Esta semana hemos escriturado dos ventas de sendas viviendas y nos hemos encontrado con una situación que no habíamos visto hasta ahora, y es que el banco del comprador no ha entregado al vendedor el total del importe pactado, sino que retiene una cantidad temporalmente.
A ver cómo lo cuento de forma fácil:
1.- El pago de la hipoteca del vendedor
Cuando vendes un inmueble te comprometes a venderlo sin cargas. Es decir, sin hipotecas, sin inquilinos, con los impuestos pagados… Vamos, que el que lo compre no se coma ningún marrón tuyo (tu hipoteca, tus impuestos, tus inquilinos). Cuando el vendedor tiene hipoteca necesita el dinero de la venta para saldar esa deuda. Por lo tanto no la puede cancelar antes de firmar la venta. Lo habitual en este caso es que el banco de los compradores emita un cheque a nombre del banco de los vendedores con el que quedaría pagada la hipoteca. Y el resto sería para los vendedores.
Por ejemplo, si vendo una casa por 100 reales de vellón y debo al banco 22 reales, el día que firmemos la escritura el banco de los compradores entregará a mi banco un cheque por 22 reales y a mi otro cheque por 78 reales. Así el banco del comprador tiene la garantía de que la deuda ha sido abonada.
2.- El levantamiento de la hipoteca
Aunque yo, como vendedor, ya no deba nada a mi banco, debo hacer un trámite más, que es el levantamiento de la hipoteca. Cuando yo contraté la hipoteca del piso que vendo ahora firmé una escritura que luego se registró en el registro de la propiedad como carga de mi piso. Ahora hay que hacer la gestión inversa: otra escritura (de cancelación de hipoteca) que habrá que presentar en el registro de la propiedad para que conste que ya no existe esa deuda vinculada a ese piso.
3.- La provisión de fondos
Esta gestión la suele hacer el banco del vendedor a través de una gestoría, pero también se puede encargar a la notaría o incluso hacerlo el propio vendedor. Cuando se encarga a un tercero éste pide una provisión de fondos, es decir, un pago anticipado para abonar a la gestoría, a la notaría, al registro y posibles impuestos que genere esta operación. El justificante de la provisión de fondos y el cheque al banco del vendedor casi siempre son documentos suficientes como para justificar el levantamiento de la hipoteca del vendedor.
4. Así se queda el banco con tu dinero
Pues bien, lo que nos hemos encontrado esta semana es un caso en el que, el banco del comprador ha hecho una transferencia al banco del vendedor para pagar el importe de la hipoteca. Hasta ahí, bien. Y el vendedor ha encargado a la notaría la cancelación de la hipoteca. También, bien. Es decir, ya no hay deuda y se ha encargado a un notario de los trámites de cancelación. Todo correcto.
El contrato de compra-venta dice que hoy el vendedor debe pagar hoy (cuando se firman las escrituras) 100 reales de vellón (o bitcoins, cada u no lo que prefiera), de los que 22 serían para mi banco 78 para mi. Pues bien, lo que ha hecho KUTXABANK ha sido pagar los 22 a mi banco y a mi me paga 70, y me retiene otros 8 para asegurarse de que se levanta la hipoteca. Es como si el vendedor hiciera dos provisiones de fondos para un mismo trabajo. Y, por otra parte, el dinero que pedía Kutxabank como provisión de fondos casi duplicaba a lo que pedía el notario. El vendedor aquí no ha tenido capacidad alguna para negociar porque no era su banco, era el de los compradores.
La otra variante es que el banco haga esa retención a su cliente (el comprador). Si eso es lo que ha pactado el comprador con su banco, allá él. Y si se lo ha impuesto, que será lo más normal, pues no habrá más remedio que tragar. Pero ojo, el comprador debe saber que es el vendedor quien debe pagar el levantamiento de la hipoteca y que ese dinero que le ha retenido su banco le debe ser devuelto en unos dos meses, cuando conste en el registro que la hipoteca ha sido levantada.
5. Por qué me parece una práctica insólita
1. Porque ya se ha encargado a un notario que realice la gestión y están saldadas todas las cuentas. No cabe ninguna duda de que se va a realizar el levantamiento.
2. Porque comprador y vendedor han firmado un contrato que dice que hoy el vendedor debe recibir 78 reales en lugar de 70.
3. Porque el vendedor no tiene posibilidad de negociar o de rechazar la imposición de un banco que no es el suyo, sino el del comprador.
