Cómo finalizar un contrato de alquiler de vivienda

entrega de llaves

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Por nuestra experiencia en gestión de alquileres, la finalización de los contratos de alquiler de vivienda suele ser el momento más delicado de todo el proceso. La notificación del fin de contrato, la fianza, los plazos, los suministros… Todo esto genera un montón de dudas y estrés que pueden hacer que un arrendamiento que ha sido pacífico acabe mal.

Si eres arrendador o arrendatario de una vivienda y no contáis con un servicio profesional que os pueda asesorar en la finalización del contrato de alquiler en este post encontraréis la información esencial para dar por finalizado el contrato de alquiler de la mejor forma posible.

Hay que tener también mucho cuidado con la información que se encuentra en internet, ya que muchos artículos que pueden aparecer bien posicionados se refieren a otros países de habla hispana, con legislaciones diferentes a la española, conviene no hacerles caso si el piso está en España. Así que es importante aclarar que este artículo habla de fines de contrato de alquiler que cumplen estas condiciones:

  • es un fin de contrato de alquiler de vivienda habitual (es decir, no son alquileres de temporada ni de oficinas, locales, etc.)
  • el contrato de alquiler se habrá firmado con posterioridad al 6 de junio de 2013. Para contratos anteriores rigen otras normativas. Por ejemplo, no estamos hablando de fin de contratos de alquiler de renta antigua.

Dicho esto, vamos a desgranar cuáles serían los pasos a dar y las dudas más frecuentes.

También te digo que gestionar un fin de contrato es un follón como verás a continuación. En Etikalia hacemos este servicio a los nuevos clientes arrendadores así que si quieres librarte de este enorme lío y además que te gestionemos el siguiente contrato aquí tienes información sobre nuestro servicio de gestión integral de alquiler y puedes contactar con nosotros

1.- Cuándo se puede rescindir un contrato de alquiler

La parte arrendadora podrá resolver el contrato de alquiler cuando hay incumplimientos del contrato por parte de la arrendataria o cuando finalizan las prórrogas obligatorias. También podrá resolver el contrato avisando con dos meses de antelación y a partir del primer año si necesita el piso para uso propio o de familiares en primer grado (siempre que esta posibilidad aparezca en el contrato de alquiler). No podrá resolver el contrato, en cambio, porque quiere vender el piso. En caso de querer vender el piso la parte arrendadora no puede obligar a la arrendataria ni a dar por finalizado el contrato ni a realizar visitas con posibles compradores. En caso de querer vender el piso lo más recomendable es llegar a un acuerdo satisfactorio para ambas partes. 

La parte arrendataria (los inquilinos) pueden dar por finalizado el contrato (desistimiento) transcurridos seis meses desde entrada en vigor del contrato. 

2.- Cómo notificar el fin del contrato de alquiler

Si son los inquilinos quienes quieren dar por finalizado el contrato deberán mandar una notificación por escrito a la parte arrendadora con al menos 30 días de antelación. Nuestro consejo es que lo comuniquen de forma que quede constancia tanto de la fecha en que se comunica como del contenido del mensaje. Un correo o un whatsapp pueden ser suficientes aunque lo más recomendable son sistemas que dejan constancia de la fecha de envío, contenido y de que lo ha recibido el destinatario. La fórmula clásica es el burofax, pero también hay otras opciones como el correo electrónico o el sms certificado, siempre que en el contrato de alquiler se hayan incluido el teléfono y dirección de email como dirección de notificación. 

3.- ¿Hay penalización por finalizar el contrato antes de tiempo?

La ley de arrendamientos urbanos prevé una indemnización de la parte proporcional de una mensualidad por cada año que quede de contrato. Pero para que se aplique esta indemnización debe indicarse en el contrato. Si no, no es posible aplicarla. Por ejemplo, en caso de que los inquilinos decidieran dejar el piso una vez pasados justo seis meses y el contrato se firmó por un año se les podría aplicar una indemnización de media mensualidad. 

4.- Modelo de escrito para la finalización del contrato de alquiler y entrega de llaves

En internet seguro que podéis encontrar distintos modelos de escrito para firmar a la entrega de llaves. Ojo, es importante firmar el documento para que todas las partes tengan claro y les conste en qué circunstancias se da por finalizado el contrato y sobre todo, que el contrato ha finalizado en una determinada fecha. 

Si buscas un modelo de escrito en internet ten en cuenta que la normativa ha cambiado varias veces en los últimos años, así que es preferible que solo utilices modelos de fuentes fiables. En todo caso, lo mínimo que debe aparecer en el escrito es:

  • los datos de los firmantes
  • la fecha de firma, fin de contrato y entrega de llaves

Aparte de eso, si hubiera alguna deuda se puede hacer constar en el documento. También se puede indicar el estado en que se entrega la vivienda (aunque en una revisión conjunta rápida en el momento de la firma no siempre se detectan todas las incidencias que puede haber, como por ejemplo una lavadora que funciona mal). 

