Lo que no te va a contar la prensa sobre el aumento en la venta de viviendas en 2021

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El INE acaba de publicar los datos que muestran el aumento de ventas de vivienda de 2021 y la prensa ha empezado a llenarse de titulares y explicaciones triunfalistas (o alarmistas, según quién lo lea): “euforia por comprar vivienda”, “la pandemia aceleró el apetito de los españoles por la vivienda en propiedad”, “boom inmobiliario impulsado por la pandemia”… Estas explicaciones de tono triunfalista parece que olvida que 2020 fue un annus horribilis debido a la pandemia y que quizá nos encontremos ante un simple rebote tras el hundimiento de 2020. Lo que demostraremos a continuación es que esta actitud triunfalista no resiste un análisis estadístico básico y objetivo

1.- Cómo fue la venta de viviendas en España en 2021

Con los datos del INE en la mano no puede negarse que la venta de viviendas subió en España un 34% en 2021. Tampoco que según esos mismos datos, 2021 fue el año en el que más ventas se han producido desde 2008, justamente el año en que estalló la burbuja. Pero las interpretaciones de estos datos parecen olvidar el contexto en el que se producen.

Es importante ver estos datos en perspectiva para poder interpretarlos de la manera más correcta posible. Si para analizar la incidencia del COVID uno de los indicadores más importantes es la incidencia a 14 días, aquí nos parece importante analizar las ventas en períodos de dos años. De esta forma vamos a amortiguar tanto el hundimiento de 2020 como el rebote de 2021. 

Y ahí lo que vemos es que no hay tal incremento en las ventas, sino que en 2021 simplemente hay una recuperación (que no llega a ser total) de la caída de ventas de 2020 provocada por la pandemia. Estos son los datos:

  • Media de ventas anual en 2018-2019: 511.725
  • Media de ventas anual en 2020-2021: 492.880

Esto significa que a pesar del aumento del 34% de las ventas en 2021 todavía no se ha recuperado el 100% del impacto de la pandemia en las ventas de viviendas y estamos aún un 4% por debajo de lo que se vendía en 2018-2019.

En todo caso la estadística nos da una buena noticia, y es que el mercado inmobiliario casi ha recuperado en 2021 las ventas que no realizó en 2020. Pero hace falta una visión más amplia para ver que 2020 fue un “bachecillo” comparado con el cráter que provocó la burbuja de 2008-2014 y que lo que ocurre en 2021 es un simple rebote tras salir del bache. No somos de hacer previsiones porque el comportamiento del mercado inmobiliario es complejo y depende de muchísimas variables. Pero yo diría que si se confirma la tendencia de volver a la normalidad (lo cual es muy bueno, por cierto), en 2022 no habrá un incremento de ventas como el de 2021 e incluso es posible que haya un descenso para acercar la curva a la tendencia levemente ascendente que se inició en 2014. 

2.- Cómo fue la venta de viviendas en Bizkaia en 2021

Sobre la venta de viviendas en  Bizkaia en 2021 hay que decir que no se diferencia mucho de lo que ocurre a nivel de toda España: bache importante en 2020 y aumento en la venta de viviendas a modo de rebote en 2021, con el mayor número de ventas desde 2007. 

Si vamos a la media bienal vemos una leve caida de casi un 5% del período 2018-2019 al 2020-2021. La noticia sigue siendo positiva porque significa que en 2021 se ha recuperado casi totalmente el volumen de ventas previo a la pandemia. Y como en el caso del dato de España, estamos lejos de un volumen desmesurado de ventas que nos pueda acercar a la situación de la burbuja inmobiliaria. 

Otro dato interesante es la proporción de venta de VPO sobre el total de operaciones. Para el período 2019-2021 la venta de vpo supone solo el 7% del total de las ventas. Sería interesante analizar datos (si es que se publican) de volumen de viviendas de alquiler social adjudicadas en este período para ver si hay  un desplazamiento de la venta al alquiler. 

3.- ¿Cómo fue la venta de vivienda en Alava en 2021?

La venta de viviendas en Alava ya fue un fenómeno extraño en 2020: cuando en todas partes se había vendido menos que el año anterior, Alava fue la provincia española donde más creció la venta de vivienda en 2020. Y en cambio, en 2021 el número de ventas de viviendas se ha reducido un 4,5% cuando a nivel de toda España estamos hablando de incrementos del 34%. Parece que vamos a la contra de lo que ocurre en España.

¿Por qué el mercado de vivienda en Alava va a su rollo? Sencillo: porque el peso de la VPO es mucho más importante que en otras provincias y los vaivenes en el volumen de ventas depende enormemente de la venta de VPO. En el período 2019-2021 la venta de VPO supuso el 22% del total de ventas, tres veces más que en Bizkaia. Así que para entender el caso de Alava es importante diferenciar las ventas de vivienda libre y de VPO. 

Si nos fijamos en la curva de ventas de vivienda libre en Alava vemos que ahí si, tenemos un comportamiento muy similar al del conjunto de España: descenso de ventas en 2020 (-18%) e incremento de nuevo en 2021 (+12%) que no llega a recuperar del todo el bache del año anterior. En cambio la venta de VPO se incrementó en 2020 un 86% y cayó en 2021 un 42%. Esto último es lo que explica el comportamiento diferente de la venta de viviendas en Alava estos dos últimos años.

4.- A partir de ahora: recuperación total del bache y estabilidad del mercado inmobiliario

Quienes nos conocéis bien sabéis de nuestras reticencias a hacer previsiones, fundamentalmente por dos problema: la falta de fiabilidad y transparencia de los datos del mercado inmobiliario y el hecho de que intervengan muchísimas variables diferentes en su comportamiento. Cuando los registradores de la propiedad publiquen los datos de ventas desglosados (el crecimiento parece que coincide con el INE) veremos si nos podemos fiar de los datos. Pero si nos fiásemos, llegaríamos a dos conclusiones sobre el corto y medio plazo:

  • A corto plazo: el aumento en la venta de viviendas de 2021 nos muestra una casi total recuperación del annus horribilis de 2020, que muy probablemente llegue a ser total en 2022. Eso implicará que veremos incrementos porcentuales muy inferiores al 34% del que estamos hablando ahora. Eso será una buena noticia. Incrementos sostenidos del 34% nos acercan a las cifras de la burbuja, algo que las personas normales no queremos en absoluto. 
  • A medio plazo: las tendencias de las curvas, tanto a nivel estatal como provincial, nos muestran que tras el incremento de los años 2014-2017 se produce una relativa estabilidad en el volumen de ventas, solo alteradas por el bache del covid (2020) y su posterior rebote (2021). Lo previsible y deseable es que volvamos a una cierta estabilidad en los próximos años en el volumen de ventas de viviendas. 
  • Si la oferta y la demanda permanecen estables, es lógico que esa estabilidad se traslade también a los precios

En conclusión, ni triunfalismo ni alarmismo. Si podemos estar contentos es porque la compraventa de vivienda está volviendo a la normalidad, se  va a dar continuidad a la estabilidad de los últimos años y nada apunta a una burbuja de demanda que pueda desestabilizar los precios al alza y liar la que se lió hace unos años.

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