¿Vender o alquilar tu piso en 2024? Descubre cuál es tu mejor opción

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Con frecuencia nos consultan propietarios de viviendas que no se deciden entre vender o alquilar su vivienda. Con el tiempo hemos analizado un buen número de situaciones personales diferentes y hemos llegado a varias conclusiones. No hay una respuesta fácil a la pregunta de si es mejor vender o alquilar un piso, porque eso dependerá de la situación personal y de muchos factores. Pero hemos llegado a algunas conclusiones analizando unos cuantos casos que nos habéis presentado y hoy queremos compartir nuestras conclusiones, que esperamos que os sean útiles. 

¿Necesitas liquidez? Vende el piso

Esta es siempre la primera respuesta: si estás dudando entre vender o alquilar una vivienda y estás en una situación en que necesitas disponer de dinero, entonces la respuesta es clara: vende el piso. Aquí podemos encontrar un montón de situaciones diferentes, como una deuda (por ejemplo una hipoteca que se quiere levantar), un gasto importante imprevisto o que sabemos que va a llegar, etc. Como veremos más adelante, la ventaja de vender tu vivienda es que vas a tener una entrada de dinero importante que te puede servir para cancelar deudas o para afrontar esos gastos de los que hemos hablado. Un ejemplo que podría estar en esta situación lo hemos visto en varias ocasiones estos últimos meses. Se trata de pisos alquilados pero todavía con hipoteca pendiente de saldar y comprados más o menos en el máximo de la burbuja. Con la subida del euribor se ha llegado a una situación en que la renta mensual no cubre los gastos hipotecarios y la propiedad decide vender. 

¿No descartas alquilar? Analiza la rentabilidad del alquiler

Si no estás en una situación como la descrita más arriba, es decir, no necesitas recibir una importante cantidad de dinero en poco tiempo, quizá lo más interesante sea alquilar. Para ello puedes analizar la rentabilidad que te produciría el alquiler de esa vivienda. En otro post tenemos una calculadora para calcular la rentabilidad de un alquiler. Pero el cálculo es sencillo. Para ello hay que tener en cuenta el precio de la vivienda en compra y el precio del alquiler. La fórmula para calcular la rentabilidad bruta sería: renta anual / coste de la vivienda. Para calcular la rentabilidad neta (la real) puedes usar la fórmula (renta anual – gastos anuales) / coste de la vivienda. Si la rentabilidad que obtienes está por encima del IPC, entonces te interesa alquilar. Incluso simplemente si está por encima del 3%, te va a interesar alquilar. Aunque lo más probable, si el piso lo compraste hace ya unos años o si lo has heredado, es que obtengas rentabilidades por encima incluso del 10%.

Ten en cuenta que tal como está hoy el mercado inmobiliario hay muchas personas buscando piso para comprar y posteriormente alquilarlo para sacar una buena rentabilidad. Así que si tu ya has hecho el desembolso o has heredado el piso, te diría que alquilar tu vivienda te va a garantizar una buena rentabilidad. 

Ventajas y desventajas de vender un piso

Ventajas de vender un piso

  1. Liquidez inmediata: si necesitas una entrada rápida de dinero, con la que hacer frente a deudas o cualquier tipo de necesidad económica que se te presente
  2. Menos responsabilidades en el día a día: no tienes por qué preocuparte por pagar derramas, gestionar inquilinos morosos, gastos de mantenimiento…
  3. Si es tu vivienda habitual puedes reinvertir la plusvalía obtenida en la compra de otra vivienda habitual sin que tengas que pagar IRPF. Lo mismo si eres mayor de 65 años.
  4. Si mantener este piso en propiedad te convierte en gran tenedor (tiene diez pisos en propiedad o cinco si están en zonas tensionadas), la nueva ley de vivienda te va a afectar peor que si eres pequeño tenedor, en cuanto a limitación de precios y a mayores complicaciones para ejecutar un posible desahucio. En este caso quizá sea buena idea vender el piso y no convertirte en gran tenedor.

