Consejos para vender (o comprar) una vivienda libre en derecho de superficie

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Tiempo de lectura estimado: 8 minutos

Cómo vender una vivienda libre en derecho de superficie no es una consulta que nos llegue con frecuencia. Pero algunos de los lectores del blog de Etikalia que han llegado últimamente al artículo que publicamos sobre cómo vender un piso de VPO nos han preguntado por ello. Se trata de cómo vender una vivienda libre en derecho de superficie. Es decir, una vivienda que en su día fue calificada como VPO durante 20 años, en derecho de superficie, y que pasado ese plazo deciden venderlas pero no saben cómo hacerlo. 

Nuestro consejo es siempre contar con una agencia inmobiliaria. Así que si estás en ese caso, nuestra primera opción es que conozcas lo que te ofrecen distintas inmobiliarias de tu ciudad y luego te decidas por una de ellas. Si el piso lo tienes en la zona del Gran Bilbao o en Vitoria-Gasteiz, consultanos y compara nuestro servicio con el que te ofrecen otras inmobiliarias. 

Lo de consultar a un profesional no lo decimos por nada. Ayer mismo nos consultaba una persona que había vendido su vivienda “de particular a particular” y que el banco de la parte compradora se había quedado con 3000 euros del precio de venta. Ahora el comprador no solo tiene 3000 euros menos en el bolsillo, sino la sensación de haber sido engañado y la incertidumbre de no saber qué hacer. Con una inmobiliaria seria eso no le habría pasado.

Pero bueno, vamos al tema del artículo. Y una nota antes de seguir: toda la redacción del artículo está dirigida a un posible vendedor, pero será también útil a quien quiera comprar. 

1.- ¿Qué es el derecho de superficie y qué sentido tiene?

Lo habitual a la hora de comprar una vivienda es adquirir la plena propiedad, es decir, la propia vivienda y la parte del suelo sobre el que se edifica la construcción que le pertenece a dicha vivienda. 

En cambio, cuando se adquiere el derecho de superficie se está comprando la vivienda (sin el suelo) por un plazo que en el caso de las VPO del País Vasco en derecho de superficie es de 75 años. Esto significa que a los 75 años la propiedad de la vivienda vuelve a Gobierno Vasco (o a quien sea el titular del derecho de superficie, como podría ser también un ayuntamiento o una sociedad pública). 

Que la administración pública decida vender VPO en derecho de superficie tiene todo el sentido del mundo porque lo que se pretende es que la vivienda de VPO permanezca siempre en el circuito de “lo público”. Es lo que se pretende también con la calificación permanente (la vivienda es VPO de por vida) o con políticas de vivienda que buscan incrementar la oferta de alquiler protegido en detrimento de la venta de VPO. Son tres formas de conseguir que las viviendas no salgan de “lo público” y la diferencia estará en la rotación de usuarios de esas viviendas, que será más alta en los alquileres (pensemos en contratos de cinco años), no tanto en las viviendas en propiedad con calificación permanente (pensemos en que una familia puede decidir vender su VPO a los 10 o 15 años, cuando su situación económica les permite acceder a una vivienda libre) y muy baja en los derechos de superficie a 75 años. 

2.- ¿Se puede comprar el suelo para convertir un derecho de superficie en plena propiedad?

Como muchos sabréis, el Gobierno Vasco ha ofrecido en ocasiones la compra del suelo a propietarios de derechos de superficie, permitiéndoles de esa manera adquirir la plena propiedad de la vivienda. De esta manera esa vivienda ya no volvería al Gobierno Vasco a los 75 años, sino que permanecería en manos de sus titulares o herederos. 

Esa medida se tomó en Gobierno Vasco en un momento (crisis de 2008) en que necesitaba tener ingresos y a los responsables políticos les pareció una forma fácil de obtenerlos. La compra de suelo solo se puede hacer cuando lo convoca Gobierno Vasco y ahora no hay ninguna convocatoria abierta, ni parece que la vaya a haber en esta legislatura. 

Desde mi punto de vista, no la va a volver a hacer por la sencilla razón de que sería difícil explicar por una parte proponer que el 100% de la vivienda nueva protegida se destine al alquiler y por otra, desprenderse de los derechos de superficie de numerosas viviendas. Aunque cosas más raras se han visto, todo hay que decirlo. 

3.- ¿Por cuánto puedes vender una vivienda libre en derecho de superficie?

Pues yo diría como respuesta rápida que lo que la gente esté dispuesta a pagar, igual que en la vivienda libre. Pero quizá esa respuesta no sea muy realista, así que entro en detalle. 

Por una parte nos encontramos con una vivienda libre, lo que significa que la Administración no te limita el precio máximo de venta como sucede en las VPO. Así que tu pones el precio. 

Pero por otra parte lo que vendes no es una plena propiedad, sino un derecho de superficie a 75 años. Eso significa que cada año que pasa el bien se va depreciando hasta llegar a 0€ cuando se cumplen los 75 años. Y aquí otra nota para posibles compradores: para saber si una vivienda está en régimen de derecho de superficie debes consultar la nota simple registral en el registro de la propiedad.

