Caso de éxito: reclamaciones de propietarios e inquilinos por la devolución de la fianza del alquiler

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El momento más crítico de un alquiler de vivienda suele ser cuando finaliza el contrato de alquiler, la revisión de la casa y el saldo de la fianza. No quiero decir que siempre haya problemas ni mucho menos, pero si que es un momento delicado y que incluso alquileres “pacíficos” pueden acabar en desacuerdo por la devolución o retención de parte o toda la fianza. 

En Etikalia, como profesionales de la gestión integral de alquiler, al finalizar el contrato hacemos un informe final de saldo de la fianza. En ese informe tenemos en cuenta posibles impagos (es raro que haya y en los últimos dos años y medio no hemos tenido desahucios), desperfectos achacables a los inquilinos y el consumo de suministros pendiente de facturar. Lo habitual es que de la fianza se descuente solo ese consumo de suministros que todavía no se ha facturado porque la factura le llegará al arrendador. Pero en ocasiones nos encontramos también con desperfectos achacables a los inquilinos, cuyo importe de reparación hay que descontar de la fianza. En cualquier caso nuestro informe siempre está muy documentado en previsión de que alguna de las partes se oponga y se genere un conflicto.

En esos casos Etikalia analiza la situación con objetividad y sin tomar partido por una de las partes, sino aplicando lo que dice la ley y la jurisprudencia en cuanto a qué conceptos pueden descontarse de la fianza cuando hay responsabilidad del inquilino. Y, al contrario, en el informe indicaremos que no hay que descontar nada de la fianza por mucho que la parte arrendadora nos insista en que hay que hacerlo si creemos que no tiene razón.

A continuación os exponemos tres casos en los que hubo desacuerdo con el saldo de la fianza, en los que defendimos exitosamente la postura que nos parecía justa y correcta.

1.- Los propietarios reclaman no devolver la fianza por unos daños que existían con anterioridad al contrato de alquiler. 

En este caso hicimos, como siempre, la visita al piso para la entrega de llaves, firma del documento de finalización del contrato y revisión de todo el piso. Siempre hacemos un barrido fotográfico para tener constancia de en qué estado se entrega el piso. En un primer momento la parte arrendadora pretendía reclamar una serie de desperfectos que, después, comprobamos que ya estaban al inicio del contrato. Eso pudimos demostrarlo gracias a que al inicio del contrato también hacemos un barrido fotográfico de toda la vivienda para tener constancia de en qué estado se entrega la vivienda. La propiedad pretendía reclamar también daños que se produjeron durante el contrato de alquiler, como unas filtraciones. En ese caso, al ser responsabilidad de la propiedad, no pudo reclamarlo ni descontarlo de la fianza. 

Estas discrepancias las hemos tenido en otras ocasiones y por eso damos mucha importancia a hacer inventarios lo más completos posibles. Pero en este caso hubo una reclamación de la parte arrendadora que nos puso a prueba (y de la que salimos exitosos). Los inquilinos habían movido un armario y en la pared que estaba cubierta por ese armario apareció una lamparita pegada, de estas lámparas pequeñas adhesivas que van a pilas (creo que era algo de eso, hablo de memoria). Claro, al estar tapado por el armario, en el inventario inicial no salía. Los inquilinos insistían en que eso ya estaba allí cuando movieron el armario y la parte arrendadora afirmaba que no estaba allí. 

Revisando las fotos de inventario vimos que había una cierta separación entre la pared y el armario, que podría explicarse porque en la pared ya estaba esa lamparita, pero ese espacio aparecía muy oscuro en la foto y no se veía si ya estaba o no la lámpara. Lo que hicimos fue usar un programa de retoque fotográfico para tratar de iluminar esa zona. Y voi-là, ¡apareció la lamparita!. Con lo cual pudimos demostrar que los inquilinos tenían razón y la parte arrendadora tuvo que devolver la fianza de alquiler a los inquilinos. 

En este caso además, durante la gestión del alquiler la parte arrendadora se negó a hacer reparaciones que le correspondían. Eso, unido a la posible mala fe en la reclamación de daños nos llevó a decidir no seguir ofreciéndoles nuestros servicios. De la misma manera que buscamos inquilinos solventes y de confianza, también lo hacemos con los propietarios y podemos no ofrecer nuestros servicios cuando no confiamos en ellos, como era el caso.

