Por qué tu piso es de VPO y los de tus vecinos han pasado a ser libres en el País Vasco

En Etikalia hemos recibido recientemente un par de consultas poco frecuentes. Se trata de una situación que, aunque poco común hasta ahora, probablemente será más frecuente en el futuro. La consulta proviene de propietarios de viviendas VPO que se han sorprendido al descubrir que los pisos de sus vecinos ya no son VPO, pues ha finalizado su período de calificación inicial de 20 años y se han convertido en viviendas libres. Esta situación genera dudas entre los propietarios cuyos pisos siguen siendo VPO, ya que todas las viviendas del edificio se construyeron en la misma fecha y fueron calificadas como VPO por el mismo período de 20 años, por lo que en principio haberse convertido en libres simultáneamente. Así que vamos a explicar los motivos de esta situación.

El ejercicio del derecho de tanteo por parte de Gobierno Vasco (2004-2011)

Cuando Izquierda Unida asumió el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco en 2001, implementó varias innovaciones en la política de vivienda. Estas medidas, que aún hoy se consideran pioneras, sirven como modelo para otras comunidades que presentan más de 20 años de retraso en comparación con las políticas aplicadas entonces en el País Vasco. Una de las innovaciones más significativas fue la calificación permanente de las viviendas de VPO. Este cambio significó el abandono del sistema anterior, donde la calificación de VPO duraba 20 años y después la vivienda pasaba al mercado libre. Por tanto, desde 2003, todas las viviendas calificadas como VPO mantienen esta condición de manera permanente, sin posibilidad de pasar al mercado libre.

Otra medida importante fue el ejercicio del derecho de tanteo en las ventas de VPO de segunda mano (segundas transmisiones). Hasta entonces, era común que estas ventas se hicieran entre particulares o con la intervención de inmobiliarias e incluyeran sobreprecios ilegales, lo que generaba un enriquecimiento ilícito para los vendedores y desvirtuaba la función social de la VPO, ya que se vendía a precios muy superiores a los establecidos por ley. Para prevenir estas prácticas fraudulentas, se implementó el derecho de tanteo en todas las segundas transmisiones. Es decir, cualquier venta de vivienda usada de VPO pasaba por Gobierno Vasco.

Las dos decisiones anteriores (calificación permanente y ejercicio universal del derecho de tanteo) llevaron a una tercera medida: las viviendas con calificación a 20 años en las que se ejercía el derecho de tanteo serían recalificadas de forma permanente antes de venderlas al siguiente adjudicatario. Veamos el proceso paso a paso:

1. Los propietarios de una VPO que querían vender su vivienda debían ofrecérsela primero a Gobierno Vasco, y éste (a través de Visesa) la compra a precio de VPO, evitando sobreprecios fraudulentos.
2. Si la vivienda tenía calificación a 20 años Visesa solicitaba a la delegación de vivienda correspondiente la calificación permanente
3. Una vez obtenida la calificación permanente la vivienda ya sería VPO de por vida, se adjudicaba entre los inscritos en Etxebide y se vendía, ya con la calificación permanente y a precio de VPO sin sobreprecio.

De esta forma se lograban dos objetivos: el nuevo comprador adquiría la vivienda de VPO al precio legal establecido, y el Gobierno Vasco ampliaba su parque permanente de vivienda protegida.

El Gobierno del PSE, con Arriola al frente de vivienda, suprime el ejercicio universal del tanteo

Con la llegada del consejero de Vivienda Iñaki Arriola, se dio un giro en esta política. En 2011 decide suprimir el ejercicio del tanteo en todas las segundas transmisiones y las VPO de segunda mano vuelven a transmitirse entre particulares o a través de inmobiliarias. Desde entonces el tanteo (o el retracto) se ejerce únicamente cuando hay sospechas de fraude por sobreprecio.

En cuanto al primer objetivo que tenía el ejercicio universal del derecho de tanteo (evitar sobreprecios), estoy convencido de que muchas ventas fraudulentas han pasado desapercibidas para Gobierno Vasco. En Etikalia, algunos vendedores nos han solicitado realizar este tipo de operaciones, a lo que siempre nos hemos negado, explicando la función social de la vivienda. Sin embargo, dudo que hayamos logrado convencer a una sola de estas personas de que lo correcto es vender al precio establecido por la ley.

En cuanto al segundo objetivo de incorporar más viviendas al parque permanente de VPO, analicemos algunos datos para estimar el impacto de aquella decisión.

• Entre 2011 y 2024, según el INE, se vendieron en el País Vasco un total de 30.719 viviendas de VPO. Esto incluye tanto viviendas nuevas como segundas transmisiones.
• Entre 2013 y 2021 se adjudicaron en venta 1.576 viviendas. Así que podríamos estimar que para el período 2011-2024 serían unas 2.561

Total, que entre 2011 y 2024 se habrían hecho unas 28.000 segundas transmisiones de VPO. Con que solo el 20% (tirando por lo bajo) hubieran sido viviendas calificadas a 20 años estaríamos hablando de que con esa decisión se dejó de recuperar para el parque permanente de VPO unas 5600 viviendas.

Conclusión

La primera parte creo que ha quedado clara: las viviendas VPO de segunda mano adquiridas entre 2004 (o quizá algo más tarde) y 2011 mantienen hoy calificación permanente, sin importar que su calificación inicial fuera de 20 años. Esto explica por qué alguien que compró un piso en 2010 —y ahora tiene calificación permanente— puede tener vecinos cuyas viviendas ya son libres. Estos vecinos podrían haber comprado comprado bien en 2001 o antes (antes de establecerse la calificación permanente) o bien después de 2011 (después de que Arriola suspendiera la práctica de tanteo y calificación permanente).

La parte política del post refleja claramente dos maneras de hacer política: pensando a largo o a corto plazo. Quienes tomaron aquellas decisiones hace 20 años lo hicieron con visión de futuro. Aunque no tuvieron mucho éxito en las urnas, estas decisiones siguen siendo consideradas hoy como ejemplo de políticas progresistas y siguen afectando positivamente a la vida de muchas personas. El resultado de aquella decisión de calificar permanentemente las viviendas sujetas a tanteo es tangible: hoy el parque de vivienda pública cuenta con varios cientos de viviendas adicionales que, de otro modo, podrían estar en el mercado libre a precios significativamente más altos como ocurre con esas 5000 viviendas que se dejaron de tantear y calificar en 2011.