Desde abril de 2025, los propietarios que quieren recuperar su vivienda por impago de rentas tienen una nueva obligación legal: intentar un acuerdo extrajudicial con el inquilino antes de presentar la demanda de desahucio. Esta exigencia, recogida en la Ley Orgánica 1/2025, busca fomentar la resolución de conflictos fuera de los juzgados, pero también implica un retraso mínimo de 30 días en los procedimientos, incluso en los casos más claros de impago.
En este post te explicamos qué ha cambiado, qué es exactamente el MASC que exige la ley, cuál es la vía más ágil para cumplir con el nuevo requisito legal y qué opciones de acuerdo puedes ofrecer como propietario.
¿Qué cambios de la Ley Orgánica 1/2025 afectan a los desahucios por impago de alquiler?
La reforma, en vigor desde abril de 2025, modifica varios artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Uno de los más relevantes es el artículo 22.4, que ahora exige que antes de presentar una demanda de desahucio por falta de pago, el arrendador acredite que ha intentado resolver el conflicto mediante un MASC (Medio Adecuado de Solución de Conflictos).
Si no se puede justificar este intento previo, el juzgado no admitirá a trámite la demanda.
¿Qué es un MASC?
El MASC es una vía legal para intentar solucionar el conflicto sin pasar por los tribunales. La ley contempla varias formas:
- Mediación
- Conciliación (privada, notarial o registral)
- Negociación directa
- Derecho colaborativo
- Opinión de experto neutral
- Oferta Vinculante Confidencial (OVC)
Cada una tiene su procedimiento, plazos y costes, pero no todas son igual de rápidas ni eficaces en un caso de impago.
¿Qué opción recomendamos desde Etikalia? La OVC
En Etikalia consideramos que la vía más sencilla, rápida y eficaz para propietarios e inmobiliarias es la Oferta Vinculante Confidencial (OVC).
Se trata de una propuesta por escrito que se envía al inquilino por un medio fehaciente (como burofax o correo electrónico certificado), planteando una solución concreta al conflicto.
Si el inquilino acepta la oferta en el plazo máximo de 30 días, se formaliza un acuerdo vinculante.
Si no contesta o la rechaza, se entiende cumplido el intento de solución extrajudicial, y el propietario puede presentar la demanda.
Además, bien redactada, esta OVC también sirve como requerimiento previo de pago, cumpliendo con lo previsto en el art. 22.4 de la LEC para evitar la enervación del desahucio.
¿Qué opciones de acuerdo puedes ofrecer como propietario en caso de impago de la renta?
La propuesta incluida en la OVC puede adaptarse a cada caso. Algunas de las que pensamos que serán las más utilizadas son:
- Entrega voluntaria de la vivienda a cambio de condonación total de la deuda (siempre que no haya desperfectos imputables al inquilino).
- Entrega con condonación parcial (por ejemplo, el 50 % de la deuda) también condicionada a que la vivienda se entregue en buen estado.
- Pago aplazado de la deuda, sin abandonar la vivienda con calendario y vencimientos definidos. Si el inquilino incumple los pagos, el acuerdo queda sin efecto.
- Pago parcial ahora y entrega de llaves en plazo pactado también con condonación del resto si se cumplen las condiciones.
- Reducción temporal de la renta, si el impago ha sido puntual y existe voluntad de regularización.
En todos los casos, se puede incluir una cláusula que establezca que el acuerdo se anula si el inquilino no entrega la vivienda en condiciones o incumple lo pactado, permitiendo continuar con la demanda judicial.
¿Y si no se consigue acuerdo?
Transcurrido el plazo de 30 días desde el envío de la OVC sin respuesta o sin acuerdo, el propietario ya puede interponer la demanda de desahucio, adjuntando la documentación que justifique el intento de MASC (burofax, copia de la oferta, acuse de recibo…).
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