Todo sobre las zonas tensionadas de alquiler en el País Vasco

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El Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco, a través del Observatorio Vasco de la Vivienda, acaba de dar el primer paso que puede permitir hasta a 41 municipios vascos declarar su territorio como zona tensionada de alquiler. La declaración de zona tensionada es una nueva fórmula que establece la Ley de Vivienda estatal, aprobada en mayo de 2023 que tendrá repercusión tanto en los nuevos contratos que se firmen en esas áreas como en los contratos de alquiler de vivienda habitual ya firmados. 

1.- Qué repercusión tendrá la declaración de zonas tensionadas en los contratos de alquiler en el País Vasco

Como decíamos, la Ley estatal de vivienda establece una serie de normas a aplicar en las zonas que se declaren tensionadas y que afectarán a los contratos de alquiler de vivienda habitual. Así es como afectará la declaración de zona tensionada al alquiler de cualquier vivienda ubicada en estas zonas:

Renta y gastos del alquiler en zonas tensionadas

La renta de un nuevo contrato de alquiler no podrá ser superior a la del último contrato firmado los últimos cinco años, teniendo en cuenta las actualizaciones de IPC. Un ejemplo práctico sería el de un contrato firmado en 2019 con una renta que en la actualidad, con las actualizaciones el IPC podría estar en 700 euros. Sin la declaración de zona tensionada esa vivienda se podría alquilar en condiciones de mercado a 800 euros. En cambio la declaración de zona tensionada va a impedir ese incremento de la renta y el nuevo contrato deberá hacerse por la misma renta que estaba pagando el inquilino saliente.

En el caso de viviendas de grandes tenedores o que no hayan estado alquiladas los últimos cinco años, la renta no podrá superar la que se establezca en los índices de precios de referencia, que deberá elaborar cada ayuntamiento.

Duración del contrato de alquiler en zonas tensionadas

La mayoría de los contratos de alquiler actualmente en vigor se rigen por la LAU de 2019 y tienen prórrogas obligatorias de cinco años más otros tres años de prórroga opcional. En las zonas tensionadas, una vez pasados los cinco años de prórrogas obligatorias será también obligatorio para la parte arrendadora prorrogar año a año durante tres años más si así lo solicita la parte arrendataria. En la práctica tendremos contratos con 8 años de prórrogas obligatorias.

Teniendo en cuenta que la declaración de zona tensionada tiene una vigencia de tres años, esto afectará más a los contratos actualmente vigentes (con toda seguridad) y no tanto a los nuevos contratos que se firmen hoy, porque no sabemos si dentro de cinco años seguirá vigente la declaración de zona tensionada. 

Según nuestros datos esto no afectará mucho al mercado, puesto que lo que observamos es que hay una gran rotación en los alquileres y es raro el que llega a cumplir los cinco años. Por ejemplo, los contratos que gestionamos en Etikalia y que han finalizado en 2023 han tenido una duración media de 2,1 años.

A los contratos que más afectará será a los que ya están en vigor y se van aproximando a los cinco años. Llegado ese momento, si la parte arrendataria desea prorrogar el contrato, la parte arrendadora está obligada a hacerlo. Se mantiene, no obstante, la excepción de la necesidad del arrendador de recuperar la vivienda para uso propio o para familiares en primer grado. 

Fiscalidad

La Ley de vivienda estatal establece una serie de beneficios fiscales para los alquileres en zonas tensionadas. Pero en el País Vasco la fiscalidad depende de las haciendas forales, que de momento no han dicho nada sobre hacer cambios en la fiscalidad de los alquileres. Así que estaremos atentos. Los que si podrían establecer medidas fiscales son los ayuntamientos que declaren zonas tensionadas. Algunas de estas medidas podrían ser la bonificación del IBI o del impuesto de obras, por ejemplo. 

Condición de gran tenedor

Según la ley de vivienda estatal, gran tenedor es quien posee 10 o más viviendas. La ley permite que en la declaración de zona tensionada se reduzca esta cifra a cinco viviendas dentro de la zona tensionada. La condición de gran tenedor tiene implicaciones, por ejemplo, en el precio del alquiler (que debe regirse por el índice de referencia) o en los posibles desahucios (que son más farragosos que para los pequeños tenedores y sin duda se alargarán más en el tiempo).

2.- Zonas que pueden declararse tensionadas según el informe del Gobierno Vasco

Una cuestión importante a destacar es que este informe que publica Gobierno Vasco no implica que las zonas que puedan ser declaradas tensionadas vayan a tener esa declaración. Será cada ayuntamiento el que decida si declara o no tensionado su municipio (o las zonas que pueda declarar). La declaración de zona tensionada la realizaría el Gobierno Vasco, que es la administración competente en materia de vivienda, a petición de los ayuntamientos. El ayuntamiento deberá presentar un plan de acción a tres añosque busque ampliar la oferta de vivienda asequible y puede establecer ayudas para reducir los precios de venta o alquiler, así como incentivos fiscales (aunque serán muy limitados porque el grueso de la fiscalidad depende de las diputaciones).

Los criterios para definir qué zonas pueden ser declaradas tensionadas se definen en la Ley de vivienda estatal:

  1. Que el coste medio de la renta o hipoteca supere el 30% de los ingresos familiares
  2. Que el precio de compra o alquiler haya subido en los últimos cinco años tres puntos porcentuales  por encima del IPC autonómico.

Con estos criterios ocurren cosas tan curiosas como que los barrios más caros de Bilbao (Indautxu,  Abando) o el municipio de Getxo no se consideran zonas tensionadas. Así que primero el Gobierno Central y ahora el Gobierno Vasco nos están dejando por escrito que las personas normales no podemos vivir en los centros de las ciudades o en municipios de costa, por ejemplo. Las implicaciones morales, sociales y urbanísticas de esto da para una tesis doctoral, así que no me extenderé, pero ahí lo dejo para quien lo quiera coger y desarrollar.

Vamos con lo que interesa: qué zonas se pueden declarar tensionadas. En la siguiente tabla incluimos todos los municipios que, según Gobierno Vasco, pueden ser declarados tensionados, indicando si sería el municipio completo o solo algunos distritos. Nos queda la duda de qué harán los municipios que, según este informe, solo pueden declarar tensionados algunos distritos. Por ejemplo, Bilbao, ¿declarará solo las zonas que se indican en este informe, o todo el municipio? Si se aplican los dos criterios a todo el municipio cumpliría las condiciones para declarar todo el territorio. Así que veremos qué se decide en el ayuntamiento.

Municipios y distritos que pueden ser declarados área tensionada

En la siguiente base de datos puedes encontrar los municipios que podrían ser declarados zona tensionada. Algunos podrían ser declarados completamente y otros solo algunos distritos. Puedes utilizar el buscador para comprobar si tu municipio podría ser declarado zona tensionada

Si tu municipio es de los que solo se declararía algún distrito como zonas tensionada y no sabes si tu dirección en concreto entraría en esa zona puedes buscar la dirección de la vivienda en la base de datos a continuación y verás si entra o no dentro de las zonas que se pueden declarar tensionadas. No están recogidos todos los municipios pero si los que tienen mayor población. 

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