Cómo está afectando la crisis del coronavirus al precio de la vivienda en Bilbao

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Si habéis seguido la prensa económica este último mes y medio habréis podido leer pronósticos contradictorios en relación a lo que va a ocurrir con el precio de la vivienda después de la crisis del coronavirus.

El eterno problema de la opacidad del mercado inmobiliario

Quienes nos seguís en el blog sabéis que no nos gusta hacer pronósticos y menos en una situación como esta, sin referencias similares con las que compararla. Pero si nos gusta analizar los datos de los que disponemos para tener una visión global de lo que podría estar pasando ahora.

Ese análisis no es fácil debido a la extremada opacidad del mercado inmobiliario, donde quien tiene los datos (registradores, por ejemplo) los venden a precios solo asumibles por bancos y grandes constructuras. Eso contrasta con otros mercados, como el del automóvil, donde los datos de matriculaciones se publican diariamente.

Los pocos datos disponibles: precios de oferta de venta

Los datos con los que contamos siempre son escasos, de una fiabilidad limitada y poco actualizados. Pero es lo que hay. Esta vez utilizaremos los datos de portales inmobiliarios por estar actualizados a finales de abril, y analizaremos los datos de precio de Bilbao y sus distritos.

Gráfico de precios de venta de viviendas en Bilbao antes y después del Coronavirus

Analizar lo que ha pasado con los precios de venta de la vivienda durante el estado de alarma del coronavirus solo puede hacerse con un mínimo de rigor contextualizándolo dentro de lo que ha pasado el último año. Así que vamos a representar en un gráfico lo que pasó los 12 meses anteriores al estado de alarma (eje vertical) y lo que ha pasado en abril en comparación con marzo para coger un mes completo de confinamiento (no cogemos marzo porque el estado de alarma ocupó solo medio mes).

¿Qué pasó con el precio de la vivienda en Bilbao antes del coronavirus?

Pues básicamente lo mismo que en España, como ya vimos en un análisis anterior. 2019 fue un año extraño con dos baches en la venta de vivienda provocados por el cambio en la ley hipotecaria, que retrasó muchas operaciones y por la inestabilidad política.

En cuánto al precio de venta entre febrero de 2019 y febrero de 2020, subió en Bilbao un 0,48%. Pero la realidad va por barrios, ya que algunas zonas bajaron de precio (Abando-Albia, Basurto-Zorroza, Begoña-Santutxu, Casco Viejo, Otxarkoaga-Txurdinaga, San Ignacio) y otras subieron (Deusto, Ibaiondo, Indautxu, Rekalde, San Adrián – La Peña y Uribarri).

¿Qué ha pasado con el precio de la vivienda durante el coronavirus?

Pues que los precios (de oferta, no de cierre) han subido en abril un 1,72% en relación a los precios de marzo en Bilbao. Y teniendo en cuenta que no se han podido cerrar operaciones nuevas porque aunque se hayan escriturado ventas, al no poderse enseñar las viviendas no se han hecho ventas nuevas. Eso lo veremos reflejado en las estadísticas de escrituras de mayo y sobre todo a partir de junio, cuando deberían escriturarse las ventas acordadas en marzo y abril.

Aquí el comportamiento por zonas también difiere, aunque en la mayor parte de los distritos se observa la subida: Abando – Albia, Basurto – Zorroza, Begoña – Santutxu, Deusto, Indautxu, Otxarkoaga – Txurdinaga, San Ignacio y Uribarri. Y se observa una bajada de precio en Ibaiondo, Rekalde y San Adrián – La Peña. El Casco Viejo es la única zona donde no ha varíado el precio en abril.

No nos quedemos con los datos, sino con las tendencias

El gráfico de cuadrantes es interesante para visualizar escenarios. Por ejemplo, dónde tiende a subir de precio (con subidas en 2019 y en abril de 2020), dónde sucede lo contrario y en qué sitios no hay una tendencia evidente.

El Casco Viejo de Bilbao, la única zona que presenta tendencia a la baja

El Casco Viejo experimentó en 2019 una de las mayores bajadas de precio en Bilbao y en abril ha mantenido el precio de marzo. Si, como se dice, durante esta crisis los posibles compradores están buscando pisos exteriores y con balcones y terrazas el Casco Viejo podría seguir en ese cuadrante, con un descenso de ventas y de precios por las características más habituales de sus viviendas. Aunque las viviendas con balcones, últimas plantas y con ascensor podrían incrementar los precios porque la ubicación va a seguir siendo muy valorada y es un tipo de vivienda que no abunda en la zona.

