Las pequeñas reparaciones en una vivienda de alquiler suelen ser un motivo frecuente de dudas y conflictos entre propietarios e inquilinos. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece ciertas pautas sobre quién debe hacerse cargo de estos gastos, pero también es fundamental revisar las cláusulas específicas del contrato de arrendamiento y conocer la jurisprudencia (algo que no suele estar al alcance de cualquier persona). En este artículo, exploraremos en detalle qué se considera una pequeña reparación, quién debe asumir su coste, y cómo se interpreta la ley al respecto.
¿Qué se entiende por pequeñas reparaciones?
Las pequeñas reparaciones en un piso de alquiler se refieren a aquellas intervenciones necesarias para mantener el uso ordinario de la vivienda. Según el artículo 21.4 de la LAU, las pequeñas pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por uso habitual de la vivienda deben ser asumidas por el inquilino. Estas pequeñas reparaciones son necesarias para conservar la vivienda en buen estado, pero no se consideran obras mayores ni mejoras estructurales.
Entre las pequeñas reparaciones más comunes se incluyen la sustitución de bombillas, la reparación de grifos que gotean, el arreglo de persianas o la sustitución de piezas pequeñas en electrodomésticos que forman parte del mobiliario del piso. Es importante tener en cuenta que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que estas reparaciones que exija el desgaste deben ser asumidas por la parte arrendataria. Además, el artículo 21 de la LAU aclara que las obras de conservación de la vivienda en condiciones de habitabilidad son responsabilidad del arrendador, salvo que los desperfectos sean atribuibles al arrendatario o se trate de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario.
Qué dice la LAU sobre las reparaciones en una vivienda de alquiler
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece las responsabilidades de mantenimiento tanto para el arrendador como para el arrendatario. El arrendador está obligado a realizar todas aquellas reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, lo cual incluye incidencias de carácter estructural, instalaciones eléctricas generales o problemas de fontanería que no sean resultado del uso ordinario.
Por su parte, el inquilino debe hacerse cargo de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste diario del uso de la vivienda. Estas reparaciones incluyen, por ejemplo, la reparación de interruptores de luz, pequeños arreglos en el baño, o la reposición de elementos menores que se hayan deteriorado por el uso normal. La LAU establece que estas obligaciones no pueden ser modificadas en perjuicio del arrendatario, lo cual significa que el arrendador no puede trasladar al arrendatario la responsabilidad de reparaciones mayores.
El artículo 21.2 de la LAU establece un límite a la obligación de reparación del arrendador, indicando que dicha obligación no aplica si la vivienda ha sido destruida por causas no imputables al arrendador, como en el caso de ruina económica del inmueble. La jurisprudencia ha considerado que, en situaciones de ruina económica, el arrendador no está obligado a realizar obras de conservación si estas exceden del 50% del valor real de la vivienda, ya que no serían viables económicamente.
Para recordar fácilmente la regla general de quién paga qué reparaciones:
- Inquilinos: pagan pequeñas reparaciones, mantenimiento cotidiano y averías o daños por mal uso
- Propietarios: reparaciones para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad
Jurisprudencia y ejemplos de sentencias
La jurisprudencia ha sido clave para aclarar muchos aspectos sobre las reparaciones en el arrendamiento porque, como se ve, la ley de arrendamientos urbanos es muy poco precisa y no entra en detalles. En algunos casos, los tribunales han determinado que ciertas reparaciones, aunque parezcan menores, no deben ser asumidas por el inquilino. Por ejemplo, si un electrodoméstico se estropea debido a un defecto de fabricación o por su antigüedad y no por un mal uso del inquilino, la reparación debe ser cubierta por el propietario.
