Tiempo de lectura estimado: 11 minutos
Hoy me voy a marcar un artículo un poco friki y un poco techie sobre un tema del que no se habla (posiblemente por los enormes intereses económicos que le rodean) y que en mi opinión generaría transparencia y confianza en el mercado inmobiliario. Se trata de la necesidad de que cualquier persona pueda acceder a datos reales de precios de venta de viviendas para poder tomar decisiones que en la mayoría de los casos será la más importante de su vida en cuanto a impacto económico.
1.- ¿Cómo sabes cuánto pagar por una vivienda?
Pongámonos en situación: estás buscando vivienda para comprar (o vas a vender la tuya) y una cuestión básica es la del precio: cuánto pagar por la vivienda que te interesa o cuánto pedir por la que quieres vender. Esto es algo muy sencillo cuando se realiza cualquier compra. Si quieres comprar un kilo de naranjas puedes ir a dos o tres fruterías, comparar precios y calidades, y decidirte por la opción que más te convenga. Y además sabes cómo estaba el kilo de naranjas la semana pasada, y la anterior…, y siempre con precios reales. Podrías incluso decidir no comprar hoy naranjas porque han pegado un subidón enorme estos días y comprar otra fruta hasta que las naranjas vuelvan a su precio habitual.
Esto no pasa así cuando se trata de comprar o vender una vivienda, básicamente porque se desconoce el precio real de compraventa de las viviendas en España. Lo habitual para estimar un precio de compraventa es mirar los anuncios de pisos en la zona pero los precios de los anuncios no son los precios finales a los que se vende la vivienda. Por otra parte entre los anuncios te encontrarás algunos con precios realistas y otros con precios estratosféricos que llevan meses o incluso años anunciados. Entonces, ¿cómo saber qué anuncios tomar como referencia y cuáles descartar? Los anuncios con precios atractivos duran poco y lo que te encontrarás será muchos pisos que llevan tiempo anunciados y que no tienen demanda quizá por su precio elevado y algunos pocos pisos con precio atractivo y que llevan poco tiempo anunciados. Con esos mimbres vas a calcular el precio de compra o venta. Poco fiable.
2.- ¿Cómo sabemos las inmobiliarias cuánto cuesta una vivienda?
Pues muchas hacen exactamente igual que tu. En los últimos años los portales inmobiliarios nos han empezado a vender aplicaciones informáticas que hacen estimaciones de precio de venta a partir de los datos de los anuncios publicados. Estas aplicaciones tienen la ventaja de que los portales inmobiliarios son quienes más datos tienen de oferta de vivienda, aunque desconocen en la mayoría de los casos el precio final de la venta. Un problema que tienen estas aplicaciones es que el algoritmo que hay detrás de esas aplicaciones es totalmente opaco para nosotros y simplemente hay que tener fe en que van a funcionar y el algoritmo va a ser “honesto” y sin intereses ocultos.
¿De qué intereses ocultos hablo? Pues de que en determinado momento interese a los poderes económicos que suba o baje el precio de la vivienda y se trate de influir en la opinión pública a través de estas herramientas. Por ejemplo, si ahora el Gobierno está pensando en una ley para limitar el precio de alquiler y los poderes económicos se oponen diciendo que el mercado se regula solo, les interesa que bajen los precios al menos durante el tiempo que dure la polémica para influir en la opinión pública. Eso se podría lograr con el algoritmo.
Aunque realmente no es necesario un algoritmo, solo hace falta saturar con notas de prensa sobre supuestos estudios que “confirman” que el precio del alquiler está bajando. Por lo general casi nunca se conoce la metodología de estos supuestos estudios, tamaño de la muestra y por supuesto, su fiabilidad aunque eso no le suele importar a quien lo publica. Estas supuestas noticias no nos deberían influir a los verdaderos profesionales que conocemos la realidad del mercado. Pero los algoritmos de las herramientas en las que confiamos podrían llevarnos a bajar o subir los precios de alquiler o venta a gusto de esas grandes corporaciones. No digo que esté pasando, pero si que sería posible hacerlo y que no tenemos manera de comprobarlo porque los datos reales de venta de vivienda son opacos porque así lo ha decidido el gobierno.
