Si estás siguiendo las noticias que se publican sobre el sector inmobiliario y las previsiones seguro que habrás leído ya alguna noticia que afirma que los precios de la vivienda van a bajar con la crisis del coronavirus. Y lo cierto es que hay una relativa unanimidad en los medios, aunque esa unanimidad es reciente: durante las primeras semanas las noticias eran muy diferentes e incluso se hablaba del sector inmobiliario como el motor que nos iba a sacar de la crisis.
¿Son fiables las previsiones sobre el precio de la vivienda?
Qué dicen los datos del presente (o del pasado más inmediato) sobre precio de la vivienda
Los datos de portales inmobiliarios, que aunque no son los más fiables pueden mostrar tendencias, nos dicen que los precios han subido durante la pandemia. Hace un mes ya analizamos la evolución del precio durante la crisis en los distintos barrios de Bilbao. Y los datos que maneja idealista para el mes de mayo habla de incrementos interanuales generalizados, de un 1% en toda España y de 1,4% en el País Vasco.
En cuanto a la demanda, no vemos una caída sino, al contrario, una recuperación en V como pronosticábamos hace un par de meses y se ve en el siguiente gráfico que muestra los impactos de los anuncios de Etikalia en idealista. desde el 1 de enero hasta el 7 de junio. Es decir, no hay indicios de bajada por ningún sitio.
No conocemos el pasado, no podemos predecir el futuro del precio de la vivienda
Una dificultad metodológica para hacer previsiones sobre el precio de la vivienda es que no se conocen los datos reales de las operaciones cerradas. Así que, si no que conoce el pasado, ¿cómo se va a hacer una proyección de esos datos a futuro?
La opacidad con estos datos es total. Los únicos que tienen los datos reales son los notarios y registradores, que los venden a precio de oro a bancos y tasadoras (que son los únicos que se lo pueden permitir). Y si revisas los informes de notarios y registradores, ni siquiera coinciden en sus conclusiones partiendo ambos de los mismos datos.
Así que si no conocemos lo que ha pasado, ¿cómo va alguien a hacer previsiones fiables sobre lo que va a ocurrir?
El «para qué» de estas supuestas noticias
La publicación de estas «noticias» pueden tener dos motivaciones. Una es la simple aparición de una marca en los medios de comunicación. Los departamentos de comunicación de estas corporaciones (fondos de inversión, tasadoras, bancos, portales inmobiliarios…) tienen que justificar su sueldo y una forma sencilla de tener presencia en los medios es hacer esas supuestas previsiones.
La segunda motivación es la de influir en la opinión pública y creo que ahí es donde nos encontramos ahora. Y ojo, que a nosotros no nos parece mal que bajen los precios de la vivienda otra vez y que se facilite el acceso a la misma a más personas que ahora lo tienen complicado. Pero creo que no van por ahí los tiros.
Dos noticias juntas se entienden mejor
Una noticia (por llamarlo de alguna forma), ya lo hemos dicho, es la cantinela que tenemos ahora todos los días con que los precios van a bajar. La otra, menos difundida, es la de los fondos buitres esperando para avalanzarse sobre su presa otra vez y hacer compras masivas si llega a producirse esa bajada de precios. Pero en marzo y abril no había la unanimidad que vemos ahora y todavía nos podíamos encontrar todos los días noticias contradictorias como estas que publicamos en twitter el 24 de abril.
La profecía autocumplida
Si vas a la wikipedia podrás leer una definición de este concepto:
La profecía que se autorrealiza es, al principio, una definición «falsa» de la situación, que despierta un nuevo comportamiento que hace que la falsa concepción original de la situación se vuelva «verdadera».
Es decir, para que se produzca este fenómeno necesitamos:
- una definición falsa de la situación (la previsión de bajada de precios sin un fundamento estadístico o científico)
- un nuevo comportamiento: a través de la presencia constante de estas «noticias» se busca influir en el comportamiento de las personas a las que podría afectar (compradores o vendedores)
- ese cambio de comportamiento consigue que la definición inicial, que era falsa, se cumpla.
Esto ya pasó hace unos años cuando se hablaba de que subían los precios y es lo que va a pasar ahora. En febrero publicamos un hilo en twitter donde lo explicábamos de forma sencilla. ¿Y los datos qué dicen? Pues ya hemos visto más arriba: suben los precios y se recupera la demanda.
Posibles efectos: ganan los fondos, pase lo que pase
Estos son los posibles escenarios que puede provocar la difusión masiva del mensaje de bajada de precios
- Bajada de precios de viviendas que ya estaban en venta en marzo: los vendedores llevan con su venta parada 3 meses. El motivo no tiene que ver con el mercado sino con la crisis sanitaria que nos ha obligado a quedarnos en casa. Pero eso tampoco ha evitado que la oposición culpe a la gestión gobierno de la crisis económica. Las noticias sobre la bajada a futuro del precio de la vivienda les genera ansiedad y no quieren que les toque la bajada «gorda» dentro de unos meses, así que bajan ahora algo el precio para ser los primeros y vender antes. Eso inicia una bajada de precios en cascada que aprovechan los fondos buitre para hacer compras masivas cuando los precios llegan al mínimo. A partir de ahí, por supuesto, aparecerán las noticias de subidas de precio y volverán a subir. Los fondos compran barato y en pocos meses revalorizan sus nuevas propiedades.
- La oferta se contrae. Los nuevos vendedores, ante la perspectiva de una bajada del precio se replantean la venta de la vivienda y en muchos casos deciden no vender. Esto provoca un descenso en la oferta que unido al incremento que estamos viendo en la demanda tiene como consecuencia un incremento en el precio de venta de la vivienda. Los fondos buitre siguen ganando porque sus activos se revalorizan por encima de las previsiones sin mover un dedo.
Es decir, pase lo que pase, los fondos ganan incluso si no se cumple la profecía.
Nuestros consejos si estás pensando en vender una vivienda
Lo primero, no te dejes influir por esas supuestas previsiones y sigue adelante con lo que tenías planificado. Deberías tener en cuenta estos consejos:
- Pide una o varias valoraciones. Muchas inmobiliarias te lo vamos a hacer de forma gratuita. Es posible que no todas las valoraciones coincidan. No te quedes necesariamente con la más alta, porque suele ser un truco para que contrates a esa inmobiliaria pensando que te lo va a vender a un precio más alto que el resto. Quedate con la visión general de todas esas valoraciones que te van a marcar un rango de precio.
- ¿Ese rango de precio está dentro de tus expectativas? Pues adelante, pon en venta la vivienda. Si no, planteate alquilar o bajar el precio a algo que sea más realista.
- Si puedes permitirte contratar una buena inmobiliaria para vender tu piso, no lo dudes y hazlo. Aquí te dejamos algunos consejos para elegir inmobiliaria. Si vas muy justo de presupuesto y no te lo puedes permitir, te damos también algunos consejos para vender tu piso sin inmobiliaria.
- En esta coyuntura de incertidumbre es muy importante trabajar con Big Data para anticiparse a los movimientos del mercado. En Etikalia contamos con una herramienta propia de análisis de la demanda que nos facilita tomar decisiones durante el proceso de compra en base a los datos y no a impresiones.
- Si el precio de mercado bajara tanto como para que dejara de interesarte vender no estás obligado a hacerlo. En el contrato con la inmobiliaria has pactado un precio de venta. Si no llegan ofertas o las que llegan están lejos no estás obligado con la inmobiliaria a venderlo.
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