¿Quién paga la derrama en la compraventa de una vivienda?

quien paga la derrama en una compraventa de vivienda

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En una compraventa de vivienda, especialmente en edificios o urbanizaciones con zonas comunitarias, es posible que se haya aprobado una derrama para realizar mejoras o arreglos en las zonas comunes del inmueble. Pero surge la duda, ¿quién debe hacerse cargo de pagar esa derrama, el comprador o el vendedor?

¿Qué es una derrama?

Definición de derrama

Una derrama en el ámbito de la propiedad horizontal se refiere a la cantidad de dinero que se reparte entre los propietarios de una comunidad para sufragar los gastos de obras, mejoras o cualquier otro tipo de gastos extraordinarios para la conservación del inmueble. Esta cantidad se distribuye según lo establecido en el coeficiente de propiedad de cada propietario, proporcionalmente a su cuota de participación.

Diferencia entre derrama ordinaria y extraordinaria

Una derrama ordinaria se refiere a la cantidad de dinero que se establece en el presupuesto anual de la comunidad para hacer frente a los gastos habituales. En cambio, una derrama extraordinaria es aquella que se establece para hacer frente a reparaciones o mejoras que no pueden ser cubiertas por el presupuesto ordinario, y que requieren de una aprobación de la Junta de Propietarios para ser llevadas a cabo.

¿Quién debe pagar la derrama a la comunidad en una compraventa de una vivienda?

Una creencia muy común pero errónea

Una creencia común y errónea es que el responsable del pago de la derrama es quien sea propietario en el momento en que se aprueba la derrama. Es decir, el vendedor sería responsable del pago de derramas que hubieran sido aprobadas antes de la firma de las escrituras de venta.  

Lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre quién debe pagar la derrama en el caso de una compraventa

La LPH, en su artículo 17.11 dice lo siguiente: 

Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de
las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.

El artículo, como se ve, es claro en su redacción y no requiere excesiva explicación. En contra de la creencia habitual, el responsable de pagar la derrama no es el comprador, no se establece en función de la fecha en la que se aprueba esa derrama, sino en función de la fecha en la que hay que hacer los pagos, es decir, la fecha del devengo del pago o pagos de la derrama. Pondremos un ejemplo.

  • el 1 de febrero se aprueba una derrama y se establece que se abonará en pagos mensuales a realizar entre los meses de marzo y diciembre de ese mismo año
  • el 1 de mayo se firma escritura de compraventa de esa vivienda.

En este caso, los pagos de la derrama que deben realizarse antes del 1 de mayo corresponden a la parte vendedora, mientras que los pagos que haya que hacer con posterioridad a esa fecha corresponden al nuevo propietario.

¿Qué ocurre si la derrama está pendiente de aprobación?

Ocurre exactamente lo mismo que en el caso de una derrama ya aprobada. Como hemos dicho, determinar a quién corresponde el pago de la derrama en una compraventa no depende de la fecha de aprobación, sino de la fecha en la que hay que hacer los pagos. Así que en este caso es incluso más fácil, ya que tanto la aprobación como las fechas de los pagos serán posteriores a la firma de escrituras. De manera que el importe de la derrama corresponderá a la parte compradora. 

Un caso extremo: la derrama se aprueba después del contrato de arras. 

Este caso nos sucedió en una de las primeras ventas que hicimos en Etikalia, hace ya unos cuantos años. En ese momento ni el vendedor ni Etikalia éramos conscientes de que se estaba tratando en la comunidad de propietarios una posible obra en el ascensor. Así que cuando firmamos el contrato privado de compraventa, no había ninguna derrama aprobada. Pero pocos días antes de firmar la escritura la comunidad de vecinos aprobó una derrama, todavía sin presupuestar. En este caso, el responsable del pago fue la parte compradora, ya que antes de la firma de escrituras no hubo que hacer ningún pago. 

Un caso distinto sería que en el momento de la firma del contrato privado de compraventa, hubiera una derrama aprobada y no se hubiera informado a la parte compradora. En ese caso, al enterarse la parte compradora podría estar en su derecho de echar atrás la compraventa, ya que no se ha puesto a su disposición toda la información sobre lo que estaba comprando. Incluso no es descartable que el ocultar esa información pudiera ser calificada como vicio oculto, lo que le puede permitir al comprador (en ciertos casos) resolver la compra. 