Desventajas de vender un piso

  1. Despatrimonialización: al vender una vivienda pierdes la propiedad del inmueble, lógicamente 
  2. Si no inviertes el importe recibido por la venta, ese capital irá perdiendo capacidad adquisitiva (el equivalente al IPC anual)
  3. Costos de la transacción: ten en cuenta los impuestos que vas a pagar por la venta, tanto la plusvalía municipal como el IRPF. 
  4. Fluctuaciones del mercado: si vendes en un momento donde el mercado está en alza podrías obtener una rentabilidad inferior a la esperada por la venta
  5. Cambios en las circunstancias personales: tener una segunda vivienda, incluso aun estando alquilada, puede ser un plan B para esos imprevistos familiares como una separación o una hija o hijo que decide independizarse o que afronta una separación o divorcio.

Ventajas y desventajas de alquilar un piso

Ventajas de alquilar un piso

  1. Cuentas con un ingreso extra periódico: ya sea que estés trabajando o que ya estés jubilado y cuentes con una pensión, el importe de la renta mensual te servirá para complementar esos ingresos mensuales
  2. Doble rentabilidad: además de la más que probable revalorización de la vivienda, el alquiler te proporciona una rentabilidad mensual. 
  3. Facilidad para olvidarte de las gestiones: desde hace unos años existen empresas como  Etikalia que nos encargamos de todas las gestiones del alquiler, por lo que no debes preocuparte por la relación y el día a día con los inquilinos. Aunque el alquiler pueda parecer una tarea compleja (y lo es), con la ayuda de profesionales es todo más fácil. 
  4. Si surgiera una situación personal que te llevara a necesitar esa vivienda para uso propio o para tus hijos, la ley de arrendamientos urbanos contempla la posibilidad de recuperar el piso antes de que finalicen las prórrogas obligatorias.

Desventajas de alquilar un piso

  1. Riesgo de impagos y desperfectos: este es el principal miedo de los arrendadores. Sin embargo, con empresas como Etikalia, que realizan la gestión integral del alquiler con un enfoque preventivo, y contratando seguros de impagos, tienes una cobertura completa para el poco probable caso de que se de un impago.
  2. Gastos imprevistos: derramas en la comunidad, reparaciones en la vivienda… Es recomendable tenerlo en cuenta para calcular la rentabilidad. Nuestro consejo es no gastar toda la renta que ingresas mensualmente y dejar todos los meses una pequeña cantidad a modo de provisión para gastos que puedan venir más adelante. Ten en cuenta que el propietario de un piso alquilado mantiene sus obligaciones con la comunidad de propietarios y es el responsable de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.
  3. Trámites legales complejos: contrato de alquiler actualizado a los últimos cambios normativos, depósito de la fianza en la comunidad autónoma, cambio de titularidad de suministros… Todo esto es recomendable dejarlo en manos de una empresa de gestión integral de alquiler como Etikalia, no solo por tranquilidad de la parte arrendadora, sino sobre todo para garantizar que todo se hace de la manera correcta.

Como ves, las desventajas de alquilar un piso desaparecen si cuentas con buenos profesionales expertos en gestión integral de alquiler y contratando un seguro de impago de rentas. 

La opción a descartar: dejar el piso vacío

La tercera opción sería dejar el piso vacío, algo que desaconsejamos totalmente por varios motivos:

  1. Impacto económico: ese piso vacío va a producirte una serie de gastos que no vas a recuperar (seguro, suministros, impuestos…) Esto no tiene ningún sentido
  2. Impacto social: manteniendo ese piso vacío contribuyes a la carestía de la vivienda y a dificultar el acceso a la vivienda a otras personas. 

