La compraventa de una vivienda protegida de segunda mano suele generar muchas dudas cuando incluye el mobiliario de la casa. Una reciente resolución del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco ha recordado la firmeza con la que la administración actúa ante los sobreprecios encubiertos. En este artículo te explicamos cómo gestionar la valoración y transmisión de los muebles con total seguridad jurídica.
El Tribunal Superior de Justicia del País Vasco confirma que imponer el mobiliario es un sobreprecio ilegal
La Sentencia TSJPV 703/2026 ha ratificado una sanción firme de 45.000 euros a una agencia inmobiliaria de Barakaldo por una infracción muy grave. El tribunal determinó que la empresa utilizó contratos de muebles como condición condición indispensable para poder comprar una vivienda VPO. Es decir, se obligó a adquirir el mobiliario para acceder a la compra de la VPO, elevando de forma ilícita el precio máximo fijado administrativamente. Nos hemos quedado con las ganas de saber cuánto se pedía por ese mobiliario, que sin duda sería una cantidad claramente desproporcionada. El fraude en la compraventa de VPO debe estar a la orden del día, según nos dicen muchos compradores a los que les han pedido sobreprecios «en sobres» o se les obligaba a comprar el mobiliario a un precio completamente desproporcionado.
La resolución judicial destaca que la ley de vivienda vasca prohíbe taxativamente la percepción de cualquier cantidad que altere el precio oficial del inmueble. En el caso sancionado, además de la imposición de compra, se realizó una valoración a tanto alzado sin tasación individual y se incluyeron elementos fijos de la edificación —como los inodoros, el lavabo o la bañera— como si fuesen mobiliario. Este tipo de prácticas fraudulentas desvirtúan la función social de la vivienda protegida en Euskadi.
¿Puedo vender mi VPO con muebles? Consejos clave para la parte vendedora
Si eres propietario de una vpo y quieres ponerla a la venta incluyendo el mobiliario, es fundamental que conozcas los límites legales que establece esta sentencia para evitar expedientes sancionadores. Como ni la normativa del Gobierno Vasco ni la propia sentencia fijan un criterio técnico concreto para valorar los bienes de segunda mano , en Etikalia aplicamos un procedimiento blindado basado en la lógica fiscal.
Para que la venta de muebles sea completamente legítima, se deben cumplir los siguientes requisitos:
- Estricta voluntariedad: la operación debe ser opcional para quien compra. La parte compradora tiene pleno derecho a adquirir la vivienda de protección oficial totalmente vacía por su precio legal.
- Valoración del mobiliario (según critereios de Etikalia): al no existir una norma específica de tasación de muebles ni establecerse un criterio tampoco en la sentencia, en Etikalia utilizamos el criterio de depreciación lineal del 10% anual basado en las tablas de la AEAT. De este modo, los muebles con una antigüedad superior a 10 años adquieren un valor contractual de 0€ y al resto se les aplicaría una depreciación a su precio de compra proporcional a su antigüedad.
- Inventario desglosado: es fundamental huir de las cifras redondas o pactadas a ojo. Se debe confeccionar un inventario con la suma exacta del valor de referencia de cada elemento. Para ello lo más recomendable es contar con las facturas de compra y aplicar la depreciación según antigüedad. Si no se cuenta con las facturas de compra se podría acudir a precios actuales de muebles de similares características y calidad y aplicarles la depreciación lineal.
- Prohibición de elementos fijos y mejoras: no se puede cobrar dinero en la venta por instalaciones permanentes como sanitarios, calderas o radiadores. Tampoco se permite repercutir el coste de las obras de mejora realizadas en la vivienda.
Guía para la parte compradora: cómo detectar abusos y denunciar fraudes
Al comprar una VPO de segunda mano, la parte adquirente debe asegurarse de que no se altere el precio máximo de venta mediante exigencias colaterales. La adquisición obligatoria de mobiliario o la venta forzosa de una segunda plaza de garaje con sobreprecio son de los fraudes que se dan de forma habitual en la venta de viviendas protegidas.
Para proteger tus derechos en las operaciones de compraventa de vpo, exige siempre la máxima transparencia:
- Documentación y pagos separados: la compraventa de la vivienda y anejos debe formalizarse mediante un contrato de compraventa. Si decides adquirir los muebles, se debe redactar un contrato privado independiente acompañado de la firma física de la voluntariedad de compra.
- Garantía de visado: en los contratos de muebles se debe estipular que, si la delegación del Gobierno Vasco correspondiente no otorga el visado a la venta, el vendedor está obligado a devolver a la parte compradora los importes abonados hasta la fecha (serían las arras de la compraventa de la vivienda y la cantidad que se haya podido anticipar por el mobiliario).
- Vía de denuncia administrativa: si durante el proceso sufres coacción, detectas que te imponen los muebles como condición indispensable para acceder al piso o sospechas de cualquier sobreprecio encubierto, puedes denunciar formalmente la operación ante la delegación territorial de vivienda del Gobierno Vasco. La administración tiene la potestad de sancionar estos actos para velar por el cumplimiento de la ley de vivienda vasca.
Conclusión
La venta de la vivienda protegida en el País Vasco está sujeta a un control riguroso de tanteo y retracto y de limitación de precios para garantizar su función social. El mobiliario de la vivienda puede transmitirse de forma paralela, pero la transparencia, la tasación correcta y la absoluta libertad de elección de la parte compradora son requisitos obligatorios para no incurrir en ilegalidades.
¿Necesitas vender tu piso vpo con todas las garantías legales? Pregunta por nuestros servicios de gestión de la venta de VPO y nuestro equipo de profesionales te informará sin compromiso para que puedas realizar la venta de tu vivienda de forma ágil, transparente y sin sobresaltos.