¿Se puede vender una vivienda con una derrama pendiente?

Si, no hay ningún problema en vender una casa con una derrama pendiente, sea cual sea el estado de esta: pendiente de aprobar o pendiente de pagar. El vendedor tendrá la obligación de realizar los pagos hasta la fecha de escrituración. Y a partir de esa fecha, los pagos corresponden al comprador. 

Un consejo importante de cara al contrato privado de compraventa es dejar clara la situación de derramas de la vivienda. Y para ello lo mejor es un certificado del secretario o presidente de la comunidad o del administrador de fincas que indique la máxima información sobre las derramas:

  • si hay derramas en curso o en estudio (pendientes de aprobación), indicando qué obras se van a realizar. 
  • qué importes corresponden a estas derramas y calendario de pago
  • si no hay presupuesto ni calendario previsto de pagos, indicarlo
  • es recomendable también incluir qué obras se está discutiendo en la comunidad que hay que hacer, aunque no se hayan aprobado esas derramas
  • y más que recomendable, incluir el informe de la ITE.

Si no es posible obtener este certificado (porque en alguna ocasión quien debe hacerlo se niega), habrá que aportar las últimas actas de las reuniones de la comunidad, donde quede reflejado el estado de las derramas. En ocasiones nos informan nuestros vendedores que su administrador de fincas le dice que ese certificado es necesario solo para la firma de escritura pública, y que no se lo hace, o que le cobra una cantidad. Bien, en caso de que cobre una cantidad es más que recomendable pagarla y obtener ese certificado para dejar constancia en el momento de la firma del contrato de arras de la situación de la vivienda en cuanto a derramas. 

¿Qué ocurre si el vendedor no paga la derrama aprobada en junta?

En este caso lo más probable es que no se perfeccione la compraventa en notaría porque el vendedor debe aportar un certificado de estar al día en los pagos de cuota de la comunidad y derramas, y en este caso ese certificado debería señalar que hay una deuda pendiente. Aunque también serían posibles otras soluciones:

  • Pactar un importe de arras en el contrato de compraventa que sirva para que la parte vendedora pueda saldar la deuda que tiene con la comunidad. 
  • Pactar una reducción en el precio de venta de la vivienda para que la parte compradora asuma la deuda que deja el vendedor con la comunidad. 

Conclusión

En resumen, en una compraventa de vivienda, el que debe hacerse cargo del pago de una derrama dependerá de la fecha en la que hay que hacer los pagos. El vendedor deberá asumir todos los pagos hasta la firma de escrituras. Y el comprador asumirá los pagos que haya que hacer después de la firma de las escrituras de compraventa. 

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14 comentarios

  1. Buenos días,
    Hace una año vendí mi vivienda con una obra de fachada pendiente a realizar. En las escrituras indiqué que yo como vendedor me haría a cargo del importe de rehabilitación y las modificaciones del presupuesto inicial (presupuesto aprobado mientras yo era propietario).
    Dudas:
    1- La obligatoriedad de pagar directamente a mi antigua comunidad es mia o de la nueva propietaria? Esto es, paga la nueva propietaria y ella nos reclama el pago?
    2- El presupuesto ha sufrido incremento de precio y modificaciones cuando yo ya no era propietaria. Según lo indicado en la escrituras, se interpreta que me hago cargo de todas las modificaciones del presupuesto? o solo de las que se han aprobado mientras yo era propietario? Las nuevas modificaciones se han aprobado en junta cuando yo ya no era propietario.
    Gracias

    1. Hola M,

      1.- tu tienes la obligación con la compradora y ella con la comunidad.
      2.- Tal como lo explicas al principio yo creo que te haces cargo del presupuesto y las modificaciones del presupuesto inicial, pero entiendo que no es tu responsabilidad abonar sobreprecios por modificaciones del proyecto posteriores a la compraventa