2.- Los propietarios reclaman no devolver la fianza por daños ocasionados una vez finalizado el alquiler.

En este caso no podemos hablar de mala fe de la parte arrendadora, ni mucho menos. Al contrario, fueron unos clientes majísimos, colaboradores y con los que había mutua confianza. El caso era que ellos no vivían en la ciudad y no pudieron acudir a la firma del fin de contrato a la vivienda. Así que la firma se hizo online pero nosotros sí acudimos a la vivienda para comprobar su estado y hacer las fotos de inventario para documentar en qué estado se entregaba el piso. La parte arrendadora volvía a vivir a ese piso y contrataron a unos operarios para que hicieran ciertos arreglos. 

La sorpresa se la encuentran los arrendadores cuando vuelven al piso y ven que el bidé está roto. Lógicamente, lo primero en lo que piensan es que lo han roto los inquilinos y que a nosotros se nos ha pasado por alto. El informe de saldo de fianza ya se había entregado, no recogía ese desperfecto y la fianza se había devuelto íntegra a los inquilinos. Nosotros  pensamos que se nos había pasado por alto. Pero fuimos a revisar las fotos que se hicieron al finalizar el contrato y, ¡sorpresa!, el bidé estaba en buen estado.

Así que demostramos que habíamos hecho bien el informe de fin de contrato y devolución de la fianza y que los responsables de los daños no eran los inquilinos, sino los operarios contratados por los propietarios, que no habían dicho nada de los daños que habían ocasionado. Con nuestras fotos de inventario los propietarios pudieron reclamar los daños a la empresa a la que habían contratado y se demostró que era correcta la devolución de la fianza del alquiler a los inquilinos.

3.- Los inquilinos reclaman judicialmente la devolución de la fianza y pierden

En este último caso, al finalizar el contrato de alquiler nos encontramos con varias incidencias imputables a los inquilinos. Así propusimos descontar de la fianza el coste de la reparación. Se trataba de pequeños desperfectos, los típicos de no tener cuidado en una casa, pero eran unos cuantos, y el importe de las reparaciones se “comía” la fianza. Las incidencias eran cosas como una puerta corredera suelta, estanterías sueltas, dos puertas desencajadas, el sofá con enganchones, quemaduras en un mueble y cosas similares. 

Pues bien, la parte arrendataria (los inquilinos) no estaba conforme con nuestra propuesta y puso una reclamación en el juzgado: un monitorio que reclamaba la devolución íntegra de la fianza. El juzgado envía una notificación a la parte arrendadora requiriendo el pago de la fianza completa. Ante esa reclamación tuvimos que responder a la demanda en el juzgado, aportando las pruebas que teníamos de los desperfectos ocasionados por la parte arrendataria y pidiendo que se celebrara un juicio verbal. Entre esas pruebas estaban las fotos al inicio y finalización del contrato, facturas de las reparaciones y mensajes de la inquilina reconociendo algunos incumplimientos del contrato y desperfectos, entre otras cosas. 

El juez aceptó nuestra petición y convocó vista oral para unos meses más tardes. Ante esa respuesta del juzgado, la parte arrendataria vio que no tenía nada que hacer, que se arriesgaba además a ser condenada en costas y retiró la demanda. Todo esto, no tuvo ningún coste adicional para la parte arrendadora, que con la no devolución de la fianza del alquiler pudo hacer las reparaciones de los desperfectos ocasionados por los inquilinos. 

Buscar la excelencia en nuestro trabajo es útil hasta para situaciones imprevistas

Como se ha visto en los tres casos anteriores, es importante hacer bien las cosas, buscar la excelencia, para que todo salga bien, incluidas situaciones que no habíamos previsto y que será raro que se repitan. ¿Cómo ibamos a prever que un arrendador acusara a su inquilino de poner una lamparita detrás de un armario, que en realidad había puesto el propio arrendador? ¿Cómo íbamos a pensar que unos operarios contratados por el arrendador causarían daños en la vivienda que luego se reclamarían al arrendatario sin tener ninguna culpa?. Imposible prever esas situaciones, pero gracias a que hicimos bien nuestro trabajo pudimos resolver todas esas situaciones de forma satisfactoria y, sobre todo, justa para la parte acusada injustamente.

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Foto de Karl Solano

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