Hoy se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, que recoge un par de medidas nuevas en relación a contratos de alquiler de autónomos y PYMES relacionadas con la crisis del coronavirus. Esta vez no se trata de ayudas al alquiler de vivienda habitual, como en los decretos anteriores, sino con los alquileres de locales y oficinas y con los alquileres para uso distinto a vivienda (alquileres temporales por desplazamiento por motivos de trabajo, por ejemplo). Tampoco recoge el caso de los alquileres de estudiantes.
Cuestiones previas sobre el alquiler de pymes y autónomos
El preámbulo empieza dejando claras dos cosas:
- que la Ley de Arrendamientos Urbanos no prevé ninguna causa por la que se pueda dejar de pagar la renta, salvo la inhabitabilidad de la vivienda
- Que el Código Civil tampoco da una solución a esta cuestión porque no distribuye el riesgo entre las dos partes, arrendador y arrendatario
Y ante esta situación proponen regular la aplicación del principio legal «rebus sinc stantibus«, del que se está hablando mucho estas semanas en relación a los alquileres de locales y oficinas y que, en todo caso, estaría regulado por la jurisprudencia, no por una normativa concreta. Vamos, que como nos confirma gente más docta que nosotros en cuestiones legales de arrendamientos, la rebus se ha ido al carajo en dos líneas de BOE.
Contratos de arrendamiento con grandes tenedores
Se entiende por grandes tenedores aquellos arrendadores que tienen más de 10 inmuebles urbanos o más de 1500 m2 alquilados (excluyendo garajes y trasteros).
En estos casos se plantea que si no ha habido un pacto anterior como una moratoria o una reducción de la renta, a petición del autónomo o pyme el arrendador deberá aceptar obligatoriamente una moratoria en el pago de la renta. Esta moratoria implica:
- se aplica de manera automática
- afecta al período que dure el estado de alarma decretado por el coronavirus y a las mensualidades siguientes si fuese necesario, hasta un máximo de 4 meses.
- la moratoria no implica ni dejar de pagar la renta ni una reducción, ni se aplican intereses. Es decir la renta no varía y hay que pagarla en algún momento.
- La forma de pagar la rentas afectadas por la moratoria sería en cuotas durante un plazo de dos años.
La duda aquí es cómo puede saber el autónomo o pyme de que su arrendador es un gran tenedor. Porque en muchos casos, cuando alquila un fondo de inversión, ya es sabido. Pero cuando alquila un particular no siempre se sabe si tu arrendador es grande o pequeño. Tampoco es plan de que todas las pymes nos pongamos a pedir notas a los registros de la propiedad. Supongo que en los próximos días se aclararán algunas dudas.
Si tu arrendador no es un gran tenedor
En este caso el arrendador puede pedir al arrendatario un aplazamiento de la renta. Las partes pueden utilizar la fianza para el pago de rentas, debiendo el arrendatario reponer el importe de la fianza en el plazo de un año (o antes de la finalización del contrato si es inferior a ese año).
Entendemos que el arrendador, si tiene depositada la fianza en su comunidad autónoma, podría solicitar su reintegro. Hemos hecho la consulta a Gobierno Vasco sobre este aspecto y estamos pendientes de la respuesta.
Requisitos que debe cumplir el arrendatario
Si es un autónomo:
- estar afiliado y de alta como autónomo en la fecha de la declaración del estado de alarma
- que la actividad se haya suspendido a consecuencia del estado de alarma o que la facturación se haya reducido un 75%
Si es una pyme:
- no superar los límites establecidos en el los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010. En el enlace puedes ver el detalle de esos límites, pero va en la línea de que el activo no supere los 4 millones de euros y cifras de esas magnitudes. Si tienes dudas sobre si cumples ese requisito, enhorabuena y pincha en el enlace para informarte de las cifras en detalle.
- que la actividad haya quedado suspendida o la facturación se haya reducido un 75% como efecto del decreto de alarma.
