Nota simple registral: qué es, dónde pedirla y para qué sirve

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Un trámite fundamental que debe hacer cualquier persona que vaya a comprar una vivienda o cualquier otro tipo de inmueble es solicitar la nota simple registral. A continuación explicamos la información más importante sobre la nota simple registral, qué es, dónde pedirla y para qué sirve.

1.- Qué es una nota simple registral

El Registro de la Propiedad en España recoge la información más importante sobre los bienes inmuebles, especialmente quiénes son los propietarios de estos bienes (pensemos por ejemplo en un piso) y si hay cargas sobre el mismo. Es decir, estamos hablando de dos derechos que recaen sobre ese inmueble. Por una parte la propiedad, no es necesario explicarlo. Y  por otra parte las cargas son los derechos que un tercero puede tener sobre ese inmueble. Por ejemplo, un piso puede estar hipotecado y el banco que ha concedido la hipoteca tendría el derecho de quedarse con el piso en caso de que los propietarios dejaran de pagar la hipoteca. Eso es una carga. Otra carga podría ser un embargo de la seguridad social, o que la vivienda esté calificada como VPO y la Administración tiene determinados derechos, como el de compra preferente o el de marcar el precio máximo de compra. 

Por lo tanto la nota simple registral es un documento fundamental para los compradores de vivienda (o de cualquier tipo de finca) porque le va a proporcionar información importante a la hora de afrontar la compra:

  1. le va a decir quiénes son los propietarios de la vivienda y, por tanto, las personas que tienen la capacidad de vender (o alquilar) un inmueble. Esto es importante para evitar estafas.
  2. le va a decir qué terceras partes tienen derechos sobre ese inmueble. Por ejemplo, hipotecas, calificación de vivienda protegida, servidumbres de paso, cargas urbanísticas… Esto se debe tener en cuenta para que la parte compradora esté completamente segura de qué cargas hay y exigir a la parte vendedora que las cancele cuando esto sea posible (básicamente en el caso de las hipotecas).

2.- Cómo solicitar la nota simple de una vivienda en el registro de la propiedad

Aquí vas a tener varias opciones en función de cómo estés realizando el proceso de compra del inmueble.

2.1.- Pide la nota simple a la agencia inmobiliaria

Si estás comprando a través de una agencia inmobiliaria, ésta tiene la obligación de proporcionarte la información sobre el inmueble que estás pensando comprar. Esto no es simplemente por profesionalidad, sino que es un deber de las inmobiliarias establecido en el artículo 31 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Ese artículo dice, entre otras cosas, que la persona interesada en la compra de la vivienda podrá requerir antes de la entrega de cualquier cantidad a cuenta la información jurídica del inmueble: identificación registral, con la referencia de cargas, gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza, y la cuota de participación fijada en el título de propiedad. Toda esta información aparece en la nota simple registral.

Una cuestión importante es que la nota simple que te entreguen debe ser reciente. Por lo general las agencias tenemos siempre una nota simple que se entrega al propietario cuando compra la vivienda. Si la adquirió hace veinte años, pues la nota simple tendrá veinte años. Pero en este tiempo han podido pasar muchas cosas, como un cambio de propiedad, una herencia, una nueva hipoteca, un embargo… Por eso es importante que la nota simple sea lo más reciente posible, y que al menos no tenga una antigüedad superior a los tres meses.

2.2.- Pide la nota simple en el registro de la propiedad

Si estás gestionando tu la compra directamente con la propiedad del inmueble puedes dirigirte al registro de la propiedad correspondiente para pedir la nota simple informativa, utilizando el identificador único de finca registral (IDUFIR) u otros datos de la propiedad. Lo más fácil y cómodo es entrar en la sede electrónica del «registro online» y seguir los pasos para pedir la nota simple. 

También puedes dirigirte al registro de la propiedad y solicitarla allí. Además te saldrá más barato que la petición online

¿Cuánto cuesta la nota simple del Registro de la Propiedad?

Depende de la forma en que la solicites, y cada forma puede incurrir en diferentes honorarios de registrador. Si pides la nota simple a través del registro online (en la web del colegio de registradores), el coste es de 9,02 euros. En cambio si la solicitas presencialmente en la oficina del Registro de la Propiedad al que corresponda la finca que quieres consultar, el precio será de 3,64 euros.