  2. Buenos dias,
    Hace un año que vendimos una vivienda en la cual la comunidad de propietarios ya habia aprobado realizar la rehabilitación del tejado del edificio y habia un proyecto y un presupuesto realizado por el arquitecto del proyecto. Y así informamos al comprador indicándole que nosotros nos hariámos cargo de los gastos de las obras de la rehabilitacion de la cubierta del edificio, de acuerdo al porcentaje de participacion de la vivienda en el edificio. Y en escritura publica de la venta ante notario, se dejó indicado que el vendedor de la vivienda pagaria los gastos de las obras de rehabilitación de la cubierta del edificio.
    Recientemente la comunidad de propietarios ha solucitado tres presupuestos para lkevar a cabo dichas obras y ha elegido uno de ellos, aprobando el presupuesto de las obras de rehabilitación de la cubierta, así como los pagos a la arquitecta, pagos de alquiler de vivienda a dos propietarios de las viviendas de los aticos que deberán salir de sus viviendas hasta la finalizacion de las obras (todavia no se conoce el importe), las tasas al ayuntamiento, etc. Las obras todavia no han comenzado, pero en Junta de Comunidad de Propietarios han aprobado hacer un ingreso que supone el 50% del importe presupuestado, ingresando cada vecino el importe correspondiente de acuerdo a la cuota de participacion de su vivienda (en una nueva cuenta bancaria mancomunada que han abierto a nombre de la comunidad de propietarios.
    En consecuencia, la Administradora de la Comunidad de Propietarios me solicita a mi que realice un ingreso (aprox. 7.000 €), mediante transferencia bancaria a dicha cuenta. Pero tengo ciertas dudas, ya que también tienen un vecino propietario de un local en el bajo que parece ser que no quiere pagar las obras y en reciente junta de propietarios han decidido pagar el importe que corresponde a dicho vecino entre todos los propietarios y posteriormente reclamarle por via judicial.
    Le he solicitado a la Administradora de la Comunidad de Propietarios que para hacer el pago correspondiente a dichas obras, que previamente deberá enviarme una copia de la factura correspindiente del gremio de las obras, la arquitecta, etc., le hayan enviado para su cobro a la comumidad de propietarios. Porque el importe que ahora me solicitan es para hacer un ahorro en la cuenta de la comunidad, de momento las obras de rehabilitación de la cubierta no han comenzado y no han pagado ninguna factura.
    Mi miedo es que haga la transferencia del importe que me solicita y que por alguna razón las obras de rehabilitación de la cubierta no se lleven a cabo.
    ¿Como deberia actuar?
    ¿Estoy obligada a ingresar en la cuenta de la comunidad de propietarios, el importe que me solicita pagar por las obras, aunque las obras no se hayan iniciado y por lo tanto no me haya presentado factura(s) que justifique el pago que me solicita?
    ¿Con quién es mi obligación de pagar por estas obras, es con la comunidad de propietarios, o es con la compradora de la vivienda?, por lo tanto, ¿A quién debo pagar a la compradora o a la comunidad de propietarios?.
    ¿Deben presentarme la copia de la factura correspondiente del gremio que realuzara las obras, de la arquitecta, etc. de tal forma que yo pueda verificar dicho gasto y que justifique el pago del importe que me solicitan pagar?
    ¿Puedo solicitar la ayuda del Gobierno Vasco para la rehabilitación del edificio?
    Les agradeceria si pudieran orientarme y aclarar mis dudas.
    Atentamente,

    1. Hola,

      en este caso yo seguiría las instrucciones de la administración de fincas, que en estas gestiones saben más que nosotros. En todo caso, pagues al comprador o a la comunidad, debe quedar constancia de los pagos para que luego nadie te lo reclame en el futuro. en cuanto a las ayudas de rehabilitación no creo que puedas solicitarlas porque solo las pueden pedir los propietarios y tu ya no lo eres.

