Todo sobre la fianza de alquiler de vivienda y otros tipos de garantías (actualizado 2022)

fianza de alquiler

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Una de las dudas que suelen aparecer cuando tanto arrendadores como arrendatarios se plantean alquilar una vivienda es todo lo relativo a la fianza de alquiler y otros tipos de garantías: la garantía adicional reconocida en la ley de arrendamientos urbanos, avales bancarios, avalistas, seguros de alquiler… Además los últimos cambios de la Ley de Arrendamientos Urbanos afectaron a la regulación de las garantías adicionales y eso suele crear confusión entre propietarios e inquilinos, que piensan todavía en muchos casos en la regulación anterior.

Así que a continuación responderemos a las preguntas más habituales sobre todos estos tipos de garantías de alquiler.

La fianza en los contratos de alquiler

Una aclaración importante que hay que hacer es que la fianza es obligatoria por ley. En el caso de los alquileres de vivienda habitual esta fianza es de una mensualidad y en el caso del resto de alquileres será de dos mensualidades para contratos de un año o más de duración, o la parte proporcional de una anualidad para contratos de duración inferior. Estos alquileres (los de uso distinto a vivienda habitual) no incluye solo los alquileres de oficinas o locales, sino también los alquileres temporales de vivienda (alquileres de estudiantes o por desplazamiento temporal debido a motivos de trabajo).

Depósito de la fianza del alquiler

Algunas comunidades autónomas piden a los arrendadores que depositen la fianza en un organismo competente de la administración. Es un trámite obligatorio para el que se establece un plazo máximo. En el caso del País Vasco, puedes consultar aquí la información sobre el depósito de la fianza. Al finalizar el contrato habrá que tramitar la devolución de la fianza en la administración competente.

La garantía adicional de alquiler (también llamada depósito)

Es una ampliación de la fianza permitida por la ley de arrendamientos urbanos. Desde el último cambio de la LAU en 2019 se establece un máximo de dos mensualidades para esta garantía adicional. De manera que, como máximo, se podrá pedir al inquilino un máximo de tres mensualidades: la fianza más dos de garantía adicional.

La forma de abonar esta garantía adicional puede ser en metálico o mediante un aval bancario. En ocasiones a esta garantía adicional se le denomina depósito, aunque es una denominación que no aparece en la LAU. Además esta denominación puede crear confusión con el trámite del «depósito de la fianza» en el organismo competente, que no tiene nada que ver con la garantía adicional. De hecho, el importe de la garantía adicional no es necesario depositarlo en el organismo público (por ejemplo, Gobierno Vasco, IVIMA en Madrid, INCASOL en Cataluña, etc.)

Plazo para devolver la fianza y la garantía adicional

La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece un plazo máximo concreto para devolver la fianza. Lo que dice textualmente es: «El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.»

Es decir, el artículo no dice que haya un plazo máximo de un mes, sino que pasado ese plazo devengará intereses legales. Esto se entiende que se produce si el arrendador está obligado a devolver la fianza o parte de ella. Si el arrendador

Otros tipos de garantías de alquiler

La figura del avalista

Es una fórmula que se suele utilizar con frecuencia cuando los arrendatarios no llegan a cumplir unos requisitos mínimos de solvencia que puede pedir un seguro de alquiler, pero no están lejos de cumplirlos. La figura del avalista es la de una persona que asume las obligaciones de la parte arrendataria en caso de que ésta no cumpla con ellas. Por ejemplo, debería pagar la renta si los inquilinos no la pagan. Y en caso de que se llegase a una demanda judicial por impago, la deuda se le exigiría tanto a los inquilinos como al avalista.

El seguro de alquiler

Se trata de una póliza de seguro que cubre el riesgo de alquilar un inmueble, básicamente impago de rentas, daños en el inmueble y asistencia jurídica, incluyendo los gastos de una demanda de desahucio. Hay muchos tipos de seguros de alquiler, con distintas coberturas, condiciones y precios. En un artículo anterior ya dimos algunos consejos para estar atentos a la letra pequeña de algunas de estas pólizas de seguros de alquiler.

Una duda que se da en ocasiones es quién debe pagar dicho seguro. Nosotros no tenemos ninguna duda: si el seguro cubre el riesgo del arrendador, es éste quién debe correr con ese gasto.

