Una de las inversiones de moda en los últimos años es la de comprar un piso para ponerlo después en alquiler. Muchas familias que con el tiempo han ido acumulando unos cuantos ahorros están decidiendo invertirlos en comprar una vivienda para alquilarla y obtener así una buena rentabilidad mediante una inversión fácil que no requiere conocimientos de bolsa o macroeconomía y con la posibilidad de que con el tiempo esa vivienda pueda ser usada por los hijos si la necesitaran. De todas formas la decisión de invertir en un piso para alquilarlo no es fácil y está rodedada de un montón de preguntas: ¿dónde compro? ¿con ascensor o sin ascensor? ¿cuánto invierto?… A muchas de estas preguntas ya respondimos en un artículo anterior con consejos para invertir en la compra de un piso para alquilar. Así que hoy nos vamos a centrar en otra duda frecuente: ¿cómo calculo la rentabilidad de comprar un piso para alquilarlo?
Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler: ingresos y gastos
Para calcular la rentabilidad de un alquiler tendremos que tener en cuenta los gastos y los ingresos.
Ingresos de invertir en alquiler
Esta parte es bien sencilla porque todos los ingresos que se obtengan de una vivienda puesta en alquiler será la renta mensual.
Gastos de invertir en la compra de una vivienda para alquilar.
Aquí es donde vamos a encontrar mucha más diversidad. De entrada el gasto “gordo” será todo lo relacionado con la compra de la vivienda: precio de la vivienda, puesta a punto y todo lo relacionado con los gastos vinculados a la operación: notaría, registro e impuestos. Si vas a comprar en el País Vasco debes tener en cuenta que no se pagan los mismos impuestos por compra de vivienda habitual que por compra de otros inmuebles, y Hacienda se sabe muy bien los trucos. Si para la compra vamos a necesitar hipoteca tendremos también ahí una serie de gastos asociados a la hipoteca, tanto al inicio (gastos de constitución, tasación…) como durante el tiempo que la hipoteca tenga saldo vivo (intereses).
Y a partir de ahí, tendremos unos gastos periódicos como la comunidad de propietarios, gastos de mantenimiento de la vivienda (si, los arrendadores tienen ciertas obligaciones en cuanto al mantenimiento de la vivienda), seguro de alquiler, agencia de gestión integral de alquiler (si contratan una, cosa muy recomendable), IBI…
También es importante tener en cuenta que con el tiempo habrá una cierta rotación de inquilinos: se van unos y hasta que entran los siguientes habrá un tiempo en el que no se cobre rentas (hay que buscar inquilinos nuevos, adecuar la vivienda…). Con la demanda altísima que hay ahora de alquiler estos plazos son cortos, pero es importante ser consciente de ello para no llevarse sorpresas desagradables.
Calculadora de rentabilidad de un alquiler
No hace falta que abras tu hoja de cálculo excel. Para facilitarte los cálculos hemos programado esta calculadora que tendrá en cuenta los gastos más comunes para hacerte un cálculo de rentabilidad. Aquí estaremos hablando de rentabilidad bruta. Ten en cuenta que para un cálculo mucho más preciso tendrás que estimar los gastos que no se tienen aquí en cuenta, como hipoteca, rotación, o incluso gastos imprevistos como derramas de la comunidad
¿Cuál es una buena rentabilidad?
Por lo general se suele estimar que una buena rentabilidad la vamos a tener siempre que esté por encima del 5%, aunque todo es relativo. Con ello me refiero a que depende de cómo esté la economía y qué rentabilidad den otros productos. Si por ejemplo nos planteamos entrar en un producto de inversión que nos de el 1%, cualquier rentabilidad por encima de ese umbral será mejor, claro. Otra referencia que se puede tomar es la del IPC, teniendo en cuenta que con una rentabilidad inferior al IPC no podremos mantener la capacidad adquisitiva de nuestra inversión. Ahora el IPC está un poco loco, pero lo lógico es que sea una situación coyuntural de la que saldremos cuando esta coyuntura bélica en Europa se resuelva.
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