A nosotros es la primera vez que nos pasa. En la notaría nos han dicho que algunas entidades llevan haciéndolo más de un año y que siempre provoca desencuentros. Así que para evitar que vuelva a suceder hemos decidido publicar este artículo, para que la gente se pueda informar, y modificar el contrato privado de compraventa de manera que el banco del comprador no pueda imponer sus criterios al vendedor.
34 respuestas
Y como se puede modificar el contrato de compra venta de manera que el banco del comprador no pueda imponer sus criterios al vendedor?
Lo que hacemos nosotros es indicar en el contrato privado de compraventa que la parte vendedora va a hacer la provisión de fondos para la cancelación registral de la hipoteca y que si el banco del comprador decide retener alguna cantidad extra para esa cancelación deberá retenérselo al comprador, no al vendedor.
Muchas gracias Roberto, nosotros estamos en Elche, vosotros son una notaría o gestoria? Lo digo por si estáis cerca poder entrar en contacto. Es que nos salió un comprador para nuestra vivienda y a la inmobiliaria decirnos es condición pues nos sorprendió, nosotros ya no tenemos hipoteca y estamos en trámites de la cancelación y del registro.
Nosotros somos inmobiliaria y estamos en Bilbao y Vitoria. Lo que tenéis que decir a la inmobiliaria es que incluya esa cláusula para que la retención no os afecte a vosotros porque es algo que decide el banco del comprador, no vuestro banco.
Lo que esta claro es que la obligatoriedad del pago de la cancelación de la carga de un bien que se vende corresponde al vendedor, que es el titular y responsable de ese bien, por tanto a quien hay que hacerle la retención es al vendedor ya que es la única manera de garantizar que este se encargue de ella.
Por tanto es abusivo retener ese dinero al comprador.
Un ejemplo son las constructoras, que no pagan las cancelación registral de sus hipotecas con el banco y venden sus construcciones con dichas cargas, pobre del comprador que no obligue a la constructora a cancelar esa deuda en el momento de la compra venta, porque después la constructora se niega a pagarla y si tu quieres vender tu casa tienes que lidiar con un proceso complicado porque tu no eres el titular de la hipoteca entre la constructora y el banco x para poder cancelarla. Y lo mejor es que aparte de los problemas que esto te pueda causar, de que tendrás que encargarte de una gestión que no te correspondía, la constructora con toda su face te alegara cualquier invento tratándote de tonto para que pagues lo que ella debe y si quieres que te devuelva ese dinero ya sabes…a los tribunales, como las constructoras saben que no vas a ir…te tratan de tonto, se burlan de ti por pagarles lo suyo y se ponen una medallita por lo bien que lo hicieron.
Tras leer tu experiencia veo que es una práctica del KUTXABANK habitual con las hipotecas que aprueba. En mi caso somos varios herederos de un piso que vendimos en el mes de abril con un contrato de arras y plazo para que los compradores pudieran tener aprobada la hipoteca. Bueno pues la hipoteca finalmente se la aprueba el kutxabank condicionandonos a los vendedores a tener retenido el precio del piso dos años, hasta que se cumpla ese plazo desde el fallecimiento de nuestro familiar por si apareciera un heredero nuevo que no se haya tenido en cuenta. Mi familiar es una tia soltera con la que tuvimos relación diaria y sabemos a ciencia cierta que no ha tenido descendencia. En fin, nos vemos en la situación de venta de piso sin cobrar y con familiares todos muy mayores que si en ese plazo falleciese alguno la cosa se puede eternizar. Pirateria bancaria??? Nuestro abogado nos dice que la clausula a la que se sujetan ya ha sido derogada (era una clausula llamada Cuba por los soldados que dejaban hijos allí) pero el banco responde que como la venta se hizo antes de la derogación se mantiene en sus 13 de retener el dinero de la hipoteca y si no firmamos la venta tenemos que pagar las arras dos veces. Probablemente no firmemos y llevemos esto donde haga falta.
Hola Elena,
lo que os está pasando es distinto a lo que hemos explicado en el blog. Vuestra situación tiene que ver con el artículo 28 de la ley hipotecaria, que se acaba de derogar pero dicha derogación no es efectiva hasta el 3 de septiembre, si no recuerdo mal. Entiendo que habéis escriturado ya la venta, ¿no?. Si no hubierais escriturado yo esperaría a que la derogación sea efectiva. En todo caso en esta operación entiendo que ha fallado algo porque a vosotros no debería afectaros las condiciones en las que el banco concede la hipoteca a vuestros compradores.