Desde nuestro punto de vista es la mejor garantía adicional para garantizar el cobro de rentas. Con la contratación del seguro de alquiler se podría prescindir de pedir garantía adicional, lo que facilita encontrar inquilinos. Y si la garantía adicional cubre dos mensualidades de impagos, el seguro puede cubrir 12 mensualidades, daños por vandalismo, impago de suministros, asistencia jurídica, costes de una posible demanda de desahucio…

Adelantar un año de rentas

Esto es algo que con alguna frecuencia proponen inquilinos que tienen ahorros pero no tienen ingresos. El hecho es que desde la última modificación de la LAU, que limita la fianza y garantía adicional a un máximo de tres mensualidades, no es posible aceptar el adelanto de un año de rentas, no solo en metálico sino que tampoco puede ser como aval bancario.

Por otra parte, a nosotros nos parece una práctica en la que vemos más riesgo que garantías. Por una parte, constituir un aval bancario por 12 mensualidades es cláusula nula, y perfectamente se podría firmar pero no cumplir. En ese caso, el arrendador no podría exigir su cumplimiento al arrendatario. Y por otra, en ocasiones se nos han planteado estos adelantos de un año de rentas, no como garantía de pago, sino como el simple adelanto: es decir, pagar 12 mensualidades por adelantado sin constituir garantía. Esto implica que pasado ese primer año la parte arrendadora ya no cuenta con esa garantía.

Aval bancario

como decíamos más arriba, el límite a la garantía adicional hace que un aval bancario no pueda superar las dos mensualidades de importe, por lo que en el caso de alquiler de vivienda habitual, aporta poco como garantía de pago o contra desperfectos. Tiene la ventaja para el inquilino de que no tiene que desembolsar esos dos meses de garantía adicional al inicio del contrato, aunque el banco le cobrará una tarifa mensual o trimestral por mantener ese aval. Desde el punto de vista del arrendador, no es mejor que la garantía adicional.

Preguntas frecuentes sobre la fianza de alquiler y garantías adicionales

¿Para qué sirve y qué cubre la fianza de alquiler?

La fianza funciona como una garantía para el caso de que el inquilino incumpla el contrato. Es decir, si el contrato se ha cumplido, se han pagado rentas y suministros y la vivienda se devuelve en buen estado, el propietario tendrá que devolver la fianza al inquilino que deja el piso. Si hay desperfectos o impagos el propietario podrá retener de la fianza el importe suficiente para cubrir la reparación de esos desperfectos o las cantidades pendientes de pago.

¿Puedo dejar de pagar la renta del último mes con cargo a la fianza?

No, te arriesgas a una demanda porque no estás cumpliendo el contrato.

¿Cuándo se devuelve la fianza de alquiler?

Siempre una vez finalizado el contrato (es más que recomendable firmar un documento de entrega de posesión de la vivienda). En contra de la creencia general, la Ley de Arrendamientos Urbanos no establece que el plazo máximo para devolver la fianza sea de un mes. Lo que dice es que si ha pasado un mes desde la entrega de la posesión de la vivienda sin que se haya devuelto la fianza no habiendo motivo para retenerla, se podrán reclamar intereses legales al arrendador. Son centimillos, por cierto, así que como argumento de presión no es que tenga un gran peso.

¿Qué puedo hacer si no me devuelven la fianza?

Aquí la casuística es amplia pero podemos dar unos consejos generales:
1.- Antes de firmar el fin de contrato asegúrate de tener pruebas con las que demostrar que has entregado la vivienda en buen estado y no tienes pagos pendientes. Esto lo puedes hacer fotografiando cada rincón de la vivienda y recopilando los justificantes de pago de rentas y suministros, así como las fianzas. Si tu cámara o móvil permite imprimir la fecha en las fotografías, activa esa función.
2.- Si ha pasado un mes y no han retenido la fianza sin motivo para hacerlo, intenta primero una negociación amistosa. Puede ser que el arrendador se haya «despistado» o que esté esperando que la administración le devuelva la fianza que depositó en su día. Informate de si tu comunidad autónoma tiene servicio de mediación para estos casos. Si es así, acude a ellos.
3.- Si llegado a este punto no se ha solucionado tendrás que hacer una comunicación fehaciente, de manera que quede constancia del contenido de esa comunicación y de que se le ha entregado. Lo habitual es un burofax. Si en el contrato de arrendamiento constaban también su móvil y su correo electrónico podrías enviar también un sms o un email certificado.
4.- Y si eso tampoco funciona no te quedará más remedio que poner una demanda.

¿Me pueden retener la fianza si finalizo el contrato antes del plazo previsto?