  3. vendí un piso cuando se había pasado la inspección técnica, qué comunicó que había qué hacer reparaciones,dando diferentes fechas para la ejecución .El presidente de la comunidad, presentó un escrito en el qué decía qué no habia derramas y que tenían prevista una reunión para hacer algún arreglo.Yo le dije al comprador esto mismo,(el escrito se presentó al notario el día de la firma de escritura) .Después de esa fecha,se hicieron reuniones ,y se a pedido presupuestos, y el comprador me reclama el pago,¿ Tengo qué pagarlo yo ?

    1. Los pagos corresponden a quien sea propietario en el momento de hacer los pagos. Así que si el comprador disponía de toda la información cuando compró la vivienda y después se han aprobado derramas nuevas, le corresponde al comprador el pago.

  4. Hola, enhorabuena por la información.
    Mi caso es que adquiero una vivienda donde se me realiza un certificado de deuda cero con la comunidad. Al tiempo me entero que existía una derrama, la cual algunos propietarios habían decidido financiarlas en plazos con la comunidad. Me corresponde a mi seguir asumiendo los recibos?
    Muchas gracias-.

    1. Hola Ignacio,

      salvo que en el contrato privado hayáis pactado otra cosa, la ley dice que te corresponde a ti pagar los recibos que haya que abonar con posterioridad a la firma de escrituras. También es cierto que te dijeron que la vivienda se vendía libre de cargas, y resulta que no es así porque hay derramas, así que podrías reclamar a la parte vendedora si no tee informó de la existencia de esas derramas.

      1. hola me pasa lo mismo e comprado una vivienda el día 9 de enero y el día 6 de enero se iso el primer pago de la derrama yo no sabia nada a los pocos día me entero que ai una derrama el propietario no me dijo nada se lo cayó me oculto lo de la derrama quien tiene que asumir esa deuda ellos pagaron el primer mes y dicen que ya no le corresponde pero a mi esa información se me oculto

      2. En tu caso creo que hay un problema de que te han ocultado información que necesitabas para decidir si comprabas o no ese inmueble. Podrías alegar vicios ocultos y deshacer esa compraventa. Ojo, que tienes un plazo máximo de 6 meses desde la compraventa, así que ponte en marcha rápidamente. Como es un tema especialmente sensible, mi consejo es que contrates asesoramiento profesional.

  5. Buenos días,
    Firmé un contrato de arras en febrero por la venta de un piso y escrituramos el 14 de mayo. El 30 de abril la comunidad aprobó una derrama única de 200 euros para el arreglo de la instalación eléctrica, cantidad que había que ingresar a lo largo del mes de mayo. Yo vendo a mitad de mes y cuando aún no se han realizado las obras y el comprador compra cuando no ha acabado el plazo para el ingreso de la derrama. ¿ A quién corresponde en este caso el pago?
    Un saludo

    1. Buena pregunta porque al no especificar una fecha concreta a lo largo del mes de mayo os puede corresponder a cualquiera de las partes. Es algo que tenéis que pactar. Si fuese una operación mía yo propondría una decisión salomónica, 100 euros cada uno.

  6. Buenos dias,
    Hace un año y medio que vendí mi vivienda con una obra de rehabilitación de la cubierta pendiente de realizar. Un més antes de la venta se había aprobado en junta realizar dicha obra, pero no se conocia el importe de la obra porque todavía no se habían solicitado presupuestos.
    En las escrituras indiqué que yo como vendedor me haria cargo de pagar el importe de las obras.
    Actualmente en junta de propietarios la comunidad ha decidido realizar una derrama para afrontar los costes presupuestados para la realización de las obras que todavia no se han iniciado.
    1) Si las obras todavia no se han realizado ¿Quien tiene que pagar la derrama a la comunidad?
    2)¿Tiene que pagar la derrama la compradora y posteriormente, cuando posteriormente cuando se realicen las obras, entonces pagarle yo a la compradora y ésta me presente las facturas de los diferentes gremios como justificante de que las obras se han realizado?.
    Agradeceria si pudieran aclara mis dudas e indicarme como se debe proceder en este caso de acuerdo a la ley.

    1. Quien tiene la obligación frente a la comunidad es el nuevo propietario. Pero tu tienes una obligación con el nuevo propietario. Así que lo lógico sería que tu le pagues a él, y él a la comunidad.

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