Pero ojo, aquí entra un tercero en juego, que es el banco del comprador. Supongamos que tienes comprador, que te ha aceptado un precio y que luego la tasación necesaria para contratar la hipoteca le da a la vivienda un valor inferior al que habéis pactado. Te encontrarías con que vas a perder esa venta si no bajas al precio de la tasación. 

Así que nuestro consejo en el caso de ventas de viviendas libres en derecho de superficie es que la parte vendedora pida una tasación y que se tenga en cuenta en el proceso de venta. Nosotros, como agencia inmobiliaria, te podemos hacer un informe de estimación de precio, como hacemos con todas las ventas. Pero las herramientas informáticas y los conjuntos de datos que utilizamos y que son muy precisos en ventas de viviendas libres en plena propiedad, no están adaptados aún a valorar derechos de superficie. 

4.- ¿Cuándo se cumplen los 75 años del derecho de superficie? 

Esta es una duda que suele generar mucha confusión. Cuando nos preguntais quienes habéis comprado al principio de ese derecho de superficie soléis pensar que los 75 años empiezan a contar desde que firmasteis las escrituras de compra. Pues bien, no es así. El período de 75 años por lo general empieza a contar como un par de años antes, cuando se constituyó el derecho de superficie o coincidiendo con la calificación de la VPO. Para saber el dato exacto tendréis que consultar las escrituras y la nota simple. Y recomiendo consultar ambas porque no siempre coinciden las fechas, como ya nos ha ocurrido en alguna compraventa de VPO (aunque la diferencia puede ser de unos pocos días o semanas). 

5.- Una opción alternativa: alquílalo

Quizá no te hayas planteado la opción de alquilar la vivienda, aunque sea derecho de superficie. Ten en cuenta que te encuentras con una vivienda libre y que Gobierno Vasco ya no te limita el precio al que debes alquilarla ni hacerlo a inscritos en Etxebide, ni debes esperar su autorización para arrendar, ni nada de eso. Es decir, tienes una vivienda libre y puedes alquilarla en el mercado “idem”. Y si, a los 75 años te vas a quedar sin la vivienda y cada año que pase el precio de venta se irá depreciando, pero hasta que llegue ese momento podrás alquilarla a precio de mercado

6.- Una solución buena para todos: la compra por parte de Gobierno Vasco

Hace unos años, cuando el Gobierno Vasco ejercía el derecho de tanteo sobre todas las VPO para evitar el fraude, se llegó incluso a «tantear» viviendas con calificación temporal a 20 años y se recalificaban como definitivas antes de volver a venderlas. Por eso en algunos casos os podéis encontrar en un mismo portal viviendas con calificación a 20 años y otras con calificación definitiva.

La solución que propongo para los pisos libres en derecho de superficie es similar: que Gobierno Vasco las compre a precio de VPO en derecho de superficie y las vuelva a calificar como VPO. De esa manera el vendedor podrá desprenderse rápidamente de su propiedad a un precio justo y la vivienda vuelve al circuito de la VPO, de forma permanente, y a un coste muy bajo para la Administración.

A los vendedores esta propuesta os parecerá fatal, porque el hecho de tener una vivienda libre os ha creado una expectativa de generar una plusvalía. Pero esa expectativa es irreal porque no tiene en cuenta que la vivienda no es una plena propiedad y que cada año se devalúa hasta llegar a valor cero el año 75.

Aún así, hoy por hoy al Gobierno Vasco parece que no se le pasa nada de esto por la cabeza, así que al vendedor no le queda otra que venderlo en el mercado libre.

¿Quieres vender una vivienda libre en derecho de superficie? Conoce nuestro servicio de venta de viviendas sin comisiones y contacta con nosotros. Verás que conocemos el tema y podemos ofrecerte un servicio, tanto si quieres vender como si al final te decides a alquilar tu vivienda.

Imagen de Moshe Harosh en Pixabay

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16 respuestas

  1. Egun on,

    He descubierto vuestra web hace poco y me encanta vuestro blog (es super informativo!)

    Me gustaría saber si podéis ayudarme con un par de cuestiones.
    Tengo un piso en propiedad de VPO en Vitoria (con derecho de superficie, lo compré en 1998), mis dudas:
    ¿Puedo alquilar el piso por el importe que yo quiera? o ¿tengo que alquilarlo basando el importe en algo fijado por el Gobierno Vasco? Cómo se cuáles son los umbrales?
    ¿Tengo que avisar al Gobierno Vasco de que voy a alquilar mi piso?

    Y otra cuestión… he leído por ahí que todos los pisos de VPO vendidos antes del 2003 van a ser descalificados y quedarán libres por ley ¿esto es cierto? El mío sigue apareciendo como VPO.

    Si sois tan amables de resolver estas dudas os lo agradecería enormemente.

    Un saludo!

    1. Hola Ander,

      si compraste en 1998 es posible que la calificación sea a 20 años y entonces el piso sería libre. Eso es lo primero que tienes que comprobar, puedes hacerlo en las escrituras y en esta web que te enlazo. Si la vivienda es libre puedes alquilarlo a precio de mercado sin necesidad de pedir autorización a Gobierno Vasco.

