¿Qué ocurre con la fianza si no se preavisa del fin de contrato de alquiler con suficiente antelación?

preaviso fin contrato alquiler

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Estos días hemos recibido una consulta que nos ha parecido interesante compartir aquí. En concreto la persona que la hacía nos decía que con el estado de alarma había sufrido una disminución en los ingresos que no le permitía pagar la renta. Y para no seguir aumentando la deuda que tenía con el arrendador había decidido dejar el piso. El problema es que había avisado al arrendador con pocos días de antelación, sin cumplir el plazo mínimo de preaviso de un mes. Y lo que nos preguntaba era si al no haber avisado con suficiente antelación el arrendador le puede retener la fianza.

Lo que dice la ley sobre el preaviso por fin de contrato de alquiler

El desistimiento del contrato de alquiler de vivienda (es decir, la decisión del inquilino de dar por finalizado el contrato de alquiler antes de que se cumpla el plazo previsto) está regulado en el artículo 11 de la Ley de Arredamientos Urbanos. Y ese artículo viene a decir lo siguiente:

  1. Que el inquilino puede dar por finalizado el contrato una vez que hayan pasado 6 meses desde la entrada en vigor. Es decir, el arrendatario tiene 6 meses de permanencia.
  2. El desistimiento del contrato lo debe comunicar el inquilino al arrendador en un plazo mínimo de 30 días.
  3. Y una cuestión opcional: las partes pueden una indemnización de una mensualidad por cada año que quede por cumplir de contrato.

Los puntos 1 y 2 son obligatorios. Eso significa que se aplican incluso en el caso de que no aparezcan mencionados en el contrato. En cambio para aplicar la indemnización del punto 3 es necesario que aparezca en el contrato.

¿Qué ocurre si no preaviso del fin del contrato con 30 días de antelación?

Pues aunque la ley de arrendamientos urbanos no lo indica, la jurisprudencia lo deja claro: el contrato finaliza cuando se cumplen esos 30 días de antelación (1). Así que aunque se haga la entrega de llaves legalmente habría que pagar la renta y los gastos de suministros hasta que pasen 30 días desde el preaviso del fin de contrato.

Por lo tanto si el inquilino deja el piso, firma el fin de contrato y entrega las llaves al arrendador antes de cumplir ese plazo de 30 días y no paga la renta hasta que se cumpla dicho plazo el arrendador podría retener la parte de la fianza que equivalga a esos días. Vamos a verlo con un ejemplo:

  • Renta: 700 euros
  • Fecha de preaviso fin contrato alquiler: 26 de mayo
  • Fecha propuesta de fin de contrato de alquiler: 31 de mayo
  • Plazo real de preaviso: 5 días
  • Plazo incumplido de preaviso fin de alquiler: 25 días

En este caso el inquilino debería pagar la renta hasta el 26 de junio (606,66 €) y si no lo hace el propietario puede retener de la fianza el equivalente a esa cantidad.

Cómo evitar la retención de la fianza por incumplir el plazo de preaviso del fin de contrato

La solución es plantear una negociación con el arrendador. Y en esta época de ERTEs y estados de alarma, solicitar los créditos ICO y ayudas al alquiler.

Cómo negociar con el arrendador el plazo de preaviso de fin de contrato

Antes de nada, un consejo básico para las negociaciones que poca gente tiene claro. Cuando se llega a un acuerdo ese acuerdo está cerrado y no se puede modificar (no debería poder modificarse). Plantear una revisión de un acuerdo reciente genera confusión y desconfianza en la otra parte y puede hacer que se ponga a la defensiva, lo cual va a dificultar llegar a un nuevo acuerdo. Así que el consejo es:

Negocia todo lo que tengas que negociar en el mismo «pack» y no cierres un acuerdo si no tienes la seguridad de que no vas a tener que revisarlo en el corto plazo.

En la consulta que nos ocupa uno de los errores ha sido la secuencia de acontecimientos:

  1. Comunicar el fin de contrato al arrendador
  2. Informarse de las implicaciones de incumplir el plazo de preaviso del fin de alquiler (consulta a Etikalia)
  3. Renegociar que el arrendador no retenga fianza.