Si alquilas un inmueble: cómo te afecta la nueva ley de vivienda

La ley de vivienda estatal que se aprobó en 2023 introduce una serie de cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos, que son de aplicación en toda España. Y aparte de esos cambios, hay otros cuya aplicación es competencia de las comunidades autónomas o de los ayuntamientos. Veremos los principales cambios:

  1. Si contratas una agencia inmobiliaria para comercializar y hacer el contrato de alquiler, es la parte arrendadora quien debe pagar a la agencia, y no los inquilinos. Ten en cuenta este gasto a la hora de calcular la rentabilidad. Esto es de aplicación obligatoria en todo el territorio y no depende de las comunidades autónomas.
  2. Declaración de zonas tensionadas y limitación de renta. La ley permite que las comunidades autónomas o los ayuntamientos declaren zona tensionada cuando se dan alquileres muy elevados en relación a los ingresos familiares en esa zona. La declaración de zona tensionada puede llevar a establecer límites en las rentas. Así que para calcular la rentabilidad debes ver cuáles son los límites en tu zona y saber si tu comunidad autónoma o ayuntamiento tiene intención de declarar o ha declarado ya zona tensionada. El Gobierno ya ha publicado los precios del sistema estatal de referencia de precios de alquiler (salvo para País Vasco y Navarra). 
  3. En caso de tener en propiedad más de diez inmuebles (o cinco si están en zonas tensionadas), es decir, si eres gran tenedor, el proceso de desahucio será más complejo que si eres pequeño tenedor e igualmente tendrás más obligaciones en cuanto a las prórrogas de los contratos. 

Otras situaciones

Si tienes hipoteca, ¿es mejor alquilar o vender? 

Nuestro consejo es que hagas cuentas. Es muy posible que con la renta mensual te cubra para pagar la cuota mensual de la hipoteca y los gastos de la vivienda (comunidad de propietarios, seguro, IBI…). Si es así, nuestro consejo es alquilar porque de esta manera te acabarás haciendo con una propiedad libre de cargas y rentable. Y si la renta no cubre todos los gastos es posible que la venta cubra la cancelación de la hipoteca pero que tengas que vender por debajo del precio al que compraste. Esto es habitual si has comprado en los años 2006-2009. Como digo, es cuestión de hacer cuentas e incluso de consultar a una agencia inmobiliaria de confianza. 

Es un piso heredado y sois muchos propietarios y/o hay mala relación entre los propietarios

Si hay mala relación, vende. Y si hay buena relación, todo dependerá del número de propietarios que seais y de los ingresos que os proporcione ese alquiler. Si sois 12 propietarios y vas a tener un ingreso mensual de 60 euros, te diría que vendas. Pero también podrías comprar su participación a alguno de los otros copropietarios, o al revés, vender tu participación a otro copropietario. 

El piso necesita reforma

Lo que puedes hacer aquí es, de nuevo, el cálculo de rentabilidad, teniendo en cuenta como coste el de la reforma y como ingresos, el de la renta del alquiler. Si careces de liquidez para afrontar la reforma, quizá sea buena idea endeudarse para poder afrontar esa reforma para poder alquilar después la vivienda. 

¿Cuándo es buen momento para vender la casa?

Ya hablamos hace unos meses sobre cuándo es un buen momento para vender tu casa. Básicamente lo que decíamos es que no depende tanto de las condiciones del mercado, sino de la situación personal que te lleva a decidir vender un inmueble. Te recomendamos que te pases por ese artículo si dudas sobre cuándo poner a la venta tu piso.

¿Dudas entre vender o alquilar tu piso?

Puedes contar con los servicios de Etikalia, y te sacaremos de dudas. Te haremos valoración de venta y alquiler para que puedas hacer tus propias cuentas. Si decides vender, te proporcionaremos el servicio de venta más completo y con garantías de éxito al mejor precio posible. Y si decides alquilar, con Etikalia puedes estar tranquilo porque nos encargamos de todo y tienes garantizado el cobro de la renta. 

¿TIENES ALGUNA DUDA SOBRE ESTE TEMA? Escribela en los comentarios más abajo y trataremos de resolverla.

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