Antes de nada hay que aclarar lo que cada uno entiende por alquiler seguro. La Real Academia de la Lengua define el adjetivo seguro como “libre o exento de todo peligro, daño o riesgo”. Aplicado al alquiler hablaríamos de una operación de arrendamiento en la que se tiene la absoluta certeza de que no va a haber ningún problema. El alquiler de vivienda es una actividad económica y como tal, no está exenta de riesgos. A eso debemos añadir otra característica: generalmente los arrendadores no se dedican profesionalmente a ello y no disponen de un parque de alquiler, sino de una vivienda que alquilan. Eso significa que todo el riesgo se concentra en una sola operación. Si esa operación funciona, todo funciona; si esa operación falla, todo falla. No ocurre lo mismo con las empresas y fondos de inversión, que tienen muchos clientes y pueden asumir un cierto riesgo de impago. Si un número pequeño de ellos falla, los beneficios que aportan los otros compensan esas pérdidas. El mercado de alquiler es ahora atractivo para los pequeños ahorradores, pero es importante seguir unas recomendaciones para conseguir un alquiler exitoso y reducir el riesgo al mínimo.
¿Qué puede fallar al poner en alquiler una vivienda? Más allá de los impagos de renta y daños en la vivienda
Por lo general se habla solo de dos aspectos que pueden fallar en un alquiler: pago de renta y conservación de la vivienda. Efectivamente, son los que pueden hacer mayor daño al arrendador por la cuantía económica. Los seguros de alquiler son una medida paliativa para afrontar ambos riesgos, sobre todo en el caso de impago de renta. En el caso de conservación de la vivienda las coberturas son más limitadas, porque solo se aplican en caso de vandalismo. Pero aparte de esto hay otros riesgos de los que no se suele hablar y que no cubre el seguro de impagos, además de gestiones administrativas: impagos de suministros, molestias a los vecinos, desacuerdos, interpretación errónea del contrato o la legislación, falta de mantenimiento de la vivienda, rotación de inquilinos, retrasos cada mes, gestión de la fianza…
El alquiler seguro al 100% no existe, pero es posible garantizar los principales riesgos del propietario del inmueble
El alquiler seguro, entendido como exento de todo riesgo, no existe. Pero es posible reducir el riesgo que asume el propietario del inmueble consiguiendo un alquiler lo más seguro posible a través del asesoramiento profesional. Las soluciones que ofrece el sector inmobiliario suelen ser paliativas. Es decir, soluciones que se ponen en marcha cuando ya se ha producido el problema. Nosotros creemos que, siendo recomendables esas medidas paliativas, lo verdaderamente necesario es disponer de medidas preventivas que nos permitan reducir desde el principio el riesgo de la operación. Eso es lo que hacemos con nuestra salud: somos conscientes de la importancia de una alimentación sana, del ejercicio, de no abusar del tabaco o del alcohol y ello nos ayuda a tener buena salud. Pero no somos inmunes a la enfermedad. En ese caso la medicina es la medida paliativa: nos cura, pero tiene efectos secundarios. En el alquiler pasa exactamente igual. Nuestra propuesta para reducir los riesgos del alquiler es combinar medidas preventivas y paliativas.
La selección de inquilinos solventes y de confianza
Las medidas preventivas están en una buena selección del inquilino (para lo que disponemos de un triple filtro de metodología propia) y la gestión profesional y eficaz del alquiler con posterioridad a la firma del contrato, que es cuando pueden aparecer los problemas. En cuanto a la selección del inquilino parece muy lógico, pero no siempre está en el interés de una inmobiliaria tradicional. Tuvimos un caso hace tiempo en el que el futuro inquilino no quería darnos copia de su DNI para incluirle en el contrato. Le dijimos que así no firmábamos el contrato, que necesitábamos estar seguros al menos de la identidad de la persona a la que alquilábamos el piso. Mantuvo la negativa, nosotros nos mantuvimos en nuestra postura y el contrato no se firmó. A los dos días nos dijo que una inmobiliaria tradicional le había alquilado otro piso sin pedir el DNI. A eso lo llamamos “alquiler problemático seguro”. Es un caso extremo, pero no es el único. Si una vivienda está en varias inmobiliarias que se desvinculan de la gestión tras la firma del alquiler su principal interés será alquilarlo antes que la competencia, y es lo que sucedió en este caso en el que se antepuso el interés económico de la inmobiliaria al interés del arrendador (que además, al no pagar a la inmobiliaria no puede reclamar). Nosotros, en cambio, preferimos esperar a encontrar un inquilino que nos genere confianza antes que alquilar a alguien que pueda darnos problemas en la gestión posterior a la firma del contrato. Los criterios para rechazar inquilinos no tiene que ver con los tradicionales que pueden decir algunos arrendadores (y también agencias) de “no quiero alquilar a extranjeros”. Tiene que ver con inquilinos que cuando les analizamos caen en contradicciones, que la documentación que aportan no es clara, que no demuestran estar al día en los pagos del alquiler, que se ve que ocultan información importante…
La gestión integral del alquiler como estrategia preventiva para conseguir un alquiler seguro
La labor preventiva no acaba ahí, debe seguir cuando el contrato ya está firmado, haciendo una gestión profesional del alquiler. Esto tiene un efecto importante en el profesional durante la fase de selección del inquilino, puesto que si selecciona a un inquilino problemático dando prioridad a firmar antes que otras inmobiliarias que también ofrecen el mismo piso, los problemas le van a afectar a él, no solo al arrendador. De esta manera los profesionales nos ganamos la confianza del arrendador: si el contrato va mal nos va a ir mal a ambos. Y no queremos que eso suceda.