Hola, como vendedor de un piso el banco de los compradores me hicieron una retención de fondos para tramitar la cancelación de un hipoteca. Han pasado más de un año y me piden más dinero. Si no pago y no voy a recoger la documentación que puede pasar
Habría que ver para qué piden más dinero y si han cancelado la hipoteca en el registro. El principal interesado para que esté cancelada es el comprador y su banco.
Buenas tardes, yo he vendido mi piso, y el comprador (con hipoteca en ing) me hace el ingreso, en la notaria, y resulta que ing me retiene una cantidad, que no me devuelve hasta que kutxabank levante la hipoteca. Pido la nota simple, del registro, y aparece que se ha hecho ya el levantamiento, pero en cargas, sigue apareciendo la anterior hipoteca, yabque en el registro van con retraso. Solicito en ingreso a ing, y me dicen que no. Que hasta que no aparezca en la nota simple, modificada la carga, no me ingresan ni un euro….
Hola Cris,
tendrás que insistir a tu banco o a la notaría para que levanten la hipoteca en el registro lo antes posible.
Hola, quería comentar que hace 10 meses vendí un piso y el banco del comprador del piso se quedó con una provisión de fondos (1000 euros), actualmente estoy haciendo yo personalmente, la cancelación de la hipoteca, pues no tenemos nada firmado que diga que el banco de comprador lo tenga que hacer el y cobrar los gatos que conlleva. Mi pregunta es: tiene la obligación el banco de comprador a devolverme el total de la provisión de fondos por haber realizado yo la cancelación hipotecaria, puesto que no hay nada firmado donde diga que lo tienen que hacer ellos, sino que el día que se hizo la escritura compra-venta del piso me dijeron verbalmente que se quedaba con una provisión de fondos para cancelación de hipoteca.
Hola Miguel Angel,
si el banco del comprador te retuvo fondos para cancelar ellos la hipoteca deberían haberlo hecho. Si tienes que hacerlo tu, reclámales la provisión de fondos.
Buenos días Roberto.
Asunto de la devolución de la provisión de fondos para la cancelación de la hipoteca me encuentro en la circunstancia de que firmada la venta en febrero del 2022, el banco La Caixa no me ha devuelto la provisión de fondo. Puedo reclamarles intereses por la demora? Como? En qué entidad?
Hola Mari Nieves.
De entrada tendrás que reclamarles que te devuelvan la cantidad. Los intereses de demora no se hasta qué punto lo puedes reclamar pero será una cantidad mínima.
Hola nosotros ya hemos firmado en notaría y se supone que está todo resuelto. Pero el banco del comprador nos pide casi 1000€ del levantamiento de hipoteca. Tengo la obligación de pagarlo? Ya fuimos a notaría y no nos dijeron nada.Las deudas están saldadas.
Necesito saber qué hacer porque para mí ahora es regalar ese dinero al banco de los compradores.
Hola Meritxell,
tendríais que haber pactado antes con el comprador cómo gestionabais el levantamiento de la hipoteca. El banco no os puede exigir nada más que la levantéis, pero podéis hacerlo con quien queráis, incluso tu misma directamente. Lo más cómodo y económico suele ser encargarselo a la notaría donde se firma la venta.
Hola, a mí me retuvieron 2.600€ para cancelar hipoteca y embargo , aparte 3.000€ por si no se levantaba el embargo, y ahora me devuelven el resto de los 2.600€ y los 3.000 € dice la gestoria del banco (liberbank) que se la reclame a los compradores, no sé si me explico bien. Necesitaría ayuda urgente, no sé donde reclamar.
buenas, el pasado mes de agosto compramos un piso a una constructora, nos hicieron una provision de fondos y despues de hacer cuentas nos siguen reteniendo 900 euros, dicen que me devuelven si presento una copia de la nota simple del registro que demuestre que la constructora ha levantado la hipoteca.
eso es normal, tengo Yo que hacer esa gestion.
un saludo muchas gracias
Lo que esta claro es que la obligatoriedad del pago de la cancelación de la carga de un bien que se vende corresponde al vendedor, que es el titular y responsable de ese bien, por tanto a quien hay que hacerle la retención es al vendedor ya que es la única manera de garantizar que este se encargue de ella.
