Seguro de alquiler: todo lo que debes saber antes de contratarlo

Qué es y que cubre un seguro de alquiler

Desde hace unos años muchas compañías aseguradoras y corredurías ofrecen seguros de alquiler de viviendas destinados a cubrir los principales riesgos que corren los arrendadores al alquilar una vivienda de su propiedad. Lo que dice la letra grande es que, básicamente,

1. te va a proteger de impagos: si el inquilino deja de pagarte la renta, te lo pagará la aseguradora (en algún momento)
2. si hubiera que llegar al desahucio, las gestiones y gastos están cubiertos por el seguro (cobertura de asistencia jurídica)
3. en algunos casos cubre también daños por vandalismo hasta un importe máximo que especificará la póliza

Este tipo de seguros responde a la mayor parte de las inquietudes de los arrendadores, pero no da una garantía absoluta y en absoluto garantiza que el alquiler se desarrolle con total tranquilidad. La cobertura de impagos estará limitada a un número de mensualidades (normalmente entre 6 y 12 meses). Este plazo generalmente es suficiente. Y muchos daños que corresponde reparar a los inquilinos cuando finalice el contrato no están cubiertos por esta póliza. Por ejemplo, todo lo que el seguro considere que no son daños por vandalismo no estará cubierto. Y por lo general la cobertura de vandalismo solo atiende a daños en el continente, no en el contenido. Tampoco suele cubrir otros pagos que debe hacer el inquilino como suministros (salvo excepciones), pagos a la comunidad de propietarios (calefacción central y acs, o incluso cuando se pide que paguen la cuota de comunidad), etc.

El seguro de alquiler es un buen plan b. pero necesitas también un plan a.

Cuando coges tu coche, ¿vas conduciendo de manera imprudente porque tienes contratado un seguro?. O en relación a tu salud, ¿no te cuidas porque si enfermas puedes ir al médico?. El seguro del coche y la asistencia médica son medidas paliativas que nos dan una solución cuando se ha presentado el problema. Pero antes de eso ponemos en marcha medidas preventivas: conducimos con cuidado, nos abrochamos el cinturón de seguridad, hacemos deporte, controlamos la alimentación…, para evitar tener un accidente o enfermar.

El plan a: gestión profesional del alquiler

En el alquiler sucede lo mismo. El seguro es el Plan B, que entrará en marcha cuando se presenten los problemas. Pero querrás tener también un Plan A: una estrategia preventiva para evitar en la medida de lo posible que se presenten conflictos. Nuestra estrategia preventiva es la gestión profesional del alquiler. Y volvemos al ejemplo del coche: ¿verdad que cuando se te avería no intentas arreglarlo? Normalmente lo llevarás al taller de confianza para que te lo arregle, confías en los profesionales. Incluso llevarás el coche al taller sin que esté averiado, simplemente para que te haga una revisión periódica (preventiva).

Uno de los problemas del alquiler en España es que la gestión se hace entre particulares que no tenéis por que tener conocimientos profesionales de gestión de alquiler. E internet no lo resuelve todo. Nosotros tenemos 17 años de experiencia en gestión de alquiler, y todos los meses todavía nos encontramos con situaciones nuevas. Lo que conseguimos con la gestión profesional del alquiler es que las incidencias no se conviertan en problemas, sino que se resuelvan lo antes posible. De esa manera es como prevenimos y conseguimos un alquiler seguro para que no se produzcan conflictos y no tener que usar el seguro de alquiler.

Ni la gestión profesional ni el seguro por si solos te van a cubrir el 100% de los posibles problemas. Pero la combinación de ambos estaría en el 99,9%.

Cómo funciona el seguro de alquiler

La búsqueda del seguro de alquiler comienza antes de alquilar la vivienda porque deberás presentarle a la compañía aseguradora determinada documentación del posible inquilino antes de firmar el contrato. Es decir, la póliza debes elegirla antes de alquilar el piso y el seguro debe darte el OK a tu inquilino.

A partir de ahí, cuando tengas un impago de renta tendrás que dar parte a la compañía para que lo vayan gestionando según sus procedimientos.

Y, en la práctica, poco más. Salvo que hayas contratado a un profesional para que lleve la gestión del alquiler, todas las gestiones deberás hacerlas tu (gestionar reparaciones, actualización de rentas, gestión de suministros, depósito de fianzas, decidir con criterio a quién le corresponde cada reparación…). Y en nada de esto el seguro es útil.

¿Aval o seguro de alquiler?