Durante la vigencia del contrato es muy importante resolver cualquier tipo de incidencia lo antes posible y no dejar que vaya creciendo, amparados en que tenemos un seguro que cubre daños e impagos que, como si fuese un medicamento, también puede tener efectos secundarios. Acudir a una solución judicial no es bueno para ninguna de las partes, ni siquiera para la que se supone que gana. Por eso es muy importante contar con profesionales que conocen la actividad del alquiler, que te van a asesorar y a tomar decisiones y actuar ante cualquier incidencia que pueda producirse.
En resumen, nos ocupamos de todo para que no te preocupes por nada.
El seguro de alquiler: renta garantizada y protección jurídica y contra vandalismo
Por último, lógicamente, las medidas paliativas nunca están de más, es el necesario «plan B». En este caso los seguros de alquiler son el colchón en el que caer en caso de que todas las medidas anteriores hayan fallado. Es la medicina que nos va a evitar un mal mayor, aunque es posible que nos encontremos con efectos secundarios (daños en los muebles, deudas de suministros, suciedad…).
En este caso es importante tener un buen seguro de alquiler que garantice el pago de las rentas, así como daños en la vivienda y, por supuesto, la asistencia jurídica. Los seguros para viviendas de alquiler suelen ofrecer garantías como la garantía de cobro de renta, la asistencia jurídica, la garantía frente a daños por vandalismo y la garantía frente a impago de suministros. Para contratar este seguro, es necesario realizar un estudio de solvencia del inquilino.
En todo caso nada es tan fácil como puede parecer. No todas las pólizas que te ofrecen las compañías de seguros son iguales y ni siquiera los más caros son los mejores. Nos hemos encontrado con clientes que antes de alquilar con nosotros pensaban que estaban protegidos contra los incumplimientos pero a la hora de la verdad el seguro que tenían contratado no les cubría impagos u otros siniestros habidos en la vivienda o en el contrato de alquiler.
En 2022 hubo 75 desahucios de alquiler al día en España
En el año 2022, España experimentó una alarmante cifra de desahucios de alquiler, con un promedio de 75 desahucios al día. Esta situación es preocupante, ya que muchas personas perdieron sus hogares debido al impago de la renta. Además es importante saber que esa cifra no ha sido mayor porque el gobierno ha suspendido los desahucios de familias en situación de vulnerabilidad, como explicaremos a continuación. Para evitar esta situación, es recomendable establecer una estrategia de alquiler seguro: gestión integral del alquiler y seguro de alquiler.
Los desahucios están suspendidos si hay riesgo de vulnerabilidad y el seguro de alquiler no protege
Debido a la crisis sanitaria de la COVID-19, se ha establecido una medida de protección para los inquilinos que se encuentran en situación de vulnerabilidad económica. Se trata de la suspensión temporal de los desahucios y alzamientos en el ámbito de los arrendamientos de vivienda, que se aplica en caso de impago de rentas, al menos hasta finales de junio de 2023, aunque es posible que se prorrogue. Esto implica que el desahucio se puede alargar más allá de las mensualidades cubiertas por el seguro. Y si bien es cierto que estas mensualidades luego van a ser compensadas por el Gobierno, no deja de ser un perjuicio importante para el arrendador. Por ello insistimos en la gestión preventiva del alquiler.
En conclusión, nuestro consejo para que puedas disfrutar de un alquiler seguro y garantizado: gestión profesional del alquiler y seguro de impago de alquiler. Hay que quitarle el miedo al alquiler. Y los primeros en hacerlo debería ser el sector inmobiliario, que no acaba de atreverse con la gestión del contrato. Debemos ser los profesionales quienes demos ejemplo y generemos la suficiente confianza en los arrendadores. Y la única forma de generar confianza es comprometiéndonos con el arrendador durante toda la duración del contrato y asumiendo riesgos proporcionales a los beneficios que cada operación puede aportarnos. Eso es lo que hacemos en Etikalia: sabemos de alquiler, confiamos en nuestros inquilinos, garantizamos el cobro a través del seguro de alquiler y acompañamos al arrendador durante toda la vida del contrato.
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