Por tanto es abusivo retener ese dinero al comprador.
Un ejemplo son las constructoras, que no pagan las cancelación registral de sus hipotecas con el banco y venden sus construcciones con dichas cargas, pobre del comprador que no obligue a la constructora a cancelar esa deuda en el momento de la compra venta, porque después la constructora se niega a pagarla y si tu quieres vender tu casa tienes que lidiar con un proceso complicado porque tu no eres el titular de la hipoteca entre la constructora y el banco x para poder cancelarla. Y lo mejor es que aparte de los problemas que esto te pueda causar, de que tendrás que encargarte de una gestión que no te correspondía, la constructora con toda su face te alegara cualquier invento tratándote de tonto para que pagues lo que ella debe y si quieres que te devuelva ese dinero ya sabes…a los tribunales, como las constructoras saben que no vas a ir…te tratan de tonto, se burlan de ti por pagarles lo suyo y se ponen una medallita por lo bien que lo hicieron.
Hola Marisol,
tienes razón cuando dices que la obligación del pago de la cancelación es del vendedor. El caso al que me refiero en el post es cuando el vendedor ya ha pagado la cancelación de la carga a quién él ha decidido que haga la gestión (la notaría que va a escriturar la compraventa, por ejemplo), pero para el banco del comprador eso no es suficiente y pretende retener también una cantidad por el mismo concepto que ya está abonado.
Hola Marisol,
a mi el banco del comprador ING y su gestora INDRA COMPANY me retuvieron sin previo aviso 1.350€ para cancelar la hipoteca. Yo soy el vendedor. Esto fue en agosto 2021.
Ocho meses después siguen sin cancelar la hipoteca y culpan a mi banco de :
El certificado de deuda ya lo tenemos pero al parecer su entidad no ha debido darle al check en su aplicativo como que esta cancelado económicamente y le aparece a la notaria sin cancelar y por tanto no puede cancelar registralmente. Les tiene que decir que revisen ese aplicativo y una vez revisado ya no le saltará a nuestra notaria
Tremendo. Sigo esperando
Hola Roberto,
Cómo o dónde hay que reclamar de forma legal para que devuelvan lo que sobra?
Gracias!!
Hola Seila,
pues primero hay que reclamarlo por las buenas a quien tenga tu pasta, y si no hace caso, al juzgado.
HOLA vendí piso y me retuvieron 523€ provision fondos para según ellos hacer el trámite de cancelación y registro, llamo a la gestoria encargada y me dicen que el trámite pone: cancelación hipoteca (retención sin trámite)que tengo que hacer yo el trámite…( ir al notario 250€… impuestos,esta exento,registro 250€…) pero a ver si me reteneis dinero es para que ellos hagan el tramite no? o se quedan ese dinero por si pasa tiempo y yo no lo hago lo cogen de ahí? luego llamo y me dicen que si que me devuelven los 523€ pero que les envíe nota simple como que no tiene cargas….. pero como le voy a enviar si se han quedado un dinero para hacer ellos la gestión? no entiendo nada.en el documento de provisión de fondos abajo del todo pone bien claro:el abajo firmante(osea yo) encarga a la empresa gestora (x)a que realice todas las gestiones necesarias para la inscripción de escrituras registral….. ojalá me puedas ayudar,gracias
Hola Raquel,
si esos 523 euros te los ha retenido el banco del comprador es para garantizarse que se levantan las cargas del inmueble, pero no para gestionarlo ellos. Eso lo tienes que gestionar con tu agencia inmobiliaria, notaría, banco, o con quien hayas decidido que haga el levantamiento de cargas.
Yo acabo de vender mi piso y me han realizado una provisión de fondos de 978 para levantar la hipoteca, pero la sorpresa es que además tengo que pagar 100+ IVA a Caixabank que es el banco del comprador. No entiendo porque tengo que pagar al banco del comprador y no me aclaran. ¿Esto es así? Agradeceré cualquier ayuda o comentario
Hola Rous,
imagino que contratarías con Caixabank algún servicio, como que te gestionen ellos la cancelación de la hipoteca. Tendrás que hablar con ellos para que te lo expliquen.
