¿Por qué hay menos pisos en alquiler?

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En las últimas semanas se están publicando noticias sobre la reducción en la oferta de pisos en alquiler en toda España. Los portales inmobiliarios dan porcentajes de reducción que, de ser reales, son muy preocupantes: un descenso medio del 25% en toda España, y si vamos al detalle del País Vasco, tenemos caídas del 18% en Bilbao y del 25% en Donosti (no dan datos para Vitoria-Gasteiz, aunque para toda Alava hablan de un incremento del 8%). Algunos “analistas” se animan a dar explicaciones a este fenómeno. Como no, la culpa la tiene la futura ley de vivienda, para la que Podemos está planteando limitaciones en los precios de renta. Es decir, si esto fuera cierto, los arrendadores temerosos de que les limiten la renta (algo que aún no ha pasado) prefieren no arrendar la vivienda y con eso, no solo limitar la renta, sino anularla completamente. Un razonamiento que tiene poco fundamento, como se ve. En los próximos párrafos veremos que si hay menos oferta no tiene que ver con que los arrendadores estén retirando sus pisos del mercado, sino más bien con lo que están haciendo los arrendatarios.

¿Realmente hay menos oferta de alquiler?

Los portales inmobiliarios así lo afirman, pero ya hemos visto que no son pocas las ocasiones en que con estas noticias tratan de influir en la opinión pública para ponerla a favor o en contra de determinados planteamientos en política de vivienda. En esta ocasión, en contra de la futura ley de vivienda estatal. Lo ideal sería tener datos públicos transparentes y fiables a nivel estatal, pero solo hay datos en algunas comunidades autónomas y no siempre se actualizan con la debida periodicidad y celeridad. No me cansaré de pedir allí donde alguien me escuche la necesidad mayor transparencia en el mercado inmobiliario.

Con los datos disponibles, en Cataluña se ve una reducción de contratos en 2022, aunque habría que esperar a que finalice el año para confirmar los datos definitivos. En todo caso, esta reducción de contratos firmados en Cataluña puede deberse a la declaración de inconstitucionalidad que limitaba los precios de alquiler. De hecho, cuando esa ley estuvo vigente fue el año en el que más contratos de alquiler se firmaron. En el siguiente gráfico, elaborado por Jaime Palomera a partir de datos de las fianzas depositadas en el INCASOL se ve que coincidiendo con la entrada en vigor de la limitación de rentas en Barcelona hay un descenso en los precios y un incremento en el número de contratos, y cuando se deroga la ley ocurre lo contrario: incremento de precios, descenso en el número de contratos.

En la Comunidad de Madrid, los datos de fianzas depositadas en el IVIMA desde enero a septiembre de 2022 muestran un incremento en el número de contratos firmados a lo largo del año, lo cual estaría contradiciendo las informaciones que se están publicando últimamente. De hecho, el mes de septiembre sería el de mayor fianzas depositadas. No he encontrado los datos anuales anteriores, aunque imagino que estarán publicados en algún sitio.

EJERCICIO 2022 DEPOSITOS
ENERO6.307
FEBRERO7.205
MARZO7.578
ABRIL6.992
MAYO7.602
JUNIO7.946
JULIO7.681
AGOSTO6.101
SEPTIEMBRE8.972
Fianzas depositadas en el IVIMA, régimen general (enero-septiembre 2022)

En cuanto a los datos de Gobierno Vasco, al no tener los de 2022 no es posible saber si se está produciendo ese descenso.

Menos oferta de alquiler no significa que haya menos pisos de alquiler: nuestros datos

Este titular puede parecer un poco contradictorio, pero lo explicaré lo mejor que pueda. La oferta de pisos de alquiler no depende solo de los arrendadores, sino también de los arrendatarios. Para que un piso que está alquilado vuelva al mercado de alquiler debe haber un arrendatario que decida dejar ese piso y un arrendador que decida volver a alquilarlo. Entonces, ¿qué podría estar pasando?.

1.- Arrendadores que deciden llevar su vivienda al alquiler turístico. Como es habitual, no hay datos fiables sobre este asunto. Pero ya vimos en pandemia que muchos alquileres turísticos habían pasado al residencial. Así que pasada la crisis sanitaria no podemos descartar que según van finalizando esos alquileres (sería una resolución anticipada si se firmó un contrato de alquiler de vivienda habitual) vuelvan al mercado turístico.

2.- Arrendadores que deciden vender la vivienda: en nuestra experiencia, más reciente es una situación poco habitual, y de hecho no recuerdo que este año se haya producido ningún caso de este tipo. Es más, en una época en la que los inversores compran vivienda para alquilar, no tendría lógica desde el punto de vista económico vender una vivienda que estás alquilando.

3.- Arrendadores que deciden mantener su piso vacío: como en el punto anterior, tampoco hemos tenido casos de este tipo (al menos que conozcamos). E insisto, no sería muy lógico dejar de percibir una renta todos los meses porque el gobierno quizá decida limitar las rentas de alquiler en algunas zonas.

La otra parte implicada es el arrendatario, y ahí si que vemos una tendencia a alargar más los contratos de alquiler. En el siguiente gráfico mostramos la duración media de los contratos gestionados por Etikalia (en años desde 2018 que es cuando empezamos a medir este indicador) y que han finalizado cada uno de los años mostrados en el gráfico.

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Lo que se observa es una tendencia a que los contratos duren cada vez más, y eso ocurre desde 2020. Es decir. los inquilinos se lo piensan más antes de cambiar de piso de alquiler. Esto es algo totalmente lógico en un mercado donde cada vez es más difícil encontrar un piso de alquiler por el desequilibrio entre oferta y demanda, y donde los precios de alquiler suben por encima del IPC, y por lo tanto cambiarse a una vivienda similar supone un incremento de la renta mensual. Por lo tanto, si los contratos duran cada vez más tiempo, significa que hay menos rotación de contratos y, por lo tanto, menos oferta en el mercado. Pero no porque no haya pisos para alquilar, sino porque ya están alquilados.

Lógicamente estos son nuestros datos, los de una parte ínfima del parque de vivienda de alquiler, pero es un fenómeno que se podría estar produciendo en el mercado español del alquiler, que es una explicación perfectamente coherente y que las limitadas estadísticas públicas (y privadas) sobre el alquiler no recogen en sus publicaciones.

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