¿Quién paga la derrama en la compraventa de una vivienda?

En una compraventa de vivienda, especialmente en edificios o urbanizaciones con zonas comunitarias, es posible que se haya aprobado una derrama para realizar mejoras o arreglos en las zonas comunes del inmueble. Pero surge la duda, ¿quién debe hacerse cargo de pagar esa derrama, el comprador o el vendedor?

¿Qué es una derrama?

Definición de derrama

Una derrama en el ámbito de la propiedad horizontal se refiere a la cantidad de dinero que se reparte entre los propietarios de una comunidad para sufragar los gastos de obras, mejoras o cualquier otro tipo de gastos extraordinarios para la conservación del inmueble. Esta cantidad se distribuye según lo establecido en el coeficiente de propiedad de cada propietario, proporcionalmente a su cuota de participación.

Diferencia entre derrama ordinaria y extraordinaria

Una derrama ordinaria se refiere a la cantidad de dinero que se establece en el presupuesto anual de la comunidad para hacer frente a los gastos habituales. En cambio, una derrama extraordinaria es aquella que se establece para hacer frente a reparaciones o mejoras que no pueden ser cubiertas por el presupuesto ordinario, y que requieren de una aprobación de la Junta de Propietarios para ser llevadas a cabo.

¿Quién debe pagar la derrama a la comunidad en una compraventa de una vivienda?

Una creencia muy común pero errónea

Una creencia común y errónea es que el responsable del pago de la derrama es quien sea propietario en el momento en que se aprueba la derrama. Es decir, el vendedor sería responsable del pago de derramas que hubieran sido aprobadas antes de la firma de las escrituras de venta.  

Lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre quién debe pagar la derrama en el caso de una compraventa

La LPH, en su artículo 17.11 dice lo siguiente: 

Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de
las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.

El artículo, como se ve, es claro en su redacción y no requiere excesiva explicación. En contra de la creencia habitual, el responsable de pagar la derrama no es el comprador, no se establece en función de la fecha en la que se aprueba esa derrama, sino en función de la fecha en la que hay que hacer los pagos, es decir, la fecha del devengo del pago o pagos de la derrama. Pondremos un ejemplo.

• el 1 de febrero se aprueba una derrama y se establece que se abonará en pagos mensuales a realizar entre los meses de marzo y diciembre de ese mismo año
• el 1 de mayo se firma escritura de compraventa de esa vivienda.

En este caso, los pagos de la derrama que deben realizarse antes del 1 de mayo corresponden a la parte vendedora, mientras que los pagos que haya que hacer con posterioridad a esa fecha corresponden al nuevo propietario.

¿Qué ocurre si la derrama está pendiente de aprobación?

Ocurre exactamente lo mismo que en el caso de una derrama ya aprobada. Como hemos dicho, determinar a quién corresponde el pago de la derrama en una compraventa no depende de la fecha de aprobación, sino de la fecha en la que hay que hacer los pagos. Así que en este caso es incluso más fácil, ya que tanto la aprobación como las fechas de los pagos serán posteriores a la firma de escrituras. De manera que el importe de la derrama corresponderá a la parte compradora. 

Un caso extremo: la derrama se aprueba después del contrato de arras. 

Este caso nos sucedió en una de las primeras ventas que hicimos en Etikalia, hace ya unos cuantos años. En ese momento ni el vendedor ni Etikalia éramos conscientes de que se estaba tratando en la comunidad de propietarios una posible obra en el ascensor. Así que cuando firmamos el contrato privado de compraventa, no había ninguna derrama aprobada. Pero pocos días antes de firmar la escritura la comunidad de vecinos aprobó una derrama, todavía sin presupuestar. En este caso, el responsable del pago fue la parte compradora, ya que antes de la firma de escrituras no hubo que hacer ningún pago. 

Un caso distinto sería que en el momento de la firma del contrato privado de compraventa, hubiera una derrama aprobada y no se hubiera informado a la parte compradora. En ese caso, al enterarse la parte compradora podría estar en su derecho de echar atrás la compraventa, ya que no se ha puesto a su disposición toda la información sobre lo que estaba comprando. Incluso no es descartable que el ocultar esa información pudiera ser calificada como vicio oculto, lo que le puede permitir al comprador (en ciertos casos) resolver la compra. 

¿Se puede vender una vivienda con una derrama pendiente?

Si, no hay ningún problema en vender una casa con una derrama pendiente, sea cual sea el estado de esta: pendiente de aprobar o pendiente de pagar. El vendedor tendrá la obligación de realizar los pagos hasta la fecha de escrituración. Y a partir de esa fecha, los pagos corresponden al comprador. 

Un consejo importante de cara al contrato privado de compraventa es dejar clara la situación de derramas de la vivienda. Y para ello lo mejor es un certificado del secretario o presidente de la comunidad o del administrador de fincas que indique la máxima información sobre las derramas:

• si hay derramas en curso o en estudio (pendientes de aprobación), indicando qué obras se van a realizar. 
• qué importes corresponden a estas derramas y calendario de pago
• si no hay presupuesto ni calendario previsto de pagos, indicarlo
• es recomendable también incluir qué obras se está discutiendo en la comunidad que hay que hacer, aunque no se hayan aprobado esas derramas
• y más que recomendable, incluir el informe de la ITE.

Si no es posible obtener este certificado (porque en alguna ocasión quien debe hacerlo se niega), habrá que aportar las últimas actas de las reuniones de la comunidad, donde quede reflejado el estado de las derramas. En ocasiones nos informan nuestros vendedores que su administrador de fincas le dice que ese certificado es necesario solo para la firma de escritura pública, y que no se lo hace, o que le cobra una cantidad. Bien, en caso de que cobre una cantidad es más que recomendable pagarla y obtener ese certificado para dejar constancia en el momento de la firma del contrato de arras de la situación de la vivienda en cuanto a derramas. 

¿Qué ocurre si el vendedor no paga la derrama aprobada en junta?

En este caso lo más probable es que no se perfeccione la compraventa en notaría porque el vendedor debe aportar un certificado de estar al día en los pagos de cuota de la comunidad y derramas, y en este caso ese certificado debería señalar que hay una deuda pendiente. Aunque también serían posibles otras soluciones:

• Pactar un importe de arras en el contrato de compraventa que sirva para que la parte vendedora pueda saldar la deuda que tiene con la comunidad. 
• Pactar una reducción en el precio de venta de la vivienda para que la parte compradora asuma la deuda que deja el vendedor con la comunidad. 

Conclusión

En resumen, en una compraventa de vivienda, el que debe hacerse cargo del pago de una derrama dependerá de la fecha en la que hay que hacer los pagos. El vendedor deberá asumir todos los pagos hasta la firma de escrituras. Y el comprador asumirá los pagos que haya que hacer después de la firma de las escrituras de compraventa. 

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