Hola, voy a firmar la venta de mi piso y me acaba de comunicar la inmobiliaria que el banco me va a retener más de 1000 euros para cancelar registralmente mi hipoteca. No mendijo qué banco, pero leyendo este foro entiendo que se refiere al banco de mi hipoteca, así que si me tenían que dar 100 por el piso, el día de la firma me harán una trasferencia de 99. Me pareció muy extraño y como no tengo buena relación con la inmobiliaria, pensé que se quería quedar ella con mi dinero, pero veo que esta es una práctica habitual de los bancos del comprador. Mi pregunta es si estos 1000 y pico quedan escriturado en algún sitio? es decir. Si el la escritura o posterior a ella debo firmar algo donde detalle que solo se me han dado 99 y que el banco se ha quedado con una provisión de fondos. Me parecería muy mala práctica tener que firmar algo que dice que me han dado 100 cuando no es así.
Por otro lado, en el contrato de arras firmé un periodo de precario de 1 mes, por lo que el día de la firma no voy a entregar las llaves, ya que tengo que realizar otra compra y otra mudanza. Esto también debe estar escrito en las escrituras??Nuevamente me da mucho temor firmar que entrego las llaves ese mismo dia y que legalmente tendria que hacerlo a pesar que en las arras pone otra cosa. Como te comento, mi relación con la inmobiliaria no está siendo buena y tengo mucho miedo que me la quieran liar de alguna manera. Muchas gracias por la ayuda Roberto.
HOla Sofía,
entiendo que tu eres la cliente de la inmobiliaria, así que están en su obligación de asesorarte correctamente sobre este tema. Ellos son quienes conocen en detalle la operación. En cuanto al precario, convendría que figurara en las escrituras.
Hola,
El problema que veo, como vendedor, es que se plantan el día de la escritura con un cheque inferior, al que descuentan la retención. Además sin previo aviso. Las gestorías están alineadas con el banco comprador y sin firma del papelito de provisión, no hay compraventa. Lentejas. Es abusivo, mas cuando lo comunican al final. Está claro que lo tiene que hacer el vendedor, deberían estipular una retención justa. En mi caso, el de la gestoría me dijo que o firmaba provisión o se piraba. Y que además ellos se encargaban de hacer la cancelación. Con el plus de 100 pavos de Caixabank. Un abuso. Por último le firmé con un no conforme y tampoco aceptó. Así que tomé lentejas y ahora a pleitear. No quería que el comprador tuviera que dormir en un hotel esa noche. ¿conoceis alguna base legal para pleitear o denunciar el abuso?
Hola Carlos,
nosotros no hemos tenido necesidad de pleitear porque en los contratos privados de compraventa blindamos al vendedor, que es nuestro cliente. Así que no sabría que aconsejarte aparte de que consultes a un abogado.
hola Roberto!
El martes firmé escrituras y me hicieron esta doble retención. Me avisaron en el momento; una persona que sin estar delante del notario, se coló en la sala de la notaría donde yo esperaba y me hizo firmar un papel de provisión de fondos al que le faltaban un monton de datos. Ese señor pertenecía a a la gestoria del Santander y de muy malas maneras y sin darme explicaciones ni su nombre me obligó a firmar. Yo pensaba que ese señor era el notario y firmé. Yo ya llevé mi papel firmado por mi banco en el que constaba la cantidad que debía para cancelar mi hipoteca y la cantidad pagada de provisión de fondos y la entregé al notario. El notario permitió esto sin darme apenas explicaciones aunque yo no estaba entendiendo nada ni tampoco mi agente inmobiliario que no había visto esto nunca. En la escritura ya aparecía que yo había pagado mi deuda incluida la provisión de fondos, pero no esta doble retención. Sigo en precario un mes en mi casa xq mi compradora quiso escriturar antes para que le mantuviesen la oferta de la hipoteca. Su gestora del Santander (llamemosla Maria) estaba de vacaciones y aún no he podido hablar con ella, solo con la gestoria del Santander que se lavan las manos al igual que la notaría. He solicitado al Santander que me devuelvan ese documento bien cumplimentado y me garanticen que me van a devolver ese dinerode manera escrita pues no fío y yo ya he pagado mi provisión de fondos para la cancelación de mi hipoteca a través de mi banco. También estoy pensando en decir a Maria que si no anulan esa retención no le daré las llaves a mi compradora pues están incumpliendo contrato de compraventa. No puedo entregar un piso si no me lo han pagado en su totalidad.Me gustaría saber qué consecuencias tendría. Muchas gracias.
Hola María,
no puedes negarle la entrega de llaves a la compradora, lo mejor es que esperes a que uno de los dos bancos te devuelva la provisión de fondos.