Y aquí tengo que hacer una advertencia. Existen en internet determinados «servicios» que ofrecen también la obtención de las notas simples registrales, no solo del registro de la propiedad sino también del registro mercantil. Estos servicios privados son siempre más caros que pedirlo directamente al registro correspondiente, y pueden llegar a cobrarte hasta 25 euros. Así que ten cuidado con estas webs. Muchas veces pagan publicidad a los buscadores de internet, por lo que salen en las primeras posiciones y eso puede llevar a confusión a los usuarios. Si vas a pedir una nota simple, asegurate de que lo haces en la web oficial del registro de la propiedad (o del mercantil en su caso) y evita pedirlo a través de terceros. 

 ¿Para qué sirve pedir una nota simple en el registro?

Como decíamos, la nota simple te va a servir para obtener información sobre la titularidad de la finca (quiénes son los propietarios) y sobre las cargas. 

Datos de titularidad de la finca

Aquí te van a aparecer los datos del titular o titulares de la finca: nombres, DNI y porcentaje de participación de cada uno de los propietarios. Esto te va a permitir no solo tener la seguridad de que estás firmando un contrato de compraventa con el propietario real de la vivienda (y así evitas una estafa), sino también que estás firmando el contrato con todos los propietarios del inmueble. Esto es muy importante porque, por ejemplo, en pisos heredados nos podemos encontrar con muchísimos propietarios. Nuestro record creo que está en 18 propietarios de una vivienda. Así que tienes que asegurarte de que todos los propietarios firman el contrato privado de compraventa y, posteriormente, las escrituras.

Cargas de la vivienda

La vivienda debe venderse libre de cargas y así lo dejarás reflejado en el contrato privado de compraventa. Pero debes estar seguro de qué posibles cargas tiene la vivienda para igualmente asegurarse de que se han levantado. Estas pueden ser:

  1. Hipoteca: es lo más habitual. Incluso aunque la hipoteca esté ya pagada en su totalidad y no haya una deuda con el banco, la hipoteca debe levantarse también en el registro de la propiedad. Si no hay deuda lo normal es que la parte vendedora levante la hipoteca antes de escriturar la compraventa. Si queda saldo pendiente de pago, se levantará la hipoteca con parte del pago que hace la parte compradora a la vendedora. Esto puede parecer complicado pero no te preocupes porque tanto tu banco (si vas a hacer la compra con hipoteca) como la notaría se van a preocupar de que este trámite se haga correctamente.
  2. Cargas urbanísticas: esto nos lo encontramos en viviendas de construcción reciente (de los últimos 20 años). Son cargas que en el momento previo a la construcción recaían sobre la parcela, como servidumbres de paso, pago de tasas, etc. Siempre que las hemos encontrado son cargas caducadas, así que no tienes que preocuparse en exceso.
  3. Pago de impuestos: ITP, Sucesiones y transmisiones. Aquí se suele indicar el plazo de esta carga, por ejemplo, «sujeto a transmisiones en el plazo de cuatro años desde el día…». Si no se ha cumplido ese plazo la parte vendedora deberá justificar que ha abonado ese impuesto
  4. Viviendas de protección oficial: la nota simple debería reflejar en todos los casos si una vivienda está calificada de protección oficial y cuándo finaliza (si es que lo hace) esta calificación. Esto es importante también para evitar estafas y que te vendan como libre lo que es una vivienda de protección oficial. Lo que no te va a decir la nota simple será el precio máximo de venta que haya establecido la administración, así que esa información deberás solicitarla a la inmobiliaria o a la administración competente.

Datos de localización e identificación de la finca

Esto es sencillo, aparecerá la dirección completa de la vivienda, los datos registrales y la referencia catastral, entre otros datos. 

Descripción de la vivienda

Igualmente, aparecerá una descripción de la vivienda que no tiene por qué coincidir con lo que tu has visto, porque será la descripción de la vivienda en el momento en que se edificó. Si posteriormente ha habido reformas y se ha cambiado la distribución, esa nueva distribución no aparecerá reflejada en el registro de la propiedad. Lo que si te aparecerá será la superficie construida o incluso la superficie útil. 

¿TIENES ALGUNA DUDA SOBRE ESTE TEMA? Escribela en los comentarios más abajo y trataremos de resolverla.

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