Depende de la situación. Los inquilinos tienen una «permanencia» de seis meses (estoy hablando de alquiler de vivienda habitual), así que si no se llega a cumplir ese plazo mínimo el arrendador puede exigir al arrendatario la renta de las mensualidades no cumplidas y retener la fianza. Y además la LAU permite incluir en el contrato una cláusula indemnizatoria para el caso de que el inquilino se vaya antes del plazo estipulado. Esta indemnización será de una mensualidad por cada año no cumplido. Por ejemplo, si has firmado un contrato por un año y te vas en el mes 7 (te quedan seis meses de contrato) podría retenerte media mensualidad.
No se podría retener la fianza, por ejemplo, si el inquilino se va pasado un año en un contrato firmado por un año.

¿Puede el arrendador renunciar a que se le entregue la fianza?

Entendemos que si, puesto que eso no perjudica al inquilino. Sin embargo se mantiene la obligación de depositar el importe de la fianza en el organismo competente, por lo que ese importe debería ponerlo el arrendador.

¿Se puede pedir garantía adicional de más de dos mensualidades?

En los contratos más habituales, es decir, los que se firman con prórrogas de 5 o 7 años según el arrendador sea persona física o jurídica, no. Pero podría pedirse si la duración del contrato supera los mencionados 5 o 7 años de duración.

¿Debe el arrendador devolver la fianza si solo uno de los arrendatarios desiste de continuar en el contrato?

No, puesto que la fianza es única y el contrato sigue en vigor. Deberán organizarse los inquilinos para devolver al que deja la vivienda la parte que le corresponda.

¿Qué pasa con la fianza si sale un inquilino y entra otro, manteniendose el resto de inquilinos?

Es una situación habitual en pisos compartidos, cuando uno de los inquilinos que firmaron inicialmente el contrato deja la vivienda y es sustituido por otro. En ese caso recomendamos que arrendadores y arrendatarios firmen un anexo al contrato de alquiler donde quede reflejado ese cambio.
En cuanto a la fianza, el arrendador no está obligado a devolver al inquilino saliente la parte que le corresponda de la fianza porque esa devolución se hará solo cuando finalice el contrato, no cuando se modifique por un anexo. Así que el nuevo inquilino tendrá que darle al que deja el piso la parte que le corresponde de la fianza.

¿Se puede descontar de la fianza la limpieza y pintura del piso?

Si los inquilinos han dejado el piso en mal estado o excesivamente sucio, más allá de lo que correspondería a un uso normal de la vivienda, se puede descontar el importe de la pintura y limpieza porque se debe a un incumplimiento del contrato por parte del inquilino, que no ha dado buen uso al piso. En cambio, si el piso está en buen estado y el propietario quiere actualizarlo o ponerlo mejor de cara al siguiente arrendamiento, eso es responsabilidad del propietario, y no se le puede descontar al inquilino el importe de limpieza y pintura.

¿Qué ocurre si no se deposita la fianza de alquiler en el organismo competente?

La responsable de depositar la fianza es la parte arrendadora, así que la comunidad autónoma podría sancionarle.

¿Qué se puede descontar de una fianza de alquiler?

En general, el coste de cualquier incumplimiento del contrato por parte de los inquilinos. Es decir, rentas y suministros impagados y desperfectos ocasionados en la vivienda que corresponda asumir a los inquilinos, según la ley de arrendamientos urbanos. Entre estos desperfectos estarían los ocasionados por mal uso pero también las pequeñas reparaciones de mantenimiento que deben hacer los inquilinos, como sustitución de bombillas y cosas similares..

¿Tienes alguna duda sobre la fianza de tu contrato de alquiler? Dejala en los comentarios e intentaremos responderte.

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7 respuestas

  1. Soy de alquiler y los dueños venden el piso
    Se supone que el piso lo venden con inquilinos
    La fianza debe devolvernos
    ¿O se la quedan los dueños anteriores?

    1. Hola Elena,

      la fianza te la tendrán que devolver quienes sean los propietarios cuando finalice el contrato de alquiler.

  2. Hola. Si estás de alquiler y compras dicho piso dónde estás alquilada, que pasa con la fianza que diste?
    Gracias

    1. Hola,

      entiendo que si está todo pagado (renta y suministros) te la deberían devolver porque si hay desperfectos tu asumes las reparaciones.

  3. Al renovar un contrato de alquiler en donde en el anterior ya has entregado una fianza, te pueden pedir una nueva fianza?

    1. Hola Ana,

      entiendo que ha finalizado el plazo de prórrogas obligatorias y firmais un anexo de prórroga. Si es así, se puede actualizar la fianza hasta el importe actual de la renta.

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