El informe que afirma que ha subido la morosidad del alquiler demuestra todo lo contrario

Esta semana se ha publicado un informe titulado «Situación de la morosidad del alquiler en España 2024» que ha tenido cierta repercusión en los medios. A primera vista, el mensaje parece claro: los inquilinos acumulan deudas cada vez mayores, siendo los catalanes los más «problemáticos», y los extremeños los «más responsables». Sin embargo, un análisis más profundo del contenido y la metodología del informe revela importantes contradicciones y lagunas que ponen en entredicho las conclusiones alarmistas que se presentan.

1. Un informe con intereses sesgados

El informe no es imparcial. Ha sido elaborado por una empresa de gestión de alquileres que tiene un claro interés en transmitir un mensaje de alarma a los arrendadores. Frases como «la deuda de los inquilinos aumenta de forma continuada año tras año» buscan reforzar el miedo a los impagos del alquiler (todo lo contrario de lo que hacemos en Etikalia) y, por tanto, fomentar la contratación de servicios que garantizan a los arrendadores el cobro de la renta. Esto debe ser tenido en cuenta al valorar su fiabilidad. Además, sorprende que buena parte de la prensa haya reproducido estas afirmaciones sin un análisis crítico o contrastar la información con otras fuentes.

2. La gran ausencia: ¿qué porcentaje de inquilinos dejan de pagar?

El dato clave que debería aparecer en un informe sobre morosidad –el porcentaje de inquilinos que dejan de pagar o las cantidades adeudadas sobre el total de las rentas– brilla por su ausencia. Esto es llamativo, ya que este indicador permitiría evaluar si realmente la morosidad es un problema extendido o un fenómeno puntual.Los seguros de impago alquiler son probablemente quienes más sepan de esto. Teniendo en cuenta que las tarifas suelen estar entre el 4 y el 5% de la renta anual, dudo mucho que la morosidad real esté por encima del 3%, un dato que dista mucho de la narrativa alarmista presentada.

Al analizar la morosidad probable del alquiler, que suponemos que es inferior al 3%, es interesante compararla con otros sectores económicos en España que presentan tasas mucho mayores de morosidad bancaria. Por ejemplo, la hostelería alcanzó una tasa del 9,26% en 2022 debido al impacto de la pandemia (Funcas). Las actividades artísticas y recreativas superaron el 14,75% en el mismo período, y el sector de la construcción registró un 7,48%. Incluso el sector servicios en general mostró una morosidad del 4,9% en 2019. Estos datos refuerzan la idea de que la morosidad en el alquiler residencial, lejos de ser alarmante, se situaría entre las más bajas entre sectores clave de la economía española.

3. Deudas proporcionales a las rentas

Una de las principales afirmaciones del informe es que la deuda media de los inquilinos ha aumentado un 4,23%, situándose en 7.957,6 €. Lo que no explican es que estas cantidades son proporcionales al precio de la renta en cada zona. En comunidades como Cataluña o Baleares, donde los alquileres son más elevados, es natural que la deuda media también sea mayor. Por otro lado, en regiones como Extremadura, con rentas más bajas, las deudas también lo son. Este tipo de información, presentada sin contexto, busca crear una imagen injusta y distorsionada de determinados territorios y sus inquilinos.

4. Cuando los precios suben más que las deudas, la morosidad baja

El informe también omite un dato clave: el crecimiento de las rentas del alquiler. Según el propio informe, las deudas han subido un 4%, pero las rentas han aumentado un 6% según la misma fuente (índice ARCA).

Esto implica que, en proporción, la morosidad ha bajado. Si utilizamos el ejemplo que se suele emplear para describir la pérdida de poder adquisitivo cuando la inflación supera el rendimiento de los ahorros, aquí deberían concluir que los impagos han disminuido. Es más, otras fuentes como Fotocasa reportan un aumento de las rentas de hasta un 14% en 2024, lo que refuerza esta idea.

5. Falta de metodología clara

Otro problema importante es la falta de transparencia en la metodología del estudio. No se especifica de dónde provienen los datos: ¿son de contratos gestionados por una agencia? ¿Se basan en fianzas depositadas? ¿Incluyen solo viviendas de grandes tenedores o también de pequeños propietarios? Estas cuestiones son esenciales para valorar la representatividad de las cifras y, sin ellas, las conclusiones pierden rigor.

6. Necesidad de transparencia en el mercado inmobiliario

Este informe pone de manifiesto una carencia importante en el sector inmobiliario y más que eso, diría que es una carencia de la Administración Pública: la necesidad de contar con estadísticas claras y abiertas. No deberíamos depender de informes realizados por empresas con intereses comerciales para conocer la situación del mercado del alquiler o de la venta de vivienda en España. El hecho de que dos fuentes distintas sitúen la subida de los precios del alquiler en un 6% o en un 14% refuerza la necesidad de datos objetivos, transparentes y abiertos, ya que estas discrepancias muestran la importancia de disponer de información consistente y fiable. La transparencia y la calidad de los datos son fundamentales para promover un mercado inmobiliario más justo y sostenible.

Conclusión

Este supuesto informe presenta importantes problemas de credibilidad y fiabilidad, desde su metodología poco transparente hasta la evidente intención de generar alarma. Resulta imprescindible que la Administración Pública asuma un papel activo en la elaboración de estadísticas claras y objetivas sobre el mercado inmobiliario, evitando que sean empresas con intereses comerciales las que controlen el discurso. La transparencia y la calidad de los datos son herramientas esenciales para garantizar un mercado inmobiliario justo y para construir confianza entre todos los agentes implicados. En Etikalia seguiremos defendiendo un modelo ético basado en información rigurosa y accesible y hace mucho tiempo que somos conscientes de que uno de los problemas del mercado inmobiliario es su falta de transparencia.