En relación a las noticias sobre el precio de la vivienda solemos hablar de profecía autocumplida. No vamos a desarrollar aquí la idea porque la tenemos ya en un artículo anterior que puedes ver pulsando el enlace anterior y en este hilo de twitter.
3.- Qué es el Open Data
Me vais a permitir un inciso, aunque sin complicarme mucho. Así que voy a citar a la wikipedia para definir el concepto de open data:
“Es una filosofía y práctica que persigue que determinados tipos de datos estén disponibles de forma libre para todo el mundo, sin restricciones de derechos de autor, de patentes o de otros mecanismos de control.”
Wikipedia
Muchas administraciones públicas, entre ellas Gobierno Vasco o los ayuntamientos de Bilbao y Vitoria-Gasteiz tienen desde hace años portales de open data donde liberan datos sobre distintas cuestiones que luego la ciudadanía puede reutilizar. Por ejemplo, Gobierno Vasco publica todos los días (o casi) los datos de incidencia del Coronavirus y una persona con ciertos conocimientos puede analizarlos, trabajar sobre ellos, interpretarlos… Esto puede ser útil para científicos pero también, por ejemplo, para la asociación de hostelería, que podría utilizarlos para defender sus reivindicaciones de no limitar el acceso a la hostelería si fuese posible demostrar con esos datos que los contagios no tienen que ver con su actividad.
Esto es solo un pequeño ejemplo. El portal de Open Data Euskadi tiene a día de hoy 7666 conjuntos de datos publicados. De estos casi 8000 conjuntos de datos solo 12 tratan el precio de la vivienda y es una encuesta realizada a algunas agencias inmobiliarias. Es decir, nada que nos sirva a conocer los precios reales del precio de la vivienda.
4. En Gran Bretaña puedes saber el precio al que se ha vendido cualquier vivienda.
En otros países como en Gran Bretaña han entendido la importancia de la transparencia en el mercado inmobiliario y cualquiera puede acceder a datos reales de precios de venta de cualquier inmueble. Esto se hace a través del HM Land Registry en Inglaterra y Gales o de Registers of Scotland en Escocia.
4.1.- Cómo funcionan los registros de la propiedad en Reino Unido
El HM Land Registry funciona de forma similar a nuestro Registro de la propiedad, aunque con algunas diferencias. Registra los derechos de propiedad de los bienes inmuebles pero también las propiedades arrendadas por un período superior a los siete años. También proporciona información sobre titularidades a través del equivalente a nuestra nota simple registral, con la diferencia de que su tasa es de 3 libras (unos 3,50€) y aquí hay que pagar más del triple, unos 11 € por una nota registral.
4.2.- En Reino Unido puedes saber el precio de venta de cualquier vivienda
En el caso de Escocia es tan sencillo como introducir un código postal y automáticamente te aparecerá un listado de direcciones, fechas de venta y precios. En la siguiente imagen puedes ver el listado de las últimas ventas realizadas en un determinado código postal de Escocia, indicándose la dirección (sin indicar el piso por protección de datos), fecha de venta y precio.
Insisto, esta información está al alcance de cualquier persona que tenga acceso a internet y es completamente gratuita. Si vas a comprar una vivienda en una dirección determinada puedes ver a qué precios se han vendido otras viviendas en ese mismo portal a lo largo del tiempo. Esto ahora mismo no es posible en España salvo para quien tenga acceso a los datos de los registros de la propiedad, que suelen ser bancos principalmente (aunque también algunas agencias vinculadas a una determinada asociación inmobiliaria).