La secuencia correcta debería haber sido la siguiente

  1. informarse de las implicaciones que puede tener preavisar del fin de contrato sin cumplir el plazo de 30 días
  2. Negociar con la parte arrendadora el fin de contrato y que no te retenga renta.
  3. Reflejar el acuerdo por escrito (correo electrónico o whatsapp)
  4. Notificar a la parte arrendadora el fin de contrato recogiendo en esa notificación los acuerdos a los que se ha llegado

Activos con los que cuenta el inquilino para una negociación

Una negociación no es un regateo. Ya lo hemos dicho más veces y seguiremos diciéndolo. En una negociación bien trabajada las partes tienen que buscar la solución más beneficiosa para ambos, no para sí mismo. Y algo que es muy útil es saber de antemano qué puedo ofrecer yo a la otra parte cuyo valor para la otra parte es muchísimo mayor que el coste que tiene para mi. Y de esa forma compensar el coste que supone lo que voy a pedir a la otra parte (los 606 euros del ejemplo).

Por ejemplo, yo como inquilino puedo tener el piso cuidadísimo, limpio, ordenado y sin desperfectos. Pero el arrendador eso no lo sabe y antes de los fines de contrato siempre se enfrentan a la incertidumbre de cómo se van a encontrar el piso. Así que un activo mío que le puedo ofrecer es ver el piso antes de que decida si te «perdona» la fianza o no. Otras cosas que le puedes ofrecer:

  • permitir hacer visitas al piso con posibles interesados en volver a alquilarlo. De esa forma le facilitas que pueda enlazar tu contrato con el siguiente.
  • si no se alquila en el plazo de 30 días, pagar los suministros (no va a haber consumos, así que no sería mucho importe y por ley estás obligado)
  • hacer algún pequeño arreglo de algo que no estuviera en perfecto estado. Por ejemplo pintar un dormitorio, etc. Si eres hábil con la brocha solo tienes que asumir el coste de la pintura. Y eso le ayuda al arrendador a tener el piso más presentable para volver a alquilarlo. Si tuviera que encargarlo el arrendador a un profesional le saldría bastante más caro de lo que te sale a ti comprar la pintura.

Lógicamente hay que poner sobre la mesa las circunstancias externas que llevan al arrendatario a dar por finalizado el contrato de forma tan precipitada. No es lo mismo que un día, de repente, se haya dado cuenta de que no le gusta el piso que el llevar dos meses y medio en ERTE, no tener para pagar la renta y decidir dejar el piso para no seguir aumentando la deuda.

Ayudas al alquiler por la crisis de coronavirus

La otra opción es tratar de acceder a las ayudas y créditos ICO para el pago del alquiler. Si el inquilino afectado tiene derecho a las ayudas y créditos aconsejamos replantear la decisión de dejar el piso y negociar con la parte arrendadora que permita un retraso en el pago de las rentas mientras se solicitan los créditos ICO y las ayudas.

En esa situación es importante generar confianza en la parte arrendadora. Por ejemplo, se puede informar de los trámites que se van haciendo para hacer las solicitudes, de los requisitos que se cumplen para acceder a las ayudas, etc.

Bibliografía

(1) FUENTES LOJO-RIUS, A., FUENTES-LOJO LASTRES, A. (2019) «Nueva suma de arrendamientos urbanos»

Imagen de Andreas Lischka en Pixabay 

14 respuestas

  1. La inmobiliaria me dice que si aviso el día 6 del mes, además de los 30 días de preaviso estoy obligado a pagar el resto del mes siguiente, del 5 a fin de mes, convirtiendo eso en 54 días de preaviso o pago forzoso.
    Eso el correcto?.

    1. Hola Luis,

      eso no es correcto en absoluto (entiendo que me hablas de un alquiler de vivienda habitual). Esto es lo que dice la ley al respecto:

      El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

      Como ves, no se dice nada de que el preaviso tenga que ser por meses naturales.

  2. Hola,
    La propietaria del piso que alquilo me ha enviado un burofax para que deje el piso que nos alquiló el 1/10/2017, el caso es que lo ha hecho con 20 dias de antelacion y no con los 30 que estipula la ley. El motivo que me ha dado es que quiere vender el piso.
    Mi pregunta es, tengo el derecho a seguir en el piso 1 año mas automáticamente independientemente de lo que diga la propietaria?