Algunos ejemplos de sentencias que han sentado jurisprudencia han dictado lo siguiente:
Reparaciones responsabilidad del propietario:
- Humedades por filtración por fachada o ventanas
- Sustitución de electrodomésticos porque se ha agotado su vida útil o por ser defectuoso (SSAP Madrid 25/10/2011, Málaga 28/5/2001)
- Reparaciones de electrodomésticos cuyo coste sea superior al 50% del valor de resposición (cendoj: 30030370052001100090)
- Reparación de una caldera cuyo importe es superior al 60% de la mensualidad de la renta
- Reparaciones en instalaciones eléctricas, gas y agua
- Sustitución de persiana (por ejemplo por rotura de lamas debido a la antigüedad)
- Sustitución de caldera, termo eléctrico o calentador por antigüedad (siempre que no haya mal uso)
Reparaciones responsabilidad del inquilino:
- Humedades por condensación (se suele entender que es por falta de ventilación y, por tanto, mal uso por parte del inquilino). Esto aplica aunque la construcción sea de mala calidad y requiera mayor ventilación (SAP Barcelona 21/1/2019)
- Reparaciones de electrodomésticos cuyo coste sea inferior al 50% del valor de reposición (SAP Murcia 9/1/2001)
- Lavadora: rotura de filtro por falta de limpieza, rotura del zócalo o de la electroválvula (SAP Madrid 2/10/15)
- Atascos en desagües por mal uso, como arrojar toallitas… (SAP Barcelona 25/6/2019)
- Reparaciones de grifos, cisterna del inodoro…
- Persianas (sustitución de una cinta, ajuste de lamas…)
- Mantenimiento de electrodomésticos, sustituir filtros y pequeñas piezas de los electrodomésticos que se estropean por el uso diario (SAP Madrid, 25-10-2011 y 26-12-2009)
- Vitrocerámica rota o rayada por mal uso
- Mantenimiento de juntas, tuberías y desagües
- Resellar son silicona la bañera, ducha, encimera… (SAP Zaragoza, 24-01-2005)
- Filtraciones de agua por falta de mantenimiento
- Pérdida de agua por la llave del radiador
Preguntas frecuentes
Si la avería se debe a un defecto del electrodoméstico o a su antigüedad, es responsabilidad del arrendador. Si la avería es consecuencia del mal uso del inquilino, este deberá asumir el coste de la reparación.
No, el propietario es responsable de las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones habitables, lo cual incluye problemas estructurales, instalaciones principales de electricidad, agua y gas.
Dependerá del origen de las humedades. Si son causadas por filtraciones debido a problemas estructurales, le corresponde al propietario repararlas. Si las humedades son causadas por condensación debido a una falta de ventilación, la responsabilidad recae en el inquilino.
Las reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave pueden ser realizadas por el inquilino, previa comunicación al arrendador, y luego exigir el reembolso de los gastos si la reparación era responsabilidad del arrendador. En cualquier otro caso, siempre es mejor que el arrendador esté informado y dé su consentimiento.
El inquilino debe hacerse cargo de las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda, como reparar un grifo que gotea o ajustar la cinta de una persiana.
No, el inquilino no puede dejar de pagar la renta para compensar reparaciones no ejecutadas por el propietario. La ley establece que el pago de la renta es una obligación autónoma y no está condicionada a la realización de las reparaciones necesarias por parte del propietario. Si el propietario incumple con su deber de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, el inquilino puede exigir la ejecución de las reparaciones por vía judicial, pero no puede retener la renta como medio de presión. Retener el pago de la renta podría ser motivo de resolución del contrato de arrendamiento por parte del propietario a causa del impago de la renta.
Si al inicio del contrato de arrendamiento se detectan pequeñas reparaciones necesarias, es importante que el inquilino las comunique de inmediato al propietario. En este caso, el arrendador deberá asumir las reparaciones que sean necesarias para que la vivienda se encuentre en condiciones adecuadas de habitabilidad. Si no fuese necesario reparar, esta notificación por escrito es igualmente importante para dejar constancia al inicio del contrato de esas incidencias para que la parte arrendadora no se las reclame a la arrendataria cuando finalice el contrato.
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2 comentarios
Buenos días,
En un apartamento de alquiler, si durante la estancia de unos inquilinos, se rompe la pared (columna) al lado de la puerta de entrada (la puerta no tiene tope, se abre un poco más de 45 grados): ¿El hecho que no haya tope exime al inquilino del coste de reparar el desperfecto? ¿Quién asume la responsabilidad de la reparación en un caso como el descrito?
Gracias.
Es responsabilidad de los inquilinos porque ha habido mal uso