En Inglaterra las opciones son mucho mayores, pudiendo aplicar numerosos filtros para seleccionar la información que se busca en función de la ubicación, características del inmueble, rango de precios o fecha de venta, como se ve en la siguiente imagen.
Como en el caso del registro de la propiedad de Escocia, aquí también se dan datos reales de dirección, fecha de la operación y por supuesto el precio de venta.
También es posible descargar un archivo con todos esos datos que después se puede analizar en una hoja de cálculo, como se ve en la siguiente imagen.
4.3.- Open Data del registro de la propiedad: la única fuente de datos fiable
Además de poder hacer consultas individuales como el ejemplo mostrado más arriba, el registro de la propiedad británico ofrece también herramientas open data con los que cada uno puede sacar sus propias estadísticas. Mediante estas herramientas se pueden obtener los datos de todas las operaciones de compraventa, incluyendo el precio. Los datos se actualizan mensualmente y están disponibles desde diciembre de 2011. Solo del mes de octubre de 2021, el último publicado cuando estamos escribiendo este artículo, tiene los datos de 89.449 operaciones. ¡Solo de un mes!. El acceso a estos datos, por supuesto, es gratuito.
Nada de esto ocurre en España: cualquier empresa puede publicar informes en base a datos que no son reales y que no contienen toda la información, sin explicar los criterios de muestreo ni el origen de los datos y por supuesto sin posibilidad de que ese informe pueda ser verificado por un tercero, algo imprescindible si se aplicara un método científico. Será rara la semana en que no aparece una noticia en prensa basada en un supuesto estudio que es de todo menos científico. La consecuencia de eso es que se pueden hacer informes “a medida” y con un propósito concreto. Esto no es nuevo y nuestras dudas sobre la fiabilidad de los datos que se dan sobre el precio de la vivienda vienen de lejos y muchas veces detrás de estos informes hay un interés por crear un cierto estado de opinión e influir en nuestro comportamiento y en nuestras decisiones. Por ejemplo, no sería sorprendente que se hicieran “estudios” que “demostraran” que el precio del alquiler está bajando para generar una opinión pública contraria al control de precios del alquiler.
Todo esto tiene varias ventajas indudables frente a lo que ocurre en España:
- los datos son reales, completos y de todas operaciones cerradas. No es que sea fiable, es que es 100% una foto real de lo que está pasando en el mercado inmobiliario. Algo que está muy lejos de una encuesta (como la que hace Gobierno Vasco a las agencias inmobiliarias) o de seleccionar anuncios que no reflejan ni los precios finales de venta, ni todas las ventas, y ni siquiera todos esos anuncios terminan en una venta.
- son datos abiertos y accesibles para cualquier persona que a partir de ellos puede hacer las estadísticas e informes con la metodología que prefiera y cruzándolos con otros datos
- al ser datos públicos se puede comprobar la veracidad de cualquier informe que se publique y que se base supuestamente en estos datos.
- Cualquier persona con acceso a internet tiene acceso a esos datos.
5.- La información es poder
Hace unos meses Jaime Gómez-Obregón, un informático de Cantabria, comenzó una campaña en twitter pidiendo la liberalización de los datos del Registro Mercantil. Jaime lleva tiempo trabajando en automatizar el acceso a datos de contratos públicos con el objetivo de detectar casos de corrupción. Si fuese posible acceder masivamente a los datos del Registro Mercantil tendría muy fácil detectar muchos de estos casos. Él lo explica muy bien en su cuenta de twitter e incluso hizo un vídeo muy didáctico que os dejamos aquí
Con la liberalización de los datos del Registro de la Propiedad se conseguiría “democratizar” el acceso a la información sobre el mercado de compraventa de viviendas, que cualquier persona pudiera saber los precios reales de venta sin depender de terceros, que no fuese tan fácil inventar noticias sobre el mercado inmobiliario y que todo se pudiese contrastar porque tendríamos por fin un mercado transparente.