    Gracias por adelantado 🙂

  3. Hola, a mí se me termina el contrato el 31 de diciembre de 2020. Quiero avisar de la no renovación de la prórroga de un año que me han ofrecido esta semana, pero si yo ahora aviso con dos meses de antelación de mi desestimiento, tendría que abandonar la vivienda en esa fecha, o podría quedarme hasta el final del contrato.
    Muchas gracias

    1. El plazo de 30 días de preaviso es plazo mínimo pero puedes avisar con más antelación indicando la fecha en la que dejas el piso

  4. Hola , soy arrendador.

    Tengo firmado un contrato de arrendamiento el día 01 julio 2020.
    Mi inquilino me aviso el día 28 septiembre 2020 que se iba de la vivienda el 30 septiembre de 2020.
    Que indemnización me tendría que dar por incumplir el contrato, según la LAU?

    MUCHAS GRACIAS

    1. Habría que ver el contrato, Luis. Suponiendo que sea un alquiler de vivienda habitual, el inquilino tiene obligación de estar un mínimo de seis meses, así que tiene que abonarte mínimo esas seis mensualidades. Si además el contrato incluía la cláusula indemnizatoria por resolución anticipada tendría que abonarte la parte proporcional de una mensualidad en relación al plazo de contrato no cumplido.

      1. Gracias!!
        Si, es contrato alquiler vivienda habitual.

        El contrato es el normal de LAU, contrato de un año prorrogables hasta 5 años.

        Cuál sería la indemnización?

        Y por avisar con una antelación de menos de 30dias, tiene algún tipo de indemnización, en algún caso?

        Es que no me aclaro con la interpretación de la LAU. Sobre todo en los casos que el inquilino avise con menos de 30 días de antelación.

        Podrías ayudarme?

        Muchísimas gracias

      2. Entiendo que tendrías que pagar la renta de los 6 primeros meses. El que no hayas avisado con 30 días de antelación no incrementa la indemnización porque simplemente lo que ocurre es que la fecha real de finalización de contrato es 30 días después de la notificación, y esa renta te la va a pagar el inquilino dentro de la obligación que tiene de permanecer 6 meses. En resumen: tiene que pagarte 6 meses de renta.

  5. Hola, mi contrato finalizaba el 30 de junio. Avisé al casero de que no íbamos a continuar el siguiente curso escolar en el piso el 23 de junio. Dice que no tenemos derecho a fianza por no avisarlo con 30 días de antelación. Pero por lo que estoy leyendo esos días de preaviso son en caso de un desistimiento, y en nuestro caso el contrato acababa.
    ¿Qué debo hacer?

    1. Hola Laura,

      entiendo que es un alquiler temporal, ¿verdad? ¿alquiler de estudiantes? En ese caso, efectivamente, no es desistimiento, sino finalización de contrato en la fecha prevista, por lo que entiendo que no procede la obligación a avisar con 30 días de antelación

  6. Hola quiero que me ayudes con la información porque me hago un poco de lío con la LAU. Te comento tengo contrato de 1 año este es el 9 mes y ya dejó el piso es un desistimiento de contrato entonces el casero me dice que tengo que pagarle 350€ , osea un mes de fianza de los 2 que le entregué , pago 350€ al mes y él me pide un mes y nose si realmente tengo que indemnizarlo puesto que hace dos meses le avisé que dejaría el piso y también nose si tengo que dejar que se quede con 350€ o le pertenece menos o directamente no le pertenece nada. Gracias.

    1. Hola Meri,

      si no he entendido mal desistes del contrato antes de cumplir el año de contrato (a los 9 meses), has preavisado con al menos un mes de antelación y la renta es de 350 euros. En ese caso, por dejar el piso antes del año, si el contrato preveía la indemnización por desistimiento anticipado tienes que indemnizar con 87.50 euros, es decir, la parte proporcional de una mensualidad en relación al plazo que no cumples del año de contrato. La forma de calcularlo es renta/12 meses x los meses que dejas de cumplir. Es decir, 350/12*x= 87.50.

      Ojo, eso solo si en el contrato aparece la cláusula de indemnización por desistimiento. Si no está en el contrato no tienes que indemnizarle con nada.

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