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Aquellas personas propietarias de vivienda que tienen intención de alquilarlas y garantizarse el cobro de las rentas tienen tres opciones en el mercado:
- Contratar un seguro de alquiler
- Acudir a una agencia que garantiza por sí misma el cobro de las rentas
- La mejor, sin duda, acudir a la gestión preventiva del alquiler que pusimos en marcha en Etikalia hace unos años. En Etikalia combinamos una metodología para seleccionar inquilinos solventes y responsables, gestión integral del alquiler con intención preventiva y un seguro contra impagos de renta.
La gestión integral del alquiler
Sobre la gestión integral del alquiler con intención preventiva que practicamos en Etikalia ya hablamos extensamente en un artículo anterior que puedes consultar. Aquí destacaremos muy brevemente dos características importantes de esta filosofía:
- es una gestión que tiene beneficios tanto para arrendador como para arrendatario
- Por si misma consigue reducir prácticamente a cero la siniestralidad de impagos . El último cálculo que hemos hecho es del 0,4% e incluso en los últimos meses ha descendido bastante a pesar de la situación económica creada por la pandemia.
Pero no todo lo que se presenta como gestión integral de alquiler, lo es realmente. No es gestión integral de alquiler si:
- es gratis
- la agencia no dispone de personal que se dedica específicamente a la gestión del alquiler
- la agencia cierra por vacaciones
Y otro criterio importante, aparte de los anteriores, para elegir a quien va a gestionar tu alquiler es comprobar si esa agencia tiene oficina física en la ciudad o provincia donde está el inmueble que vas a alquilar.
Seguros de impago de alquiler con letra pequeña
Sobre los seguros de alquiler también hablamos hace algún tiempo en otro artículo. En aquel momento nos habían ofertado varias aseguradoras sus pólizas y nos permitió conocer más en detalle lo que hay en el mercado y comparar pólizas. Nos dimos cuenta de que algunas pólizas tenían mucha letra pequeña que a un no iniciado en el tema de los seguros de alquiler le podría llevar a contratar una póliza con muchas promesas y pocos hechos. Lo explicamos en este artículo sobre la letra pequeña de los seguros de alquiler. En todo caso insistimos en que la mejor estrategia es combinar la gestión preventiva del alquiler (plan A) con un plan B paliativo, que sería el seguro de impago de rentas.
Alquileres no tan seguros
Una tercera opción es confiar la garantía de cobro a una agencia de alquiler seguro que garantiza los impagos con sus propios fondos. Esto es problemático porque un repunte de los impagos podría llevar a la quiebra a esa compañía por las obligaciones asumidas en la garantía de pagos.
No hay una garantía de pago real
Sin embargo este no es el principal problema. Algunos antiguos clientes de empresas de alquileres seguros nos han trasladado sus opiniones nada favorables. En nuestra opinión, el principal problema de estas compañías de alquileres seguros es que si se fija uno en la letra pequeña se puede llevar la sorpresa de que se garantiza a la parte arrendadora el cobro de la renta solo hasta la interposición judicial de la demanda de desahucio. Eso puede suponer que garantiza solo un mes impagado puesto que la demanda se puede poner una vez vencido el mes que se ha impagado.
Por ejemplo, si el 7 de octubre el inquilino no ha pagado, que es el plazo legal para que lo haga, la demanda se podría poner el 1 de noviembre. Si el inquilino incurre en un segundo impago, tendrá que soportarlo el arrendador, ya que no está garantizado por la empresa que ha contratado para garantizar el cobro de la renta. Y así con el resto de mensualidades impagadas hasta que se produzca el desalojo del inquilino. Una demanda de desahucio puede durar una media de 9 o 10 meses. Por lo tanto, si la empresa que asegura el alquiler asume una mensualidad y el inquilino no vuelve a pagar la renta, el arrendador soportará 8 o 9 mensualidades de impago.
Algo que hacen bien estas compañías de alquiler seguro, en nuestra opinión, es garantizar la puntualidad en el cobro de la renta mientras el inquilino pague. Pero si el inquilino deja de pagar el propietario no cobrará si ya está presentada la demanda.
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Foto de RODNAE Productions en Pexels