      En cuando a lo de la descalificación automática por ley, dudo mucho que eso suceda. Pero una cosa: la calificación definitiva (es decir, un piso es vpo de por vida) se empezó a aplicar en 2003, así que yo diría que todos los pisos con calificación anterior a esa fecha son a 20 años, y pasado ese plazo automáticamente son vivienda libre.

  2. Yo acabo de heredar una vivienda que en su día mi madre compro a una cooperativa a la que el ayuntamiento de Vitoria le cedió el suelo para hacer viviendas en derecho de superficie. En el contrato pone que se compró como derecho de superficie pleno dominio, esto que quiere decir?
    Dónde puedo mirar si solamente es en derecho de superficie o es toda la casa?
    Si era del ayuntamiento, no tiene nada que ver con Etxebide? He buscado algún contacto de vivienda del ayuntamiento pero no encuentro.

    1. Hola Mario,

      lo de derecho de superficie plena propiedad ya lo he visto en algún caso, es derecho de superficie. Aunque sea promoción o suelo del ayuntamiento sigue la normativa de Gobierno Vasco. Puedes mirar en el informe de precio máximo de venta si es derecho de superficie y desde qué fecha empieza a contar (en este enlace)

  3. Buenas noches,
    Tengo una Vpo de 1998 en derecho superficie. La vivienda es libre hace unos años.Hace 3 años me separé y compré la otra parte a mi expareja, según tasación puesto que era libre.Pero ahora no voy a vivir ahí y quiero venderla. ¿La venta de dicha VPO a Gobierno Vasco es real? ¿Realmente compran esas viviendas para que pasen a ser suyas a precio máximo de venta Vpo establecido? O solo es que existe la posibilidad de ofertarselas pero no las compran?
    No me gustaría tener una vivienda vacía…pero el alquiler en mi caso ha sido una opción muy desafortunada.
    Gracias por la atención

    Un saludo

    1. Hola Raúl,

      no creo que te la compre gobierno vasco, porque es vivienda libre, aunque si yo tuviera responsabilidades políticas me plantearía la posibilidad de comprar estas viviendas a precio de vpo y luego calificarlas como vpo de forma indefinida. Pero vamos, que no te la van a comprar. No descartes el alquiler, pasa por nuestra página donde informamos de cómo gestionamos los alquileres. Si quieres contacta con nosotros a través de la pagina de contacto y te informamos de nuestro servicio de alquiler.

  4. Buenas,
    Quiero comprar una plaza de garaje que proviene de VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL DE PROMOCIÓN PRIVADA de 1996.
    El vendedor compro al Ayuntamiento el Suelo de dicha plaza en 2011. En la Nota Simple indica: Titular del derecho de superficie y del 0,243% del porcentaje de suelo, quedando vinculados ambos derechos «on rem».
    ?puede tener algún inconveniente comprar esa plaza de garaje o tiene alguna limitación?
    Muchas Gracias

    1. Hola Antonio,

      tienes que asegurarte en la nota simple registral de qué es exactamente lo que compras, que sea plena propiedad y no derecho de superficie, que sea libre (no de protección oficial) y que no esté vinculada a una vivienda.

  5. En la NOTA SIMPLE no vincula la plaza a ninguna vivienda.
    En la NOTA SIMPLE indica :Titular del derecho de superficie y del 0,243% del porcentaje de suelo, quedando vinculados ambos derechos «on rem».
    El Titular compro el suelo al Ayuntamiento ( tengo la Escritura de compra-venta).
    Supongo que la propiedad plena la obtendré después de 75 años, pero mientras la plaza la podré vender o alquilar? O tiene alguna pega comprar derechos de superficie?? GRACIAS

  6. Soy propietario de una VPO con derecho de superficie durante 75 años comprada en 1997. Posteriormente adquirí el suelo al Gobierno Vasco. ¿Qué posibilidades tengo de alquilar esta vivienda?

  7. Hola quería información estoy interesada en comprar una vivienda la cual.no tiene el suelo comprado y le quedan 45 años .mi duda es si yo lo compro cabe la posibilidad de que me la quiten a los 45 años por que no se si me darán la opción de comprar el suelo.es mejor olvidarme de ese piso?

    1. Hola Zuriñe,

      si, cuando finaliza el derecho de superficie la vivienda vuelve a Gobierno Vasco. Pero no lo descartes solo por ese motivo. Al ser un derecho de superficie el precio debe ser inferior a una vivienda en plena propiedad, así que quizá comprando a precio inferior a una plena propiedad te interese disfrutar del piso durante esos 45 años.

  8. Hola,

    Voy a heredar una vivienda en derecho de superficie (antigua VPO) y ahora con el cambio de ley hay que poner el valor de referencia catastral en vez del valor del catastro en las escrituras.
    Ellos le van a dar un valor de mercado pero claro..el mercado para un derecho de superficie a 75 años no es lo mismo que plena propiedad. Como puedo calcular más o menos el precio de la vivienda sin tener que llamar a un tasador?

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