Ningún otro barrio presenta tendencia tan clara de descenso de precio

Serían los barrios situados en el cuadrante inferior izquierdo del gráfico. Ahí se puede observar que ningún barrio ha bajado de precio tanto en 2019 como en abril de 2020. Y, sin llegar a la situación del Casco Viejo, algunos barrios han presentado descensos en 2019 y, a pesar de ello, leves incrementos durante el estado de alarma, por debajo de la mediana de Bilbao

  • Basurto-Zorroza. el precio bajó en 2019 un 7,6% y en abril ha vuelto a subir un 0,47, una subida muy leve en comparación con el descenso de 2019.
  • Begoña-Santutxu: muestra una cierta estabilidad en el precio, con una bajada en 2019 del 0,37% y una subida en abril del 0,68. Siempre por debajo de la mediana de Bilbao.

Bajaron de precio en 2019 pero en abril suben por encima de la media

  • Otxarkoaga – Txurdinaga experimentó la mayor bajada de 2019 en Bilbao, con un descenso del 11,6%. Es frecuente que estos cambios tan grandes no se sostengan en el tiempo y se vayan compensando. Y es lo que ocurre en abril, con un incremento del precio del 1,83, apenas por encima de la mediana de Bilbao.
  • Abando – Albia: la bajada de precio fue más moderada que la de Otxarkoaga – Txurdinaga pero la subida en abril es mucho mayor. ¿Podría ser una de las zonas donde vuelva a subir el precio en 2020?
  • San Ignacio: es el segundo distrito donde más bajó el precio en 2019 y, sin embargo, en abril sube el precio un 12%. Puede haber muchas explicaciones y en ninguna cabe que esa tendencia se mantenga a lo largo del año: una subida puntual, un descenso en la oferta, el cierre de ventas que estaban bien de precio y, por lo tanto, lo que queda es lo que está «pasadísimo»…

Tras una subida de precio en 2019, vuelven a bajar en abril

Tienen en común que se trata de barrios periféricos donde además la trama urbana hace que abunden las viviendas exteriores o semi exteriores. Las bajadas de precio durante el coronavirus no llegan al 1%, así que puede ser algo puntual incluso simplemente causado por algún efecto estadístico. Así que, en general, no parece que vayan a entrar en tendencia descendente los precios de estas zonas, según los datos de abril. Pero hay que cogerlo con pinzas y esperar al comportamiento del mercado cuando se retome la actividad.

  • La zona de San Adrián – La Peña subió un 2,48% el año pasado y ahora baja un 0,8. La bajada es pequeña y puede ser algo puntual, pero entra dentro de lo que se espera en un mes donde el mercado ha estado parado. Lo raro son las subidas
  • Ibaiondo subió un 5% el año pasado y ahora está muy levemente por debajo del 0%
  • Rekalde subió casi un 10% y ahora baja menos de un 0,1%.

Los que suben y suben…

Por último tres distritos subieron de precio en 2019 y también en abril. Y veremos que además hay rasgos que los diferencian.

  • Indautxu es el distrito que, sin duda, muestra una tendencia más clara al alza. Pero ojo porque aquí sí que nos encontramos con una trama urbana con mucho piso interior que quizá ahora la demanda se piense dos veces antes de comprar. Los pisos exteriores y luminosos puede que mantengan la tendencia. ¿Pero qué ocurrirá con los pisos interiores?.
  • Uribarri ha presentado una subida leve en abril, que se suma a la que ya tuvo en 2019. Al contrario de Indautxu, en Uribarri tenemos mucho piso exterior. Eso unido a la línea 3 del metro puede hacer que esta zona gane atractivo. Sobre todo últimas plantas, orientación sur, exterior o semi exterior con ascensor.
  • Deusto subió un 7% en 2019, el segundo distrito con mayor subida después de Rekalde. Y ahora sube también un 1,5.

En resumen

  • Estos datos hay que verlos solo como tendencias y no como una previsión de lo que va a pasar porque los datos son insuficientes.
  • Sorprende que en un mes donde el mercado está parado los precios suban. Una posible explicación es que al estar cerradas las agencias inmobiliarias haya habido más oferta de particulares que ponen el precio desde su expectativa y no desde un conocimiento real del mercado, y eso ha podido llevar a ese alza de precios
  • La subida de precios de abril no tiene por qué mantenerse en mayo, cuando esperamos volver a la actividad
  • Siempre me meto con la prensa y no voy a perder hoy la ocasión: he visto varios titulares en diferentes medios que hablaban de pisos que bajaban de precio y ponían ejemplos concretos. El sector también está hablando de bajada de precios. Pero los datos de idealista hablan de lo contrario. Yo siempre sospecho de los titulares. ¿Qué interés puede tender difundir el mensaje de que están bajando los precios aunque no esté sucediendo? Pues animar a los posibles compradores a que compren rápidamente antes de que vuelvan a subir.
  • Las personas olvidamos pronto así que si en invierno no hay estado de alarma si hay un repunte del coronavirus es probable que de aquí a un año nos hayamos olvidado de lo bueno que es ver la calle desde tu casa y tener un balcón.

Image by Omni Matryx from Pixabay

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