,
yo creo que es el típico truco de tratar de recuperarlo para uso propio y luego venderlo. Puedes alegar que inicialmente te dijo el propietario que lo quería para vender y que está incurriendo en fraude de ley. A ver por dónde salen los abogados. Les puedes recordar también que si eso ocurriera (vender la vivienda en lugar de usarla para uso propio) les puedes exigir indemnización