5.- Inventario fotográfico de la vivienda 

Nuestra recomendación tanto para arrendadores como arrendatarios es que hagáis un inventario fotográfico de cómo se entrega la vivienda. No pienses en 10 o 12 fotos, piensa en 90 o 100 fotografías, que es el mínimo de fotos que suelen tener nuestros inventarios. De esta manera los inquilinos podréis justificaros ante reclamaciones injustas del arrendador, y el arrendador podrá justificar los daños al recibir la posesión de la vivienda. 

6.- Qué hacer con la fianza del alquiler

La fianza del alquiler sirve para dar respuesta a posibles deudas o desperfectos responsabilidad del arrendatario y se podrá retener la cantidad suficiente para dar respuesta a esas incidencias. Un error frecuente por parte de muchos arrendadores es pensar que si hay algún desperfecto o alguna pequeña deuda (por ejemplo de suministros) cuyo importe es inferior al de la fianza se pueden quedar con todo el importe de la fianza. Esto no es así. 

Y por otra parte no es sencillo discriminar qué desperfectos son por falta de mantenimiento o mal uso (responsabilidad del inquilino) y cuáles son de un desgaste por uso normal (responsabilidad del propietario). Y mucho menos tenemos aquí espacio para detallar cada caso, que debería ser tema de una tesis doctoral con la que nadie se ha querido poner aún. 

Pero como norma básica, se podrá imputar al arrendatario daños en la vivienda ocasionados por mal uso (roturas, suciedad excesiva…) o por falta del mantenimiento que debía hacer en la vivienda (bombillas fundidas…)

Por parte de los inquilinos también se suele incurrir con cierta frecuencia en el error de no pagar la renta del último mes pretendiendo hacerlo con el importe de la fianza. NO se puede pretender pagar la última renta con la fianza. 

7.- Cuándo se devuelve la fianza del alquiler

Aquí también hay mucho “cuñadismo” que piensa que el plazo para devolverlo es de un mes, bien porque el inquilino exige la devolución dentro de ese plazo (sin que se den las condiciones para devolverla) bien porque el arrendador pretenda retrasar la devolución un mes desde la firma del fin de contrato (sin que haya justificación para no devolver la fianza). 

Esta “leyenda” del mes de plazo tiene que ver porque la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que 

El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

Pero esto solo quiere decir que si teniendo que devolverse la fianza no se ha hecho transcurrido un mes desde la entrega de llaves, el arrendador deberá devolverla con los intereses legales que vaya acumulando.

Es decir, si en el fin de contrato está todo claro y correcto, hay que devolver la fianza (o el saldo que corresponda) en el momento en que todo esté claro y correcto. Ojo, hay inquilinos que pretenden que la devolución se produzca con la entrega de llaves y esto no es posible porque, por ejemplo, habrá que calcular los suministros pendientes de pago desde la última factura hasta la entrega de llaves. 

Y tampoco se podrá exigir la devolución de la fianza, ni siquiera aunque haya transcurrido un mes si no se ha podido comprobar que todo está correcto. Un caso típico es que el arrendatario no haya aportado justificantes de que los suministros están pagados. 

8.- Depósito de la fianza

Esto ya depende de cada comunidad autónoma. En el caso del País Vasco, el arrendador deberá solicitar al Gobierno Vasco la devolución de la fianza presentando la documentación que se le solicite. Gobierno Vasco tiene un plazo de tres meses para devolver la fianza. Esto no quiere decir que el arrendador pueda esperar esos tres meses para devolver la fianza al arrendatario y en la mayor parte de los casos deberá adelantarla antes de que se la abone Gobierno Vasco. 

9.- Suministros

Una vez extinguido el contrato de arrendamiento, la parte arrendadora deberá volver a poner los suministros a su nombre y domiciliarlos en su cuenta bancaria. En cambio eso no significa que las comercializadoras vayan a facturar los consumos al inquilino hasta la fecha del fin de contrato y al propietario desde esa fecha. Las suministradoras mantienen sus ciclos de facturación invariables. Eso significa que muy probablemente la siguiente factura comprenda consumos anteriores y posteriores a la fecha de finalización de contrato.

Lo que hacemos en Etikalia para resolver esto es una estimación de la cantidad pendiente de facturar desde la última factura (luz, gas, agua) hasta la fecha del fin de contrato y se descontaría esa estimación de la fianza. 

Por otra parte, las compañías suministradoras no cambian inmediatamente la titularidad de los contratos, por lo que la siguiente factura puede llegar tanto al inquilino como al propietario. 

Si has llegado hasta aquí, en serio, no te líes, informate sobre nuestro servicio de gestión integral de alquiler con garantías y cuenta con nosotros (salvo que el piso esté fuera de Vitoria-Gasteiz o la zona del Gran Bilbao, que son las zonas donde operamos). 

Imagen de Tumisu en Pixabay 

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