Seguro de alquiler, sin ninguna duda. Desde la última modificación de la ley de arrendamientos urbanos las garantías que puedes pedir a los inquilinos son un mes de fianza (obligatorio) y hasta un máximo de dos mensualidades como garantía adicional (opcional). Esta garantía adicional puede ser en metálico o en aval bancario. Es decir, si pides aval te vas a ahorrar la prima del seguro, pero solo puedes cubrir como máximo 3 mensualidades (y será raro que una demanda de desahucio se resuelva en menos de 9 meses). Así que “te comes” 6 meses de impago si se diera esa circunstancia.

Cuál es el mejor seguro de alquiler: ojo con la letra pequeña

En Etikalia recibimos con frecuencia ofertas de seguros de alquiler, así que no conocemos mal lo que ofrecen las distintas compañías. El seguro que ofrecemos es el que consideramos que tiene mejores condiciones tanto en coberturas, como en primas, como en requisitos que deben cumplir los inquilinos (algo importante también para el arrendador).

En general todas las pólizas coinciden bastante en coberturas y letra grande (lo que hemos expuesto al principio). Pero hay letra pequeña muy diversa que puede provocar sorpresas desagradables.

Requisitos que deben cumplir los inquilinos.

Esto es lo que va a marcar que la póliza te dificulte o no encontrar un inquilino. La mejor opción es que la renta no supere el 45% de los ingresos de los inquilinos y exijan una antigüedad mínima de 2 meses. Todo lo que sea pedir más implicará que se alargará el proceso de encontrar inquilino. Rechaza pólizas que exijan que el inquilino tenga contrato indefinido.

Carencias y franquicias.

En la cobertura de impago es posible que te planteen un mes de carencia y un mes de franquicia. La carencia no tiene problema. Significa que el primer mes de renta no te lo cubre si hay impago. Y decimos que no tiene problema porque ese mes lo puedes cobrar cuando firmas el contrato. El mes de franquicia ya es otra cosa, y viene a significar que un mes de impago “te lo comes”. Por ejemplo, si tienes una cobertura de 12 meses con un mes de franquicia y el inquilino ha dejado de pagarte 10 meses, el seguro te pagará 9 y un mes lo asumes tu.

Siniestros diferentes en impagos no consecutivos.

Ojo con esto si tienes el mes de franquicia. Alguna póliza que hemos visto considera siniestros diferentes cuando hay impagos no consecutivo (por ejemplo, se impaga en febrero, se paga marzo y se impaga abril y mayo). Y aplica el mes de franquicia a cada siniestro. En el ejemplo anterior, con 3 meses impagados, el seguro solo cubriría uno.

Impago de suministros

Algunas compañías ofrecen una cobertura limitada ante este siniestro. Lo habitual es que no se incluya esta cobertura.

Cuándo te paga el seguro la renta.

Ojo con esto porque también hay importantes. Ninguna compañía paga el mismo mes en que se ha producido el impago. La mejor opción que conocemos paga la renta cuando el juzgado admite la demanda de desahucio a trámite. Pero por lo general no se paga hasta que no haya sentencia o incluso hasta el lanzamiento. Asi que puedes pasar 9 meses o más sin cobrar del seguro.

Plazo para evaluar la documentación del inquilino.

No es propiamente una cobertura y quizá ni aparezca en la póliza. Se trata del plazo que tarda la aseguradora desde que le presentas la documentación de los inquilinos hasta que te acepta o rechaza su candidatura. Lo ideal es que este plazo no sea más de 24 horas. Todo lo que supere eso puede hacerte perder inquilinos interesantes que se decidan por otro piso mientras tu seguro se piensa si lo acepta o no.

¿Quién paga el seguro de alquiler?

Es una pregunta que nos parece que tiene una respuesta obvia. Pero por la frecuencia con la que nos lo preguntan, parece que no lo es tanto. El seguro de alquiler lo paga quien está cubierto por ese seguro. Es decir, la parte arrendadora.

En conclusión

El seguro de alquiler es una opción interesante si te preocupan los incumplimientos de contrato, pero insuficiente si lo que quieres es alquilar con tranquilidad. Cuando vayas a elegir un seguro no te fíes solo de la letra grande (es siempre la misma) ni de lo que vas a tener que pagar: rebusca entre la letra pequeña al menos los aspectos de los que hemos hablado más arriba.

¿Vas a alquilar un piso de tu propiedad?

Si estás pensando en alquilar un piso de tu propiedad te interesa conocer nuestro servicio de gestión integral del alquiler, en el que sumamos la gestión preventiva y el plan B del seguro de alquiler.